Дело №2-517/2020,

УИД 76RS0014-01-2019-004670-82

Изготовлено 04.09.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 6 августа 2020 года 

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Соболевского М.Г.,

при секретаре Юрьевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии недвижимого имущества с предоставлением возмещения, встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4 к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения, 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (далее также – КУМИ мэрии г.Ярославля) обратился в Кировский районный суд г.Ярославля с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, ФИО4, просил:

- изъять у ФИО2 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес> по цене 1 515 534 рублей, из которых 963 000 рублей – стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру №, 534 000 рублей – стоимость 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, 18 534 рубля – убытки;

- прекратить право собственности ФИО2 на 1/3 долю в праве собственности на квартиру № и 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

- признать право собственности города Ярославля на 1/3 долю в праве собственности на квартиру № и 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

- изъять у ФИО3 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по цене 1 515 534 рублей, из которых 963 000 рублей – стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру №, 534 000 рублей – стоимость 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, 18 534 рубля – убытки;

- прекратить право собственности ФИО3 на 1/3 долю в праве собственности на квартиру № и 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

- признать право собственности города Ярославля на 1/3 долю в праве собственности на квартиру № и 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

- изъять у ФИО4 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по цене 1 515 534 рублей, из которых 963 000 рублей – стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру №, 534 000 рублей – стоимость 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, 18 534 рубля – убытки;

- прекратить право собственности ФИО4 на 1/3 долю в праве собственности на квартиру № и 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

- признать право собственности города Ярославля на 1/3 долю в праве собственности на квартиру № и 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства. Каждому из ответчиков принадлежит по 1/3 доле в праве собственности на квартиру № в доме 

<

адрес> и по 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу. На основании заключения городской межведомственной комиссии №41 от 28.07.2015 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. В соответствии с постановлением мэрии г.Ярославля от 25.09.2015 №1838 данный дом признан аварийным, подлежащим реконструкции и расселению. В адрес ответчиков 23.10.2015 направлено требование №05-02-08/1390 о реконструкции указанного дома. Данное требование оставлено без удовлетворения. Ссылаясь на положения ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец просит изъять у ответчиков указанное недвижимое имущество, путем предоставления возмещения, прекратить право собственности ответчиков на данное имущество и признать на него право собственности г.Ярославля. Из искового заявления следует, что размер возмещения определен на основании отчета от 01.07.2019 №5-01/07/19-5, составленного ООО «Метро-Оценка» по инициативе органа местного самоуправления.

ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к КУМИ мэрии города Ярославля, департаменту градостроительства мэрии г.Ярославля, МКУ «Агентство по строительству» г.Ярославля, просили изъять принадлежащее им недвижимое имущество, указанное в исковом заявлении КУМИ мэрии г.Ярославля, путем предоставления возмещения, прекратить их права на данное имущество и признать на него право собственности города Ярославля, при этом, встречным исковым заявлением определен иной размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество - 1 903 200 рублей, из которых 513 000 рублей – стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру №, 776 000 рублей – стоимость 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, 614 200 рублей – убытки. В обоснование заявленных требований истцы по встречному иску ссылаются на выводы судебной экспертизы.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, мэрия г.Ярославля.

Представитель КУМИ мэрии г.Ярославля на основании доверенности ФИО6 в судебном заседании первоначальное исковое заявление поддержала по изложенным в нем основаниям, против удовлетворения встречного искового заявления возражала. Из объяснений ФИО6, данных в ходе рассмотрения дела следует, что КУМИ мэрии г.Ярославля с заключением эксперта, выполненным по определению суда, не согласно. ФИО6 пояснила, что размер возмещения завышен более чем на 40% по сравнению с отчетом ООО «Метро-Оценка», при этом, рост цен на имущество был не более, чем 10-15%. Представитель истца по первоначальному иску полагала, что капитальный ремонт учтен дважды: он был учтен по формуле в сравнении с аварийным, аналоги взяты в удовлетворительном состоянии; корректирующих коэффициентов на аварийное состояние объекта не применяется, в убытки включена значительная сумма. Представитель КУМИ мэрии г.Ярославля полагала также, что при осуществлении расчета учитывались дорогие аналоги по сравнению с тем, что сделало ООО «Метро-Оценка». ФИО6 возражала против взыскания возмещения на оплату аренды жилья, полагала, что расходы на переезд подлежат взысканию в однократном размере. ФИО6 пояснила также, что ответчики по первоначальному иску смогут продолжать проживать в подлежащем изъятию жилом помещении в течение шести месяцев со дня получения ими возмещения за данное имущество. 

ФИО2, ФИО3, ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ФИО3 доверил представление своих интересов в суде ФИО7

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО3 на основании доверенности ФИО7 пояснил, что требования в части изъятия недвижимого имущества путем предоставления возмещения по отчету ООО «Метро-Оценка» ФИО3 не признает, полагал, что данная сумма является заниженной, не может применяться в данный момент, поскольку согласно действующему законодательству определение стоимости изымаемого имущества производится исходя из количественных, качественных характеристик на день, предшествующий принятию решения об изъятии. ФИО7 пояснил, что отчет ООО «Метро-Оценка» составлен по состоянию на 01.07.2019, в связи с чем не может быть применен в данный момент, поскольку данный отчет действителен 6 месяцев, какие-либо корректировки в данный отчет в последствие не вносились. ФИО7 полагал, что при составлении отчета ООО «Метро-Оценка» не была учтена стоимость непроизведенного капитального ремонта. Из объяснений ФИО7 также следует, что его доверитель согласен с выводами заключения судебной экспертизы. 

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании поддержала встречное исковое заявление, пояснила, что её сын, ФИО3, и дочь, ФИО2, проживают в других жилых помещениях. 

Мэрия г.Ярославля, департамент градостроительства мэрии г.Ярославля, департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Суд с учетом требований ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) определил рассмотреть дело при имеющейся явке. 

В судебном заседании допрошена эксперт ФИО8, поддержавшая выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы от 25.06.2020, а также свидетель ФИО1 поддержавшая выводы, содержащиеся в отчете от 01.07.2019 №5-01/07/19-5, составленном ООО «Метро-Оценка».

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля, ФИО2, ФИО3, ФИО4 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО2, ФИО3, ФИО4 принадлежат по 1/3 доли в праве собственности на квартиру № (кадастровый номер №), распложенную в доме 

<

адрес>, а также по 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Заключением городской межведомственной комиссии №41 от 28.07.2015 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. 

Постановлением мэрии г.Ярославля от 25.09.2015 №1838 данный дом признан аварийным, подлежащим реконструкции и расселению. 

Мэрией г.Ярославля в адрес ФИО4, ФИО2, ФИО3 направлены требования от 22.10.2015 №№ 05-02-08/1396, 05-02-08/1397, 05-02-08/1398 о реконструкции указанного дома. 

Собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в установленный мэрией г.Ярославля срок мер по проведению реконструкции данного дома не принято. 

Решением Кировского районного суда г.Ярославля от 24.12.2012 по гражданскому делу №2-2828/2012 на мэрию г.Ярославля возложена обязанность в срок до 30 ноября 2013 года включительно с привлечением лицензированной организации выполнить инструментально-техническое обследование фундаментов, наружных и внутренних стен всех этажей, фасада здания, межэтажных перекрытий, лестничных маршей, крыши, полов жилого дома

<

адрес> и провести капитальный ремонт многоквартирного дома, включая места общего пользования дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполнив при этом следующие работы: усиление основных стен и фундаментов дома, ремонт внутренних и наружных стен дома, ремонт фасада здания, ремонт (замену) деревянных лестниц, ремонт (замену) деревянных перегородок, ремонт (замену) крыши, ремонт (замену) полов, замену инженерных коммуникаций: отопления, водопровода, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения. 

В соответствии с ч.1 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу положений ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. 

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Постановлением мэрии города Ярославля от 20.02.2018 № 236 принято решение об изъятии у ФИО2, ФИО3, ФИО4 и других собственников для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 351 кв.м., из земель населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>, и помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Лицами, участвующими в деле, данное постановление не оспаривается. 

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст. 32 ЖК РФ).

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, представляет собой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, неразрывно с ним связанное (ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст.ст. 273, 290 ГК РФ).

В силу п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к новому собственнику в силу закона одновременно переходит и право собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, независимо от указания об этом в договоре на отчуждение жилого помещения. Возможность распоряжаться долей в праве собственности на земельный участок площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером №, предназначенным для эксплуатации жилого дома 

<

адрес> отдельно от принадлежащего собственнику жилого помещения, действующим законодательством исключается (ст. 37 ЖК РФ).

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Доказательств выполнения капитального ремонта жилого дома 

<

адрес> в суд не представлено.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, содержит аналогичные разъяснения.

Поскольку жилой дом, в котором расположен объект оценки, нуждался в капитальном ремонте и был признан аварийным, суд приходит к выводу о том, что величина затрат на капитальный ремонт дома подлежит включению в убытки и возмещению собственнику изымаемого помещения. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Необходимость возмещения причиненных собственнику убытков путем включения их в размер возмещения за изымаемое жилое помещение прямо предусмотрена ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в том числе расходы на переезд, на поиск и приобретение другого жилого помещения на момент изъятия имущества. 

Возникший между сторонами спор связан с различным определением размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество. 

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Представленными в материалы дела проектами соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 15.08.2019 года размер возмещения за принадлежащее ФИО2, ФИО3, ФИО4 недвижимое имущество определен в соответствии с составленным ООО «Метро-Оценка» отчётом от 01.07.2019 № 5-01/07/19-5 и составляет 1 515 534 рублей, из которых 963 000 рублей – стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру № распложенную в доме 

<

адрес>, 534 000 рублей – стоимость 39/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, 18 534 рубля – убытки.

Из содержания отчета ООО «Метро-Оценка», следует, что рыночная стоимость указанного недвижимого имущества определена сравнительным подходом (методом) с учетом цен на схожие объекты недвижимого имущества, к которой в дальнейшем применен понижающий коэффициент. 

Судом по ходатайству представителя ответчика по первоначальному иску ФИО3 на основании доверенности ФИО7 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о рыночной стоимости вышеназванного недвижимого имущества, принадлежащего ФИО2, ФИО3, ФИО4, о размере предусмотренных ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации убытков, причиненных собственник?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�

Согласно выводам заключения эксперта от 25.06.2020, составленного экспертом ООО «Ярэксперт» ФИО8, рыночная стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру № в доме 

<

адрес>, подлежащей изъятию у собственника на основании ст.32 ЖК РФ, с учетом признания данного многоквартирного дома аварийным, составляет 513 000 рублей; рыночная стоимость 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, подлежащих изъятию у собственника на основании ст.32 ЖК РФ, составляет 776 000 рублей; размер предусмотренных ч.7 ст.32 ЖК РФ убытков, причиненных собственнику 1/3 доли в праве собственности на квартиру № и 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 

<

адрес> составляет 614 000 рублей, из которых:

- 4 000 рублей – стоимость убытков в связи с изменением места проживании (стоимость переезда) на временное место жительства;

- 4 000 рублей - стоимость убытков в связи с изменением места проживании (стоимость переезда) на постоянное место жительства;

- 37 200 рублей - аренда квартиры для временного проживания,

- 55 000 рублей - поиск жилья и оформление права собственности,

- 514 000 рублей – размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, а каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.