К делу № 2-135/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Адлерский район города Сочи «5» февраля 2019 года 

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе: председательствующего Свириденко В.И.

при секретаре : Гарькуша А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ФИО о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 30.12.2011г. договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО обратилась с исковым заявлением в суд и ФИО о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 30.12.2011г. договором долевого участия в строительстве, указывая, что 30.12.2011г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения на 1 этаже с условным номером 1-4 общей проектной площадью 68,0 (Шестьдесят восемь целых) кв.м., а также в п.1.1. договора прописано что стороны обязуются в будущем заключить основной договор дарения земельного участка и договор купли-продажи указанного выше жилого помещения в жилом доме расположенном на земельном участке общей площадью 2003 (Две тысячи три) кв.м., кадастровый номер №, категория земель –земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 2.1. Договора строительство жилого дома должно было быть осуществлено на земельном участке, который на момент заключения Договора принадлежал на праве собственности ФИО (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2011г. серия 

<

данные изъяты> № №).

В силу п. 1.4. Договора для заключения основного договора купли-продажи квартиры продавец обязался своими силами и за свой счет: ввести указанный в п.п. 1.1. жилой дом в эксплуатацию; получить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Адлерском районе свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом в соответствии с законодательством РФ. 

В силу п. 3.1. Договора продавец обязался, используя имеющиеся собственные средства, а также средства полученные по Договору, своими силами построить указанный жилой дом, ввести его в эксплуатацию до конца мая 2012г. К данному пункту в Договоре так же предшествовали уточнения о возможности продления срока ввода в эксплуатацию продавцом на 1 (один) месяц, о чем покупатель должен был быть заранее уведомлен. 

Главой 4 Договора прописаны цена приобретаемого жилого помещения и порядок расчетов сторонами. Так в п. 4.1. стороны определили цену договора как общую стоимость помещения в размере 1900 000 (Один миллион девятьсот тысяч) рублей. В обеспечение исполнения своих обязательств Покупатель вносит Продавцу обеспечительный платеж в следующих размерах и порядке: 180 000 (Сто восемьдесят тысяч) рублей при подписании Договора; 1 220 000 (Один миллион двести двадцать тысяч) рублей покупатель вносит в срок до 31.01.2012г.; 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей покупатель вносит в срок до 01.03.2012г. 

Обязательства по оплате Договора Истцом выполнены поэтапно в полном объеме. 

Строительство дома прекратилось в 2012 года на стадии возведения объекта незавершенного строительства «Г» образной конструкции, два этажа с цоколем и шесть этажей выводами опорных колон на седьмой этаж, общей площадью 11236,98 кв.м. и двухэтажное здание общей площадью 1305,01 кв.м., общей стоимостью строений 7 480 260 (Семь миллионов четыреста восемьсот тысяч двести шестьдесят) рублей 61 копейка. Указанные данные подтверждается заключением эксперта строительно-технической судебной экспертизы от 25.07.2013г. По результатам экспертизы объект незавершенного строительства обладал всеми признаками многоквартирного жилого дома, в частности: в поэтажных планах были запроектированы изолированные жилые помещения (квартиры) с отдельными санузлами в каждом из них, а также на каждом из этажей были запроектированы нежилые помещения, предполагаемые как общее имущество собственников жилья. 

По заявлениям инвесторов 17.06.2013г. УВД г. Сочи было возбуждено уголовное дело № № по 4.4. ст. 159 Уголовного Кодекса РФ и в последующем Приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01.12.2015г. ФИО был признан виновным (дело № №). 

Истец указал на сроки давности в соответствии с рассмотрением уголовного дела в отношении ответчика и просил суд срок давности исчислять с момента вступления в законную силу приговора Центрального районного суда г. Сочи от 01.12.2015г., по уголовному делу № №.

Из материалов уголовного дела следует, что на основании предварительных договоров купли-продажи ФИО стал привлекать от граждан в их числе Истец указывает себя, денежные средства с целью инвестирования в строительство жилого дома, установив договором срок сдачи жилой дома в эксплуатацию в и предоставления гражданам в собственность жилые помещения (квартиры), пригодные для проживания. Истец утверждает, что объект незавершенного строительства был возведен за счет средств инвесторов, что подтверждается материалами уголовного дела, предварительным договором купли продажи от 30.12.2011г., расписками о передаче денежных средств ФИО в размере 1900 000 (Один миллион девятьсот тысяч) рублей. 

В период рассмотрения вышеуказанного уголовного дела, а именно в августе 2014г. в Адлерский районный суд г. Сочи поступило исковое заявление ФИО к ФИО о снятии обеспечительных мер в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2003 кв.м. 

В своем исковом заявлении ФИО ссылается на то, что 25.12.2011г. между ним и ФИО был заключен аналогичный предварительный договор купли-продажи помещений с условными номерами 3-5,3-6, 3-7, 3-20, 4-1 общей площадью 218 кв.м., с обязательством заключить в будущем договор дарения земельного участка в жилом доме, который последний обязался построить в срок до конца мая 2012г. 15 сентября 2014г. 

Адлерским районным судом г. Сочи были удовлетворены требования ФИО, аресты со спорных объектов были сняты, за ФИО было признано право собственности на основании договора купли-продажи заключенного между сторонами.

Согласно договора купли-продажи ФИО приобрел участок совместно со строениями расположенными на нем за 900 000 (Девятьсот тысяч рублей), в то время как по состоянию на 2014г. коммерческая стоимость всего объекта на момент заключения договора составляла 40000000 (Сорок миллионов) рублей. ФИО многоквартирный дом, расположенный на спорном участке был достроен и введен в эксплуатацию решением того же суда. 

На сегодняшний день многоквартирному дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>. В связи с чем, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 30.12.2011г. договором долевого участия в строительстве. 

ФИО в судебное заседание не явилась. 

Представитель истца ФИО1, в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что договор содержит признаки инвестиционного договора, при том обстоятельстве что актуальное гражданское законодательство не предусматривает заключение договора купли-продажи при фактическом отсутствии объекта недвижимого имущества. Средства, вложенные в счет предполагаемого будущего строительства спорного объекта, являются инвестициями и соответственно лицо чьи средства были привлечены для строительства объекта является инвестором.

Представитель истца указывает, что Закон РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный Закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» определяет инвестиционную деятельность. 

Согласно ст. 1 Закона № 1488 -1 инвестициями признаются вложения денежных средств (и иного имущества) в объекты предпринимательской деятельности с целью достижения прибыли. Если считать инвестиционный договор, заключенный организацией при осуществлении ею инвестиционной деятельности, то исходя из требований Закона № 1488-1 таковым будет являться любой договор, по которому эта организация намерена получить прибыль. 

По сравнению с Законами «1488-1 и 160-ФЗ Закон № 39-ФЗ несколько сужает понятие инвестиционной деятельности. По первым двум законодательным актам инвестирование – это получение прибыли от предпринимательской деятельности, то есть в полном соответствии с формулой К.Маркса: Д-Т-Д. Согласно последнему извлечение прибыли из построенных либо приобретенных объектов в течении длительного срока, как минимум 12 месяцев или более. 

Закон 39-ФЗ не вводит понятия инвестиционного договора, ссылается на Гражданский кодекс. То есть отсюда можно сделать вывод, что для инвестора (лица, которое в конечном итоге поставит себе на учет построенный и приобретаемый объект недвижимости в качестве объекта основных средств) все договоры. Которые он заключит в процессе этого строительства, будут инвестиционными.

Представитель ФИО - ФИО1 считает, что о настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Представитель истца считает, что сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений должен квалифицировать данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

ФИО в судебное заседание не явился, о дне слушания дела надлежаще извещен.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

30.12.2011г. договором долевого участия в строительстве, указывая, что 30.12.2011г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения на 1 этаже с условным номером 1-4 общей проектной площадью 68,0 (Шестьдесят восемь целых) кв.м., а также в п.1.1. договора прописано что стороны обязуются в будущем заключить основной договор дарения земельного участка и договор купли-продажи указанного выше жилого помещения в жилом доме расположенном на земельном участке общей площадью 2003 (Две тысячи три) кв.м., кадастровый номер №, категория земель –земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 2.1. Договора строительство жилого дома должно было быть осуществлено на земельном участке, который на момент заключения Договора принадлежал на праве собственности ФИО (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2011г. серия 

<

данные изъяты> № №).

Согласно обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Судом установлено, что сторонами был заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества с одной стороны и заключения основного договора со стороны Застройщика.

По правилам статьи 67 ГПК РФ, с учетом существа фактически сложившихся отношений суд пришел к выводу, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве.

Данное процессуальное обстоятельство является основанием для внесения изменения в сущность и правовые последствия заключенного ранее Договора.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО к ФИО о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 30.12.2011г. договором долевого участия в строительстве удовлетворить.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд в течение месяца.

Судья подпись

Копия верна : судья секретарь