№ 2-540/2023

26RS0031-01-2023-000955-97

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Зеленокумск 29 июня 2023 года

Советский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Шульги Н.И.,

при секретаре Калашниковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Советского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд исковым заявлением к администрации Советского городского округа Ставропольского края, в котором просит обязать администрацию Советского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, участок № 23 сроком на 3 года.

В обоснование исковых требований истец указывает, что администрацией муниципального образования г. Зеленокумска Ставропольского края был предоставлен земельный участок, находящийся в государственной собственности, из земель населенных пунктов с кадастровым номером № разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 600+/-9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> участок № 23, на который 26.06.2017 года был заключен договор аренды земельного участка сроком с 26 июня 2017 года по 24 июня 2020 года.

В 2014 году им было получено разрешение № на строительство индивидуального одноквартирного одноэтажного четырехкомнатного жилого дома с мансардным этажом. Срок действия разрешения до 11.06.2024 года. Строительство объекта не завершено, согласно п. 1.2. Договора от 26.06.2017 года, расположенный на участке объект незавершенного строительства – процент готовности объекта 18 %. В настоящее время срок действия договора аренды истек. Все эти годы им оплачивалась аренда данного земельного участка и шло строительство жилого дома. Также вышеуказанный земельный участок использовал в соответствии с его целевым назначением. Истечение срока договора указанного участка будет являться препятствием для постановки на кадастровый учет жилого дома и регистрации прав на него. Он обратился в администрацию Советского городского округа с заявлением о просьбе продлить договор аренды, на что 10.03.2023 года получил отказ в соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, будучи извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, предоставил суду заявления с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие и удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика администрации Советского городского округа Ставропольского края не явился, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения дела, представил в суд отзыв, в котором имеется заявление о рассмотрении иска ФИО1 в отсутствие представителя администрации. Просят в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям:

В 2014 году администрацией Советского городского округа Ставропольского края были организованы торги на право заключения договора аренды на спорный земельный участок.

ФИО1 был единственным участником торгов и с ним был заключен договор аренды земельного участка 02 апреля 2014 года сроком на 3 года с 02.04.2014 года по 01.04.2017 года.

Согласно предмета договора земельный участок был предоставлен арендатору с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства.

26 июня 2017 года с истцом был заключен договор аренды спорного земельного участка в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 пп. 5 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно указанным нормам договор заключен на три года для завершения строительства жилого дома сроком на три года с 26 июня 2017 года по 24 июня 2020 года.

Согласно п. 1.2 договора на момент его заключения на спорном земельном участке имелся объект незавершенного строительства - одноквартирный одноэтажный четырехкомнатный жилой дом с мансардным этажом, общей площадью 205,3 кв.м., возведенный на основании разрешения на строительство № от 11.06.2014 года, выданного на десять лет, процент готовности объекта 18 %.

По истечении срока действия договора аренды, в установленный шестимесячный срок администрацией не было заявлено требований об изъятии у истца объекта незавершенного строительства.

В марта 2023 года истец обратился в администрацию с заявлением о заключении с ним договора арены спорного земельного участка без торгов. В удовлетворении данного заявления было отказано по причине использования заявителем права на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов, о чем было сообщено в письме от 14.03.2023 года исх. № 1662.

При подготовке данного решения администрация руководствовалась установленным порядком предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 года регулируемым главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

На момент обращения истца в администрацию срок договора аренды истек, заявление о заключении нового договора аренды без проведения торгов подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, отсутствуют в совокупности условия, указанные в п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса, что лишает заявителя права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Здание, расположенное на спорном земельном участке, на кадастровый учет не поставлено, истец не является его собственником.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

При рассмотрении заявления истца о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок и подготовке решения об отказе в его удовлетворении, администрация руководствовалась изложенными положениями действующего законодательства и исходила из того, что заключив 26 июня 2017 года договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, бывший собственник объекта незавершенного строительства реализовал право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, срок действия договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено.

Администрация с требования об изъятии такого объекта в суд не обращалась, однако считает, что из данного обстоятельства не вытекает обязанность повторного представления земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, если ранее собственником объекта незавершенного строительства уже было использовано данное право.

В обоснование исковых требований истец указывает, что истечение срока договора аренды и отказ администрации в заключении нового договора аренды исключает возможность ввода в эксплуатацию жилого дома и регистрации права на него, однако данные обстоятельства не определены законодательством как основания заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства.

С учетом ч. 3 и 5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика – администрации Советского городского округа Ставропольского края.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, до-стоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что 26.06.2017 года между администрацией муниципального образования г. Зеленокумска Ставропольского края и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка земель населенных пунктов с кадастровым номером № находящегося по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка площадью 600+/-9 кв.м. 

Согласно расчета арендной платы, приложенного к договору аренды, годовой размер арендной платы по договору составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Как следует из акта приема-передачи арендуемого участка от 26 июня 2017 года, администрация муниципального образования г. Зеленокумска Ставропольского края передала, а ФИО1 принял с 26 июня 2017 года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № находящийся по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка площадью 600+/-9 кв.м.

На участке имеется объект незавершенного строительства – одноквартирный одноэтажный четырехкомнатный жилой дом с мансардным этажом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., возведенный на основании разрешения администрации муниципального образования г. Зеленокумска № от 11.06.2014 года процент готовности объекта 18 %. Срок действия настоящего разрешения десять лет. 

В материалах дела имеется постановление администрации муниципального образования города Зеленокумска Ставропольского края от 10 июня 2014 года № 555 об утверждении градостроительного плана земельного участка на строительство одноэтажного четырехкомнатного жилого дома с мансардным этажом и размещение хозяйственных построек по адресу: 

<

адрес>.

Согласно кадастровой выписки о земельном участке от 20 мая 2014 года № 26/501/14-270373, выданной отделом по Советскому району филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, арендатором земельного участка, КН№ расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 600+/-9 кв.м., является ФИО1

07.03.2023 года истец обратился в администрацию Советского ГО СК с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: СК 

<

адрес> без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимости. 

Письмом администрации Советского ГО СК № 1662 от 14.03.2023 года отказано в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду того, что указанный земельный участок ранее предоставлялся на основании договора аренды от 26.06.2017 года.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или иной муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п. 8 ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно, которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа ч. 5 ст. 1 и п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Данная правовая позиция получила свое отражение в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 года № 19-КАД21-17-К5.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (т.е. с 20.12.2020 года), у истца имеется право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на 3 года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, предусмотренном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Ответчик не оспаривал, что строение (одноквартирный одноэтажный четырехкомнатный жилой дом с мансардным этажом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.) возведено ФИО1 на земельном участке в период действия договора аренды, не оспаривал, что строение находится в границах предоставленного истцу земельного участка, а также, что требование об изъятии земельного участка путем продажи с публичных торгов не заявлялось, участок не был продан с публичных торгов, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства незавершенного строительства незавершенного строительством объекта не предоставлялся.

Доказательств того, что администрацией предъявлялись к ФИО1 требования об освобождении земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды, не представлено, в связи с чем, после окончания срока действия договора аренды от 26.06.2017 года правоотношения по аренде земельного участка были возобновлены по обоюдному соглашению сторон.

Таким образом, основания для отказа истцу в заключение договора аренды земельного участка в целях завершения строительства у ответчика отсутствовали.

Согласно ст. 39.16 Земельного кодекса РФ установлены основания, по которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Таких оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса РФ в письме ответчика от 14.03.2023 года не содержится. 

На основании изложенного, суд считает, что требование истца подлежит удовлетворению, поскольку имеется совокупность условий, установленных ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для заключения с ним договора аренды без проведения торгов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации Советского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Обязать администрацию Советского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> участок № 23 на срок 3 года. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд Ставропольского края, в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение суда, в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГПК РФ, составлено 06.07.2023 года.

Судья Н.И. Шульга