№

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Тобольск 12 апреля 2019 года

Тобольский районный суд Тюменской области в составе: 

председательствующего судьи Киселевой С.Ф.,

при секретаре Громовой В.С., 

с участием помощника Тобольского межрайонного прокурора Саликовой Ю.И.,

представителя истца адвоката Дидусь И.А.,

ответчиков ФИО1, ФИО2, их представителя адвоката Осинцевой О.А., несовершеннолетней ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО15 об устранении препятствий в праве пользования жилым помещением и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с требованиями к ответчикам и просит устранить препятствия в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, выселив их без предоставления другого жилого помещения.

Требования мотивирует тем, что истец является собственником жилого помещения по спорному адресу. С июля 2016 года по настоящее время в квартире самовольно без согласия истца вселились и проживают ответчики, без законных оснований, нарушая права собственника. Письменного согласия на вселение, истец не давала, в связи с чем, ответчики не приобрели право на жилое помещение, не вправе проживать в нем и подлежат выселению из занимаемого жилого помещения, проживание ответчиков нарушает права собственника в праве пользования и распоряжения жилым помещением. В результате самовольного и незаконного проживания ответчиков, образовался долг по оплате коммунальных услуг, которые истец оплачивает самостоятельно. Ответчики к членам семьи собственника не относятся.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом. 

Представитель истца адвокат Дидусь И.А. на требованиях настаивает, просит удовлетворить, по основаниям, изложенным в заявлении, суду показала, что договор действительно был заключен в 2016 году о продаже квартиры, истец была заинтересована, шла навстречу ответчикам. На период выдачи доверенности на имя дочери ФИО7, ответчики уже проживали в спорном жилом помещении, поскольку до настоящего времени сумма по договору не оплачена, истец является собственником спорного имущества, проживание ответчиков в квартире не законно. Также считает, что договор не заключен по вине обеих сторон.

Ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в возражениях (л.д.№), по причине болезни истца не состоялась регистрация и подписание основного договора, всем занималась дочь истца ФИО7 Суду показала, что купили квартиру в 2016 году для своей несовершеннолетней дочери, получили согласие органа опеки, оплатили истцу 500 000 рублей, осталось доплатить 200 000 рублей. Переход права зарегистрирован не был, поскольку квартира находилась в обременении, которое сняли только в 2018 году, а также не было согласия супруга истца на продажу квартиры, о чем они узнали только тогда, когда хотели заключить основной договор. Ключи от квартиры в июле 2016 года отдала ФИО7, дочь истца. За период проживания, они оплатили первоначальный долг более 30 000 рублей, поставили пластиковые окна, водонагреватель. Также полагает, что данный договор не утратил силу, и они готовы его завершить, оплатить оставшуюся стоимость в мае 2019 года, другого жилья не имеют.

Несовершеннолетняя ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований.

Ответчик ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований, суду показал, что он является инвалидом, у него отсутствуют ноги, ходит на протезах, заключил предварительный договор, оплатить оставшуюся сумму 200 000 рублей, они не отказываются, готовы погасить в мае 2019 года, по предварительному договору ими оплачено 500 000 рублей и взята расписка, другого жилья они не имеют, готовы были выплатить все денежные средства сразу, но сделка сорвалась.

Представитель ответчиков адвокат Осинцева О.А. просила отказать в удовлетворении исковых требований, считает, доводы истца о самовольном вселении не обоснованными, поскольку всем занималась дочь истца, ответчики вселены с разрешения, в рамках заключенного предварительного договора, после его подписания. Также ответчиками была оплачена сумма 500 000 рублей. Основной договор был подготовлен, оформлен, однако, подписан не был ввиду нахождения под арестом спорной квартиры, а также отсутствовало согласие супруга истца на отчуждение. Считает, что истец злоупотребляет правом, в случае удовлетворения требований будут нарушены права несовершеннолетней ФИО3, поскольку органы опеки разрешили продать квартиру в г. Тобольске для приобретения в ее пользу квартиры в д. Башкова. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшей требования истца подлежат удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении основного договора после подготовки справок на объект продавцом (п.1 Договора), стороны оценивают жилое помещение в размере 700 000 рублей (п.2.2 Договора). Право собственности на объект возникает у покупателя с момент регистрации (п. 2.3. Договора). Продавец гарантирует, что он заключает договор купли-продажи не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и не является для него кабальной сделкой (п. 2.4 Договора). Продавец гарантирует, что до подписания договора объект никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит (п. 2.7 Договора). Стороны обязуются подписать договор 27 мая 2016 года. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Во исполнение договора, ответчик ФИО2 передал 500 000 рублей: ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 285 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 15 000 рублей, что подтверждается подписями указанных лиц и свидетелей, присутствующих при передаче денежных средств, что подтверждается распиской (л.д.№).

Основной договор заключен не был, право собственности не зарегистрировано.

ФИО6 в настоящее время является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено уведомление об освобождении спорной квартиры.

Как следует из приказа Департамента социального развития Тюменской области отдела по опеке, попечительству и охране прав детства от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО1, ФИО2 и несовершеннолетней ФИО4 разрешено продать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с условием последующей регистрации перехода права собственности несовершеннолетней в единоличную собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д.№).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 была оформлена генеральная доверенность на ФИО7 сроком на 10 лет, что подтверждается реестром для регистрации нотариальных действий (общий) № и копией доверенности (л.д №). 

Коммунальные услуги за квартиру по адресу: 

<

адрес> до сентября 2018 года оплачивали ответчики, образовавшуюся задолженность ДД.ММ.ГГГГ оплатил ФИО11

Право на жилище закреплено в пункте 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации, в которой содержится гарантия реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо жилища. Приведенные положения Конституции Российской Федерации согласуются с положениями пункта 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

В силу ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вместе с тем, как пояснили обе стороны в судебном заседании, переход права зарегистрирован не был, поскольку в отношении квартиры имелось обременение, которое в настоящее время отсутствует, а также не было дано согласие супруга ФИО6 по ее отчуждению, в случае полной оплаты за жилое помещение, истец имеет намерение заключить договор.

Требования, предъявляемые к предварительному договору, содержатся в ст. 429 ГК РФ, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Из представленного суду договора, который назван сторонами предварительный, следует, что стороны согласовали наименование объекта, цену, определили, что он заключается не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для продавца условиях и не является для него кабальной сделкой, до подписания договора объект никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, приступили к его исполнению, ответчики оплатили 500 000 рублей, большую часть суммы, несли расходы по коммунальным платежам, продавец передал ключи от квартиры, знал о вселении ответчиков в квартиру, получил денежные средства.

Содержание договора, позволяет суду сделать вывод о заключении договора купли-продажи, в том числе и потому, что стороны составили расписку в получении денежных средств, а не аванс и фактически составили договор купли-продажи. 

В соответствии с вышеизложенным, независимо от наименования договора при его толковании должно устанавливаться его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, так и из его условий в целом с учетом целей договора, то есть документ может иметь любое наименование, но квалифицироваться он будет исходя из его содержания. Суд вправе переквалифицировать соглашение о намерениях в полноценный договор.

Заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному выше адресу: 

<

адрес>, содержит существенные условия договора, что свидетельствует о фактическом заключении между сторонами основного договора купли-продажи квартиры, который не мог быть заключен только по причине нахождения в обременении до 2018 года, о чем истец ответчикам не сообщила.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действий сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Участники гражданского оборота, являясь субъектами отношений по сделке, несут риск наступления неблагоприятных последствий, если не имеется законных оснований к недействительности сделки.

Учитывая, давность заключения договора, несение покупателями расходов по оплате коммунальных услуг, факт передачи продавцу 500 000 рублей (что составляет более половины стоимости квартиры), намерение сторон, в том числе и истца по заключению договора, которое сохраняется до настоящего времени (что пояснили в судебном заседании ответчики), то обстоятельство, что приобретая данную квартиру, ответчики продали имеющееся в собственности жилое помещение с согласия опеки для улучшения жилищных условий несовершеннолетней дочери, финансовое положение истца, которое не позволит вернуть денежные средства покупателям (является пенсионером), готовность ответчиков доплатить оставшуюся часть денежных средств в сумме 200 000 рублей, а также то, что это жилое помещение является их единственным жильем (в том числе несовершеннолетней), принцип недопустимости выселения несовершеннолетней из жилого помещения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, считает правильным и справедливым способом защиты права истца требовать взыскание оставшейся суммы продажи квартиры в размере 200 000 рублей.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО6 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 об устранении препятствий в праве пользования жилым помещением и выселении – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд путем подачи жалобы через Тобольский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий 

Решение в окончательной форме изготовлено 16 апреля 2019 года.