дело № 2-4581/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 июля 2017 года г.Набережные Челны

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Закировой Р.Г., 

при секретаре Чащиной М.А.,

с участием истца ФИО2, представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к ООО «Фон», указав, что ... между ФИО3 и ООО «ФОН» заключён предварительный договор купли-продажи жилого помещения №..., согласно которому ответчик, выступающий по договору в качестве «продавца», обязался передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных Основным договором, жилое помещение в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1 ... (2дом). В соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора, основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее ....

На основании договора №... от ... ФИО3 уступил ФИО2 права по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №АГ2-72 от ....

Между тем, в срок указанный в договоре, квартира ответчиком не передана истцу.

В связи с неисполнением обязательств по договору истец вынужден был арендовать квартиру в городе Казани, из-за чего понес убытки в размере 315 000 рублей.

В связи с изложенным, истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 960 148 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, штраф в размере 800 рублей.

На судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить и не применять статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «ФОН» по доверенности ФИО5в судебном заседании иск не признал, пояснив, что на момент заключения предварительного договора купли -продажи ООО «ФОН» не соответствовало требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и сам предварительный договор не содержит всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». При таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи нельзя считать договором на участие в долевом строительстве, а потому требования иска являются необоснованными. Во взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации просил отказать, указав, что двойная ответственность ответчика недопустима.

Соответчик ФИО3 на судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

По смыслу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что ... между ФИО3 и ООО «ФОН» заключён предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ2-72, согласно которому ответчик, выступающий по договору в качестве «продавца», обязался передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных Основным договором, жилое помещение в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1 ... (2дом) (л.д. 7-10).

По условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи в течении е 600 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца еа квартиру, но не позднее ....

Предметом названного договора выступает однокомнатная квартира с номером 521, ориентировочной общей площадью 33,45 квадратных метров, жилой площадью 14,04. квадратных метров, расположенная на 7 этаже в секции ... Блок «Ж» многоквартирного 9.-этажного жилого дома по адресу: ....ФИО1 ... (2 дом).

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 961 688 рублей.

На основании договора №... от ... ФИО3 с согласия ООО «ФОН» уступил ФИО2 права по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №... от ....

Расчет между сторонами произведен полностью, что подтверждается распиской ФИО3 от ... 

Согласно справке ООО «ФОН» ФИО2 не имеет задолженности по предварительному договору купли-продажи по договору №... от ....

Разрешение на строительство на строительство 9-18-этажного жилого дома по улице ФИО1 ... (2 дом) выдано ООО «ФОН» ....

Ответчиком представлена проектная декларация по дому, согласно которой строительство жилого ....ФИО1 в ФИО4 ... запланировано в 3 квартале 2015 года, окончание в 3 квартале 2017 года. Застройщик ООО «ФОН» имеет право аренды земельного участка на основании распоряжения ...-р от ... и договора аренды ...з от ... Указанный жилой дом состоит из семи жилых блоков (18 секций). ФИО8 имеет 18 этажей, блоки А, В, Г, Д, Е, Ж по 9 наземных этажей. Таким образом, строительство квартиры, предусмотренной предварительным договором купли-продажи жилого помещения №... от ... должно осуществляться застройщиком ООО «ФОН». 

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения №... от ... следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 4.1, 4.2 договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приема-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Также пунктом 2.3.1 договора, в соответствии с которым оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и до подписания основного договора. Фактически ФИО2 оплата произведена в момент заключения договора уступки права требования ....

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ..., в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом тот факт, что в данном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора ООО «ФОН» не обладало признаками застройщика не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено «ФОН» .... Сторонами не отрицалось, что на основании разрешения на строительство именно ООО «Фон» осуществляло соответствующую деятельность по возведению указанного в договоре многоквартирного дома. Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу ответчика.

Таким образом, ООО «ФОН» соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор №... от ..., заключенный между ФИО3 и ООО «ФОН», право требования по которому с согласия ООО «ФОН» переданы ФИО2 по договору уступки права требования, по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

... истец обратился к ответчику с требованием об исполнении обязательств по договорам №... от ... и №... от ..., однако ответчик оставил указанные требования без удовлетворения.

Из пояснений представителя истца следует, что собственник дома при заключении предварительного договора не был определен, соответствующего соглашения с другой организацией о приобретении указанной квартиры в собственность для последующей передачи истцу не было и у ООО «ФОН».

При обстоятельствах, установленных судом, суд приходит к выводу, что заключая предварительный договор купли-продажи, ответчик фактически привлекал денежные средства граждан для строительства жилого дома, не имея возможности заключить сам договор долевого участия ввиду отсутствия документации на земельный участок и разрешительной документации на строительство.

Суд считает, что в данном случае имеется нарушение прав потребителя, поскольку ответной стороной не исполнены обязательства по своевременному исполнению обязательств по заключенному предварительному договору. 

Потому на основании статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда, которую с учетом обстоятельств дела, понесенные истцом нравственно-моральные страдания, суд определяет в размере 4 000 рублей. 

На основании статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 2 000 рублей (4 000/2). 

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о снижении размера штрафа, поскольку доказательств несоразмерности суммы штрафа последствиям нарушения обязательства не представлены. 

Суд не находит оснований для удовлетворения неустойки и штрафа в общей сумме 960 148 рублей (640 099 (неустойка) + 320 049 (штраф 50% от суммы 640 099)) в соответствии с п.2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку срок сдачи дома проектной декларацией определен 3 кварталом 2017 года, который еще не наступил. Иные требования, в частности убытки в размере 435 000 рублей, хотя в тексте искового заявления и указаны, однако в просительной части не заявлены, при рассмотрении дела требования по ним также не заявлялись, потому суд суждения по ним не выносит, не выходя за пределы исковых требований. 

В силу вышеизложенного не подлежит удовлетворению иной заявленный размер штрафа. 

Также нет оснований для удовлетворения иска к ФИО3, поскольку соответствующие права требования переданы им истцу, сам предварительный договор купли-продажи недействительным не признан.

Ответчик ссылается на решение Набережночелнинского городского суда от ... по гражданскому делу ..., которым с ООО «ФОН» в пользу ФИО2 взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 159 250 рублей 07 копеек, в части признания вышеуказанного предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, а также взыскания убытков в связи с арендой квартиры отказано. Однако по смыслу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле.

По настоящему делу в качестве третьего лица, а затем в качестве соответчика участвует ФИО3 первоначальная сторона по договору купли-продажи квартиры, который по делу ... не привлекался, соответственно в данной части решение не будет иметь преюдициального значения.

Исходя из размера удовлетворенных судом исковых требований, в соответствии с положениями статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Муниципального образования «...» 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли- продажи жилого помещения №... от ..., заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» договором долевого участия.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу ФИО2 моральный вред 4 000 рублей, штраф 2 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении исковых требований к ФИО3 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» государственную пошлину в доход бюджета Муниципального образования «...» в сумме 600 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения суда через Набережночелнинский городской суд.

Судья подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья____________Р....

Секретарь _______ ФИО7

«10» июля 2017 г. 

подлинный документ подшит

в деле ...

Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан