РЕШЕНИЕ

 № 2-198/2018

Именем Российской Федерации

г. Тамбов 19 октября 2018 года 

Ленинский районный суд г. Тамбова в составе:

Председательствующего судьи Емельяновой Н.В. 

при секретаре Клемешовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО3, ФИО4, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

18.05.2011 между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО «Сбербанк России») с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 с другой стороны был заключен кредитный договор *** на сумму 650000 рублей на срок 120 месяцев под 12,85% годовых на выдачу кредита на инвестирование строительства индивидуального одноэтажного с мансардным этажом жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ***.

В соответствии с п. 2.12. указанного кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному в договоре адресу.

В соответствии с п. 5.4.5 кредитного договора Ответчики обязаны в срок до 18.05.2014г. составить при участии банка закладную, а также осуществить все действия по государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона и закладной.

03.11.2017г. ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ФИО4 и ФИО3 об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *** с установлением начальной продажной цены залогового имущества в размере 2212800 рублей

В обоснование заявленных требований указано, что в нарушение условий договора ответчики не оформили закладную на дом и земельный участок, не исполняют надлежащим образом условия кредитного договора, имеют непогашенную задолженность по кредитным обязательствам. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что ранее решением Ленинского районного суда г.Тамбова от 03.10.2017г. с ответчиков была взыскана задолженность по кредитному договору в размере 219531,33 руб. По состоянию на 17.10.2018г. размер задолженности составляет 193267,40 руб. Просит обратить взыскание на жилой дом и земельный участок с установлением начальной продажной цены залогового имущества в размере 2212800 руб., определенной специалистами банка. С заключением судебной экспертизы, установившей рыночную стоимость земельного участка и дома не согласна. Полагает необоснованными доводы ответчиков относительно незначительности нарушенного обязательства ввиду того, что размер задолженности составляет менее 5% стоимости заложенного имущества. Для отказа в обращении взыскания на предмет залога должно соблюдаться одновременно 2 условия, в том числе период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Как видно из расчета размера задолженности нарушение исполнения обязательств ответчиками допускается с 2016 года и в настоящее время период просрочки по периодическим платежам допускался более чем три раза за последние 12 месяцев.

Ответчик ФИО3 просил разрешить дело на усмотрение суда. Начальную продажную цену имущества в случае удовлетворения заявленных требований установить в соответствии с заключениями судебной экспертизы. 

Ответчик ФИО4, а также третье лицо ФИО5 поддержали позицию высказанную ответчиком ФИО3 относительно установления начальной продажной цены имущества. Кроме того пояснили, что размер задолженности является незначительным, составляет менее 5% от стоимости залогового имущества, ввиду чего оснований для удовлетворения требований не имеется.

Выслушав мнение участников процесса, не возражавших относительно проведения по делу экспертизы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно требованиям ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу требований ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено в судебном заседании, следует из кредитного договора от 18.05.2011г. (л/д 5), решения суда от 03.10.2017г. (л/д 14), 18.05.2011 между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО «Сбербанк России») с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 с другой стороны был заключен кредитный договор *** на сумму 650000 рублей на срок 120 месяцев под 12,85% годовых на выдачу кредита на инвестирование строительства индивидуального одноэтажного с мансардным этажом жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ***.

В соответствии со ст. 2 указанного кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору поручительство физического лица ФИО8, а также залог (ипотеку) объекта недвижимости. 

В соответствии с п. 5.4.5 кредитного договора Ответчики обязаны в срок до 18.05.2014г. составить при участии банка закладную, а также осуществить все действия по государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона и закладной.

Надлежащим образом А-вы свои обязательства по кредитному договору не исполняли, что послужило основанием для принятия Ленинским районным судом г. Тамбова 03.10.2017г. решения о взыскании с ФИО3 и ФИО4 в пользу ПАО «Сбербанк России» образовавшейся по кредитному договору задолженности в размере 219531,33 руб.

Как следует из представленного в настоящем судебном заседании расчета, задолженность по кредитному договору до настоящего времени ответчиками не погашена, по состоянию на 17.10.2018г. размер задолженности составляет 193267,40 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения банка в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости") залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспечиваемых ипотекой и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (ст. 55 Закона «Об ипотеке»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные нормы содержатся в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке».

Из означенной нормы права следует, что для освобождения ответчика от обращения взыскания на заложенное имущество необходимо соблюдение одновременно двух условий в совокупности свидетельствующих о незначительности нарушения обеспеченного залогом обязательства и несоразмерности размера требований залогодержателя: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п.1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости") имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно статье 8 Федерального закона 29июля1998года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения экспертиз.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Для разрешения вопросов о стоимости залогового имущества как с целью установления обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на него, так и с целью установленная начальной продажной цены имущества, судом назначалась товароведческая экспертиза.

По результатам проведенных экспертных исследований *** установлено, что рыночная стоимость земельного участка составляет 548300 рублей (л/д 102), а рыночная стоимость домовладения- 5641300 рублей (л/д 196).

Не доверять указанным заключениям эксперта у суда оснований не имеется, поскольку они проведены экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в них содержатся необходимые обоснования и расчеты

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами ответчиков относительно того, что стоимость залогового имущества на момент рассмотрения дела судом не превышает 5 % от его рыночной стоимости, которая составляет 6189600 руб.

Однако, истец в исковом заявлении указывал, что просрочка исполнения ответчиками своих обязательств составляет более чем три месяца.

Ответчиками допущено нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих как дате обращения в суд так дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах суд полагает, что условие для отказа истцу в обращении взыскания на заложенное имущество не соблюдается, в силу п.5 ст. 54.1 допускается обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами.

При установленных по данному делу обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для отказа в иске в части требований об обращении взыскания на заложенное имущество- жилой дом и земельный участок, поскольку, как это следует из материалов дела, заключая кредитный договор, в качестве обеспечения обязательств по которому предоставлен залог (ипотека) спорного имущества, стороны исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество, в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Доводы ответчиков относительно незначительного размера просрочки, судом в данном случае учтены быть не могут, тем более, что в силу ч.4 ст. 348 ГК РФ должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях подлежат возмещению истцу судебные расходы на оплату госпошлины.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ расходы на оплату экспертных услуг являются судебными расходами, в связи с чем с ответчиков в равных долях подлежат взысканию в пользу *** расходы на проведение судебных экспертиз в соответствии с заявлениями экспертного учреждения (л/д 85 и 153).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования «Сбербанк России» удовлетворить.

Обратить взыскание на объекты недвижимости, принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО4, ФИО2 и ФИО3 по 1/4 доли каждому в виде:

жилого дома с кадастровым номером *** общей площадью 177,4 кв.м., расположенный по адресу: ***

земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов- под индивидуальный жилой дом, площадью 1079 кв.м., расположенный по адресу: ***.

Установить начальную продажную цену залогового имущества в размере 4951680 руб. 

Взыскать с ФИО1, ФИО4 в пользу ПАО «Сбербанк России» судебные расходы по оплате госпошлины в размере по 3000 рублей с каждого.

Взыскать с ФИО1, ФИО4 в пользу *** расходы на проведение судебный экспертизы в размере по 11910 руб. с каждого

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Н.В.Емельянова

Решение в окончательной форме принято 22.10.2018г.

Судья: Н.В.Емельянова