Гражданское дело № 2-3448/2025

УИД 66RS0005-01-2025-003525-72

Мотивированное 

решение

 

изготовлено 21.08.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2025 года Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Клюжевой О.В., при секретаре Устькачкинцевой В.П., с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» о признании сделки недействительной в части, взыскании суммы неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеназванным иском. В обоснование указано, что 13.06.2024 между ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» (застройщик), ФИО5 (дольщик-1) ФИО4 (дольщик-2) был заключен договор уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору ЕП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве от 30.12.2021, по которому ФИО5 уступила ФИО4 имущественные права участника долевого строительства по указанному договору участия в долевом строительстве, заключающиеся в праве требования от застройщика передачи в собственность однокомнатной квартиры общей площадью 30,18 кв. метров по адресу: 

<

...>. Цена объекта долевого строительства в соответствии с договором составила 4153000 руб. 137607 руб. 69 коп. за один кв. метр) и была уплачена ФИО5 в полном объеме до уступки прав требования. Уступка прав требования произведена на возмездной основе, ФИО4 уплатила ФИО5 7000000 руб. Текст договора цессии был полностью подготовлен застройщиком, в связи с чем им взята плата с дольщиков в размере 50000 руб., истец не была ознакомлена с ним заблаговременно, при подписании прочла лишь общие положения касаемо уступки прав требования. Между тем ответчик включил в договор цессии п. 2.3, касающийся прав и обязанностей только застройщика и дольщика-2, чем расширил предмет договора, сделав его не просто договором уступки прав требования, но и одновременно дополнительным соглашением к ранее заключенному договору участия в долевом строительстве. Указанным пунктом предусмотрено, что изменяются условия ранее заключенного договора участия в долевом строительстве, общая площадь объекта подлежит уточнению после получения застройщиком результата обмеров объекта органами технической инвентаризации; при изменении общей площади объекта в случае, если его площадь увеличивается, дольщик доплачивает застройщику разницу в площади исходя из стоимости 1 кв. метра по цене договора цессии (7000000 руб.), а если уменьшается – застройщик возвращает разницу, исходя из стоимости 1 кв. метра по цене договора участия в долевом строительстве (4513000 руб.). Приведенные условия полагает ущемляющими её права как потребителя, установленные законом, в силу чего ничтожными на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку для дольщика и застройщика установлен разный, выгодный исключительно ответчику способ исчисления сумм доплаты и возврата денежных средств в случае изменения площади фактически созданного объекта долевого строительства. 22.11.2024 ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» направило в адрес ФИО4 уведомление о том, что по результатам обмеров органами технической инвентаризации площадь квартиры увеличилась до 32 кв. метров (на 1,82 кв. метра относительно предусмотренной договором долевого участия), в связи с чем подлежит доплате сумма в размере 422133 руб. 86 коп. В ответ на уведомление она направила претензию от 17.03.2025, в которой выразила своё несогласие с заявленными требованиям о доплате, указав в том числе, что площадь объекта увеличилась на 6,03 %, что превышает установленные законом допустимые изменения площади объекта долевого участия в 5 %, согласилась внести доплату за 5 % от предусмотренной договором участия в долевом строительстве площади квартиры пор установленной в нём цене – 207650 руб. Ответа на претензию не последовало, в связи с чем она вынуждена была исполнитель требования ответчика и уплатила ему 422133 руб. 86 коп., чтобы получить квартиру. Просит признать недействительными положения аб. 2-4 подп. 2.3.1 договора уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору № АП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.12.2021, применить последствия недействительности сделки в указанной части и взыскать с ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» неосновательное обогащение в размере 214483 руб. 86 коп. (422133 руб. 86 коп. – 207650 руб.), компенсацию морального вреда – 10000 руб., штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворение добровольного порядка дольщика-потребителя.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась. Её интересы на основании нотариально удостоверенной доверенности от 09.06.2025 представлял ФИО1, который заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по приведенным иске основаниям. 

Представители ответчика ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» ФИО2, ФИО3, действующие в соответствии с доверенностью от 30.07.2025, заявили о непризнании заявленных исковых требований. Указали, что договор уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 от 13.06.2024 является смешанным договором, соответствует действующему законодательству, в том числе в оспариваемой части. Истцу была предоставлена возможность ознакомиться с его условиями, что она не оспаривает. При этом ФИО6 действовала в соответствии с оспариваемыми условия договора, внеся доплату за увеличившуюся площадь возведенного объекта долевого строительства исходя из цены договора цессии, в связи с чем не вправе требовать возврата полученного по сделке. Какое-либо неосновательное обогащение на стороне ответчика после получения доплаты от истца отсутствует, так как на момент заключения договора участия в долевом строительстве строительная готовность дома составляла 1 %, а на момент заключения договора цессии - 80 %. За прошедшее время средняя рыночная цена одного кв. метра жилья в г. Екатеринбурге увеличилась более чем на 17 %. Таким образом, изменение в договоре участия в долевом строительстве условия об оплате стоимости 1 кв. метра в случае увеличения площади объекта связано с увеличением степени строительной готовности многоквартирного дома, а также изменением рыночной стоимости жилых помещений, не ущемляет права потребителя и не является неосновательным обогащением застройщика. При этом истцом произведен неверный расчет подлежащей возврату денежной суммы, даже если признать его доводы обоснованными, поскольку законом не запрещается взимание доплаты в случае превышение общей площади построенного застройщиком объекта долевого строительства более чем на 5 % по сравнению с проектной площадью за все дополнительные кв. метры, лишь установлено, что в этом случае участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Просили в иске отказать в полном объеме.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 30.12.2021 между ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЕП3.2-2.1.2.6, по которому застройщик обязался своими силами или с привлечением третьих лиц построить комплекс жилых домов в квартале улиц Свердлова – Азина – Мамина-Сибиряка – ФИО7 в г. Екатеринбурге и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в единоличную собственность не позднее 30.06.2024 объект долевого строительства – однокомнатную квартиру общей площадью 30,18 кв. метров, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену (4153000 руб. исходя из стоимости 1 кв. метра в размере 137607 руб. 69 коп.) и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В силу п. 5.1 договора участия в долевом строительстве стоимость 1 кв. метра площади объекта долевого строительства является окончательной и неизменной в течение срока действия договора и действует только для настоящего договора. Цена договора может быть изменена в случаях, установленных аб. 6 п. 2.1 договора, то есть при изменении пощади квартиры после окончания строительства многоквартирного дома: в случае, когда фактическая суммарная площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, участник долевого строительства оплачивает разницу в площади, исходя из стоимости одного кв. метра площади, до подписания передаточного акта в течение 10 дней с даты получения сообщения застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и готовности к передаче объекта долевого строительства участнику; в случае, когда фактическая площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в меньшую сторону, застройщик возвращает разницу, исходя из стоимости одного кв. метра площади в течение 10 дней с момента получения письменного требования от участника.

П. 7.4.3, разделом 8 договора участия в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства уступить свои права и обязанности по договору третьим лицам с письменного согласия застройщика.

Согласно справке ответчика от 29.05.2024, ФИО5 произвела оплату по договору участия в долевом строительстве в размере 4153000 руб., то есть в полном объеме.

13.06.2024 был заключен договор уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору № ЕП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве от 30.12.2021, участниками которого явились ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» (застройщик), ФИО5 (дольщик-1) и ФИО4 (дольщик-2). В соответствии с ним ФИО5 уступила ФИО4 имущественные права, принадлежащие ей как участнику долевого строительства из вышеназванного договора участия в долевом строительстве – на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права (п. 1.2), а ФИО4 обязалась уплатить ФИО5 цену в размере 7000000 руб. за уступаемые права и обязанности.

Оформление текста договора производилось застройщиком, что вытекает из п. 3.1.2 договора, однако согласие застройщика на уступку прав требования в нём не выражено, в связи с чем его участие в договоре цессии, по которому по существу которого он не приобретает никаких новых прав и обязанностей, не ясно.

При этом п. 2.3.1 договора от 13.06.2024 предусмотрено, что застройщик и дольщик-2 договорились изменить условия договора участия в долевом строительстве в части следующих обязательств сторон по объекту: общая площадь объекта подлежит уточнению после получения застройщиком результата обмеров объекта органами технической инвентаризации. При изменении общей площади объекта стороны договорились действовать следующим образом: в случае, когда фактическая общая площадь объекта по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, дольщик-2 до подписания акта приема-передачи объекта в течение 10 дней с даты направления застройщиком уведомления о готовности объекта к передаче оплачивает разницу в площади, исходя из стоимости одного кв. метра площади, рассчитанной как цена, указанная в п. 2.1 настоящего договора (цена уступки прав требования в сумме 7000000 руб.), поделенная на проектную площадь объекта); в случае, когда фактическая площадь объекта по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в меньшую сторону, застройщик возвращает разницу, исходя из стоимости одного кв. метра площади, указанной в п. 5.1 договора участия в долевом строительстве от 20.12.2021 (137607 руб. 69 коп.) в течение 10 дней с момента получения письменного требования от дольщика-2 (аб. 2-4 п. 2.3.1 договора уступки права требования (цессии)).

Установленная законом форма внесения изменений в договор участия в долевом строительстве формально соблюдена. 

Договор уступки права требования подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем порождает предусмотренные им права и обязанности у его сторон. Оснований считать его заключенным под влиянием заблуждения со стороны ФИО4 в части оспариваемых положений, как то предусмотрено п.1, 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не находит, так как какое-либо двусмысленное толкование положений п. 2.3.1 относительно предмета и природы содержащихся в нём условий не предполагается, хотя включение таких условий в договор цессии, имеющий иную основную цель, представляется нецелесообразным.

П. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также – Федеральный закон № 214-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Подп. 15 п. 1 ст. 16 указанного Закона установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

П. 1,2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Выше отмечено, что на основании п. 5.1 договора участия в долевом строительстве от 30.12.2021 цена договора может быть изменена в случаях, установленных аб. 6 п. 2.1 договора, то есть при изменении пощади квартиры после окончания строительства многоквартирного дома. При этом предполагается единый принцип определения новой цены как в случае увеличения площади объекта, так и её уменьшения, - исходя из стоимости одного кв. метра площади объекта, установленной договором участия в долевом строительстве, и основания её корректирования – изменение фактической площади передаваемого объекта долевого строительства, что соответствует интересам сторон, обеспечивает баланс их прав и обязанностей по отношению друг к другу. 

Между тем суд констатирует, что внесенными п. 2.3.1 договора цессии изменениями в договор участия в долевом строительстве стороны настоящего спора поставлены в явно неравное положение для одной и той же ситуации изменения фактической площади объекта долевого строительства после его возведения относительно предусмотренной договором проектной площади, поскольку размер доплаты/возврата определяется исходя из разной стоимости одного кв. метра площади квартиры: для дольщика – рассчитываемой из цены договора уступки права требования, для застройщика – из цены договора участия в долевом строительстве, при этом первая значительно превышает вторую. Данные обстоятельства нарушают равенство сторон договора.

При этом суд отклоняет доводы стороны ответчика об экономической обоснованности внесенных изменений относительно корректировки стоимости одного кв. метра при увеличении фактической площади передаваемой квартиры с учетом даты заключения договора цессии, на которую изменились степень строительной готовности многоквартирного дома и стоимость кв. метра жилья в регионе, поскольку данные обстоятельства не предусмотрены ранее заключенным и продолжающим действовать для истца и ответчика договором долевого участия в качестве оснований для изменения его цены. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что внесенные аб. 2-4 п. 2.3.1 договора цессии изменения положений договора участия в долевом строительстве противоречат п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, ущемляют права нового участника долевого строительства как потребителя, в силу чего ничтожны на основании п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом правоотношения сторон продолжают регулироваться положениями п. 5.1, аб. 6 п. 2.1 договора участия в долевом строительстве от 30.12.2021.

Согласно техническому паспорту, общая площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику (квартира № 345 в доме по адресу: 

<

...>), по результатам обмеров органами технической инвентаризации составляет 32 кв. метра (30,3 + 1,7), то есть больше проектной и оплаченной по договору участия в долевом строительстве площади на 1,82 кв. метра (32- 30,18), что составляет 6,03 % от согласованной в договоре площади объекта.

21.08.2024 ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» направило ФИО4 уведомление о необходимости внесения доплаты по договору участия в долевом строительстве в связи с превышением фактической площади объекта над проектной в сумме 422133 руб. 86 коп., рассчитанной исходя из стоимости одного кв. метра по цене договора уступки права требования (цессии), как то предусмотрено признанными недействительными изменениями условий договора участия в долевом строительстве.

Истец заявила о своем несогласии с исчисленной суммы доплаты, о чем свидетельствует претензия от 19.03.2025, однако ответчик на уступки не пошел, в связи с чем 10.06.2025 она уплатила застройщику требуемую сумму, после чего обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Поскольку внесенные в условия договора участия в долевом строительстве от 30.12.2021 изменения признаны судом недействительными, расчет доплаты дольщика в связи с увеличившейся площадью квартиры на их основании не правомерен, а ФИО4 на основании 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату как неосновательное обогащение разница между уплаченной в соответствии с таким расчетом суммой и той, которая подлежала уплате согласно аб. 6 п. 2.1 договора участия в долевом строительстве от 30.12.2021 (250446 руб. (1,82 кв. метра х 137607 руб. 69 коп.)). Такая разница составляет 171687 руб. 86 коп. (422133 руб. 86 коп. – 250446 руб.) и взыскивается судом с ответчика в пользу истца.

Довод иска о том, что подлежит дополнительной оплате увеличение площади квартиры в пределах только 5 % со ссылкой на п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, суд находит несостоятельным.

Так, согласно на п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. 

Допустимое изменение общей площади жилого помещения в договоре не установлено, что закону не противоречит. Сам закон таких границ не содержит. При таких обстоятельствах в данной ситуации допустимо любое изменение общей площади объекта долевого строительства. В любом случае в приведённой норме речь идет о праве сторон расторгнуть договор участия в долевом строительстве в случае превышения допустимого изменения общей площади объекта, а не об освобождении какой-либо из них от обязанности доплаты/возврата денежных средств в счет цены договора в части, превышающей устанавливаемые договором ограничения по изменению площади помещения.

П. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ) гласит, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 

Суд приходит к выводу, что со стороны застройщика имело место виновное нарушение прав дольщика-потребителя, который был вынужден вносить доплату за объект по завышенной стоимости кв. метра, неправомерно поднятой согласно измененным условиям договора. С учетом степени безусловно понесенных истцом нравственных переживаний, вызванных данным фактом, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, длительность неурегулирования ситуации, требования разумности и справедливости, суд считает возможным определить размер компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., полагая, что данная сумма будет соразмерной и достаточной.

Согласно п. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Мораторий на применение данной нормы, предусмотренный п. 1 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, применению не подлежит, поскольку рассмотренные требования вытекают не из части 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, для которых такой мораторий установлен.

С учетом того, что на досудебную претензию от 19.03.2025 застройщик не ответил, а его требования признаны судом обоснованными, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 8834 руб. 39 коп. ((171687 руб. 86 коп. + 5000 руб.) х 5 %).

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

В данном случае истец в силу подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины при подаче искового заявления, и с ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 9 151 руб., соответствующем характеру удовлетворённых исковых требований, а также объему таких требований имущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительными положения аб. 2-4 подп. 2.3.1 договора уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору № АП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.12.2021.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО4 (ИНН № ******) неосновательное обогащение в размере 171687 руб. 86 коп., компенсацию морального вреда 5 000 руб., штраф - 8834 руб. 39 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 151 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.

Председательствующий О.В. Клюжева