Дело № 2-971/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Алдан 25 августа 2017 года

Алданский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе

председательствующего судьи Швецовой Н.В.,

при секретаре Безруковой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, расторжении договора аренды недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился с иском к ответчику, в обоснование указав, что [Дата] заключил с ответчиком договор аренды недвижимого имущества и передал недвижимое имущество, расположенное по адресу: .......А на срок до [Дата]. Размер ежемесячной оплаты составил 50000 рублей. [Дата] имущество было передано. Но ответчик арендные платежи не производит, в указанный в договоре срок имущество не передал, продолжает им пользоваться. Просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды недвижимого имущества в сумме 300989 рублей 10 копеек, в том числе 300000 рублей основного долга, 989 рублей проценты за просрочку исполнения денежного обязательства, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, обязать ФИО2 освободить недвижимое имущество.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом. В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действуя на основании доверенности, иск поддержала, дополнила, что в августе 2016 года стороны друг другу о расторжении договора аренды не заявляли, ответчик продолжал пользоваться недвижимостью, поэтому договор считается пролонгированным. Вместе с тем с декабря 2016 года арендная плата не вносится. Поэтому за просрочку платежей рассчитаны проценты согласно ст. 395 ГК РФ. Полагает, что возможно оплата за декабрь 2016 года была произведена. В настоящее время база ответчиком освобождена. 

Представитель ответчика ФИО2 Иордан Т.Е., уполномоченная доверенностью, иск не признала и пояснила, что между сторонами имели место длительные отношения. Недвижимость по указанному адресу - гараж, кладовка, территория арендовались ФИО2 для деятельности предприятия, учредителем которого он является наряду с братом ФИО4 - ООО «Дорстройпуть». Факт наличия договорных отношений между сторонами не отрицает. В 2015 году ответчиком были произведены улучшения недвижимости - произведен капитальный ремонт отопления в арочном гараже, заменена крыша, установлен новый забор для лучшей работы пилорамы. Все эти улучшения превышают размер арендной платы. Ответчик желал приобрести указанную недвижимость, поэтому производил улучшения. Но окончательно в цене стороны не сговорились, поэтому базу истец продал другому лицу. В декабре 2016 года арендный платеж внесен в полном объеме в размере 50000 рублей. С [Дата] ответчик освободил недвижимость истца, произвел уборку, вывез все имущество. Просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме, т.к. стоимость произведенных улучшений превышает размер задолженности по арендной плате. 

Свидетель ФИО4 в суде показал, что вместе с братом ФИО2 являются учредителями ООО «Дорстройпуть». С марта 2014 года для предприятия арендуют базу по адресу: .......А. Планировали выкупить базу в дальнейшем. Арендная плата по договоренности составила 50000 рублей. В связи с отсутствием изоляции, когда растопили печь, произошло возгорание крыши. Им пришлось своими силами перестилать крышу, покрытие поменяли на более качественное. Затем, в 2015 году они запускали пилораму, с этой целью возвели забор и огородили часть территории. Так же в 2015 году произвели ремонт системы отопления - поменяли прогнившие трубы, батареи, до этого приходилось часто ставить хомуты в связи с протечками. Наличие договора не отрицает, но считает, что в базу они вложили больше, чем сумма, выставляемая истцом. 

Свидетель ФИО5 в суде показал, что работает в ООО «Дорстройпуть» разнорабочим. В 2015 году лично производил работы по возведению забора у пилорамы на базе по .......А ......., и по ремонту системы отопления. 

Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, изучив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

в силу ст. 309, 310, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст.ст.56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле. Согласно п.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как следует из материалов дела [Дата] ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, предназначенного под производственную базу и состоящего из гаража шлакозаливного арочного типа площадью 345,7 кв.м., склада деревянного с подтоварником площадью 131,1 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 3439 кв.м., расположенное по адресу: .......А.

Согласно п. 2.1 Договор заключен на срок с [Дата] по [Дата]. Арендная плата установлена арендодателем в п. 3.1 Договора в размере 50000 рублей. Уплата арендных платежей осуществляется ежемесячно путем внесения на лицевой счет арендодателя суммы платежа не позднее 20 числа каждого календарного месяца. 

В суде сторона ответчика наличие указанного договора, его исполнение и его условия не оспаривала. 

Согласно акту приема-передачи [Дата] недвижимое имущество предназначенное под производственную базу и состоящего из гаража шлакозаливного арочного типа площадью 345,7 кв.м., склада деревянного с подтоварником площадью 131,1 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 3439 кв.м., расположенное по адресу: .......А передано от ФИО1 ФИО2. Претензий к арендодателю от арендатора по техническому состоянию не заявлено.

В соответствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

[Дата] стороны не прекратили договорные отношения, арендодатель не истребовал имущество у ответчика, арендатор продолжал имуществом пользоваться. Таким образом, договор аренды от [Дата] считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

[Дата] в адрес ФИО2 ФИО1 направлена претензия с приложением соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества. 

Вместе с тем, из пояснений сторон, судом установлено, что с [Дата] ответчик недвижимое имущество ФИО1 освободил полностью. 

Вместе с тем, арендная плата за период с января 2017 года по май 2017 года включительно ответчиком истцу не уплачена. Размер задолженности составляет за 5 месяцев: 50000*5=250000 рублей. При этом суд учитывает, что задолженность за декабрь 2016 года отсутствует, что подтверждается представленным ответчиком расходным кассовым ордером [Номер]п от [Дата].

Доводы стороны ответчика об отсутствии задолженности в связи с произведенными улучшениями, суд отклоняет, поскольку вид, размер произведенных улучшений документально не подтвержден. Представленные сметы о затратах на ремонт отопления и обустройства ограждения, составлены в 2017 году, фактические расходы не подтверждают. Кроме этого, со слов ответчика ремонт отопления и строительство ограждения произведены в 2015 году, то есть до заключения договора аренды. Договор аренды от [Дата] сведений о зачете произведенных улучшений в счет арендной платы не содержит. Иных документов, подтверждающих соглашение сторон о производстве ответчиком улучшений, которые зачитывались бы в счет арендных платежей, суду не представлено. Сведений о том, что улучшения были необходимы и произведены с согласия собственника, нет.

Таким образом, наличие задолженности по договору аренды недвижимого имущества нашел свое подтверждение в суде. Размер задолженности составляет 250000 рублей.

На основании ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Период, в который образовалась задолженность, составляет январь - май 2017 года включительно. Просрочка образовалась с 21 числа каждого месяца. Согласно справочной информации, ключевая ставка Банка России в период с [Дата] по [Дата] составлял 10,0%; с [Дата] по [Дата] - 9,75%, со [Дата] по [Дата] - 9,25%, с [Дата] - 9%.

....... 

Вместе с тем, истцом заявлены требования о взыскании за пользование чужими денежными средствами суммы в размере 989,10 рублей, из которых 725,28 рублей - за период с января по [Дата]. В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд, не выходя за пределы исковых требований, взыскивает сумму процентов в размере 725,28 рублей.

Указанные требования подлежат удовлетворению. 

Требования о расторжении договора обоснованы. Однако требования об освобождении имущества удовлетворению не подлежат, поскольку недвижимое имущество ответчиком освобождено. Данное обстоятельство в судебном заседании подтверждено представителем истца, представителем ответчика и свидетелем ФИО4.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, расторжении договора аренды недвижимого имущества удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от [Дата] году, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 250000рублей, проценты в размере 989, 10 рублей, всего 250725 рублей 28 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании 50000 рублей арендной платы за декабрь 2016 года, обязании освободить недвижимое имущество - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) путем подачи апелляционной жалобы через Алданский районный суд.

Судья Н.В. Швецова