№ 2-3119/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 сентября 2017 года г. Оренбург

Ленинский районный суд города Оренбурга в составе: председательствующего судьи Даниловой С.М., 

при секретаре Хайранбаевой М.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Оренбурга об обязании органа местного самоуправления выплатить выкупную стоимость за изъятие нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации города Оренбурга об обязании органа местного самоуправления выплатить выкупную стоимость за изъятие нежилого помещения, указав, что истец является собственником нежилого подсобного помещения N, назначение: нежилое, общая площадь 42,4 кв.м, этаж в подвале, номера на поэтажном плане 1,2,1а,2а, адрес объекта: ..., а также общего имущества в многоквартирном доме: ..., земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, общая площадь 858 кв.м. на основании договора от ..., что подтверждается свидетельством N от ..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. 

Заключением межведомственной комиссии от ... года спорный многоквартирный дом жилой дом признан непригодным для проживания, вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и включен в адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург». В адрес собственников жилых помещений в указанном доме было направлено уведомление о его сносе в срок до 13 февраля 2017 года.

Письмом от ... года орган местного самоуправления сообщил о том, что в настоящее время администрацией города Оренбурга прорабатывается вопрос о форме реализации прав собственников нежилых помещений в аварийных домах. 

Согласно отчету N рыночная стоимость объекта -нежилого подсобного помещения N, назначение: нежилое, общая площадь 42,4 кв.м, этаж в подвале, номера на поэтажном плане 1,2,1а,2а, адрес объекта: ..., составляет ... рублей.

Согласно договору аренды нежилого помещения от ..., заключенному между истцом и ООО «Межрегиональная утилизирующая компания «Оренбург утилизация» стоимость аренды спорного нежилого помещения составляет ... рублей в месяц. Истец, считает возможным определить сумму упущенной выгоды равной стоимости годовой аренды нежилого помещения, то есть ... рублей. Таким образом, общая сумма выкупной стоимости спорного нежилого помещения равна ... рублей. На основании изложенного, просила суд признать незаконным бездействие администрации города Оренбурга в части не принятия мер по изъятию земельного участка и нежилого помещения по адресу: ... назначению выкупной стоимости объекта. Обязать администрацию города Оренбурга выплатить ФИО1 выкупную стоимость за нежилое помещение - нежилое, общая площадь 42,4 кв.м, этаж в подвале, номера на поэтажном плане 1,2,1а,2а, адрес объекта: ..., в размере 2408000 рублей. 

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от ..., в судебном заседании заявленные требования поддержали, просил их удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации города Оренбурга ФИО3, действующая на основании доверенности от ..., в судебном заседании с предъявленными исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.. 

Заслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2)

В соответствии с ч. 3 ст. 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно ч. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При разрешении возникшего спора суд полагает возможным применить аналогию закона на основании п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом при рассмотрении настоящего спора установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения – нежилое подсобное помещение, общая площадь 42,4 кв.м, этаж в подвале, номера на поэтажном плане 1,2,1а,2а, адрес объекта: ..., а также общего имущества в многоквартирном доме доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилого подсобного помещения N. 

Право собственности на указанное нежилое помещение возникло у ФИО1 на основании договора от ..., заключенного между ней и МУП «Муниципальный имущественный фонд» МО «город Оренбург», согласно которому продавец с согласия Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга продал, а покупатель купил в частную собственность нежилое подсобное помещение N, расположенное в подвале одноэтажного жилого дома литер А с подвалом; номера на поэтажном плане 1,2,1а,2а, площадь помещения 42,4 кв.м, по адресу: ....

На основании заключения межведомственной комиссии от ..., назначенной постановлением Главы г. Оренбурга от 18 августа 2008 года, многоквартирный дом по адресу: ... литер А признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 15 апреля 2013 г. N 788-п утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "город Оренбург" на 2013 - 2017 годы". Спорный жилой дом включен в перечень аварийных жилых домов, в котором указана планируема дата расселения граждан – 4 квартал 2016 года, планируемая дата сноса дома – 4 квартал 2017 года.

Администрацией г. Оренбурга на момент обращения истца в суд 07 апреля 2017 года не принималось распоряжения об изъятии земельного участка граждан, проживающих в указанном аварийном доме и ставших участниками программы " "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "город Оренбург" на 2013 - 2017 годы".

В адрес истца ФИО1 направлено требование администрации г. Оренбурга со ссылкой на нормы части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации с предложением ей совместно с другими собственниками в разумный срок осуществить снос литер А ....

На обращение ФИО1 в администрацию г. Оренбурга по вопросу компенсации рыночной стоимости принадлежащего ей нежилого помещения в связи с признанием многоквартирного жилого дома подлежащим сносу, последней был получен ответ от 24 марта 2017 года о том, что в настоящее время администрацией города Оренбурга прорабатывается вопрос о форме реализации прав собственников нежилых помещений, расположенных в аварийных домах.

В период рассмотрения настоящего дела, а именно 05 июня 2017 года принято Постановление администрации г. Оренбурга N «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером N и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд», которым изъята часть земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., пропорциональную площади жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах литеры А, ГГ1, в целях сноса многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу. На Комитет по управлению имуществом администрации ... возложена обязанность осуществить юридические действия, связанные с изъятием нежилых помещений в связи с изъятием земельного участка, в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами.

Между тем, никаких юридических действий со стороны уполномоченных лиц по изъятию земельного участка, об изъятии нежилого помещения истца путем выкупа предпринято не было.

Истцом в материалы дела представлен отчет о рыночной стоимости спорного нежилого помещения N с учетом доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: ..., выполненный ООО Областной кадастр». Стоимость нежилого помещения согласно данному отчету составила ... рублей.

Стороной ответчика в последнем судебном заседании в материалы дела представлен отчет N, подготовленный ООО «Южно-Уральская оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения N, общей площадью 42,4 кв.м, расположенном по адресу: .../... 000 рублей. При этом, оценка недвижимого имущества произведена без учета стоимости земельного участка.

Судом по ходатайству сторон была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оренметрика» ... Согласно представленному заключению эксперта N от ... стоимость нежилого помещения N общей площадью 42,4 кв.м, расположенном по адресу: ... право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок по указанному адресу пропорционально площади нежилого подсобного помещения по состоянию на 21 июля 2017 года с учетом округления составляет 2288 500 рублей.

Представитель ответчика в судебном заседании, возражая против определенной экспертом рыночной стоимости помещения, указала, что экспертом неверно определена степень фактического износа здания в 40 %, полагала также, что экспертом при оценке не учтена корректировка на этажность помещения, так как оно находится в цокольном этаже.

В связи с этим, по ходатайству представителя ответчика в судебном заседании был допрошен эксперт ... который пояснил, что вопросы по техническому состоянию здания ему в определении суда не задавались. Им проводился визуальный осмотр помещения, здания и не обнаружены факты его неудовлетворительного состояния. Его цель была – оценить объект. Оценка помещения производилась путем сравнительного подхода и цифра износа 40% при этом не применялась, это не повлияло на стоимость объекта. Оценка – это наиболее вероятная величина, допускается погрешность 20 %. Здание является функциональным, там нет провисшей крыши, разрушенных стен, оно может использоваться по назначению. Что касается корректировки на этаж, то в данном случае она требуется. Корректировка применяется, когда сравниваются неодинаковые по этажности объекты. В данном случае выбирались однородные объекты для сравнения. В рыночную стоимость объекта уже входит НДС.

В обоснование заявленных требований в судебном заседании истец и ее представитель ссылались на то, что со стороны администрации г. Оренбурга полное бездействие относительно решения вопроса о выкупе нежилого помещения истца, этот вопрос ими уже обсуждается с января 2017 года, решение об изъятии земельного участка принято только после обращения в суд с иском, администрацией не была инициирована процедура по достижению соглашения с истцом о выкупе помещения, никаких предложений истцу не поступало.

Возражая против заявленных требований, представитель администрации г. Оренбурга, указала, что вопрос о порядке реализации прав собственников нежилых помещений, расположенных в аварийных домах, администрацией еще прорабатывается, денежные средства в бюджете для выплаты выкупной стоимости нежилых помещений отсутствуют.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом вышеприведенных норм материального права, суд полагает правильной позицию истца о его праве требовать выкупа нежилого помещения. Отсутствие у администрации города Оренбурга выработанной позиции относительно предоставления собственникам нежилых помещений выкупной стоимости, невыполнение возложенных обязанностей по осуществлению юридических действий, связанных с изъятием нежилых помещений в связи с изъятием земельного участка, не должно ограничивать права собственников нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. 

Действующим законодательством предусмотрен порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд, осуществляемый посредством принятия решений муниципальным образованием, а также совершения необходимых юридических действий, в том числе по инициированию процедуры согласования с собственником нежилого помещения выкупной стоимости, следовательно, невыполнение предусмотренных законом действий является нарушением прав и законных интересов лица, обратившегося за их защитой в суд, что полностью соотносится с задачами и целями гражданского судопроизводства.

При этом, суд считает необходимым отметить, что с момента признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу прошло значительное время. Отсутствие в законе срока, в течение которого земельный участок должен быть изъят и выполнены в связи с этим все необходимые действия, не освобождает орган местного самоуправления от исполнения возложенной на него обязанности.

В связи с этим исковые требования ФИО4 являются законными и обоснованными.

При определении выкупной стоимости нежилого помещения, принадлежащего истцу, суд считает возможным принять за основу заключение эксперта N от ..., в соответствии с которым стоимость нежилого помещения N общей площадью 42,4 кв.м, расположенном по адресу: ... право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок по указанному адресу пропорционально площади нежилого подсобного помещения по состоянию на 21 июля 2017 года с учетом округления составляет 2288 500 рублей. 

Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется, Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, допрошен в судебном заседании по вопросам, связанным с проведением исследования и данным заключением. Эксперт дал исчерпывающие и полные ответы на поставленные перед ним вопросы.

При таких обстоятельствах, на администрацию города Оренбурга должна быть возложена обязанность по выплате ФИО1 выкупной стоимости подлежащего изъятию нежилого помещения в сумме 2288500 рублей. Остальные исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации города Оренбурга в пользу ФИО1 выкупную стоимость подлежащего изъятию спорного нежилого подсобного помещения N, назначение: нежилое, общая площадь 42,4 кв.м, этаж в подвале, номера на поэтажном плане 1, 2, 1а, 2а, адрес объекта: ... размере 2288500 (два миллиона двести восемьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с администрации города Оренбурга в пользу ООО «Экспертно-оценочная компания «ОРЕНМЕТРИКА» расходы на производство судебной экспертизы в сумме 10000 рублей, расходы по вызову эксперта в судебное заседание в сумме 4000 рублей, а всего 14000 (четырнадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда является основанием для передачи в собственность администрации города Оренбурга нежилого помещения N, назначение: нежилое, общая площадь 42,4 кв.м, этаж в подвале, номера на поэтажном плане 1, 2, 1а, 2а, адрес объекта: ..., прекращении права собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение с момента выплаты ей выкупной стоимости в размере 2288500 (два миллиона двести восемьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Данилова С.М.

Мотивированный текст решения изготовлен 21 сентября 2017 года

Судья Данилова С.М.