Дело № 2-3140/2025 

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2025 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Весниной О.В.

при секретаре судебного заседания Мищаниновой Е.В.

с участием:

представителя истцов (по доверенности) ФИО11

представителя ответчика адвоката в порядке ст.50 ГПК РФ ФИО5

представителя третьих лиц администрации г. Пятигорска, МУ «Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска» (по доверенности) ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка состоявшимся, признании права собственности на земельный участок возникшим, признании права общей долевой собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, впоследствии уточненным, к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка состоявшимся, признании права собственности на земельный участок возникшим, признании права общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, литер А, основное строение, назначение жилое, площадь общая 68,0 кв.м., кадастровый №, этажность: 2, количество подземных этажей 1, сарай литер Б, назначение нежилое, общей площадью 18.3 кв.м., сарай литер В, назначение нежилое, общей площадью 12.5 кв.м. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 645 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый №. Сведения о регистрации прав на земельный участок на момент заключения договора купли-продажи жилого дома отсутствовало. 

Право общей долевой собственности на указанный жилой дом было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ: за ФИО1 в размере 1/5 доля запись регистрации №; в размере 4/5 долей за ФИО2, запись регистрации №.

Ранее между администрацией 

<

адрес> и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации 

<

адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет по данному договору между администрацией 

<

адрес> и ФИО3 был произведен полностью, что подтверждается письмом Управления имущественных отношений Администрации 

<

адрес>

№ от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно пункту 3.1. договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, договорная цена недвижимости (т.е. жилого дома и земельного участка) составила 2 100 000 рублей. Покупатели оплатили стоимость жилого дома и земельного участка путем передачи денежных средств продавцу до подписания договора.

В связи с объективными обстоятельствами, а именно в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером №1 находился в пределах созданной до ДД.ММ.ГГГГ особо-охраняемой природной территории - курорта федерального значения Пятигорска и не подлежал передаче в собственность, право собственности на спорный участок продавец не смогла, несмотря на то, что все условия договора купли-продажи земельного участка выполнила в полном объеме. Поэтому ФИО1, ФИО2 заключили с МУ «Управление имущественных отношений администрации 

<

адрес>» договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №Д от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно изменениям в Земельный кодекс РФ, вступившим в силу 01 сентября 2024 года (Федеральный закон от 04.08.2023г. № 469-ФЗ), в ст. 27 Земельного кодекса РФ внесены изменения, согласно которым (пп. 15 п. 5) ограничиваются в обороте лишь земельные участки в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов Федеральным законом № 406-ФЗ, вступившим в силу 30.12.2013 года, исключены из особо охраняемых природных территорий, в связи с чем эти земли перестали быть ограниченными в обороте (аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от 22 сентября 2023 года по делу № 19-КАД23-17-К5 и кассационном определении Верховного Суда РФ от 11 октября 2023 г. по делу № 19-КАД23-17-К5). 

В связи с данными обстоятельствами, у истцов появилось право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:33:080103:1, так как являются правопреемниками ФИО3 по договору купли-продажи жилого дома.

Просят суд признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией г. Пятигорска и ФИО3 состоявшимся и право собственности на земельный участок площадью 645 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый № по адресу: 

<

адрес> на имя ФИО3 возникшим; признать право общей долевой собственности на земельный участок площадью 645 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> за ФИО1 в размере 1/5 доли, за ФИО2 в размере 4/5 долей и указать, что данное решение будет являться основанием для органов Росреестра регистрации права общей долевой собственности на имя ФИО1 и ФИО2

Истцы ФИО1, ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, об отложении дела не ходатайствовали, в связи с чем, суд находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном поддержал уточненное исковое заявление, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО3, извещалась судом о времени и месте рассмотрения дела по месту регистрации, однако в судебное заседание не явилась, в связи с чем, на основании ст.50 ГПК РФ в качестве ее представителя назначена адвокат ФИО5, которая в судебном заседании выразила несогласие с уточненными требованиями истцов и считала их подлежащими отклонению по следующим основаниям. Истцы просят признать состоявшимся договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией 

<

адрес> и ФИО3, а также признать право собственности за ФИО3, возникшим на основании этого договора. Согласно ст. 166, 167, 168, 450 ГК РФ признание сделки действительной или недействительной возможно по иску сторон данной сделки либо лиц, чьи права и законные интересы этой сделкой затронуты. Истцы не являются участниками договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией и ФИО3 Они не имеют прав и обязанностей по этому договору, а потому не наделены процессуальным правом требовать признания его заключенным или состоявшимся. В силу ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ, а также п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ, право собственности на земельный участок возникает исключительно с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Из выписки из ЕГРН следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 26:33:080103:1 числится за муниципальным образованием — администрацией 

<

адрес>. Право собственности ФИО3 не зарегистрировано и юридически никогда не существовало. Следовательно, ФИО3 не могла: передать данный земельный участок истцам по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а истцы, в свою очередь, не могли приобрести право собственности на земельный участок через такую сделку (ст. 218 ГК РФ). Истцы выбрали ФИО3 в качестве ответчика по иску, однако, по существу, спорные требования направлены на оспаривание и установление правоотношений с администрацией 

<

адрес> как титульным собственником земельного участка. В силу ст. 41, 42 ГПК РФ надлежащим ответчиком по делу является то лицо, чьи права или обязанности могут быть изменены или прекращены судебным актом. ФИО3 не обладает правом собственности на спорный земельный участок, что подтверждается данными ЕГРН. Вынесенное решение суда не создаст для нее никаких новых обязанностей, так как регистрационные действия по передаче участка осуществляет администрация как собственник, а не ответчик, не обладающий правами на данный объект, следовательно, она не может быть обязана передать участок или совершить регистрационные действия. Также истцы просят указать в решении суда, что оно является основанием для Росреестра зарегистрировать право общей долевой собственности за ФИО1 и ФИО2 Однако, в соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Росреестр вправе произвести государственную регистрацию перехода права собственности только: на основании заявления титульного собственника либо на основании судебного решения, вынесенного непосредственно в отношении титульного собственника. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьих лиц администрации г.Пятигорска, МУ «Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска» ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, указывая на то, что на спорном земельном участке находится объект самовольной постройки.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, об отложении дела не ходатайствовал, суд находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, выслушав представителя истцов, представителя ответчика, представителя третьих лиц, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 упомянутого кодекса, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 6 статьи 39.16 и абзацу второму пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации изъятый из оборота или ограниченный в обороте земельный участок не предоставляется в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 5 статьи 27 поименованного кодекса установлен перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, к которым относятся участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 той же статьи (подпункт 1).

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 406-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в частности в пункт 2 статьи 94, содержащий перечень земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий, в который включались особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты, исключены слова "в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов".

Соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах".

С 30 декабря 2013 г. лечебно-оздоровительные местности и курорты стали относиться соответственно к особо охраняемым территориям и объектам, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Согласно пункту 2 статьи 96 ЗК РФ в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны могут выделяться до трех зон (первая, вторая, третья), в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (пункт 6 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" в редакции Федерального закона № 469-ФЗ).

Земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей курортов, не являются ограниченными в обороте в соответствии со статьей 27 ЗК РФ и могут быть предоставлены в частную собственность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 96 ЗК РФ только земельные участки, расположенные в границах первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, полностью изъяты из оборота.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего на момент заключения договора купли-продажи от 2 августа 2011 г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как установлено судом, ФИО3 на праве собственности принадлежало домовладение, состоящее в целом из: жилого дома литера "А” саманного, полезной площадью 67,97 кв.м, жилой площадью 41,21 кв.м, сарая литера "Б" деревянного, сарая литера "В" саманного, и прочих сооружений, расположенного на земельном участке мерою шестьсот сорок один кв. метров по адресу: 

<

адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного государственным нотариусом ФИО8, реестр №. Право собственности на указанный жилой дом было зарегистрировано в БТИ 

<

адрес> края ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 1214.

Постановлением администрации 

<

адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, площадью 645 кв.м, под индивидуальным жилым домом № по 

<

адрес> (ранее 

<

адрес>), с видом разрешенного использования: «Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки». Заявителю рекомендовано обеспечить выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка в месячный срок со дня подписания постановления и оформить права на земельный участок в месячный срок со дня постановки на государственный кадастровый учет (п. 3.1, 3.2). 

В соответствии с постановлением администрации 

<

адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией 

<

адрес> в лице первого заместителя главы администрации 

<

адрес> ФИО9 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес> границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 645 кв.м. Цена участка составляет 3 688,37 рублей.

Согласно п. 2.2-2.4 договора купли-продажи земельного участка, покупатель оплачивает цену Участка в течение 30 календарных дней со дня подписания настоящего договора. Полная оплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок. Цена участка, указанная в п. 2.1. Договора, оплачивается Покупателем в безналичном порядке путём перечисления денежных средств в Управление федерального казначейства по 

<

адрес> (МУ «Управление имущественных отношений администрации 

<

адрес>) ИНН 

<

***> КПП 263201001 счет: 40№ в ГРКЦ ГУ Банка России по 

<

адрес> БИК банка 040702001 Код ОКАТО 07427000000, КБК 602 1 14 06024 04 0000 430.

Письмом Управления имущественных отношений Администрации 

<

адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается, что в Управление федерального казначейства по 

<

адрес> зачислены средства от продажи земельного участка, с кадастровым № расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, поступившие от ФИО3 в размере 3 688,37 рублей.

Исполнив все условия договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 обратилась в Пятигорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> для регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 645кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получила сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, в котором говорилось, что в соответствии с действующим законодательством ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен п.8 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Учитывая, что указанный выше, земельный участок входит в состав земель, ограниченных в обороте, он не может быть передан в частную собственность.

Обратившись с заявлением на имя Президента Российской Федерации, ФИО3 получила ответ от ДД.ММ.ГГГГ № А26-09-134891, в котором сообщалось, что обращение, поступившее на имя Президента Российской Федерации, в целях обеспечения конституционного права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления направлено на рассмотрение в 

<

адрес> в соответствии с компетенцией по разрешению поставленных в нём вопросов (ч.З ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»). 

Данное обращение было передано в Управление Росреестра по 

<

адрес>. 

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ей было разъяснено, что в соответствии со статьей 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе правоустанавливающие и технические, документ об уплате государственной пошлины. 

Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территорий» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти, за исключением земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения и в соответствии с федеральным законом подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность либо отнесены к собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности. 

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 23,02,1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно - оздоровительных местностях и курортах» признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации. 

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 курорт Пятигорск, расположенный в Ставропольском крае, признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны. 

Согласно пункту 2 Положения об округах санитарной и горно - санитарной охраны лечебно - оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, лечебно-оздоровительные местности и курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями. Для охраны этих местностей и курортов создаются округа санитарной и горно-санитарной охраны. 

В соответствии с представлением Прокуратуры 

<

адрес> «Об устранении нарушений требований земельного законодательства и законодательства об особо охраняемых природных территориях» от ДД.ММ.ГГГГ №д-2011, внесенном в адрес Пятигорского отдела Управления ДД.ММ.ГГГГ, документы, представляемые физическими и юридическими лицами, на государственную регистрацию права собственности на земельные участки в пределах особо охраняемой природной территории города - курорта Пятигорска, предоставляемых администрацией 

<

адрес> в собственность физических и юридических лиц, не соответствуют требованиям действующего законодательства, что в соответствии со статьей 20 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» служит основанием для отказа в государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, литер А, основное строение, назначение жилое, площадь общая 68,0 кв.м., кадастровый №, этажность: 2, количество подземных этажей 1, сарай литер Б, назначение нежилое, общей площадью 18.3 кв.м., сарай литер В, назначение нежилое, общей площадью 12.5 кв.м. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 645 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый №. Сведения о регистрации прав на земельный участок на момент заключения договора купли-продажи жилого дома отсутствовало. 

Право общей долевой собственности на указанный жилой дом было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ: за ФИО1 в размере 1/5 доля запись регистрации 26-26-28/015/2013–737; в размере 4/5 долей за ФИО2, запись регистрации 26-26-28/015/2013–737.

Ранее между администрацией 

<

адрес> и ФИО3, был заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации 

<

адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет по данному договору между администрацией 

<

адрес> и ФИО3 был произведен полностью, что подтверждается письмом Управления имущественных отношений Администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно пункту 3.1. договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, договорная цена недвижимости (т.е. жилого дома и земельного участка) составила 2 100 000 рублей. Покупатели оплатили стоимость жилого дома и земельного участка путем передачи денежных средств продавцу до подписания договора.

В связи с объективными обстоятельствами, а именно в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:080103:1 находился в пределах созданной до ДД.ММ.ГГГГ особо-охраняемой природной территории - курорта федерального значения Пятигорска и не подлежал передаче в собственность, право собственности на спорный участок продавец не смогла, несмотря на то, что все условия договора купли-продажи земельного участка выполнила в полном объеме. Поэтому ФИО1, ФИО2 заключили с МУ «Управление имущественных отношений администрации 

<

адрес>» договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №Д от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно изменениям в Земельный кодекс РФ, вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ (Федеральный закон от 04.08.2023г. № 469-ФЗ), в ст. 27 Земельного кодекса РФ внесены изменения, согласно которым (пп. 15 п. 5) ограничиваются в обороте лишь земельные участки в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов Федеральным законом № 406-ФЗ, вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ, исключены из особо охраняемых природных территорий, в связи с чем эти земли перестали быть ограниченными в обороте (аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-КАД23-17-К5 и кассационном определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-КАД23-17-К5). 

В связи с данными обстоятельствами, у истцов появилось право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:33:080103:1, так как являются правопреемниками ФИО3 по договору купли-продажи жилого дома.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 26:33:080103:1 с 2011 года фактически принадлежал ФИО3, она выполнила все условия договора купли-продажи земельного участка, полностью выплатила продавцу участка его стоимость. 

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Судом установлено, договор купли-продажи заключен в простой письменной форме, подписан обеими сторонами, исполнен сторонами, что не оспаривалось сторонами договора. 

ФИО3 владела спорным земельным участком как собственник и предала все свои права по договору купли-продажи жилого дома истцам, которые также выполнили все существенные условия договора купли-продажи жилого дома приняли земельный участок, владели и пользовались земельным участком. 

Единственным препятствием в регистрации перехода права собственности на имя ФИО3 от администрации 

<

адрес> являлось представление Прокуратуры 

<

адрес> «Об устранении нарушений требований земельного законодательства и законодательства об особо охраняемых природных территориях» от ДД.ММ.ГГГГ №д-2011, внесенном в адрес Пятигорского отдела Управления ДД.ММ.ГГГГ.

Довод представителя ответчика о том, что надлежащим ответчиком по настоящему иску является титульный собственник, т.е. администрация 

<

адрес>, а ФИО3 не может передать права, которое на ее имя не зарегистрировано, суд считает несостоятельным. Ответчик ФИО3 уклонилась от регистрации перехода права собственности на земельный участок с № после того, как отпали все обстоятельства, препятствующие регистрации, тем самым, лишив возможности истцов получить требуемое по исполненному ими договору.

В связи с тем, что совокупность предусмотренных законом оснований для приобретения истцами в собственность спорного участка установлена, суд полагает возможным признать за ними право собственности на данный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка состоявшимся, признании права собственности на земельный участок возникшим, признании права общей долевой собственности на земельный участок – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией г. Пятигорска и ФИО3 состоявшимся и право собственности на земельный участок площадью 645кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый № по адресу: 

<

адрес> на имя ФИО3 возникшим.

Признать право общей долевой собственности на земельный участок площадью 645 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> за ФИО1 в размере 1/5 доли, за ФИО2 в размере 4/5 долей.

Решение суда является основанием для Управления Росреестра по Ставропольскому краю для регистрации права общей долевой собственности на имя ФИО1 и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:33:080103:1, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 19.09.2025 года.

Судья О.В. Веснина