Дело № 3а-42/2026 (3а-176/2025)

42OS0000-01-2025-000229-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кемерово 13 января 2026 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Щегловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Акционерного общества «РУСАЛ Ачинский Глиноземный Комбинат» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТНОВИЛ:

Акционерное общество «РУСАЛ Ачинский Глиноземный Комбинат» обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/003165 от 03.09.2025, об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что Обществу на основании договора аренды, заключенного 5 февраля 2021 года с Администрацией Тисульского муниципального района, предоставлен земельный участок с кадастровым номером №№, площадью 24 500 кв.м., расположенного относительно ориентира по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нефтебазу (л.д.22-31)

Посчитав определенную кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в размере 6 276 410 руб. завышенной, и указывая на исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости, Общество в установленном порядке обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и предоставило отчет оценщика общества с ограниченной ответственностью «ЗеттаЛекс» от 11 июля 2025 года № 2505_06_04_ZL, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 11 июля 2025 года значительно ниже кадастровой стоимости и составляет 3 880 000 руб.

Решением бюджетного учреждения в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной было отказано, с чем общество не согласно, поскольку отчет оценщика является полным, достоверным и отвечающим стандартам оценки.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности и участвующий в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи, заявленные требования в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в соответствии с заключением судебной экспертизы, то есть в размере рыночной стоимости равной 4 355 000 руб. по состоянию на 11 июля 2025 года.

Представители административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенностей, заявленные требования не признали и просили в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным письменных возражениях (л.д.119-124).

Административный ответчик Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу), Администрации Тисульского муниципального округа своих представителей в судебное заседание не направили.

Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу) предоставила письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д.95-97).

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу представило письменные объяснения, указывая на то, что вынесенный по делу судебный акт их права и законные интересы не затронет, в связи с чем рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда (л.д.108).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом и распорядившихся своим правом на участие в нем.

Заслушав явившихся в судебное заседание представителей административных истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов (пункт 19 статьи 5), которая вступила в силу 11 августа 2020 года, а также признана утратившей силу статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» (пункт 18 часть 5).

При этом частью 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Кемеровской области – Кузбасса от 17 марта 2023 года № 151 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Кемеровской области - 1 апреля 2023 года.

С указанной даты (1 апреля 2023 года) на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Кемеровской области - Кузбассе применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Таким бюджетным учреждением на территории Кемеровской области – Кузбасса является государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (ГБУ«Центр ГКО и ТИ Кузбасса»).

На основании части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 24 500 кв.м., расположенного относительно ориентира по адресу: 

<

адрес> на основании заключенного с администрацией Тисульского муниципального района договора аренды земельного участка № 134 от 05.02.2021, размер арендной платы по которому определяется исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка (л.д.22-28, 29-31-уведомление).

По сведениям филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу земельный участок с кадастровым номером №№, является ранее учтенным, был поставлен на учет 21 февраля 2003 года и имеет следующие характеристики: вид – «землепользование», категория – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «под нефтебазу», уточненная площадь – «24 500 кв.м.», адрес (местоположение) – «

<

адрес>

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 6 276 410 рублей является «актуальной», была внесена в ЕГРН на основании приказа КУГИ Кузбасса от 03.11.2022 №4-2/2263-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области-Кузбасса». Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022, дата начала применения – 01.01.2023.

Соблюдая порядок, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец 8 августа 2025 года обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной в размере, определенном оценщиком по состоянию на 11 июля 2025 года (л.д.125-126). К заявлению был приложен отчет оценщика ООО «ЗеттаЛекс» от 11 июля 2025 года № 2505_06_04_ZL, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 11 июля 2025 года составила 3 880 000 рублей (л.д.140-147).

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/003165 от 03.09.2025 в удовлетворении заявления АО «РУСАЛ Ачинский Глиноземный Комбинат» было отказано, поскольку по результатам проверки представленного отчета выявлены неполные и недостоверные сведения, оказывающие влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (л.д.136-139).

Решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/003165 от 03.09.2025 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287, принято компетентным органом в установленные законом сроки, порядок принятия оспариваемого решения соблюден.

В ходе рассмотрения дела, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» относительно несоответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением суда от 14 октября 2025 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценочное бюро «Актив» (л.д.163-165).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 156/25 от 11 декабря 2025 года, отчет оценщика «ЗеттаЛекс» от 11 июля 2025 года № 2505_06_04_ZL, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д.182-218).

Из вышеуказанного экспертного заключения следует, что Отчет общества с ограниченной ответственностью «Зета Лекс» от 11.07.2025 года № 2505_06_04_ZL, об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, расположенного относительно ориентира в границах участка с почтовым адресом ориентира: 

<

адрес>, в нарушение требований части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ допускает неоднозначное толкование, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также, что информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ не соответствует требованиям достаточности и достоверности.

В заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ определена по состоянию на 11 июля 2025года в размере 4 355 000 рублей.

Оценивая указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно. Рыночная стоимость объектов оценки исходя из анализа сегмента рынка, к которому они принадлежат определена с применением метода капитализации доходного подхода, отказ от доходного, сравнительного и затратного методов обоснован. Экспертом проанализирован рынок недвижимости, исходя из анализа сегмента рынка, применены соответствующие корректировки, приведены источники информации, на основании которых произведен расчет итоговой величины рыночной стоимости. В экспертном исследовании изложены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной экспертом, лицами, участвующими в деле не представлено и в материалах дела не имеется.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

При этом разрешение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, несмотря на производный его характер, исходя из положений пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения. Соответственно у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права налогоплательщика.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

По данному делу установление кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит на основании экспертного заключения № 156/25 от 11 декабря 2025 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Поскольку юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ является дата подачи соответствующего заявления в бюджетное учреждение, которая подлежит указанию в составе сведений о кадастровой стоимости земельного участка Единого государственного реестра недвижимости согласно подпункту 7 пункта 26 Порядка, утвержденного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, соответствующая информация должна содержаться в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Акционерного общества «РУСАЛ Ачинский Глиноземный Комбинат» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/003165 от 03.09.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 24 500 кв.м., расположенного относительно ориентира по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нефтебазу, в размере рыночной стоимости равной 4 355 000 рублей, определенной по состоянию на 11 июля 2025 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий Решетняк А.М.

В окончательной форме решение составлено 19 января 2026 года.