дело № 3а-558/2025

(16OS0000-01-2025-000293-56)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 17 декабря 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Энергоинвесткапитал» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Шаляпин», доверительное управление которого осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Энергоинвесткапитал», являются собственниками:

- нежилого здания площадью 3 471,3 квадратного метра с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 8 февраля 2013 года;

- нежилого здания площадью 6 091,1 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 8 февраля 2013 года;

- нежилого здания площадью 3 904,4 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 4 марта 2011 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», и составляет соответственно 246 387 985 рублей 72 копейки, 475 867 323 рубля 33 копейки, 286 097 573 рубля 19 копеек.

В дальнейшем кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000118 от 11 марта 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р и составляет 245 584 407 рублей 54 копейки. Пересчет кадастровой стоимости был произведен ввиду того, что в составе Перечня в сведениях об объекте капитального строительство выявлены изменения в каталоге координат. Период применения указанных сведений – с 27 февраля 2024 года.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 177 356 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 317 936 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 186 904 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 25 апреля 2025 года полномочиями, административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года, согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признала.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 удовлетворению административного иска возражала.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Согласно пункту 2 статьи 378 Налогового кодекса Российской Федерации имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению у управляющей компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером .... расположенный по адресу: 

<

адрес>, объект недвижимости с кадастровым номером .... расположенный по адресу: 

<

адрес>, объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

адрес>, включены в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год, 2016 год, 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, 2021 год, 2022 год, 2023 год, 2024 год, 2025 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 27 ноября 2014 года № 2611-р, от 25 ноября 2015 года № 2847-р, от 25 ноября 2016 года № 3066-р, от 24 ноября 2017 года № 2718-р, от 24 ноября 2018 года № 3972-р, от 25 ноября 2019 года № 3711-р, от 16 ноября 2020 года № 3495-р, от 22 ноября 2021 года № 3555-р, от 25 ноября 2022 года № 3605-р, от 28 ноября 2023 года № 3366-р, от 19 ноября 2024 года № 3710-р.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлены отчеты № 4517/5, № 4517/7, № 4517/8 от 20 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис», согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 177 356 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 317 936 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 186 904 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленных отчетах и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 2414/07-4 от 27 ноября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчетах № 4517/5, № 4517/7, № 4517/8 от 20 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 177 356 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 317 936 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 186 904 000 рублей определена в них неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применены сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 202 634 371 рубль; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 337 389 316 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 221 275 308 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Энергоинвесткапитал» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Шаляпин» объектов недвижимости, находящихся в доверительном управлении административного истца, согласился.

По мнению суда, заключение № 2414/07-4 от 27 ноября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Возражений относительно содержания заключения эксперта, касающихся описания объектов оценки, методов расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в ходе рассмотрения дела от административных ответчиков не поступило.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Шаляпин», находящихся в доверительном управлении общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Энергоинвесткапитал», и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

При оценке заключения № 2414/07-4 от 27 ноября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 2414/07-4 от 27 ноября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Энергоинвесткапитал» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости 28 апреля 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должны отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данным административным ответчикам должно быть отказано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Энергоинвесткапитал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания площадью 3 471,3 квадратного метра с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 202 634 371 рубль по состоянию на 1 января 2023 года;

- нежилого здания площадью 6 091,1 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 337 389 316 рублей по состоянию на 1 января 2023 года;

- нежилого здания площадью 3 904,4 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 221 275 308 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 апреля 2025 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Энергоинвесткапитал» к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 24 декабря 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая