54RS0005-01-2025-003216-64

Дело № 2а-3920/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июля 2025 года 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес>

в с о с т а в е:

Председательствующего судьи Постоялко С.А.

При секретаре Задорожной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании незаконным решения,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился с настоящим иском в суд и просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, изложенное в Уведомлении №№ об отказе осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от продавца (ФИО2) к покупателю (ФИО1) по договору купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности от продавца (ФИО2) к покупателю (ФИО1) по договору купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ на однокомнатную квартиру, площадью 30,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером № на основании заявления и приложенных документов.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является покупателем объекта недвижимости: однокомнатная квартира, площадью 30,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №. Объект недвижимости был передан истцу по договору купли-продажи, который имеет силу акта приема-передачи (п.15), и с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время объект недвижимости находится во владении и пользовании административного истца. Расчеты по сделке завершены, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Претензий стороны сделки друг к другу не имели. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, который являлся продавцом объекта недвижимости, умер. ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился через представителя в ГАУ МФЦ Мои документы с целью подачи документов на государственную регистрацию, однако в принятии документов отказано в связи с тем, что в течение полугода после смерти продавца невозможны никакие регистрационные действия с имуществом, зарегистрированном на его имя. Наследственное дело на имя продавца открыто не было и никто из наследников имущество умершего не принял. ДД.ММ.ГГГГ административный истец вновь подал документы на государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ уведомлением №№ административный ответчик приостановил государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности, поскольку в отношении объекта недвижимости внесены записи, содержащие запреты на совершение действий по регистрации на основании нескольких постановлений СПИ ОСП по 

<

адрес> в связи с наличием задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию объекта недвижимости. Административным истцом были урегулированы вопросы задолженности, запреты были сняты. ДД.ММ.ГГГГ уведомлением №№№ административный ответчик отказал в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, сославшись на отсутствие личного заявления о государственной регистрации перехода права от собственника в отношении объекта недвижимости. Административный истец полагает данный отказ незаконным и необоснованным, нарушающим его права как собственника на владение, пользование, распоряжение имуществом, что противоречит ст.131 ГК РФ, ст.17-30 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель административного истца ФИО3, действующая на основании доверенности в судебном заседании доводы искового заявления поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (Росреестр) в судебное заседание не явился, извещен, ранее представил отзыв на административное исковое заявления (л.д.32-36).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

На основании части 11 указанной статьи, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 статьи 226, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Исходя из положений п.1 ч.2 ст.227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет требование административного истца об оспаривании решения, действия (бездействия) в том случае, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца.

В силу ч.3 и 7 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В материалы дела административным истцом представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого ФИО2 передал в собственность ФИО1 квартиру, расположенную на третьем этаже пятиэтажного панельного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № площадью 30,7 кв.м. по цене 2800000 руб. (л.д.17-19).

В подтверждение произведенной оплаты по договору купли-продажи, административным истцом представлены расписки: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1100000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1000000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 700000 руб. (л.д.14-16).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец спорной квартиры) умер (л.д.24).

Из административного искового заявления следует, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился через представителя в ГАУ МФЦ «Мои документы» с целью подачи документов на государственную регистрацию, однако в их принятии было отказано, в связи с тем, что в течение полугода после смерти продавца невозможны никакие регистрационные действия с имуществом, зарегистрированном на его имя. 

Наследственное дело на имя продавца ФИО2 открыто не было и никто из наследников имущество умершего не принял, что следует из ответа Нотариальной палаты 

<

адрес> (л.д.20).

ДД.ММ.ГГГГ административный истец ФИО1 подал заявление на государственную регистрацию права собственности на квартиру в Управление Росреестра по 

<

адрес>. 

К заявлению были приложены: договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расписка от ДД.ММ.ГГГГ, расписка от ДД.ММ.ГГГГ, расписка от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о смерти ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением №№ административный ответчик приостановил государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности в соответствии с п.п.5,7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку в отношении объекта недвижимости внесены записи, содержащие запреты на совершение действий по регистрации на основании нескольких постановлений СПИ ОСП по 

<

адрес> в связи с наличием задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию объекта недвижимости, а также в связи с непредоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а именно отсутствие заявления от ФИО2 (л.д.25-27). 

ДД.ММ.ГГГГ записи ЕГРН о запретах на совершение действий по регистрации, были погашены. 

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением №№ административный ответчик отказал в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, в связи с отсутствием личного заявления о государственной регистрации перехода права от собственника (ФИО2) в отношении объекта недвижимости (л.д.21-22).

Частью 1 статьи 26 указанного Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации, в том числе, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (п. 2) и не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации.

Государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как следует из положений пункта 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимого имущества, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Закона о регистрации при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательство Российской Федерации об исполнительном производстве - по требованию судебного пристава-исполнителя.

Из материалов дела следует, что заявление продавца – ФИО2 на переход права собственности в Управление Росреестра не поступало. Соответствующий судебный акт, вступивший в законную силу в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" ФИО1 в Управление Росреестра также не представил.

При таких обстоятельствах, у регистрирующего органа имелись основания для принятия ДД.ММ.ГГГГ решения о приостановлении государственной регистрации по основанию, в том числе отсутствия заявления продавца ФИО2

Согласно статье 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Поскольку причины, послужившие основанием для приостановления (отсутствия заявления продавца ФИО2), не были устранены, регистрирующим органом обоснованно было принято ДД.ММ.ГГГГ решение об отказе в государственной регистрации права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, и 10 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Вместе с тем, в силу прямого указания в абзаце 2 пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ, обязательным условием для применения указанных разъяснений является отсутствие у продавца правопреемников. 

Между тем, в абзаце 1 пункта 62 постановления Пленума разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Как следует из материалов дела, после смерти ФИО2 наследственное дело не открывалось, наследники к имуществу умершего не установлены.

В соответствии с положениями ст.1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

При указанных обстоятельствах, Управление Росреестра, принимая решение (уведомление) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, действовало в соответствии с требованиями законодательства, поскольку основания для ее осуществления отсутствовали, указанные недостатки не были устранены заявителем, следовательно, у суда отсутствуют основания для признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права, принятого по мотиву отсутствия заявления продавца жилого помещения, умершего до обращения ФИО1 с соответствующим заявлением. 

На основании изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных административных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший настоящее решение.

Мотивированное решение изготовлено 21.07.2025

Судья С.А. Постоялко