Дело №№

УИД 61RS0036-01-2024-003128-20

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 августа 2025 г. г. Каменск-Шахтинский

Каменский районный суд Ростовской области в составе судьи Самохиной Т.А., при секретаре Магамедли Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, процентов,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, просит расторгнуть договор коммерческой аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением ФИО3 условий договора; взыскать с ФИО3 убытки – неуплаченную арендную плату по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1500000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 45368,86 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату возврата денежных средств ФИО3, уплаченную госпошлину в размере 30454 руб., расходы на оплату услуг представителя – 300000 руб.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиком заключен договор аренды коммерческой недвижимости - здания (помещения) площадью 601,5 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Договор аренды заключен в письменной форме, сроком на 11 месяцев и действует в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора аренды ответчик была поставлена в известность о том, что истец не является собственником арендуемого имущества, а владеет им на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор предусматривает передачу истцом прав владения и пользования объектом недвижимости до заключения основного договора купли-продажи. В соответствии с пунктами 1.1, 3.1 договора ответчик приняла за плату в размере 2000000 руб. во временное пользование указанное здание (помещение). Расчет арендной платы должен производится поэтапно: первоначальный взнос при заключении договора 500 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 руб. Арендная плата установлена за все арендуемое имущество в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически. Ответчик внесла первоначальный взнос в размере 500000 руб., впоследствии уклонилась от исполнения обязательств по уплате арендной платы, причинив ей ущерб в размере 1 500 000 руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик продолжала пользоваться арендованным имуществом, но не вносила арендную плату, осуществляла сдачу арендованного имущества посуточно в субаренду отдыхающим, приезжающим в г. Сочи. ДД.ММ.ГГГГ она направила ответчику досудебную претензию о выплате арендной платы в сумме 1 500 000 руб., расторжении договора аренды и освобождении помещений. Ответчик освободила помещения, сдаваемые в аренду, однако арендную плату не выплатила, ответ на досудебную претензию не направила. Сумма процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 45 368,86 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечён ФИО4 (л.д.123). 

В судебное заседание стороны, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности (л.д. 114-118), заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца (л.д.113). Согласно ст. 167 ГПК РФ суд определил о рассмотрении дела без участия неявившихся лиц.

Ответчик представила в суд отзыв на исковое заявление ФИО1, в котором указала, что с исковыми требованиями не согласна, считает их незаконными, необоснованными, просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Также указала, что в производстве 

<

данные изъяты> районного суда 

<

данные изъяты> находится гражданское дело по ее иску к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. 09.07.2024 ею в отношении ФИО1 подано заявление в отдел полиции Хостинского района УВД г. Сочи о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. В апреле 2024 г. она заинтересовалась объявлением о сдаче в аренду здания гостиницы «

<

данные изъяты>», расположенной в 

<

адрес>, размещенной на сайте 

<

данные изъяты> Она связалась с арендодателем ФИО1, договорилась о личной встрече. ДД.ММ.ГГГГ состоялась встреча с арендодателем, где вместо ФИО1 присутствовала женщина, представившаяся матерью ФИО1, действовавшей на основании доверенности, и мужчина, назвавший себя риелтором по имени ФИО11. Ей было предложено заключить договор коммерческой аренды нежилого помещения. Она уточнила, что целью аренды для неё является возможность проживания и сдачи комнат внаём. Ей пояснили, что слово «нежилое» в наименовании договора – это техническая ошибка по тексту и формальность, которая не влияет на осуществление целей аренды, сдаваемое помещение является жилым и предназначено для использования под сдачу комнат для временного проживания. Она попросила предоставить выписку из ЕГРН, доверенность на право подписания договора аренды от имени собственника, акт приёма-передачи, предусмотренный п.5.4 договора аренды. Мать ответчицы заверила, что забыла папку дома, документы обещала представить позднее. До настоящего времени документы не переданы. Со стороны арендодателя договор подписала мать ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ она перевела на счёт ФИО1 500000 руб. в счёт оплаты аренды помещения – апартаментов «

<

данные изъяты>» и 

<

данные изъяты> руб. на счёт, который указал риелтор ФИО10 в качестве оплаты его услуг. В начале ДД.ММ.ГГГГ г. к ней в агрессивной форме обратились жители соседнего дома, потребовавшие, чтобы она освободила помещение. В процессе беседы с участковым уполномоченным она узнала, что арендуемое ею помещение решением суда признано самовольной постройкой, право собственности на него признано отсутствующим, запись о государственной регистрации в ЕГРН аннулирована, здание подлежит сносу. К тому моменту ею уже были потрачены денежные средства на ремонт помещения, обустройство номеров в размере 

<

данные изъяты> руб., а также на рекламу гостевого дома – 

<

данные изъяты> руб. Она позвонила ФИО1 и попросила прояснить ситуацию. ФИО1 ответила, что её вводят в заблуждение, она (ФИО1) является собственником помещения на основании предварительного договора купли-продажи здания с переводом договора долгосрочной аренды на земельный участок, на котором расположено здание, от ДД.ММ.ГГГГ. Она неоднократно звонила и писала ФИО1 Та перестала отвечать на её звонки. ДД.ММ.ГГГГ она направила в адрес ФИО1 претензию с требованием возвратить ей полученную сумму, уплаченную при подписании договора аренды, сумму её расходов и неполученную выгоду.

Изучив материалы дела, суд не нашёл оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (ст.423 ГК РФ).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст.424 п.1 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст.425 п.1 ГК РФ).

Основные положения о заключении договора определены главой 228 ГК РФ.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 п.1 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключён договор коммерческой аренды нежилых помещений (л.д.8-11). 

Согласно п.1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование помещение площадью 601,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

П. 3.1 договора установлено, что арендатор арендует объект по цене 2000000 руб. за весь срок аренды.

В соответствии с п.3.2 договора расчёт производится по этапам: первоначальный взнос 500000 руб. при подписании договора, до ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб.

В силу ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 статьи 185.1 ГК РФдоверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п.2 ст.153 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением 

<

данные изъяты> районного суда 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами частично удовлетворен иск ФИО2 Признан недействительным (ничтожным) договор коммерческой аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства, переданные по договору аренды в размере 

<

данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты суммы задолженности (л.д.158-161).

Как установлено указанным судебным решением договор коммерческой аренды, заключённый между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, вопреки положениям действующего законодательства подписан со стороны арендодателя лицом, не имеющим полномочий на подписание договора от имени ФИО1 и не имеющим доверенности на совершение сделок от имени ФИО1

Судом установлено и следует из текста заключённого сторонами договора коммерческой аренды нежилых помещений, что арендодатель ФИО1 владеет объектом на основании предварительного договора купли-продажи здания с переводом договора долгосрочной аренды на земельный участок, на котором оно расположено от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, согласно ст. 219 ГК РФ, а также абз.24 п.3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №3, утверждённого Президиумом Российской Федерации 12.07.2017.

Таким образом, на момент заключения спорного договора аренды ФИО1 не являлась собственником объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора коммерческой аренды нежилых помещений.

Решением 

<

данные изъяты> районного суда 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № № объект недвижимости с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> признан самовольной постройкой. Указанным решением суда, вступившим в законную силу, признано отсутствующим право собственности ФИО4, ФИО1 на указанный объект недвижимого имущества.

Из изложенного следует, что в действиях ФИО1 усматриваются действия, направленные на введения истца в заблуждение, обман относительно совершаемой сделки.

Право собственности ФИО1 на передаваемый ею в аренду объект недвижимого имущества аннулировано решением суда, соответственно, оснований, предусмотренных ст. 608 ГК РФ для сдачи имущества в аренду у ФИО1 не имелось, о чём последняя знала и не могла не знать, как не могла не знать о том, что её мать, подписавшая от её имени договор коммерческой аренды с ФИО2, не была уполномочена на совершение сделок от её имени.

Суд нашёл необоснованными доводы представителя ФИО1 о том, что ФИО2 не лишена права пользования арендованным объектом недвижимого имущества, а также указание на то, что ФИО1 уклонилась от уплаты арендных платежей, поскольку заключение сделки в нарушение требований действующего законодательства, намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота в соответствии с положениями ст. 179 ГК РФ лишают ФИО1 права требования исполнения обязательств по договору, имеющему признаки недействительной сделки.

Пользование указанным объектом недвижимого имущества фактически запрещено судебным постановлением, которым переданный ФИО1 обманным путём объект недвижимого имущества признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Учитывая изложенные нормы права, решение 

<

данные изъяты> районного суда 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ и установленные этим решением обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, процентов оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 05.08.2025.