Дело № 3а-193/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Плюс-К» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что являлся собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость земельного участка (197 898 251,52 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (71 015 919 рублей), что влияет на размер подлежащих уплате налоговых платежей. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 25.12.2017 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного истца ФИО1, действующий по доверенности, явился, административный иск, основанный на отчете оценщика, просил удовлетворить. 

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, административным ответчиком не заявлено возражений против установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно статье 150 КАС РФ. 

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска, основанного на отчете, не возражал против выводов заключения судебной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», ООО «Корпорация Софт» в судебное заседание после возобновления производства по делу не явились, извещены надлежаще, ходатайств не заявили, дело рассмотрено в их отсутствие согласно статье 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец являлся до заключения договора купли-продажи от 15 марта 2018 года (договор зарегистрирован 18 апреля 2018 года) собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 37 248 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными и пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, кадастровая стоимость участка по состоянию на 25 декабря 2017 года – 197 898 251,52 рублей. 

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок в его настоящих характеристиках не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой при уплате земельного налога в период, когда административный истец являлся его собственником, то он имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. 

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ООО «ГЕО-ДОН» от 26 сентября 2018 года, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составляет 71 015 919 000 рублей. В отчете оценщика использованы в качестве объектов – аналогов 3 объявления о продаже земельных участков с назначением – под строительство производственно-складского корпуса, под коммерческое строительство, для эксплуатации складских помещений, с диапазоном стоимости 1 кв.м – от 2 197,8 до 3 100 рублей (л.д.104 том 1), в результате применения корректировок рыночная стоимость 1 кв.м исследуемого участка составила 1 906,57 руб. (таблица 13 отчета).

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, было отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 декабря 2018 года, в отчете отмечено наличие 8 нарушений федеральных стандартов оценки. 

Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, органа местного самоуправления относительно недостоверности отчета назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 11 июня 2019 года №679-Э/2019). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 декабря 2017 года составляет 181 845 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под МЖС). 

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению (назначение: зона под многоэтажную застройку; под гостиницу, бизнес-центр; торговый центр, для размещения торгово-досугового комплекса; под строительство торгового центра). Диапазон цены за 1 кв.м – от 4 946 до 6 683 рублей. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость. Объявления проверяемы, их содержание соответствует исследуемому сегменту рынка и характеристикам рассматриваемого участка. 

Расчет стоимости приведен в таблице №17. Применение конкретных корректировок (на торг, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации (л.д.56-63 том 2). 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Эксперт допрошен в судебном заседании, привел исчерпывающие объяснения по существу письменных возражений административного истца, в том числе по вопросу о применении корректировки на обеспеченность участка коммуникациями в соответствии с материалами дела.

Суд находит, что анализ рынка земельных участков, проведенный экспертом, является убедительным и полным, аналоги подобраны корректно из исследуемого сегмента рынка. В отчете оценщика использованы аналоги из сегмента рынка под коммерческое строительство, определенно влияющие на итоговую стоимость в направлении её занижения. Таким образом, выводы отчета опровергнуты заключением эксперта, рыночная стоимость в отчете и в заключении не находится в одном диапазоне. 

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 37 248 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 декабря 2017 года в сумме 181 845 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 11 декабря 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «Плюс-К» 40 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов