66RS0039-01-2024-000563-59 

Дело №2-5/2025

Мотивированное 

решение

 составлено 07 мая 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

22 апреля 2025 года г. Нижние Серги 

Нижнесергинский районный суд Свердловской области в составе:

Председательствующего судьи Шторх Ю.Г.,

При секретаре судебного заседания Рогожкиной Е.Е.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании по гражданское делу по иску Ч.Д.С. к Я.И.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Я.В.А., Н.Р.А., Я.Б.А., Я.К.А. о взыскании долга по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Ч.Д.С. обратился с иском к Н.И.В. о взыскании основного долга в размере 354 577 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 122 845 руб. 49 коп., неустойки за несвоевременное исполнение договора 130 472 руб. 54 коп., расходов по оплате госпошлины в размере 10 500 руб., обращении взыскания на заложенное имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с земельным участком с кадастровым номером №.

В основание иска указал, что 03.07.2020 с Н.И.В. заключил договор купли-продажи недвижимого имущества – двухэтажного дома с кадастровым номером №, площадью 147,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с земельным участком с кадастровым номером №. Согласно п.3 договора, покупатели обязуются произвести оплату части стоимости объектов недвижимости на общую сумму 354 577 руб. в срок не позднее 01.07.2021. Объекты недвижимости находятся в залоге у продавца. По настоящее время денежные средства не поступали. Стоимость заложенного имущества составляет 2 100 000 руб. Общая сумма задолженности 607 895 руб. 03 коп., из которых основной долг – 354 577 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами – 122 845 руб. 49 коп., неустойка – 130 472 руб. 54 коп. Использование средств материнского капитала не освобождает ответчика об обязанности уплатить долг и обратить взыскание на заложенное имущество. 

Впоследствии истец увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика основной долг в размере 354 577 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 133909, 07 руб, неустойку за несвоевременное исполнение договора 143905,10 руб., обратить взыскание на заложенное имущество.

Также фамилия ответчика Н.И.В. была изменена на Я., привлечены в качестве соответчиков несовершеннолетние Я.В.А., Н.Р.А., Я.Б.А., Я.К.А., законным представителем которых является Я.И.В.

В судебном заседании истец Ч.Д.С., его представитель Д.Д.С. просил взыскать с ответчиков солидарно сумму основного долга 354577 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами с 03.07.2020 по 22.04.2025 185733,33 руб., неустойку с 01.07.2021 по 22.04.2025 201120 руб.26 коп., обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов установив начальную продажную цену 6000000 руб. Пояснили, что ответчик длительно не принимает мер к погашению задолженности.

Ответчик Я.И.В.. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Я.В.А., Я.К.А., Н.Р.А., Я.Б.А. возражала против иска. Пояснила, что не оспаривает, что задолженность ею не оплачена истцу в полном объеме, но денежные средства она не согласна выплачивать, так как истец не исполнил свои обязательства, дом был приобретен ею, но имелись недостатки, которые истец должен был устранить. В дом они заехали, но на первом этаже не было душевой кабины, как он обещал, канализационная яма засыпана мусором, первый этаж промерзал. Они поменяли полы. Истец обещал все сделать только на словах. Она и дети зарегистрированы в квартире, принадлежащей ее матери в Арамиле. В приобретенном по сделке с истцом доме они фактически проживают. С требованиями к истцу о расторжении договора купли-продажи либо с иными требованиями она не обращалась.

Территориальный отраслевой исполнительный орган государственной власти Свердловской области Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области №4 представил заключение, в котором со ссылкой на нормы права указал на то, что при частичном удовлетворении иска, в части требований о взыскании задолженности, обращения взыскания на земельный участок права несовершеннолетних нарушены не будут.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

ДД.ММ.ГГГГ между Ч.Д.С. и Н.И.В., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Н.В.А., Н.К.А., Н.Р.А., Н.Б.А. заключен договор куппли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. (т.1л.д.14)

Согласно п.3 договора купли-продажи указанное в договоре недвижимое имущество продано покупателем за 2 100 000 руб, жилой дом за 1 800 000 руб., земельный участок за 300 000 руб.

Часть стоимости указанного в п.1 недвижимого имущества в размере 354577 руб. (земельный участок 300 000 руб. частичная оплата за жилом 

<

адрес> руб.) составляют собственные средства покупателей, которые будут переданы покупателями продавцу в срок до 01.07.2021 года.

Часть стоимости жилого дома в размере 1 604 196 руб. приобретается за счет средств социальной выплаты на приобретение (строительство жилья на территории свердловской области). Оставшаяся часть стоимости жилого дома в размере 141227 руб. – это средства областного материнского капитала в соответствии с Законом Свердловской области от 20.10.2011 года №86-ОЗ, которые будут перечислены Территориальным отраслевым исполнительным органом государственной власти Свердловской области по Сысертскому району. (т.1 л.д.15).

Указанный договор зарегистрирован к Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области 14.07. 2020 года, зарегистрирована ипотека в силу закону (т.1 л.д.17).

Согласно вышеуказанному договору купли-продажи Н.И.В. приобрела 1/3 долю, Н.В.А. -1/6 долю, Н.К.А.-1,6 долю, Н.Б.А. -1,6 долю, Н.Р.А. -1/6 долю в праве общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок. (т.1л.д.33-44)

Истцом направлялась претензия ответчику от 03.11.2023 года о погашении задолженности (т.1 л.д.18).

Ответчиком представлены свидетельства о рождении детей Я.Б.А., Я.К.А., Н.Р.А., Я.В.А. и свидетельство о заключении брака с Я.А.И. и смене фамилии на Я. (т.1 л.д.108,117-120).

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности перед истцом в срок, установленный договором купли-продажи до 01.07.2021 года, оставшаяся сумма задолженности в размере 354577 руб подлежит взысканию с ответчиков. Учитывая, что ответчики Я.Б.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Я.Р.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Я.В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Я.К.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются несовершеннолетними, задолженность подлежит взысканию с Я.И.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Я.В.А., Я.К.А., Я.Б.А., Н.Р.А. Оснований для взыскания солидарно с ответчиков задолженности не имеется, поскольку каждый из ответчиков приобрел право общей долевой собственности на объекты недвижимости, а также Я.И.В. (Н.) при заключении договора действовала в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей.

Доводы ответчика Я.И.В. о том, что жилой дом имеет недостатки, которые не были своевременно устранены продавцом – истцом Ч.Д.С. по смыслу положений ст. ст. 309, 310, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются основанием для освобождения ответчиков как покупателей от обязанности по оплате приобретенных объектов недвижимости по цене, предусмотренной договором купли-продажи, учитывая, что требования о расторжении договора купли-продажи ответчиками не заявлялись, договор купли-продажи недействительным также не признан.

В соответствии с ч.1 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, суд считает, что истцом обоснованно заявлены требования о взыскании процентов в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик Я.И.В. длительно уклоняется от возврата денежных средств. Истцом заявлен период взыскания процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ с 03.07.2020 по 22.04.2025 в сумме 185733,33 руб.

Между тем, срок возврата задолженности установлен договором купли-продажи до 01.07.2021 года, соответственно проценты согласно ст.395 ГК РФ подлежат начислению с 02.07.2021 по 22.04.2025 в пределах заявленных требований. Исходя из суммы задолженности 354 577,00 руб. и периода 

начисления процентов:

С 02.07.2021 по 22.04.2025 (1391 дн.)

расчет составит

период

дн.

дней в году

ставка, %

проценты, ?

02.07.2021 – 25.07.2021

24

365

5,5

1 282,31

26.07.2021 – 12.09.2021

49

365

6,5

3 094,05

13.09.2021 – 24.10.2021

42

365

6,75

2 754,04

25.10.2021 – 19.12.2021

56

365

7,5

4 080,06

20.12.2021 – 13.02.2022

56

365

8???

4 624,07

14.02.2022 – 27.02.2022

14

365

9,5

1 292,02

28.02.2022 – 10.04.2022

42

365

20

8 160,13

11.04.2022 – 03.05.2022

23

365

17

3 798,35

04.05.2022 – 26.05.2022

23

365

14

3 128,05

27.05.2022 – 13.06.2022

18

365

11

1 923,46

14.06.2022 – 24.07.2022

41

365

9,5

3 783,77

25.07.2022 – 18.09.2022

56

365

8

4 352,07

19.09.2022 – 23.07.2023

308

365

7,5

22 440,35

24.07.2023 – 14.08.2023

22

365

8,5

1 816,60

15.08.2023 – 17.09.2023

34

365

12

3 963,49

18.09.2023 – 29.10.2023

42

365

13

5 304,08

18.12.2023 – 31.12.2023

14

365

16

2 176,03

01.01.2024 – 28.07.2024

210

366

16

32 551,33

29.07.2024 – 15.09.2024

49

366

18

8 544,72

16.09.2024 – 27.10.2024

42

366

19

7 730,94

28.10.2024 – 31.12.2024

65

366

21

13 223,98

01.01.2025 – 22.04.2025

112

365

21

22 848,36

Сумма процентов: 170 012,37 руб.

Соответственно расчет, представленный истцом, суд не принимает. Сумма процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ подлежащая взысканию с ответчика Я.И.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей соответственно составляет 170012,37 руб.

В соответствии с ч.ч.4,5 ст.395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Заключенным между истцом и ответчиками договором купли-продажи не предусмотрено взыскание неустойки. 

Оснований, предусмотренных законодательством для взыскания с ответчиков неустойки с 01.07.2021 по 22.04.2025 в сумме 201120 руб.26 коп. суд не находит.

Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Частями 1, 2 ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. 

Согласно ст.77 Гражданского кодекса Российской Федерации жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.248 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно ст.50 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из системного анализа положений п. 1 ст. 2, ст. 5, п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Апрель» эксперта А.В.В. рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по 

<

адрес> 6 463 000 руб, в том числе жилого дома 6153000 руб, земельного участка 310 000 руб. (т.2 л.д.10-11).

Поскольку как установлено в судебном заседании ответчиками не оплачена часть стоимости недвижимого имущества в размере 354577 руб., в том числе земельный участок - 300 000 руб. за жилом дом 54577 руб., соответственно задолженность по оплате за жилой дом 54777 руб, составляет менее 5% от рыночной стоимости жилого дома, установленной экспертом, оснований для обращения взыскания на предмет залога – жилой дом не имеется. При этом условия, предусмотренные ст.248 ГК РФ при обращении взыскания на земельный участок соблюдены, поскольку земельный участок оценен в 310 000 руб, остаток задолженности составляет более 5%, задолженность длительно не погашается.

Таким образом, подлежит обращению взыскание на земельный участок по 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. Наличие у несовершеннолетних детей долей в праве общей долевой собственности на указанный участок, как на предмет залога, не является основанием для отказа в иске в данной части. 

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Таким образом, поскольку начальная продажная цена земельного участка соглашение сторон не установлена, начальную продажную цену земельного участка следует установить, исходя из заключения эксперта, 248000 руб., в размере 80% от 310 000 руб.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку суд удовлетворяет иск частично (70%), с ответчиков подлежат взысканию в пользу истца в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 14002 руб.

Также истцом представлен договор на оказание юридических услуг от 30 октября 2023 г заключенный между Ч.Д.С. и Д.Д.С. Предметом договора указаны обязательства оказания юридических услуг, направленных на обращение взыскания на заложенное имущество, представлен акт выполненных работ от 24.04.2025, в котором указано о выполнении работ на сумму 155000 руб., копия чека об оплате 155000 (т.2 л.д.64,66-68).

Вместе с тем, суд считает, что заявленные расходы на юридические услуги являются явно завышенными, при этом в договоре не конкретизирован размер услуг по конкретному делу, стоимость каждой из услуг по данному делу. Кроме того, с учетом категории данного дела, не представляющего особой сложности, участия представителя в судебных заседаниях, длительности рассмотрения дела, с учетом мнения ответчика, заявившего также о завышенном размере данных услуг, суд считает, что заявленная сумма подлежит уменьшению до 35000 руб.

Поскольку истцом понесены расходы на судебную экспертизу в сумме 20000 руб, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, содержащих требования имущественного характера, а также не подлежащих оценке, суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию указанные расходы в размере 10 000 руб. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.98,100,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации 

РЕШИЛ:

Исковые требования Ч.Д.С. к Я.И.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Я.В.А., Н.Р.А., Я.Б.А., Я.К.А. о взыскании долга по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Взыскать с Я.И.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. уроженки 

<

адрес>, паспорт №, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Я.В.А., Н.Р.А., Я.К.А., Я.Б.А. в пользу Ч.Д.С. задолженность по договору купли-продажи в сумме 354 577 (триста пятьдесят четыре тысячи пятьсот семьдесят семь) руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 170 012,37 руб. (сто семьдесят тысяч двенадцать руб.37 коп)

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка с кадастровым номером 66:65:0301064:3, расположенного по адресу 

<

адрес>, пгт.Бисерть. 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 248000 руб. (двести сорок восемь тысяч руб)

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Я.И.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. уроженки 

<

адрес>, паспорт №, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Я.В.А., Н.Р.А., Я.К.А., Я.Б.А. в пользу Ч.Д.С. в возмещение расходов на судебную экспертизу 10 000 (десять тысяч)руб., в возмещение расходов на услуги представителя 35 000 (тридцать пять тысяч) руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 14002 (четырнадцать тысяч два )руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Нижнесергинский районный суд.

Судья Ю.Г.Шторх