Дело №

16RS0№-62

Р Е Ш Е Н И Е

и м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

14 июня 2019 года гор. Казань

Мотивированное решение 

изготовлено 18 июня 2019 года 

Авиастроительный районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи А.Х. Закировой,

при секретаре судебного заседания Л.А. Билаловой,

рассмотрел в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о признании недействительным одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства, признании требования о доплате стоимости квартиры незаконным, признании выполненными обязательства в части оплаты денежных средств по договору долевого строительства выполненными, возложении обязанности составления двустороннего акта о передаче объекта долевого строительства, взыскании судебных издержек,

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Казанские окна» в приведенной выше формулировке. В обоснование иска указали, что между истцами и ООО «Казанские окна» заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого комплекса квартиры по адресу: 

<

адрес>, общей проектной площадью № кв.м. 

За квартиру в соответствии с договором истцы оплатили 2 148 636 рублей. ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Казанские окна» поступило уведомление о завершении строительства. В ходе передачи квартиры истцы обнаружили существенные недостатки, о чем письменно известили ответчика ДД.ММ.ГГГГ. После данного заявления ответчиком проведены работы по устранению выявленных недостатков. Однако после осмотра квартиры экспертом вновь выявлены недостатки. Данные недостатки зафиксированы актом осмотра ООО «РЭО «Защита» от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцы подали претензию о возмещении стоимости устранения недостатков в 

<

адрес>. Однако данное требование ответчиком проигнорировано. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в суд с иском о возмещении стоимости устранения недостатков по указанной квартире. Решением Авиастроительного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу истцов было взыскана стоимость устранения недостатков. В период рассмотрения данного гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ ответчик незаконно составил односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства. В рамках рассмотрения гражданского дела по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Казанские окна» проведена судебная экспертиза, которая установила, что объект долевого строительства имеет существенные недостатки. Истцы считают, что ответчик неправомерно составил односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства. Односторонним актом о передаче застройщиком объекта долевого строительства ответчик также сообщил истцу о необходимости произвести доплату стоимости квартиры в размере 188 431,47 руб., поскольку увеличилась площадь квартиры по результатам обмеров ПИБ. В соответствии с произведенными замерами фактическая площадь балкона составила № кв.м., при этом балкон признан лоджией. Следовательно, к вспомогательному помещению подлежит применению понижающий коэффициент 0,5 вместо коэффициента 0,3. Истцы считают требование ответчика о доплате стоимости квартиры незаконным, противоречащим условиям заключенного между сторонами договора.

Просят признать недействительным односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче застройщиком ООО «Казанские окна» объекта долевого строительства, находящийся по адресу 

<

адрес>; признать требование ООО «Казанские окна» о доплате стоимости квартиры незаконным; признать выполненными обязательства истцов в части оплаты денежных средств по договору долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ООО «Казанские окна» составить двусторонний акт о передаче объекта долевого строительства; взыскать с ответчика госпошлину в размере 300 рублей. 

Истец ФИО1 и представитель истцов в судебном заседании исковое заявление поддержали, подтвердив изложенные в нем доводы. 

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении иска отказать. 

Выслушав пояснения истца ФИО1, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО ‘‘Казанские окна" заключён договор № участия в долевом строительстве жилого комплекса по 

<

адрес> (л.д. 11-17). 

Объектом долевого строительства по договору является двухкомнатная квартира, общей проектной площадью № м2 со строительным номером № в доме 

<

адрес> в 

<

адрес>. 

Согласно пункту 2.2 договора участия в долевом строительстве жилого комплекса плановый срок завершения строительства объекта установлен – ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта участнику долевого строительства определен ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 3.1 договора, цена договора составляет 2 148 636 рублей 00 копеек. 

Свои обязательства по договору истцы исполнили (л.д. 18).

Из пояснений представителя истца следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в одностороннем порядке без извещения истцов был подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 27). С содержанием вышеуказанного акта истцы не согласны, поскольку истцы не уклонялись от принятия жилого помещения. Квартира в момент подписания акта имела существенные недостатки, которые ответчиком не устранены. 

Согласно п.4.1.7 после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течении трех месяцев. 

Согласно п. 4.4, 4.5 договора участия в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными в момент оплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписанием сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № «Жилой 

<

адрес>», 12-этажный, 790 квартир по адресу РТ, 

<

адрес> (распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №р, от ДД.ММ.ГГГГ №р).

На основании ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В силу п. 5 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

ДД.ММ.ГГГГ истцам направлено уведомление о завершении строительства жилого помещения (л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ истцами составлено заявление по осмотру 

<

адрес> по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, где отражены видимые дефекты и недостатки, которые заключались в следующем: во всех комнатах оконные блоки имеют отклонения от прямолинейности рам оконных блоков; зафиксирован изгиб и прогиб профилей; в спальной комнате № выявлены отклонения от прямолинейности штукатурки стен на левой стене трещины в штукатурке на всю высоту помещения, не отштукатурена стена; в спальной комнате № отклонена от прямолинейности штукатурки стен (левая стена и задняя стена) не отштукатурена стена; в жилом помещении, кухне, отклонения отштукатурены; в ванной комнате отклонения от прямолинейности (задняя стена) трещины не отштукатурены; в санузле отсутствует штукатурка; в коридоре имеются трещина на стяжке пола; выявленные отклонения штукатурки не соответствуют требованиям СНиП и ГОСТ; на балконе, на полу отсутствует стяжка пола, не ровный пол, имеются щели на потолке и на полу, профлисты не доходят до пола; отсутствуют подоконники во всех комнатах; отсутствуют ручки во всех окнах, регуляторы температуры на батареях; в некоторых комнатах отсутствуют крышки распределительной коробки (л.д. 20)

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика направлена претензия об устранении недостатков, однако претензия осталась без ответа. 

В пункте 6.1 договора оговорено, что объект должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.

Согласно пункту 6.3 договора в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, участник долевого строительства праве предъявить требования к застройщику.

Передаточный акт квартиры подписан в одностороннем порядке ДД.ММ.ГГГГ застройщиком (л.д. 27).

Между тем ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к ООО «Казанское окна» в суд с иском к ответчику о выплате денежных средств на ремонтные работы по причине несоответствия объекта долевого участия и имеющихся строительных недочетов согласно договору долевого участия в строительстве (25-26).

В соответствии с заключением эксперта ООО «Справедливость «Центр оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость устранения строительных недостатков составляет 160 392 рубля 79 копеек (28-31).

При разрешении спора суд учитывает, что по общим правилам доказывания в спорах о защите прав потребителей ответчику надлежит доказать создание объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора, требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, однако таких доказательств ответчиком в материалы дела не представлено.Поскольку доводы о наличии недостатков в жилом помещении, являющимся предметом договора участия в долевом строительстве, возникших по вине ответчика и препятствующих его использованию по назначению, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд пришел к выводу о наличии у истцов права отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков в разумный срок. На момент подписания одностороннего акта застройщиком спор о наличии недостатков не был разрешен.

Статьей 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что у сторон по договору долевого участию в строительстве имеются взаимные обязательства: у застройщика - по передаче квартиры, у участника - по ее принятию.

Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, законодатель прямо указывает, что застройщик может составить односторонний акт, если у участника долевого строительства нет претензий к объекту долевого строительства, а если такие претензии есть, и заявлено требование об устранении недостатков, застройщик не может составить акт приема-передачи в одностороннем порядке, а должен устранить недостатки.

Учитывая, что истцы обращались к ответчику с просьбой об устранении недостатков, а не уклонялись от подписания акта, обоснованно требовали устранения недостатков. На момент подписания одностороннего акта застройщиком спор о наличии недостатков не был разрешен.

Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" односторонний акт приема-передачи жилого помещения влечет для участника долевого строительства правовые последствия, связанные с переходом риска случайной гибели объекта долевого строительства, истец вправе разрешить в судебном порядке вопрос о соответствии такого документа требованиям закона.

Учитывая, что акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный ответчиком в одностороннем порядке, противоречит положениям статьи 8 указанного Федерального закона и у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства не имелось оснований для его оформления, суд приходит к выводу о признании недействительным Акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний ) от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Казанские окна» о передаче ФИО1, ФИО2 

<

адрес>. 

Истцами заявлены требования о признании требования ООО «Казанские окна» о доплате стоимости квартиры незаконным и признания выполненными обязательства ФИО1 и ФИО2 в части оплаты денежных средств по договору долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» недействительными признаются условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 4 статьи 4).

В силу части 2 статьи 5 данного Закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены договора после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ №, а также в соответствии с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: - для лоджий - №, для балконов и террас - №, для веранд и холодных кладовых - №

Пунктом 3.6 договора долевого участия предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной более, чем на 1 кв.м., подтверждённой фактическими замерами специализированной организацией, производится перерасчёт денежных средств, участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору об изменении площади оплатить застройщику разницу стоимости метража из расчёта стоимости 1 кв.м., указанной в пункте 3.2 договора (то есть 43 119 руб. за 1 кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцам требование о выплате задолженности по договору участия в долевом строительстве, поскольку произошло увеличение площади объекта строительства по сравнению с проектной на 4,37 кв.м., участников долевого строительства возникло обязательство по доплате 188431,47 руб. (л.д. 126).

Суд приходит к выводу о том, что оспариваемое требование о доплате стоимости квартиры не противоречат требованиям действующего законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.

Так, переданная истицам квартира соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отсутствует условие о строительстве квартиры с балконом, а пунктом 1.4 договора предусмотрена общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом. 

Оспариваемое же истицей по его назначению (лоджия, а не балкон) вспомогательное помещение соответствует по расположению, конфигурации и ориентировочным размерам проектной документации, которыми не предусмотрено строительство данной лоджии в трактуемом истицами виде, как помещение балкона.

Суд также отмечает, что в силу положений пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства может являться основанием для расторжения договора долевого участия в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, а также применения последствий, установленных частью 2 той же статьи.

Между тем, истицы не заявляли суду требования о расторжении договора долевого участия в связи с существенным изменением, по их мнению, размера объекта долевого строительства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания незаконным требования о доплате стоимости квартиры, суд исходит также из того, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, не является публичным, поскольку предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истицы согласилась с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал их заключить договор на определенных условиях, суду не представлено. Кроме того, каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, данное условие договора не противоречит.

Сами по себе условия договора участия в долевом строительстве об изменении цены, случаи и условия её изменения согласованы сторонами при его заключении, что не противоречит требованиям части 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовых оснований для признания требования о доплате стоимости квартиры незаконным по доводам истцов, таким образом, не имеется.

Следовательно, отсутствуют правовые основания для признания выполненными обязательства ФИО1 и ФИО2 в части оплаты денежных средств по договору долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. Требования истцов о возложении обязанности составления двустороннего акта о передаче объекта долевого строительства является производным от иных требований, поэтому удовлетворению не подлежит. Более того, пунктом договора согласно п. 4.4 договора долевого участия, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого участия. 

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований. 

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены лишь частично, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика в порядке 98 ГПК РФ судебных расходов, понесенных истцом в виде государственной пошлины. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о признании недействительным одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства, признании требования о доплате стоимости квартиры незаконным, признании выполненными обязательства в части оплаты денежных средств по договору долевого строительства выполненными, возложении обязанности составления двустороннего акта о передаче объекта долевого строительства, взыскании судебных издержек удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче обществом с ограниченной ответственностью «Казанские окна» объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес> (

<

адрес> 

<

адрес> (

<

адрес>).

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия окончательного решения через Авиастроительный районный суд города Казани.

Председательствующий: А.Х. Закирова