Дело №3a-370/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 18 марта 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н., 

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1109,8 кв.м., наименование: склад №12, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 5171077 (Пять миллионов сто семьдесят одна тысяча семьдесят семь) рублей по состоянию на 05.06.2011 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 20.02.2020 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указала в административном иске о том, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером [номер], наименование: склад №12, общей площадью 1109,8 кв.м., расположенное по адресу: [адрес].

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания составляет 11430964,50 рублей.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость нежилого здания превышает его рыночную стоимость. Поскольку она, ФИО1, является плательщиком налога на имущество физических лиц, то завышенная кадастровая стоимость объекта нарушает её права на справедливое налогообложение. 

Согласно Отчёту об оценке от 22.01.2020 года [номер], выполненному ООО «[номер]» рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на 05.06.2011 года определена в размере 5171077 рублей.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положения главы 25 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени слушания дела в установленном законом порядке. Интересы административного истца ФИО1 в суде представляет её представитель по доверенности ФИО3

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 ФИО3 требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 5171077 рублей. Заявила ходатайство о восстановлении срока для подачи административного искового заявления.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела судом.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». Представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 об утверждении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 52:21:0000044:950 в размере 11430964,50 рубля по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.164-167).

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд информацию в отношении спорного нежилого здания. В письменной информации указывается, что нежилое здание с кадастровым номером [номер] было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 05.07.2011 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в размере 11430964,50 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (Приложение 1). Изменений кадастровой стоимости в отношении данного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН. 

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя адюминистративного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1109,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: склад [номер], расположенного по адресу: [адрес]. Данное обстоятельство подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.172-174).

Таким образом, ФИО1 как плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер]. ФИО1 в силу закона вправе требовать от суда установления кадастровой стоимости принадлежащего ей здания в размере его рыночной стоимости. 

Представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу (л.д.176).

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер] была определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ФИО1 представила в суд отчет об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером [номер] от 22.01.2020 года [номер]-ОКС/2020. Отчет об оценке составлен оценщиком ООО «[номер]» ФИО2.

Согласно отчету об оценке от 22.01.2020 года [номер] рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1109,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: склад [номер], расположенного по адресу: [адрес], определена равной 5171077 (Пять миллионов сто семьдесят одна тысяча семьдесят семь) рублей по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.26-154)

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчет об определении рыночной стоимости здания, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке, в отчете указаны применяемые при его составлении информационные источники и литература. 

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки. В отчете приведены качественные и количественные характеристики объекта оценки. Объект недвижимости - здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 1109,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: склад №12, расположен по адресу: [адрес]. При этом оцениваемый объект расположен внутриквартально в г.Дзержинск Нижегородской области. Выезд на ул.Попова осуществляется по неасфальтированной дороге (около 200 м.) В Отчете указаны сведения о физических свойствах объекта, а именно указано, что здание 1988 года постройки, имеет назначение: нежилое и фактически используется под склад. Кроме того, приведены сведения о конструктивном решении объекта, а именно указанно, что объект имеет железобетонный фундамент, металлические стены, кирпичные перегородки, металлические перекрытия и кровлю, бетонные полы, металлические двери, а из коммуникаций имеется электричество. Представлены фотоматериалы на дату составления отчета. Приведено описание земельного участка, на котором расположено здание.

В Отчете приведены сведения об износе и устареваниях (л.д.38-40).

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области по состоянию на 1 квартал 2011 года с указанием источника информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, – рынок промышленно-складского назначения (л.д.46-47). 

В отчете содержится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из определенного сегмента рынка. Приведены цены предложений объектов недвижимости производственного назначения (9 предложений), цены предложений земельных участков (8 предложений), цены арендных ставок на объекты производственно-складского назначения (5 предложений) (л.д.52-56). 

Определены ценообразующие факторы для объектов производственно-складского назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.57-63). 

Наиболее эффективным использованием здания в соответствии с требованиями ФСО №7 признано его фактическое использование в качестве объекта производственно-складского назначения.

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено. 

Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного и доходного подхода. При этом оценщиком приведены мотивы отказа от применения затратного подхода (л.д.64-66)

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. При этом в отчете обоснован выбор объектов-аналогов. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости, установленный сравнительным подходом, составляет 4971904 рублей (л.д.66-82).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод капитализации, поскольку динамика изменения доходов незначительна. Рыночная стоимость определена делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации. Для определения доходности произведен расчет арендной платы. Ставка арендной платы определяется методом аналогов. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход. Оценщик произвел расчет ставки капитализации. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом. Размер рыночной стоимости, установленный доходным подходом, составляет 5370250 рублей (л.д.83-93). 

По результатам применения различных подходов к оценке оценщиком произведено согласование результатов оценки с присвоением к подходам весовых коэффициентов (л.д.93-94).

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком без выделения налога на добавленную стоимость из состава рыночной стоимости, как то требуется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Суд также принимает во внимание и то обстоятельство, что рыночная стоимость, установленная оценщиком различными подходами, имеет близкие друг к другу значения. 

Оценщик ФИО2 является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный [номер] от [дата]. Имеет диплом о профессиональной переподготовке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, [номер], рег.[номер], дата выдачи [дата]. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от [дата] [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2014 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована СПАО «РЕСО-ГАРАНТИЯ» (л.д.31, 145-152).

Сведений о том, что оценщик ФИО2 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО2 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости здания, составленному оценщиком ООО «Ц.» ФИО2, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

При этом, суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО1 в суд имело место 20.02.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости необходимо считать 20.02.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1109,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: склад №12, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 5171077 (Пять миллионов сто семьдесят одна тысяча семьдесят семь) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 20.02.2020 года. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено [дата].

Судья областного суда М.А. Кручинин