УИД: 61RS0007-01-2024-006233-02

Дело № 2-479/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего - судьи Федотовой Е.Н., 

при секретаре судебного заседания Кова А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО16 к Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, третьи лица – Администрация г. Ростова-на-Дону, Управление Росресстра по Ростовской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону о сохранении 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии, указывая, что им на праве общедолевой собственности принадлежит указанное жилое помещение. Истцами в целях улучшения жилищных условий, своими силами, без получения соответствующих разрешений произведена реконструкция в виде возведения к квартире пристройки площадью 13 кв.м., а также проведена перепланировка комнат 6 и 6а. В результате проведенной реконструкции общая площадь квартиры увеличилась и составляет 67,2 кв.м. Протоколом общего собрания собственников помещений в МКД №1 от 23.09.2024 г. принято решение о согласовании произведенной реконструкции. В дальнейшем истцы обратились в администрацию района с заявлением о легализации объекта недвижимости, однако получили отказ, выраженный в письме от 31.10.2024 г. 

С учетом изложенного, истцы просят сохранить в реконструируемом состоянии 

<

адрес> расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать за ФИО18 на 1/3 доли и ФИО19. на 2/3 доли право собственности на квартиру, общей площадью 67,2 кв.м., прекратив зарегистрированное право собственности на квартиру, общей площадью 49,7 кв.м.

Стороны, третьи лица, будучи извещенными надлежащим образом о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания дела не заявлено. При указанных обстоятельствах дело рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно ст. 52 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом»

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу требований ч.4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч.3 ст. 29 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Также следует учесть, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома относятся к общему имуществу всех собственников помещений.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Более того п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО21 является собственником 1/3 доли 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Истцу ФИО22. принадлежит 2/3 доли в указанной квартире. 

Истцами в целях улучшения жилищных условий, своими силами, без получения соответствующих разрешений произведена реконструкция в виде возведения к квартире пристройки площадью 13 кв.м., а также проведена перепланировка комнат 6 и 6а. В результате проведенной реконструкции общая площадь квартиры увеличилась и составляет 61,9 кв.м.

Определением суда от 05.02.2024 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

Согласно выводам экспертного заключения ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России №720/10-2-25 от 11.08.2025 г. установлено следующее.

В соответствии с данными выписки из ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 521 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом.

На указанном земельном участке расположен МКД, который состоит из двухэтажного здания с кадастровым номером №, литер Б, площадью 138,9 кв.м. и одноэтажного здания с кадастровым номером № литер А, площадью 155,1 кв.м. 

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, квартира истцов входит в состав одноэтажного здания с кадастровым номером №, литер А, площадью 155,1 кв.м. 

Сопоставлением результатов осмотра с данными технического паспорта на помещение квартиры по состоянию на 13.11.2013 г. и данными дополнительно предоставленной копии технического паспорта на помещение квартиры по состоянию на 11.09.2024 г. определено, что до проведения работ по реконструкции исследуемая 

<

адрес> располагалась в тыльной части многоквартирного жилого дома лит. «А» и двух пристройках к нему. Вход в 

<

адрес> осуществлялся с придомового участка в помещение кухни №.

Квартира № являлась двухкомнатной и состояла из следующих помещений: жилая комната №, площадью - 18,2 кв.м., жилая комната №, площадью - 14.5 кв.м., коридор №, площадью - 8.0 кв.м., санузел №а, площадью - 2,3 кв.м., кухня №, площадью - 6.7 кв.м. 

<

адрес> составляла 49.7 кв.м. 

В результате выполненных работ в исследуемой 

<

адрес>, заключающихся в возведении кирпичной пристройки с помещением жилой № к части тыльного восточного фасада жилого дома лит. «А» с помещением № и левой стене пристройки с помещениями № и 7а с устройством в ней витражного остекления наружной стены, ориентированной на восток и мансардного окна в крыше у тыльной наружной стены помещения №, устройстве дверного проема из оконного проема помещения №, путем разборки подоконного пространства, устройстве нового оконного проема в наружной стене помещения №, с предварительным подведением металлической перемычки, зашивке оконного проема и устройстве вентиляционного отверстия в наружной стене помещения санузла №а, возведении внутренней перегородки с дверным проемом в помещении жилой комнаты № с образованием двух помещений: жилой № и коридора №а, произошло увеличение общей площади исследуемой 

<

адрес> 49.7 кв.м. до 61.9 кв.м., а также увеличение количества помещений в составе квартиры, с образованием жилой №, площадью 18.2 кв.м., жилой №, площадью 9.5 кв.м., коридора №а, площадью 4.6 кв.м., коридора №, площадью 8.0 кв.м., санузла №а, площадью 2.3 кв.м., кухни №, площадью 6.3 кв.м., жилой № площадью 13.0 кв.м.

Выполненная реконструкция исследуемой 

<

адрес> обоснована объемно- планировочным решением исследуемой квартиры, осуществлена в целях улучшения условий проживания и по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к квартирам, а именно: СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (п.п: 5.2, 5.3, 5.5, 5.6. 5.12, 7.10. 7.11, 9.9-9.12, 9.23), СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (п.п.: 6.1.1, 6.1.8, 6.1.9), СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05- 95*» (п. 5.1), СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (п. 125, 127, 130). СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (п. 143, табл. 5.5.52 ), ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» (п.п.: 1.2.4, 2.5), Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 52, 53, 80), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (4.2.18. 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22. 4.3.2, 4.3.3. 6.1.8 и таблицы 3).

В результате выполненных работ по реконструкции исследуемой 

<

адрес> данная квартира обеспечена автономным отоплением от газового котла, автономным горячим водоснабжением, центральными водоснабжением, канализацией, электроснабжением, системой вентиляции. Жилые комнаты и кухня имеют естественное освещение. Выполненная реконструкция исследуемой 

<

адрес> не привела к снижению продолжительности инсоляции и ухудшению условий естественного освещения как непосредственно в данной квартире, так и в окружающих зданиях, что соответствует требованиям п. 1.2.4 ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов».

Квартира № в реконструированном виде находится в межевых границах земельного участка с кадастровым номером КН № по адресу: 

<

адрес>, ул. 7-я линия, 

<

адрес>, т.е. находится на земельном участке с кадастровым номером № исходя из его местоположения по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

В соответствии с картой границ территориальных зон. населенного пункта «

<

адрес>», муниципального образования «

<

адрес> «

<

адрес>» 

<

адрес>, размещенной на официальном портале Администрации 

<

адрес> (https://rostov-gorod.ru/) исследуемая 

<

адрес> находится в зоне общегородского центра второго типа (Ц-2/7/13), градостроительный регламент которой разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий центральной части города. предназначенных для размещения преимущественно жилой застройки, с учетом сохранения исторического облика.

В соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны общегородского центра второго типа (Ц-2), представленной в ст. 50 Правил землепользования и застройки 

<

адрес>, размещенных на официальном сайте Администрации 

<

адрес>3, в основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства входят земельные участки с кодом 2.1.1. - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, для которой предусмотрено размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный), что соответствует разрешенному виду использования земельного участка с кадастровым номером № с основным видом разрешенного использования объектов капитального строительства - многоквартирный жилой дом. Выполненная реконструкция исследуемой 

<

адрес> не привела к изменению функционального назначения данного жилого помещения, а также не привела к изменению вида (типа) жилого дома с расположенной в ней квартирой №, а следовательно, возможность реконструкции 

<

адрес> на земельном участке, на котором изначально располагалась квартира по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. допускается.

Выполненная высота реконструированной 

<

адрес>, ее расположение на земельном участке с кадастровым номером № по отношению к существующей застройке и межевым границам участка, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*» (п.7.1), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.13, 8.2.6). СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.3.2, 4.3.3), градостроительному регламенту зоны общегородского центра второго типа (Ц-2/7/13 подзона А), в которой она располагается, представленному в ст. 50 Правил землепользования и застройки 

<

адрес>.

Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемой 

<

адрес>, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемой 

<

адрес>, находятся в работоспособном техническом состоянии, угрозы обрушения конструкций не имеется.

Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех помещениях в исследуемой квартире, независимо от режима их эксплуатации (жилые или подсобные помещения), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций квартиры, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. 

Согласно ч. 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

По смыслу положений статьи 86 ПК РФ заключение судебной экспертизы является важным доказательством по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, которое оценивается наряду с другими доказательствами, по его внутреннему убеждению суда, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. 

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу. 

Оценивая выводы заключения эксперта в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд не усмотрел в нем недостатков, вызванных необъективностью, неполнотой исследования, администрация района указанное заключение не оспорила, в связи с чем, суд считает необходимым использовать результаты заключения эксперта в выводах решения. 

Экспертное заключение ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России №720/10-2-25 от 11.08.2025 г. соответствует требованиям гражданского процессуального законодательства об относимости и допустимости доказательств, эксперты предупреждены об уголовной ответственности в порядке ст. 307 УК РФ за заведомо ложное заключение или показание, в связи с чем, суд полагает возможным принять результаты экспертизы, которое является полным, обоснованным, не доверять его объективности у суда нет оснований. 

Доказательств в подтверждение несоответствия реконструированного объекта недвижимости строительным, санитарным, градостроительным, пожарным, нормам и правилам, со стороны ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, как не представлено доказательств в подтверждение невозможности сохранения строения в реконструированном состоянии. 

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, истцами в соответствии с п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации получено согласие всех собственников помещений многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, что следует из протокола общего собрания № от 23.09.2024 г. 

С учетом изложенного и учитывая, что реконструированный объект не создает угрозы жизни и здоровью людей, а у истцов иной досудебный способ узаконения проведенной реконструкции отсутствует, суд находит исковые требования о сохранении квартиры в реконструированном состоянии и признании права собственности подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО23 ФИО10, ФИО24 ФИО1 удовлетворить. 

Сохранить в реконструированном состоянии 

<

адрес> площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Признать за ФИО11 ФИО10 (паспорт №) на 1/3 доли в праве общедолевой собственности на 

<

адрес> площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, прекратив право общедолевой собственности на 1/3 доли на 

<

адрес> площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО11 ФИО1 (паспорт №) на 2/3 доли в праве общедолевой собственности на 

<

адрес> площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, прекратив право общедолевой собственности на 2/3 доли на 

<

адрес> площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 29 сентября 2025 года.

Судья Е.Н. Федотова