Дело № 3а-596/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000462-22

Мотивированное 

решение

 изготовлено 12 октября 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 4 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Амелиной Я.Г.,

с участием:

от административного истца – представитель ФИО1 по доверенности от 1 января 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания №2» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ПАО «Территориальная генерирующая компания №2» (далее – ПАО «ТГК №2) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3264 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания (литер В), административного здания (литер А, А1), расположенного по 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 7 889 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что ПАО «ТГК №2» является арендатором указанного объекта недвижимости на основании договора аренды от 29.11.2018 №17876/2-и/003246-0001/ДогР18, заключенного с Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля. Арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года и составила 15 193 628,28 рублей. Согласно отчету от 18 июня 2021 года №21889-О3, выполненному ЗАО «Ярославский центр недвижимости», рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 7 889 000 рублей. В результате завышения кадастровой стоимости нарушены права и законные интересы административного истца, являющегося плательщиком арендной платы.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным основаниям. Дала пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ЗАО «Ярославский центр недвижимости» ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 3264 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания (литер В), административного здания (литер А, А1), расположенного по 

<

адрес>-а. Данное обстоятельство подтверждается договором аренды от 29.11.2018 №17876/2-и/003246-0001/ДогР18, актом приема-передачи от 29.11.2018, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.09.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов» за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из приложения №2 к договору аренды от 29.11.2018 №17876/2-и/003246-0001/ДогР18 следует, что расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

С учетом установленных обстоятельств дела суд полагает, что ПАО «ТГК №2» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого является.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года № 20-н, кадастровая стоимость данного земельного участка составила 15 193 628,20 рублей.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости» №21889-ОЗ от 18 июня 2021 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 7 899 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Согласно подпункту «з» пункта 8 ФСО №3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В силу пункта 10 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту «в» пункта 22 ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Из содержания отчета ЗАО «Ярославский центр недвижимости» следует, что при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщик провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщик использовал весь объем доступной информации, провел всесторонний анализ рынка, на основании которого были выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым участком. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал отказ от применения других подходов. В отчете также содержится обоснование применения корректировок по выбранным элементам сравнения. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карт, приведены ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. Кроме того, оценщик, подготовивший отчет, допрошен судом в качестве свидетеля и дал необходимые пояснения, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, содержащихся в отчете.

Отчет выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Возражая против исковых требований, административный ответчик указал на то, что отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости» содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, а именно: оценщик при расчете использует объект-аналог с кадастровым номером № по 

<

адрес>, который предоставлен на праве аренды органом местного самоуправления. При этом оценщиком не принято во внимание, что договором аренды земельного участка по указанному адресу установлен запрет на передачу прав на него третьим лицам, а единственно возможным способом передачи прав на данный земельный участок может служить реализация объекта капитального строительства, возведенного на указанном земельном участке.

Данное замечание административного ответчика судом отклоняется с учетом следующего.

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, содержащейся в договоре аренды, сведения о которых доступны иным лицам, в частности административному ответчику, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки. Оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе. Таким образом, принцип достаточности и достоверности не нарушен. Кроме того, вопросы относительно заключенного договора аренды вышеприведенного объекта-аналога и в связи с этим отсутствия возможности у арендатора передать права на указанный земельный участок третьим лицам, являются правовыми, не входят в компетенцию оценщика и не являются предметом его исследования. 

Выводы оценщика о том, что объект-аналог, расположенный по 

<

адрес>, свободен от застройки, подтверждается объявлением о продаже права аренды на него, из содержания которого однозначно следует, что предлагается земельный участок. В данном случае оценщик использует предложение о продаже права аренды земельного участка, расположенного по 

<

адрес> опубликованное 17 марта 2016 года (страница отчета 77). Объект капительного строительства, на который ссылается административный ответчик, поставлен на учет 27 октября 2017 года, на что указано непосредственно в отчете (страница отчета 78-79). Оснований полагать, что в составе цены указанного предложения имеется стоимость находящегося на участке улучшений, текст объявлений не дает. 

Что касается корректировки цены объекта-аналога на «Тип сделки». Оценщиком отмечено, что в информационно-справочной литературе под «Типом сделки» понимается корректировка на ускоренную продажу. В данном случае использована корректировка на «Имущественные права», которая переводит стоимость права аренды (долгосрочной/краткосрочной) в стоимость права собственности. В отчете приведено описание процедуры применения корректировки по максимальному значению интервала (страница отчета 81), в расчетной таблице применена данная корректировка (страница отчета 84).

Заявляя возражения относительно применения оценщиком корректировки на наличие/отсутствие газоснабжения «0,87» вместо «1», административный ответчик со ссылкой на пункт 5.3.2 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы» указал, что возможность/невозможность газоснабжения на земельном участке в торгово-офисном сегменте рынка не является ценообразующим фактором, поэтому не подлежит учету при анализе земельных участков, рассматриваемых в качестве аналогов. 

Данное замечание суд находит необоснованным с учетом следующего.

Исходя из содержания пункта 5.3.2 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы», не допускается транзитная прокладка всех давлений по стенам и над кровлями зданий детских учреждений, больниц, школ, санаториев общественных, административных и бытовых зданий с массовыми пребываниями людей. В рассматриваемом случае объектом газификации выступает земельный участок. 

Кроме того, на основании общедоступных материалов оценщик установил, что объекты-аналоги либо оборудованы, либо имеют возможность газификации. Оценщиком также приняты во внимание сведения ПАО «ТГК №2» о том, что объект оценки не имеет газоснабжения. 

Изложенное в совокупности позволяет суду сделать вывод о том, что содержание отчета ЗАО «Ярославский центр недвижимости» №21889-ОЗ от 18 июня 2021 года об оценке рыночной стоимости соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки. Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут расцениваться, как опровергающие выводы, изложенные в отчете.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета ЗАО «Ярославский центр недвижимости» №21889-ОЗ от 18 июня 2021 года лицами, участвующими в деле, не заявлено. Доказательств иной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административного истца не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость названного выше объекта оценки, является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит установлению в размере, определенном отчетом ЗАО «Ярославский центр недвижимости» №21889-ОЗ от 18 июня 2021 года в размере 7 889 000 рублей.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО «ТГК №2» подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 8 сентября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3264 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания (литер В), административного здания (литер А, А1), расположенного по 

<

адрес>-а, в размере его рыночной стоимости 7 889 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 8 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина