дело №2-252/2025

УИД 50RS0015-01-2024-006192-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

ДД.ММ.ГГГГ г. Истра, МО

Истринский городской суд Московской области в составе:

председательствующего – судьи Климёновой Ю.В., 

при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО7 к ФИО2 ФИО8, ФИО20 ФИО9, третье лицо Управление Росреестра по Московской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском, уточняя требования, просит признать за ней право собственности на ? долю в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № и на жилой дом с кадастровым номером №, признать заключенный ФИО19 и ФИО20 договор залога имущества недействительными, применить последствия недействительности сделки по передаче в залог без нотариально удостоверенного согласия ФИО6 жилых домов с кадастровыми номерами № и земельного участка с кадастровым номером № в виде внесения соответствующих регистрационных записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ вступила в брак с ФИО19, которому до брака принадлежал земельный участок с кадастровым номером №. На указанном участке в период брака было построено два жилых дома с кадастровыми номерами № введенных в эксплуатацию в 2012 году, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, на указанное имущество распространяется режим общей совместной собственности. Указанные дома и земельный участок переданы ФИО19 без ее ведома и согласия в залог ФИО20

Представитель ФИО6 по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал. 

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО10. в судебное заседание явился, против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, указал на пропуск срока исковой давности, так как полагает, что ответчик ФИО19, заключая договор залога в обеспечение обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, действовал с согласия своей супруги. ФИО6 не представила доказательств того, что ФИО11. на момент заключения договора займа и залога имущества знал о том, что ФИО21 состоит в браке.

Ответчик ФИО19 в телефонограмме сообщил, что участвовать в судебном заседании не сможет.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО19 состоят в зарегистрированном браке.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано на имя ФИО19 до заключения брака с ФИО6, что подтверждается материалам регистрационного дела.

Истец ФИО6 указала, что в период брака супругами на земельном участке с кадастровым номером № было построено два жилых дома с кадастровыми номерами №, введенных в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ году, право собственности на которые зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. 

Указанное обстоятельство также подтверждается материалами регистрационных дел, истребованных судом из Управления Росреестра по Московской области. 

Довод ответчика ФИО3 о том, что при присвоении почтовых адресов домам в постановлениях Администрации городского округа Истра Московской области №№-П и №-П от ДД.ММ.ГГГГ содержится ссылка на свидетельство регистрации права №-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ, из чего представитель ответчика пришел к выводу о том, что дома уже были возведены к ДД.ММ.ГГГГ, судом отклоняется, поскольку из копии свидетельства о регистрации права усматривается, что данные сведения относятся к правам на земельный участок и не относится к периоду возведения жилых домов.

Как следует из п. 4 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.

Из взаимосвязанных положений пункта 3 статьи 1, статьи 4, пункта 2 статьи 34, пункта 1 статьи 36, статьи 37 Семейного кодекса Российской Федерации следует, что супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество.

В силу п. 1. ст. 39 Семейного кодекса Российской Федерации при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга.

Поскольку доказательств в обоснование необходимости отступления от принципа равенства долей сторонами не представлено, суд приходит к выводу о необходимости определить доли супругов в совместно нажитом имуществе в размере по ? доле каждому, в связи с чем, требование ФИО6 о признании за ней права собственности на ? долю в праве собственности на жилые дома с кадастровыми номерами № подлежит удовлетворению.

Как усматривается из материалов регистрационных дел в отношении жилых домов с кадастровыми номерами №, по договору залога имущества в обеспечение договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО19 как залогодатель передал в залог ФИО3 как залогодержателю жилой дом, назначение: жилое, №этажный, общая площадь 

<

данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, гостевой дом, назначение: жилое, №этажный, общая площадь 

<

данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 

<

данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Доказательства того, что ФИО6 как супруга залогодателя, знала о сделке по передаче указанных объектов недвижимости в залог или дала согласие на ее совершение в материалах регистрационных дел отсутствуют, в ходе судебного разбирательства сторонами сделки не представлено, судом не добыто. В исковом заявлении ФИО6 указывает, что при расторжении брака с ФИО19 в ДД.ММ.ГГГГ года при получении выписки из ЕГРН ей стало известно, что в отношении указанных домов ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован залог в пользу ФИО20 

В соответствии со статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2). Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3).

Пунктом 4 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила названной статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, иное правило установлено пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, согласно которому для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Как следует из указанной нормы, срок исчисляется не с момента наступления конкретного события, а с даты, когда лицо, чье право нарушено, получило соответствующие знания о событии или должно было их получить.

Доказательств того, что ФИО6 узнала о сделке по передаче имущества в залог ранее ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не представлено, в связи с чем, требование в суд заявлено ДД.ММ.ГГГГ, установленный для оспаривания сделки срок не пропущен.

По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Как следует из. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Одним из видов общей собственности является общая совместная собственность супругов. В связи с указанным, при установлении ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, подлежит применению Семейный кодекс Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Положения пунктов 1 и 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день заключения договора) также предусматривали, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Таким образом, оспариваемый договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации.

Исходя из приведенных норм права для совершения оспариваемого договора залога как сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации требовалось нотариально удостоверенное согласие ФИО1, которое ответчиками как сторонами сделки получено не было, что является основанием для признания указанной сделки недействительной в части передачи в залог принадлежащей истице ? доли в праве собственности на жилые дома с кадастровыми номерами 50:№.

Давая правовую оценку передаче в залог земельного участка суд исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все связанные с участками объекты следуют судьбе участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации). В реализацию указанного положения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

По смыслу разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Поскольку ничтожность является правовой характеристикой именно сделок, как одного из оснований возникновения гражданских прав (ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), то только сделки, предусматривающие возникновение (переход) прав с нарушением указанного принципа единства судьбы участка и строения, могут быть ничтожными. Иные основания возникновения гражданских прав, предусмотренные ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускают наличие прав на земельный участок и строения у разных лиц, например, как в данном споре, в силу закона, что связано с особым правовым режимом имущества супругов – когда право собственности на долю в праве на строения принадлежит супруге, при том, что земельный участок не находится в ее собственности. 

Факт нахождения жилых домов с кадастровыми номерами № на земельном участке с кадастровым номером № подтверждается как выпиской из ЕГРН, а также материалами истребованных судом регистрационных дел. Указанное обстоятельство не оспаривалось сторонами по делу.

Из абз. 3 п. 2 ст. 55 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества и по продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений.

В случае обращения взыскания на переданный в залог земельный участок с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном договором об ипотеке, он будет реализован на торгах или обращен в собственность залогодержателя, переход права на такое имущество будет осуществлен по сделке купли-продажи, одним из условий к которым является исполнение императивного требования закона о сохранении единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения.

При таких обстоятельствах обращение взыскания на недвижимое имущество, в той части, в которой по его результатам будет совершена сделка купли-продажи, предусматривающая возникновение права собственности на строения у лиц, не являющихся супругами, если при этом нарушается принцип единства судьбы земельного участка и строения, право одного из супругов подлежит судебной защите путем применения последствий недействительности ничтожной сделки – в данном случае, договора залога в части земельного участка, на котором находятся строения, собственники которого не давали кредитору как залогодержателю согласия на передачу в залог принадлежащих им долей в праве на недвижимое имущество. 

В соответствии со ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО6 подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 ФИО12 – удовлетворить.

Признать жилой дом с №, а также жилой дом с №, расположенные на земельном участке с № по адресу: 

<

адрес> – совместно нажитым имуществом супругов ФИО2 ФИО13 и ФИО2 ФИО14.

Признать право общей долевой собственности за ФИО2 ФИО15 (доля в праве ?), ФИО2 ФИО16 (доля в праве ?) на жилой дом с №, а также жилой дом с №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Признать недействительным договор залога имущества в обеспечение договора займа № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО17 и ФИО20 ФИО18.

Применить последствия недействительности сделки путем внесения в ЕГРН записи о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома с №, жилого дома с №, земельного участка с №, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий 

мотивированное решение

составлено ДД.ММ.ГГГГ