Дело № 3а-30/2017 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 09 августа 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания: Габриеляне М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Элтрейд» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Элтрейд» (далее ЗАО «Элтрейд») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость принадлежащего ЗАО «Элтрейд» земельного участка с кадастровым номером ….., площадью 85 000 квадратных метров, категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, с обременением части земельного участка в размере 160 квадратных метров охранной зоной тепловых сетей, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Кисловодск, ….., определена в государственном кадастре недвижимости в размере 308215 100 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости ЗАО «Элтрейд» обратилось в Ставропольский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. равной его рыночной стоимости в размере 36651150 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № ИП-2016-250 от 20 июня 2016 года, составленного ИП ФИО1 по заказу истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № 26/04072016/08 от 06 июля 2016 года, выполненный ИП ФИО1 отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Впоследствии представитель административного истца ФИО2 уточнил административные исковые требования, основываясь на выводах заключения судебной экспертизы ООО «Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» №90/17 от 04 июля 2017 года, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …. равной его рыночной стоимости в размере 216935880 рублей по состоянию на 01 января 2015 года 

Представители ЗАО «Элтрейд», Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города Кисловодска, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

Представителем ЗАО «Элтрейд» представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представителем Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО4 просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ. 

Исследовав материалы дела, выслушав эксперта ФИО5, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Элтрейд» является собственником земельного участка с кадастровым номером …., площадью 85 000 квадратных метров, категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, с обременением части земельного участка в размере 160 квадратных метров охранной зоной тепловых сетей, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Кисловодск, …..

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 июня 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …. определена в государственном кадастре недвижимости в размере 308215100 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка № ИП-2016-250 от 20 июня 2016 года, составленного ИП ФИО1 по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …. составляет 36651150 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № 26/04072016/08 от 06 июля 2016 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 09 августа 2016 года поступившее 19 июля 2016 года от ЗАО «Элтрейд» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 88,1 %. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке № ИП-2016-250 от 20 июня 2016 года, составленного ИП ФИО1, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству представителя административного истца на основании определения Ставропольского краевого суда от 25 октября 2016 года Научно-образовательным центром судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (НОЦСЭЭИ СКФУ) по делу проведена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению судебной экспертизы № 299/11/16Э от 24 ноября 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:000000:35 составляет 222 426 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

По ходатайству представителя административного истца в связи с наличием аргументированных возражений относительно выводов судебной экспертизы на основании определения Ставропольского краевого суда от 10 апреля 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Судебная экспертиза «ГлавЭксперт».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы №90/17 от 04 июля 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. составляет 216935880 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований. 

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. 

Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не предоставили суду своих аргументированных возражений на административное исковое заявление, на представленные доказательства, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов заключения повторной судебной экспертизы № 90/17 от 04 июля 2017 года.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты. 

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертом проводился осмотр объекта недвижимости, при проведении судебного экспертного обследования присутствовали заинтересованные лица.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различие между объектами оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения: составу передаваемых прав, по фактору продажи/предложения, по общей площади, на расположение относительно крупной автодороги, на физические характеристики и другие, экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Поскольку оценка производилась на прошедшую дату, эксперт был ограничен в выборе источников информации, публикующих в открытом доступе объявления о продаже. Для анализа фактических данных о ценах предложений к продаже объектов капитального строительства эксперт пользовался основным источником информации - архивом объявлений о продаже недвижимости с сайта, который находится в открытом и платном доступе https://www.ruads.org (предыдущее название сайта avito.io). Наполнение данного архива информацией происходит из открытых источников, таких как: доска бесплатных объявлений Авито, кеш поисковиков и другие.

Открытый доступ позволяет получить следующую идентифицирующую информацию, указанную в тексте объявления: категория, местоположение, размер и стоимость объекта (земельные участки, объекты капитального строительства);

Платный доступ позволяет получить следующую информацию: снимок оригинального объявления (начиная с 2016 года); выгрузку данных в Microsoft Excel / CSV, содержащую данные о продавце, типе объекта, размере и т.д.; просмотр фото (начиная с 2016 года)

В экспертном заключении приведена ссылка на архив объявлений и указан период выгрузки. Так как источник информации, которым пользовался эксперт является общедоступным, ссылка на него приведена в тексте заключения. Скрин-шоты объявлений о продаже сопоставимых объектов-аналогов содержатся в разделе «расчет стоимости».

При недостаточности информации об объекте-аналоге экспертом проводятся телефонные переговоры с продавцом, в результате которых уточняются необходимые сведения, в том числе и о месторасположении объекта.

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Суждения эксперта не являются произвольными, они основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. 

Представленный административным истцом отчет об оценке № ИП-2016-250 от 20 июня 2016 года, составленный ИП ФИО1, не может быть признан судом надлежащим доказательством по делу, поскольку не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

К такому выводу суд пришел на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 09 августа 2016 года, а также на основании заключения повторной судебной экспертизы №90/17 от 04 июля 2017 года ООО «Судебная экспертиза «ГлавЭксперт».

Экспертное заключение № 299/11/16Э от 24 ноября 2016 года также не может являться надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку оно противоречит заключению повторной судебной экспертизы. 

При таких обстоятельствах, административные исковые требования ЗАО «Элтрейд» подлежат удовлетворению на основании выводов заключения повторной судебной экспертизы №90/17 от 04 июля 2017 года.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

По настоящему делу в качестве административных ответчиков истцом привлечены ФГБУ ФКП Росрсестра в лице филиала по Ставропольскому краю, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, а также Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 года), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03.07.2016 года №361-ФЗ и приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01.01.2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11.03.2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, ФГБУ ФКП Росрсестра в лице филиала по Ставропольскому краю следует считать ненадлежащим ответчиком. 

Поскольку административный истец ЗАО «Элтрейд» не выполнил возложенные на него судом обязанности по возмещению расходов за проведение судебной экспертизы в НОЦСЭЭИ СКФУ в размере 45000 рублей и повторной экспертизы в ООО «Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» в размере 95000 рублей, такие расходы на основании ст. 103, п. 1 ст. 106 КАС РФ подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Элтрейд» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …., площадью 85 000 квадратных метров, категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Кисловодск, …., в размере его рыночной стоимости 216935880 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В удовлетворении административного искового заявления закрытого акционерного общества «Элтрейд» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю - отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости считать 19 июля 2016 года.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Элтрейд» в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (НОЦСЭЭИ СКФУ) расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45000 рублей.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Элтрейд» в пользу ООО «Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 95000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 10 августа 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский