Дело №2-3368/18

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

23 октября 2018 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи О.В. Миллер

при секретаре Д.Р. Айзатулловой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Жилстройсервис», Управлению жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации города Ульяновска о признании недействительным договора управления многоквартирным домом 

<

адрес> от 01.09.2017 №120,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области обратился в суд с иском к ООО «УО Жилстройсервис» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом 

<

адрес> от 01.09.2017 №120.

В обоснование иска указал, что Министерством на основании представления прокуратуры Ульяновской области от 07.02.2018 №7-146-2018/2861-2018 была проведена 03.04.2018 внеплановая документальная проверка соблюдения обязательных требований жилищного законодательства при заключении лицензиатом ООО «УО Жилстройсервис» договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме 

<

адрес>.

В ходе проверки Министерством были выявлены следующие нарушения обязательных требований.

Согласно ч.1 ст.162 ЖК РФ договор управления МКД заключается с управляющей организацией в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Общая площадь жилых помещений МКД №50 составляет 4541,95 кв.м. Следовательно, договор управления МКД №50 должен быть подписан собственниками помещений, обладающими не менее 2 272 кв.м.

Прилагаемые к договору управления домом № реестры собственников жилых помещений не содержат реквизиты договора управления, в связи с чем нельзя определить их принадлежность к конкретному договору и легитимность. Договор управления МКД № оформлен в нарушение части 1 статьи 162 ЖК РФ, а именно: отсутствует договор управления домом №50, составленный в виде одного документа, подписанного с одной стороны ООО «УО Жилстройсервис», а с другой – собственниками помещений дома №, обладающими не менее 2 272 кв.м.

Министерством по результатам проверки 03.04.2018 было выдано предписание №О-28 об устранении выявленных нарушений в срок до 04.05.2018.

В ходе проверки исполнения предписания, проведенной 08.05.2018, установлено, что предписание от 03.04.2018 №О-28 не исполнено – не представлен договор управления МКД № соответствующий требованиям части 1 статьи 162 ЖК РФ (составленный в виде одного документа, подписанного сторонами). При этом представленные реестры собственников помещений невозможно соотнести к договору управления МКД №50.

Обращаясь в суд с настоящим иском, со ссылкой на ст.ст.20, 162 ЖК РФ, представитель Министерства просит признать недействительным договор управления многоквартирным домом 

<

адрес> от 01.09.2017 №120. 

Представитель истца – Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области ФИО1 (доверенность №10 от 09.01.2018) в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске. 

Представители ответчика ООО «УО Жилстройсервис» ФИО2 (доверенность от 02.04.2018), ФИО3 (доверенность от 09.04.2018) в судебном заседании иск не признали, пояснив, что Министерство в акте проверки №О-28 от 03.04.2018 подтверждает факт наличия более чем пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, которые выступили в качестве одной из сторон договора. Предписание органа госконтроля №О-28 от 03.04.2018 было исполнено, что подтверждено решением Заволжского районного суда г.Ульяновска от 10.09.2018, в связи с чем у Министерства не возникает согласно п.3 ч.6 ст.20 ЖК РФ право на обращение в суд с иском о признании договора управления недействительным. Кроме того, в настоящее время собственниками жилых помещений МКД № проведено общее собрание, по результатам которого заключен новый договор управления от 01 июля 2018 года №121.

Представитель ответчика Управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации города Ульяновска в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного слушания надлежащим образом, ходатайств и возражений не заявил.

Третьи лица по делу ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Полян Л.М., ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО10, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО10, ФИО34, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО50, ФИО51, ФИО50, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного слушания надлежащим образом, ходатайств и возражений не заявили.

Выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, нарушений, в том числе, ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) (далее - органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации. (п. 2 ст. 20 Жилищного кодекса РФ)

Пунктом 3 части 6 статьи 20 ЖК РФ предусмотрено право органа государственного жилищного надзора на обращение в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров.

На основании ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом;

05.10.2017 г. в многоквартирном доме, расположенном по адресу 

<

адрес>, было проведено общее собрание собственников помещений и на основании решения общего собрания заключен Договор №120 управления многоквартирным домом от 01 сентября 2017 с управляющей организацией ООО «УО Жилстройсервис». 

Частью 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Таким образом, закон предусматривает реализацию собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора управления в форме подписания единого для всех владельцев квартир договора (при выборе управляющей организации на открытом конкурсе) или подписания отдельного договора с каждым собственником (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений).

Как установлено в судебном заседании Министерством промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области на основании представления прокуратуры Ульяновской области от 07.02.2018 №7-146-2018/2861-2018 была проведена 03.04.2018 внеплановая документальная проверка соблюдения обязательных требований жилищного законодательства при заключении лицензиатом ООО «УО Жилстройсервис» договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме 

<

адрес>.

В ходе проверки Министерством были выявлены следующее.

Общая площадь жилых помещений МКД № составляет 4541,95 кв.м. Следовательно, договор управления МКД №50 должен быть подписан собственниками помещений, обладающими не менее 2 272 кв.м.

По мнению Министерства прилагаемые к договору управления домом № реестры собственников жилых помещений не содержат реквизиты договора управления, в связи с чем нельзя определить их принадлежность к конкретному договору и легитимность. Договор управления МКД № оформлен в нарушение части 1 статьи 162 ЖК РФ, а именно: отсутствует договор управления домом №, составленный в виде одного документа, подписанного с одной стороны ООО «УО Жилстройсервис», а с другой – собственниками помещений дома №, обладающими не менее 2 272 кв.м.

Министерством по результатам проверки 03.04.2018 было выдано предписание №О-28 об устранении выявленных нарушений в срок до 04.05.2018.

В ходе проверки исполнения предписания, проведенной 08.05.2018, Министерством установлено, что предписание от 03.04.2018 №О-28 не исполнено – не представлен договор управления МКД № соответствующий требованиям части 1 статьи 162 ЖК РФ (составленный в виде одного документа, подписанного сторонами). При этом представленные реестры собственников помещений невозможно соотнести к договору управления МКД №.

По результатам проверки был составлен протокол об административном правонарушении по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ

В вину ООО «УО Жилстройсервис» вменялось нарушение, выразившееся в невыполнении в срок до 04.05.2018 законного предписания Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области, в части обеспечения надлежащего оформления договоров управления, подписанных собственниками многоквартирных домов по адресам: Ульяновская область, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановлением мирового судьи судебного участка №8 Заволжского судебного района г.Ульяновска от 08 июня 2018 года производство по делу в отношении ООО «УО Жилстройсервис» было прекращено.

Прекращая производство по делу об административном правонарушении, мировой судья пришел к выводу, что объективных доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что ООО «УО Жилстройсервис» в срок до 04.05.2018 не выполнило законное предписание органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований, не представлено.

Решением судьи Заволжского районного суда г.Ульяновска от 10 сентября 2018 года постановление мирового судьи судебного участка № 8 Заволжского судебного района города Ульяновска от 08 июня 2018 года оставлено без изменения, а жалоба главного специалиста-эксперта отдела лицензирования и лицензионного контроля деятельности по управлению многоквартирными домами департамента жилищной политики и регионального государственного жилищного надзора Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области ФИО83 – без удовлетворения.

В решении установлено, что согласно акту № О-28 от 03.04.2018 в отношении ООО «УО Жилстройсервис» Министерством промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области проведена внеплановая документарная проверка, в ходе которой были выявлены нарушения лицензионных требований, в части ненадлежащего оформления договоров управления, подписанных собственниками многоквартирных домов по адресам: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно, реестры собственников, подписавших договоры, не оформлены в виде приложения к договорам управления многоквартирными домами.

На основании указанного акта проверки ООО «УО Жилстройсервис» 03.04.2018 было выдано предписание № О-28, согласно которому общество было обязано в срок до 04.05.2018 устранить указанное в акте нарушение со ссылкой на ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Исходя из буквального содержания предписания и акта проверки, Министерство промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области не исключало возможность оформления реестров собственников, подписавших договоры, в виде приложения к договорам управления многоквартирными домами, что и было выполнено ООО «УО Жилстройсервис» в установленные предписанием сроки. 

При этом, какой-либо иной способ исполнения предписание Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области, выданное 03.04.2018 в отношении ООО «УО Жилстройсервис», не содержит.

С учетом изложенного, судьи Заволжского районного суда г.Ульяновска также пришел к выводу, что требования предписания должны основываться на принципах законности и исполнимости, а наличие каких-либо неустранимых сомнений в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица, мировым судьей обоснованно принято решение о прекращении в отношении ООО «УО Жилстройсервис» производства по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 24 ст. 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, за отсутствием состава административного правонарушения, поскольку бесспорных доказательств, свидетельствующих о невыполнении ООО «УО Жилстройсервис» в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований не представлено. 

Поскольку пунктом 3 части 6 статьи 20 ЖК РФ предусмотрено право органа государственного жилищного надзора на обращение в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса, а судебным решением установлено, что в действиях ООО «УО Жилстройсервис» отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренный ч.24 ст.19.5 КоАП РФ, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

По своей юридической природе договор управления многоквартирным домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников многоквартирного дома и действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления многоквартирным домом в зависимость от подписания такого договора всеми собственниками многоквартирного дома.

Судом установлено, что сторонами согласованы все существенные условия договора управления многоквартирным домом № от 01.09.2017, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса.

С учетом изложенного доводы Министерства о том, что оспариваемый договор является недействительным, судом отклоняются, поскольку отсутствуют основания для признания договора № от 01.09.2017 недействительным.

Более того, в судебном заседании установлено, что 03.10.2018 проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: № в форме очно-заочного голосования.

По результатам голосования и во исполнения решений собственников, заключен Договор № управления МКД от 01 июля 2018 года между ООО «УО Жилстройсервис» и Собственниками жилых помещений по адресу: 

<

адрес>, соответственно, ранее заключенный договор № от 01 сентября 2017 года утратил юридическую силу на момент рассмотрения данного гражданского дела.

Руководствуясь ст.ст.20, 44, 46, 162 ЖК РФ, РФ, 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Жилстройсервис», Управлению жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации города Ульяновска о признании недействительным договора управления многоквартирным домом 

<

адрес> от 01.09.2017 №120 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья - О.В. Миллер