Дело № 

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ. 

<

адрес>

Первомайский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Коржевой М.В.,

при секретаре ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО2 к

ФИО3 о

возложении обязанностей

УСТАНОВИЛ

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, указав, что в январе 2012 г. между сторонами был подписан договор купли-продажи, предметом которого являлась 1-комнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадью 22,9 кв.м. (кадастровый №), последний одновременно являлся актом приема-передачи, согласно которому спорное жилое помещение было передано в законное владение истца, с 2012 г. истец полностью несет бремя содержания спорного имущества. С учетом состояния квартиры и прочих условий на момент ее отчуждения стороны договора оценили ее в 950000 руб., указанная сумма подлежит оплате истцом ответчику в день получения документов о регистрации (п. 4 Договора). Т.о., между сторонами сделки была достигнута договоренность по всем существенным условиям. Правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась, никаких претензий не имелось. Нотариальное удостоверение такой сделки законом не предусмотрено и не совершалось. В силу ряда объективных причин, не имеющих правового значения для данного дела, по указанному договору между сторонами пока не пройдена процедура государственной регистрации, однако с учетом ранее достигнутой договоренности, длительности проживания по данному адресу, истец обоснованно полагал, что в любой момент они с продавцом квартиры просто завершат сделку, отправившись на регистрацию на основании совместно подготовленного ранее и подписанного договора. Тем более, что сделка между сторонами была совершена в надлежащей форме, а в самом договоре не установлен срок, в течение которого стороны были обязаны обратиться за государственной регистрацией, и последствия такого обращения. В 2018 г. истец получил претензию от ответчика, после чего последовал иск о выселении, именно в этой связи и возникла острая необходимость завершить процедуру – провести государственную регистрацию (сделки) перехода права собственности на него, истца. В настоящее время истец, как покупатель, фактически владеет и пользуется спорным жилым помещением в полном объеме, как собственник. Истец направил в адрес ответчика обращение с предложением завершить сделку и подать документы на государственную регистрацию, однако ответчик последнее проигнорировал, что можно расценивать как его уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение. Со ссылками на положения ст. ст. 153, 154, 164, 165, 218, 432-434, 549-551, 554, 555, 558 ГК РФ, ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» просил вынести решение о государственной регистрации: договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 22,9 кв.м. (кадастровый №) и перехода права собственности на указанную квартиру с ФИО3 к ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивала в полном объеме по доводам, изложенным в иске, письменных возражениях относительно пропуска исковой давности и письменных объяснениях, просила иск удовлетворить. 

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным ранее, в том числе в письменной форме, настаивал на незаключенности договора и пропуске срока на обращение с иском в суд. Дополнительно в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ затруднился пояснить суду, каким образом истец оказался в квартире ответчика, передавались ли ему ключи от помещения, указал, что ранее ответчик не обращался в правоохранительные органы о незаконных действиях истца. Полагал, что ответчик в силу того, что он незадолго до заключения спорного договора приехал в Россию из Армении, просто не понимал, что происходит, при этом никаких заболеваний, которые мешали бы ему понимать, что происходит, у него не имеется. Очевидно, что приобретя квартиру за 1200000 руб. продать ее за меньшую сумму странно. 

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в том числе согласно сведений, полученных с сайта «Почта России», об уважительности причин неявки суду не сообщили, об отложении дела слушанием не просили. В силу ст. 167 ГПК РФ суд с согласия представителей сторон счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в ред., действующей на ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 425 названного Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы применения указанных норм права разъяснены в пунктах 60 - 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случаях, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Ст. 164 ГК РФ в ред., действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ, предусматривала, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч.1). В настоящее время закон не устанавливает обязанность регистрировать договор купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В настоящее время действует Согласно Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно ст. 1 которого государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав); государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 3 ч. 3 ст. 15 № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 

<

адрес>, 9 кв.м., квартира оценена сторонами в 950000 руб., при этом расчет производиться в день получения зарегистрированного договора в УФРС по ПК, данный договор является одновременно актом приема-передачи имущества. 

Доводы ответчика, его представителя о том, что ответчик спорный договор не подписывал, опровергается заключением судебной экспертизы, проведенной в ПЛСЭ по ходатайству ответчика. Согласно заключению эксперта № запись «ФИО3», а также подпись от имени ФИО3, расположенные в графе «Продавец» в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ – выполнены самим ФИО3. Учитывая, что данное заключение составлено экспертом, имеющим необходимую квалификацию по специальности «Исследование почерка и подписи», предупрежденным судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, при этом заключение является мотивированным, полным и обоснованным, требованиям статьи 86 ГПК РФ, суд принимает вышеуказанное экспертное заключение в качестве допустимого доказательства по делу и средства обоснования своих выводов. Таким образом, поскольку заключением эксперта, оснований сомневаться в котором у суда не имеется, не подтверждена позиция ответчика о том, что он не подписывал данный договор, постольку суд убежден, что спорный договор сторонами подписан. К доводам стороны ответчика о том, что ответчик не понимал при подписании договора в 2012 г. правовых последствий в связи с тем, что незадолго до этого приехал в РФ из Армении, плохо понимал язык, суд относится критически, поскольку в 2009 г. ответчик заключал аналогичный договор купли-продажи спорной квартиры, последствия им осознавались, никаких доказательств этих доводов суду не приведено, как пояснил представитель ответчика медицинский заболеваний, из-за которых ответчик мог бы не понимать значение заключенного договора, у него не имеется. 

Суд учитывает, что сторона ответчика представляла письменный отзыв, в котором указывала на то, что сторонами не согласованы существенные условия договора: в нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ договор не содержит перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, не определен порядок расчета по договору, в связи с чем договор не заключен. 

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Аналогичное мнение изложено в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Суд полагает, что поскольку ответчик после подписания договора подтвердил действие договора, передав имущество истцу, что подтверждается договором и материалам дела, учитывая, что истец с семьей продолжает проживать в спорной квартире до настоящего времени, постольку он не вправе ссылаться на его незаключенность. Более того, суд полагает необходимым указать, что доводы ответчика о несогласовании существенных условий договора, несостоятельны. Действительно п. 1 ст. 558 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, однако лица, зарегистрированные в спорном жилом помещении на момент продажи, в нем не проживали и право на проживание за ними сторонами не сохранялось, в связи с чем данное условие в договоре отсутствует. В свою очередь положения ст. 486 ГК РФ не требуют обязательного указания на способ проведения порядка расчета по договору, т.о. все условия договора согласованы, договор заключен.

Суд учитывает, что стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения в суд с вышеуказанным иском, с которым суд не может согласиться в силу следующего.

Действительно, в соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности для защиты права составляет три года, в силу требований ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске. В то же время п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривает, что сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик передал истцу жилое помещение при подписании договора, истец до настоящего времени в нем проживает, последнее никем не оспаривается, постольку оснований для применения к данным правоотношениям исковой давности не имеется, в связи с чем суд не считает необходимым оценивать доводы сторон о том, когда имело место нарушение прав истца, выразившееся в отказе от регистрации – в 2012 г. или в 2019 г., данные обстоятельства значения для дела не имеют.

В то же время суд полагает, что поскольку в 2012 г. государственная регистрация произведена не была, в 2019 г. ответчик проигнорировал просьбу истца о регистрации права собственности, постольку последний уклонился от регистрации. С учетом изложенного исковые требования ФИО2 суд полагает необходимым удовлетворить в части, произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ на 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 22,9 кв.м. (кадастровый №). При этом доводы стороны ответчика о недобросовестности действий истца, злоупотреблении правами, суд полагает несостоятельными. Из пояснений стороны ответчика следует, что ответчик сам до 2018 г. никаких претензий к истцу в письменной форме не высказывал, в правоохранительные органы, в суд не обращался, тот факт, что до настоящего времени цена договора 950000 руб. ответчиком не получена, соответствует условиям договора, заключенного сторонами и о злоупотреблении не свидетельствует. То, что кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость на настоящий момент значительно превышает цену договора, ничего не подтверждает, поскольку стороны свободны в определении условий договора, кроме того, как установлено судом между приобретением квартиры ответчиком и заключением договора с истцом прошло менее 3-х лет, действовавшее на тот момент налоговое законодательство предусматривало освобождение от налогового бремени в случае нахождения квартиры в собственности более 3-х лет, либо при стоимости имущества менее 1000000 руб.. С учетом изложенного суд не может согласиться с доводом о том, что истец злоупотреблял правами и не находит оснований для отказа ему в иске, довод стороны ответчика о том, что ответчик утратил интерес в продаже квартиры значения для дела не имеют. 

В то же время суд полагает, что требование о регистрации договора в данном случае является излишним, в связи с чем в данной части иска суд полагает необходимым отказать.

В связи с изложенным суд полагает необходимым исковые требования ФИО2 удовлетворить частично, произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ на 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 22,9 кв.м. (кадастровый №), в остальной части иска отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд 

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ на 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 22,9 кв.м. (кадастровый №)

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Первомайский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Коржева М.В..