Дело № 2-1260/2024 25 сентября 2024 года

УИД 29RS0022-01-2023-001759-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Сараевой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Крохине К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, посредством видеоконференц-связи на базе Бабушкинского районного суда г. Москвы, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения. В обоснование требований указала, что в соответствии с договором от 27.09.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 ответчик обязался передать истцу свои права и обязанности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, заключенному между ФИО3 и ответчиком, а истец обязался принять указанные права и обязанности с целью последующего заключения с ФИО3 основного договора купли-продажи жилого помещения с условным № общей проектной площадью 22 кв.м, расположенного на третьем жилом этаже секции №, строящейся на земельном участке площадью 579 кв.м с кадастровым номером №. Истец исполнил свое обязательство по оплате договора от 27.09.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, передав ответчику наличные денежные средства в сумме 1600000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской. Однако, ответчик не исполнил встречное обязательство и не передал истцу предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора, а также не сообщил истцу все иные сведения, имеющие значение для осуществления истцом своих прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, в частности не сообщили сведения о телефоне и адресе ФИО3, по которым его можно найти. То есть ответчик не исполнил обязательства по договору и нарушил пункты 2.1 и 2.2 договора от 27.09.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли- продажи жилого помещения от 19.12.2014. Кроме этого, ответчик не уведомил истца о том, что строительство многоквартирного дома, помещения которого подлежат разделу на самостоятельные объекты недвижимости, на садовом земельном участке запрещено законодательством РФ. Таким образом, ответчик существенно нарушил договор от 27.09.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, что повлекло для истца такой ущерб, что истец в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. 03.10.2023 истец, руководствуясь ст. 452 и п. 4 ст. 453 ГК РФ, направил ответчику письмо, в котором предложил расторгнуть договор от 27.09.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 во внесудебном порядке с возвратом полученного неосновательного обогащения в размере 1600 000 рублей по реквизитам истца. В указанном письме истец указал срок для ответа - до 14.10.2023. Ответчик до 14.10.2023 на письмо истца не ответил. Следовательно, истец исполнил требования закона о соблюдении обязательного претензионного порядка. Просила суд расторгнуть договор от 27.09.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, взыскать неосновательное обогащение в размере 1600000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивая на том, что ей в день заключения договора о переуступке права требования какие-либо документы по сделке, в том числе, и предварительный договор купли-продажи жилого помещения, не передавались. Дополнительно указала, что договор заключался в 2021 году в г. Сочи в офисе. При заключении договора присутствовал ответчик ФИО2 с супругой, она с ребенком и мужчиной, женщина риелтор, от застройщика – мужчина. Не совсем поняла, кому принадлежал офис, в котором происходило заключение договора. Пакет документов для заключения сделки готовила девушка секретарь, у нее взяли паспорт и заполнили договор. Все время кто-то приходил в офис и отвлекал. Женщина, которая представилась риелтором, все время очень спешила. Договор взяла для заполнения. Были вопросы, на которые женщина риелтор либо не отвечала, либо отвечала посредственно. С договором ознакомилась бегло, так как дом видела своими глазами, то есть он был достроен. Никаких сомнений в том, что сложности не возникнут, не было. Риелтор утверждала, что все будет хорошо, говорила, что она торопится. Торопились в целом, когда совершалась сделка. При заключении договора ей передали договор от 27.09.2021 и расписку о получении денежных средств. При заключении сделки понимала, что передает денежные средства за квартиру, которую предварительно осмотрела. Денежные средства по сделке передала ФИО2 Тот факт, что только сейчас обратилась в суд, объясняет своей беременностью, наличием маленьких детей и не знанием, что можно предпринять в сложившейся ситуации, поскольку знаниями в области юриспруденции не обладает.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на иске настаивал, по доводам искового заявления. Обратил внимание суда на то, что ответчик не исполнил п. 2.1 договора и п. 2.2 договора, то есть не передал весь комплект документов по сделке. Также ответчик не выполнил п. 4.2 договора, то есть не сообщил о переуступке права всем заинтересованным лицам. Ответчик также признает, что договор между ответчиком и застройщиком был расторгнут и не понятно, какое право требования было передано истцу. Ответчиком не представлены письменные доказательства выполнения условий договора о передаче документов, а также об уведомлении заинтересованных лиц о произошедшей уступке. 

Ответчик ФИО2 просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, так как со своей стороны все условия по договору от 27.09.2021 о переуступке прав требований по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 исполнил в полном объеме, передав истцу весь пакет документов в день заключения сделки. Сделка проходила в офисе застройщика в г. Сочи в присутствии представителя застройщика. То, что это офис застройщика можно было понять по вывеске. При заключении сделки присутствовал О., секретарь застройщика – делопроизводитель, он (ФИО5), риелтор из г. Архангельска с его стороны (сопровождала сделку по просьбе ФИО2), ФИО1, мужчина со стороны истца и дети. Риелтор по его просьбе для сопровождения сделки прилетела с ним из г. Архангельск. Два года всех все устраивало, как только мэрия г. Сочи стала решать вопрос о сносе дома, начались претензии истца. Сведения по состоявшейся переуступке переданы застройщику в лице О. в офисе в день заключения договора. О. забрал 400000 рублей за сделку и 1200000 рублей передал ему. В этот день было составлено соглашение о погашении обязательств застройщика перед ним. Застройщик уведомлен о переуступке права требования.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме, в связи с исполнением ответчиком своих обязательств перед ФИО1

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, был привлечен ФИО3, который будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Определением суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности с нормами действующего законодательства, приходит к следующему.

Судом установлено, следует из материалов дела, что 19.12.2014 между ФИО3 в лице представителя А. и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения с условным номером 22 общей площадью 22 кв.м, расположенного на третьем жилом этаже секции дома №, строящемся на земельном участке площадью 1728 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Совокупная стоимость жилого помещения и доли земельного участка определена в 660000 руб. При этом окончательная цена жилого помещения определяется исходя из произведении цены за 1 кв.м площади жилого помещения, равной 30000 руб. и фактической площади жилого помещения по результатам обмеров БТИ, включающей в себя общую площадь жилого помещения. Полная оплата за объект недвижимости будет проводиться в момент подписания основного договора купли-продажи. На момент заключения данного договора жилое помещение находилось на стадии строительства. Ориентировочный срок окончания строительства дома – четвертый квартал 2015 года. Приложением к договору является план объекта строительства.

В обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 между ФИО3 и ФИО2 также было заключено соглашение 19.12.2014, по которому обеспечение исполнения обязательств осуществляется путем передачи покупателем продавцу денежных средств в наличной форме. Размер обеспечительного платежа определен в 660000 руб., из которых 600000 руб. уплачивается продавцу в день подписания договоров, а 60000 руб. - в день подписания основного договора купли-продажи. Подтверждением факта внесения обеспечительного платежа является расписка выданная продавцом.

ФИО2 19.12.2014 в обеспечение исполнения обязательств, возникших по соглашению об обеспечении исполнения обязательств от 19.12.2014, ФИО3 передано от ФИО2 600000 рублей, в подтверждение чего представлена расписка от указанной даты.

27.09.2021 между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014.

По условиям данного договора ФИО2 обязался передать ФИО1 свои права и обязанности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, заключенному между ФИО3 и ФИО2, а ФИО1 обязалась принять указанные права и обязанности с целью последующего заключения с ФИО3 основного договора купли-продажи жилого помещения с условным № общей проектной площадью 22 кв.м, расположенного на третьем жилом этаже секции №, строящейся на земельном участке площадью 579 кв.м с кадастровым номером № (выделен путем раздела из земельного участка с кадастровым номером №), категория земель: земли населенных пунктов – садовый земельный участок. Кадастровый номер жилого дома: №. 

Согласно п. 1.2 договора, с момента вступления настоящего договора в законную силу ФИО1 становится покупателем помещения с условным номером 22 общей проектной площадью 22 кв.м, расположенного на третьем жилом этаже секции №, строящейся на земельном участке площадью 579 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – садовый земельный участок, по адресу: 

<

адрес>. 

Из п. 1.4 договора следует, что плата, назначенная за передачу прав и обязанностей по договору о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, равна сумме 1600000 рублей, которую ФИО1 обязуется оплатить ФИО2 при подписании настоящего договора. 

При этом в силу п. 1.3 договора правообладатель гарантировал, что до подписания настоящего договора оплатил инвестору ФИО3 полную стоимость вышеуказанного жилого помещения.

На основании п. 2.1, 2.2 договора ФИО2 обязался передать ФИО1 все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности, а именно: предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, заключенный между ФИО3 и ФИО2, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора, а также сообщить ФИО1 все иные сведения, имеющие значение для осуществления ею своих прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014.

Согласно представленной расписке от 27.09.2021, ФИО1 передала ФИО7 наличные денежные средства в сумме 1600000 рублей. 

27.09.2021 ФИО2 от ФИО3 по соглашению о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения площадью 22 кв.м, расположенного на третьем жилом этаже секции №, строящемся на земельном участке площадью 579 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, получены денежные средства в размере 1200000 руб. Исходя из пояснений стороны ответчика ФИО2 это часть денежных средств от 1 600 000 руб., выплаченных ФИО1, в день заключения договора переуступки прав требований, из которых 1200000 руб. - выплачены ФИО2 и 400000 руб. – ФИО3 за оформление сделки по переуступке права требования. 

Истец указывает на неисполнение ФИО7 встречных обязательств по передаче истцу предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора, а также не сообщению всех иных сведений, имеющих значение для осуществления истцом своих прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, в частности полных данных ФИО3 (имя, отчество), адрес и телефон ФИО3

В связи с чем, истец ФИО1 обратилась к ФИО2 03.10.2023 с требованием о расторжении договора от 27.09.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 во внесудебном порядке с возвратом полученного неосновательного обогащения в размере 1600 000 руб. по реквизитам истца. В установленный истцом срок для ответа - до 14.10.2023, ответчик претензию истца оставил без ответа, требование не удовлетворил, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии со статьями 1, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), одним из основных принципов гражданских правоотношений является свобода договора, подразумевающая свободу в установлении своих прав и обязанностей по договору, определении любых не противоречащих закону условий договора.

Согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1-2 ст. 429 ГК РФ, стороны вправе заключить предварительный договор, то есть взять на себя обязательства в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из п. 3-4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее (ст. 388.1 ГК РФ).

Статьями 307, 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 ст. 385 ГК РФ предусмотрена обязанность кредитора, уступившего право (требование) другому лицу, передать ему документы, удостоверяющие это право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для его осуществления.

Таким образом, для принятия решения о расторжении договора необходимо наличие существенного нарушения договора стороной, которое ведет к наступлению для другой стороны значительного ущерба.

В данном случае заключая договор цессии о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, правопреемник (истец) рассчитывал на получение в собственность жилого помещения путем заключения с собственником объекта недвижимости сделки по купле-продаже имущества по основному договору. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ст. 55 ГПК РФ).

В ходе рассмотрения дела, была допрошена свидетель Свидетель №1, которая пояснила, что она является риелтором и по просьбе ФИО2, сопровождала сделку по переуступке права требования по договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, в связи с чем вместе с ФИО2 в сентябре 2021 года летала в г. Сочи. Сделка заключалась при следующих обстоятельствах: приехав в г. Сочи, их пригласили в офис застройщика, где присутствовала она, ФИО1 и ее супруг, ФИО5, представитель застройщика О. и секретарь. ФИО1 представили предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расписку о том, что ФИО2 вносил деньги, план объекта, ФИО1 ознакомилась с документами. У неё были наводящие вопросы. Представитель застройщика предоставил договор переуступки, который стороны подписали. При ней ФИО2 передал ФИО1 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 2014 года, а ФИО1 денежные средства по сделке. При оформлении сделки проблем с земельным участком, на котором было уже возведено здание жилого дома, не было. Здание долго строилось. Представитель застройщика пояснил, что на данный момент решаются вопросы с администрацией города. До ФИО1 была доведена информация по предмету договора, переданному пакету документов. Ей известно, что изначально в 2014 году ЖК 

<

П.> состоял из 6 зданий и там был единый кадастровый номер, в дальнейшем земельный участок был разделен под каждый дом и был отдельный кадастровый номер земельного участка. На тот момент никаких обременений на недвижимое имущество не было. На назначение земельного участка - садовый или не садовый, внимание не концентрировали. ФИО3 не присутствовал при заключении сделки. Но, в предварительном договоре данные ФИО3 указаны.

Учитывая, что свидетель перед допросом была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, не доверять показаниям свидетеля у суда оснований не имеется, поскольку ее пояснения последовательны, согласуются по обстоятельствам заключения сделки изложенными сторонами.

Согласно ч. 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах, учитывая пояснения сторон, показания свидетеля Свидетель №1, не доверять показаниям которой у суда оснований не имеется, поскольку перед допросом она была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, пояснения свидетеля последовательны, согласуются с обстоятельствами сделки указанными сторонами в ходе рассмотрения дела, суд считает установленным факт исполнения ФИО2 своих обязательств по договору от 27.09.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 в части передачи истцу ФИО1 пакета документов по сделке, в том числе, предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, расписки об уплате денежных средств во исполнение договора от 19.12.2014 и плана объекта строительства.

Поскольку факт передачи пакета документов по сделке, в том числе предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014 и расписки об исполнении обязательств, нашел подтверждение в судебном заседании, следовательно, истцу данные ФИО3 были известны с момента совершения сделки.

К тому же суд обращает внимание на то, что со стороны истца длительный период (более двух лет) к ответчику не предъявлялись претензии с требованием о передаче пакета документов по сделке.

В силу п.п. 1 ст. 385 ГК РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. 

Суд, учитывая показания свидетеля и пояснения сторон, а также представленную в материалы дела расписку о получении ФИО2 денежных средств за спорный объект недвижимости от 27.09.2021 от ФИО3, считает также установленным и факт уведомления застройщика о совершенном переходе прав требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014. Кроме того, сама сделка по переуступке прав требований от 27.09.2021 заключалась в офисе застройщика г. Сочи, с участием представителя компании застройщика ФИО8 и секретаря компании, готовившего договор по переуступке права требования.

Доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, со стороны истца суду представлено не было. Истцом также не представлено и доказательств, свидетельствующих об оспаривании застройщиком (продавцом ФИО3) существующего права требования истца исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014.

Положения п.п. 1, 2, 3 ст. 390 ГК РФ предусматривают, что цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.

При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.

При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

В данном случае договор о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.12.2014, заключенный между ФИО9 и ФИО1, заключен с соблюдением условий, установленных положениями ст. 390 ГК РФ, в связи с чем, оснований для его расторжения и взыскания неосновательного обогащения у суда не имеется.

В связи с тем, что в удовлетворении требований истцу отказано в полном объеме, оснований для взыскания в возврат суммы госпошлины, уплаченной при предъявлении иска в суд в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в размере 16500 руб. также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

в иске ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Архангельский областной суд через Приморский районный суд Архангельской области, с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Н.Е. Сараева

Мотивированное решение суда изготовлено 4 октября 2024 года.