УИД 61OS0000-01-2025-000005-86 № 3а-83/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Каменскхимволокно» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001133 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Каменскхимволокно» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001133 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 сентября 2024 года в размере 64 752 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25 сентября 2024 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО являются необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 170 273 017,44 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 135 833 000 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы, рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От заинтересованных лиц – АО «Каменскволокно», ТУ Росимущества в Ростовской области ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 17 марта 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 2 апреля 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец на основании договора от 1 февраля 2008 года № 19-08 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 243 428 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – химические предприятия и производства, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН? на который зарегистрировано право федеральной собственности.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 170 273 017,44 руб.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 12 ноября 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 25 сентября 2024 года. Согласно отчету оценщика ООО «Квалитет. Оценочная компания» № 71/24 от 7 октября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 25 сентября 2024 года составила 64 752 000 руб. 

10 декабря 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/001133 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 7 октября 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11, пп. б п. 11, п. 5, пп. б п. 22, пп. в п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 8, пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 8 п. 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», п. 7, пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 27 декабря 2024 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 27 января 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1., ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1300-Э/2025 от 6 марта 2025 года. 

Согласно выводам экспертов отчет от 7 октября 2024 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО. 

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 135 833 000 руб. по состоянию на 25 сентября 2024 года.

Эксперты указали, что в отчете об оценке в распоряжении оценщика имелась информация об актуальных на дату оценки данных, но при этом они не использовались и не проведен анализ соответствия использованных данных данным актуальным на 26 сентября 2024 года. Не указан номер контактного телефона и почтовый адрес, имеются неточности в описании объекта оценки и перечне используемых оценщиком документов. Оценщиком не проведен осмотр земельного участка, обоснования причин его не проведения в отчете также отсутствуют.

На стр. 16 имеется общее описание понятий «рынок недвижимости», «социальное положение», «социально-экономические факторы» и т.д. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране в отчете отсутствует. Оценщиком приведена информация о развитии Ростовской области за январь 2023 г., при этом в соответствии с заданием на оценку дата оценки - 25.09.2024. Не проведен анализ изменения тенденций развития Ростовской области за период с января 2023 г. по 25.09.2024. Отсутствуют выводы относительно проведенных оценщиком исследований.

В приложениях к отчету не прикреплены скрин-копии объявлений по объектам, используемым в анализе рынка в таблице 7.3.1 на стр. 23-24 Отчета, за исключением объектов №1, №2, №3, №4, используемых в качестве аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки. При этом по части объектов из таблицы 7.3.1 по ссылкам, указанным в качестве источников информации, объявления отсутствуют или сняты с публикации (объекты №6, №7, №8, №9, №10) либо изменена информация, указанная в объявлениях, кроме того, оценщиком информация по части объектов из таблицы 7.3.1 проанализирована не в полном объеме (объекты №5, №8). При этом по ссылкам, приведенным в качестве источников информации, определить дату/год публикации объявлений по продаже не представляется возможным.

Приведенные оценщиком критерии отбора и обоснование выбора объектов-аналогов описаны не в полном объеме, обоснование отказа от использования по части объектов из таблицы 7.3.1 на стр. 23-24 отсутствует. Оценщиком не проанализирована в полной мере информация по аналогам.

Определяя рыночную стоимость объекта исследования эксперты исходили из анализа фактического и предполагаемого использования объектов исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установили, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относится к сегменту рынка «под индустриальную застройку». Экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта экспертизы. Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка исследуемого земельного участка, для определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом отобраны 7 объектов-аналогов максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком. Выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы экспертом. Эксперт обосновал применение каждой корректировки, приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении экспертов, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах экспертов о несоответствии отчета оценщика от 12 ноября 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости земельного участка, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001133.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 12 ноября 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 95 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 27 января 2025 года ООО «Каменскхимволокно» внесено на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 95 000 руб. (платежное поручение № 778 от 21 января 2025 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Каменскхимволокно» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Каменскхимволокно» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001133 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 243 428 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – химические предприятия и производства, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 25 сентября 2024 года в размере 135 833 000 руб. 

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 12 ноября 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Каменскхимволокно» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-83/2025 (платежное поручение № 778 от 18 февраля 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 000 (семьдесят тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля