Дело № 2-852/2023

УИД 23RS0039-01-2023-001015-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Павловская 28 ноября 2023 г.

Павловский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Богданова Л.Ю.,

при секретаре судебного заседания Кудряшовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Павловский район, администрации Атаманского сельского поселения Павловского района, ФИО2, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на земельный участок и блок жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором с учетом уточенных исковых требований просит суд: аннулировать в ЕГРН сведения об объекте недвижимого имущества – квартире, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №; прекратить право собственности (№ части доли жилого дома) на жилое помещение (квартиру) ФИО1 с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., основанием которого является договор купли-продажи ? доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ; признать за ФИО1 право собственности на часть жилого дома – Блок-секцию №, общей площадью № кв.м., в жилом доме блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>; утвердить схему раздела земельного участка, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, подготовленную кадастровым инженером ФИО4, с видом разрешенного использования для вновь образованных земельных участков: «Блокированная жилая застройка»; прекратить право аренды по договору № аренды земельного участка под личное подсобное хозяйство от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Атаманского сельского поселения Павловского района Краснодарского края и ФИО1 и признать указанный договор утратившим силу; признать право собственности за ФИО1 на земельный участок, общей площадью 914 кв.м., с видом разрешенного использования: «Блокированная жилая застройка», в соответствии со схемой раздела земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; указать, что решение суда является основанием для постановки вышеуказанных объектов недвижимого имущества на кадастровый учет, внесения сведений в ЕГРН и регистрации права собственности за собственников ФИО1 объектов недвижимости; указать в решении суда, что с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрацию права на основании решения суда вправе обратиться ФИО1 без привлечения собственников остальных помещений.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является собственником изолированного жилого помещения (квартиры), с кадастровым номером: №, общей площадью № кв.м. Жилое помещение расположено в жилом доме (назначение - многоквартирный дом), с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: 

<

адрес>.

Указанное жилое помещение - квартира, принадлежит истцу на основании договора купли-продажи № доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ

Вторая часть домовладения - изолированное помещение (квартира), принадлежит ФИО5, которая умерла, наследники не вступили в право собственности на жилое помещение (круг лиц являющих наследниками истцу не известен), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ

Жилой дом состоит из двух изолированных жилых помещений и отвечает признакам жилого дома блокированной застройки, что подтверждается: наличием отдельных входов, изолированных помещений, обособленных территорий на земельном участке, находящихся в пользовании у истца и наследников умершей ФИО5, что также подтверждается техническим паспортом на блок жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного - Южный филиал АО «Ростехинвентаризация- федеральное БТИ».

В свою очередь, признание жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, домом блокированной застройки необходимо истцу в связи с приведением документов в соответствии с действующим законодательством, получения права на земельный участок.

На основании технического паспорта и согласно приказа Росреестра № П/0393 от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь блока жилого дома Истца составляет № кв.м.

Земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом блокированной застройки, находится в аренде у истца и умершей ФИО5, на основании договора № аренды земельного участка под личное подсобное хозяйство от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ

Земельный участок, в настоящее время, является общим между истцом и пользователями (наследниками) умершей ФИО5, не разделен на 2 самостоятельных участка, однако имеет два самостоятельных выхода - красные линии, где на ул. Ленина для истца и на ул. Шевченко - для наследников умершей ФИО5

В связи с этим, кадастровым инженером подготовлена Схема раздела земельного участка, с кадастровым номером: №, по адресу: 

<

адрес>, где площадь участка:

-№ - истца;

-№ - наследников умершей ФИО5

Указанная Схема раздела подготовлена с учетом границ пользования смежных собственников, границы которых имеют характерные точки, межевые знаки такие как - заборы, смежная граница домовладения, а также на основании Технической документации.

Истец и умершая ФИО5 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером: №, общей площадью № кв.м., по адресу: 

<

адрес>, на основании указанного выше договора аренды. 

Однако, на основании архивной выписки от ДД.ММ.ГГГГ № из постановления главы администрации Атаманского сельсовета 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 передан в собственность земельный участок площадь № кв.м., по 

<

адрес>, что также подтверждается Свидетельством о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок истец не может без раздела общего земельного участка с кадастровым номером №.

Осуществить раздел возможно только в судебном порядке, так как наследники (неопределенный круг лиц) умершей ФИО5 не предпринимают действий к вступлению в наследство и регистрации права на объекты недвижимости.

В связи с тем, что земельный участок не разделен на 2 самостоятельных, обременен договором аренды, не выделен земельный участок истца в натуре, то зарегистрировать право собственности истца на принадлежащий ему земельный участок возможно при вступлении в силу решения суда.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании истец и его представитель по доверенности ФИО6 поддержали заявленные уточненные исковые требования, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО2, ФИО3 просили суд вынести законное и обоснованное решение.

Представители администрации муниципального образования Павловский район, управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район по доверенностям ФИО7, Аула И.А. возражали против доводов истца, полагая и не основанными на требованиях действующего законодательства, просили отказать в удовлетворении искового заявления.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены судом своевременно и надлежащим образом. 

Суд, с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения и выраженной письменной позиции.

Оценив представленные доказательства, исследовав материалы дела и заслушав мнения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем признания права.

Как установлено в судебном заседании, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, по адресу: 

<

адрес>, расположено здание общей площадью № кв.м, с кадастровым №, имеющее назначение - многоквартирный дом, наименование - жилой дом. Здание поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ

В данном здании расположены помещения с кадастровым № и с кадастровым №.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

Указанный земельный участок предоставлен на праве аренды ФИО1 и ФИО5 на основании договора аренды земельного участка под личное подсобное хозяйство от ДД.ММ.ГГГГ №. Право собственности в Едином государственном реестре недвижимости за кем-либо не зарегистрировано.

Как следует из архивной выписки от ДД.ММ.ГГГГ № из постановления главы администрации Атаманского сельсовета 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО1 передан в собственность земельный участок площадь № кв.м., по адресу: 

<

адрес>, что также подтверждается свидетельством о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ

В ходе судебного разбирательства также установлено, что в настоящее время собственниками жилых помещений (квартир) в здании по вышеуказанному адресу являются:

- 

<

адрес> ФИО3, ФИО2, ФИО2 (общая долевая собственность по 1/3)

- 

<

адрес> - право собственности не зарегистрировано.

Из представленного истцом договора купли-продажи ? доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО8 продала ФИО1 ? долю жилого саманного дома, жилой площадью 32 кв.м., кухню, сарай, сарай и подвал, находящиеся в 

<

адрес>, №, расположенные на земельном участке 1000 кв.м.

Как следует из пояснений истца, продавец ФИО8 на настоящее время ушла из жизни, а право собственности в установленном порядке на жилое помещение (

<

адрес>) им не зарегистрировано.

Стороной истца представлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ на объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, литер №, подготовленный 

<

адрес> отделением Южного Филиала АО «Ростехинвентариация» - федеральное БТИ, которым объект квалифицирован по виду объекта учета как блок жилого дома, по наименованию как объект индивидуального жилищного строительства.

Также установлено, что согласно сведениям технического паспорта Павловского бюро технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ здание имеет единые деревянные чердачные перекрытия, шиферную крышу по обрешетке, монолитный фундамент.

В силу части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятие жилого дома блокированной застройки содержится в пункте 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), согласно которому под жилым домом блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии со строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» (СНиП 31-02-2001), утвержденными Постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

При этом согласно строительным нормам и правилам «Здания жилые многоквартирные» (СНиП 31-01-2003), утвержденным постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 109, данные нормы и правила не распространяются: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).

В то же время в жилых домах блокированной застройки для проживания одной семьи предназначена не квартира, а блок, расположенный на отдельном земельном участке (пункт 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

С учетом части 2 статьи 49 ГрК РФ в целях эксплуатации указанных жилых домов каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования.

В Приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Таким образом, из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются: наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками); статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, доводы истца о том, что спорный жилой дом фактически состоит из двух отдельных жилых домов, имеющих только общую стену и не имеющих помещений общего пользования, является не состоятельным. 

Суд приходит к выводу, что жилой дом по адресу: 

<

адрес>, по своим техническим характеристикам не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам блокированной застройки (пункт 2 статьи 49 ГрК РФ). Напротив, его конструктивно-технические особенности таковы (наличие общего фундамента, крыши, чердака и коммуникаций), что позволяют определить данное здание как дом жилой многоквартирный (что также следует из его назначения в выписке из ЕГРН), где каждая часть представляет собой не самостоятельный блок, а квартиру, то есть технически связана с другими частями и не может обслуживаться самостоятельно.

При этом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих формирование (строительство) отдельных блоков, расположенных на отдельных земельных участках, сформированных для их использования.

Следует также указать, что как ранее установлено, ФИО1 представлен договор купли-продажи ? доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что ФИО8 продала ему ? долю жилого саманного дома, жилой площадью 32 кв.м., кухню, сарай, сарай и подвал, находящиеся в 

<

адрес>, №, расположенные на земельном участке № кв.м.

Право собственности в установленном порядке на жилое помещение (

<

адрес>) им не зарегистрировано, что видно из выписки из ЕГРН, в то время как продавец ФИО8 ушла из жизни.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Необходимо учесть, что требований о признании государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, приобретенную по договору, к наследникам продавца истец не заявляет, в то время как и сведений о регистрации его права на жилое помещение, в материалы дела не представлено.

Требование истца о признании жилого дома домом блокированной застройки, как следует из доводов заявления, также необходимо ФИО1 для получения права на земельный участок.

Между тем, следует отметить, что истцом в таком случае избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку фактически истец хочет защитить свое право на земельный участок, однако в этих целях им подан иск, направленный на признание жилищных прав, что не может быть признано надлежащим способом защиты, в то время как истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком (администрацией) его земельных прав.

Так, положениями статьи 36 ЖК РФ и частями 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлены иные моменты возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

При данных обстоятельствах, ФИО1 не лишен возможности реализовать свое право на земельный участок в ином порядке.

Ссылка представителя истца на судебную практику – решения Ленинградского районного суда отвергается судом, так как законодательство в Российской Федерации является кодификационным, а не прецедентным, и обстоятельства, установленные иными судебными актами по спорам между иными сторонами, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего гражданского дела.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Установленные по делу обстоятельства в совокупности с исследованными доказательствами, представленными сторонами и истребованными судом, позволяют сделать вывод о необоснованности требований истца и необходимости отказа в удовлетворении требований искового заявления.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенное, исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования Павловский район, администрации Атаманского сельского поселения Павловского района, ФИО2, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на земельный участок и блок жилого дома удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования Павловский район, администрации Атаманского сельского поселения Павловского района, ФИО2, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на земельный участок и блок жилого дома – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Павловский районный суд Краснодарского края.

Мотивированное решение суда изготовлено 4 декабря 2023 г.

Судья: Богданов Л.Ю.