Дело №2а-1071/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Усинский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Брагиной Т.М.,

при секретаре судебного заседания Шестопал А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 декабря 2017 года в городе Усинске Республики Коми административное дело по административному исковому заявлению ИП ФИО2 Джалил оглы, ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Коми, Управлению Росреестра по Республике Коми (Усинский отдел) о признании незаконным, отмене отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором указали, что дд.мм.гггг. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по РК (Усинским отделом) приостановлена государственная регистрация договора аренды земельного участка, общей площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: ..., с мотивировкой о том, что «арендодатель не зарегистрировал за собой право собственности». Считают данную приостановку незаконной и подлежащей отмене. Ввиду того, что право общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество в МКД, в том числе, на земельный участок, возникает в силу закона, оспариваемый отказ препятствует им в распоряжении принадлежащим земельным участкам, а также нарушает права ИП ФИО2 на надлежащее оформление отношений с собственниками. 

Действуя в соответствии со ст.46 КАС РФ представитель истца просила признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК (Усинский отдел) от дд.мм.гггг. № об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, общей площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: ... – незаконным, отменив его действие, по доводам изложенным в исковом заявлении и уточнении требований от дд.мм.гггг.. 

В судебном заседании административные истцы, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия не приняли, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель административного истца ИП ФИО2 – ФИО3 поддержала уточненные исковые требования и доводы в их обоснование.

Представитель административного ответчика по доверенности – ФИО4 возражала против удовлетворения административного искового заявления. Поясняла, что отказ в государственной регистрации договора аренды основан на требованиях закона. Указала, что само по себе возникновение у собственников жилых и нежилых помещений права общей долевой собственности на земельный участок под МКД она не оспаривает, однако для государственной регистрации в ЕГРН его обременения в виде аренды необходима и государственная регистрация этого права в силу прямого указания закона.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры по адресу: РК, ...

Решением собственников помещений в данном МКД, вынесенном на основании очно-заочного голосования, проводившегося в период с 01 по дд.мм.гггг.г., было принято решение о разрешении размещения ИП ФИО2 торгового продуктового павильона без продажи алкогольной продукции общей площадью 42 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №, входящим в состав общего имущества МКД по адресу: .... 

Кроме того, решение о разрешении (согласовании) увеличения площади торгового продуктового павильона до 60 кв.м., принадлежащего ИП ФИО2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 11:15:0102011:20, входящим в состав общего имущества МКД по адресу: ..., а также о проведении работ по благоустройству территории вокруг торгового продуктового павильона. 

Также, решение о предоставлении в аренду ИП ФИО2 земельного участка площадью не более 200 кв.м., являющегося частью земельного участка с кадастровым номером: №, входящего в состав общего имущества МКД по адресу: ..., под торговый продуктовый павильон общей площадью 60 кв.м. сроком на 10 лет. Полномочия на заключение договора аренды и на его государственную регистрацию были возложены общим собранием на ФИО1 (протокол № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: ..., проводимого в форме очно-заочного голосования от дд.мм.гггг.). Решение общего собрания никем не оспорено.

дд.мм.гггг. между собственниками МКД в лице ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен соответствующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0102011:20/5 сроком до дд.мм.гггг..

дд.мм.гггг. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по РК (Усинский отдел) были представлены документы на государственную регистрацию договора аренды земельного участка в отношении объекта недвижимого имущества – земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый №. 

дд.мм.гггг. в соответствии с п.5 части 1 ст.26 Федерального закона от дд.мм.гггг. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –Закон №218-ФЗ) государственная регистрация была приостановлена до устранения причин препятствующих государственной регистрации. Уведомление о приостановлении государственной регистрации от дд.мм.гггг. № с дополнением от дд.мм.гггг., №. Уведомлением от дд.мм.гггг. № Управление отказало заявителю в регистрации права на основании ст.27 Закона в связи с тем, что не устранены причины, препятствующие государственной регистрации.

В обоснование отказа регистратором указано, что право общей долевой собственности собственников жилых помещений в МКД принадлежит им в силу прямого указания закона. В то же время, государственная регистрация прав на такие объекты обязательна при государственной регистрации перехода этих прав, их ограничения и обременения. Государственная регистрация права общей долевой собственности должна осуществляться на основании заявлений собственников помещений в МКД. В ЕГРН в отношении земельного участка, передаваемого в аренду, такие сведения отсутствуют.

Отказ органа от дд.мм.гггг. оспаривается административными истцами в части доводов об отсутствии государственной регистрации права общей долевой собственности, как необходимого условия для последующей регистрации договора аренды.

С 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", предусматривающий следующее.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ст.1).

В частности, ст.26 "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее ЗК РФ) предусмотрена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок год и более. 

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения таких объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости (ст.69).

Право общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в МКД, возникает независимо от его государственной регистрации, в соответствии с прямым указанием закона - либо со дня вступления в силу ЖК РФ (01.03.2005), если земельный участок был сформирован до введения его в действие, а в противном случае – со дня государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно выписке из ЕГРН, кадастровый номер земельному участку был присвоен дд.мм.гггг.. То есть, дд.мм.гггг. – с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, у собственников помещений в МКД возникло право на соответствующую долю в земельном участке, входящем в состав общего имущества. 

В то же время, наличие у собственников таких прав административный ответчик не оспаривал, указав на необходимость их государственной регистрации для последующей регистрации обременения этих прав в виде права аренды.

ВС РФ в определении от 06.04.2017 N 5-КГ16-236 указал, что право собственности на долю в общем имуществе у гражданина либо организации возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещение в данном МКД.

Согласно действовавшему до 1 января 2017 года пункту 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в части 5 статьи 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 года.

Ранее действовавшей Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 года N 29, также предусматривалась регистрация права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом. 

При таких обстоятельствах является правильным вывод суда первой инстанции о том, что для приобретения права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не требуется государственная регистрация права, возникшего в силу специального указания в законе. Вместе с тем право собственности на земельный участок, как на любой объект недвижимости, подлежит государственной регистрации, которая проводится в заявительном порядке.

Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", утв. приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29, было специально предусмотрено, что государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса).

Данный документ утратил силу в апреле 2015г., в связи с его отменой приказом Минюста России от 02.04.2015 N 80.

Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 утвержден «Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ВС РФ в вышеуказанном определении от 06.04.2017 N 5-КГ16-236 указал, что ссылка суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что федеральным законодательством и Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрена возможность регистрации права собственника жилого помещения в МКД на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, является ошибочной по следующим основаниям. 

Указанный Административный регламент определяет стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также устанавливает сроки и последовательность административных процедур и административных действий при предоставлении государственной услуги (пункт 1 этого Административного регламента). Отсутствие в административном регламенте специальной процедуры регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не может служить основанием для отказа в проведении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в силу особого указания закона.

Кроме того, «Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, предусмотрены особенности внесения в ЕГРН записей при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме (раздел 6.15).

В том числе, в соответствии с вышеуказанным порядком, записи о государственной регистрации права общей долевой собственности каждого собственника каждого помещения, машино-места в многоквартирном доме, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, в том числе в отношении земельного участка. 

При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, отдельная запись о праве общей долевой собственности вносится в отношении собственника помещения, машино-места в многоквартирном доме. Если помещение, машино-место в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности, в отношении участников общей долевой собственности на него и, соответственно, на общее имущество в многоквартирном доме, записи о государственной регистрации права общей долевой собственности вносятся отдельно.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на земельный участок, как условие для последующей регистрации обременения этого права в виде долгосрочного договора аренды земельного участка. При этом само по себе право общей долевой собственности возникает в силу закона, что не исключает необходимости его регистрации в заявительном порядке в указанном выше случае.

Доводы представителя административного истца основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому подлежат отклонению.

Следовательно, по оспариваемым административными истцами основаниям отказ Управления Росреестра по РК в государственной регистрации договора аренды, незаконным признан судом быть не может, в связи с чем, административное исковое заявление о признании отказа и отмене его действия удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 Джалил оглы, ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Коми, Управлению Росреестра по Республике Коми (Усинский отдел) о признании незаконным, отмене отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Усинский городской суд. 

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2017. 

Председательствующий Т.М.Брагина