Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

04 октября 2017 года г. Сызрань

Сызранский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Ашурковой А.П.

при секретаре Галкиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-605/17 по иску АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») к Ш.Л.К., Ш.В.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что 08.02.2007 г. между Ш.Л.К., Ш.В.А. и ОАО «Самарское ипотечное агентство» был заключен договор займа 

<

***>, в соответствии с условиями которого заемщикам был предоставлен кредит в размере 1 530 000 руб., сроком на 180 месяцев под 13,5 % годовых для целевого использования, приобретения в собственность заемщиков в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Сызрань, 

<

адрес>. 

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляется заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа – последнее число каждого календарного (п. 3.3.3.), путем уплаты ежемесячного аннуитентного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п. 3.3.5 кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 19 934 руб. На основании договора купли-продажи жилого помещения от 08.02.2007 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право собственности заемщиков на жилой дом и земельный участок по указанному адресу. Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков, в соответствии в п. 1.3 кредитного договора, ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), является залог (ипотека) жилого дома и земельного участка в силу закона. Право первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной (п. 1.6 кредитного договора), составленной ответчиками как должниками и залогодателями и выданной Управлением Росреестра Самарской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Самарское ипотечное агентство». Запись об ипотеке в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 19.02.2007 г.

12.11.2007 г. права (требования) по закладной были переданы Самарскому областному фонду жилья и ипотеки, а затем 23.11.2007 г. АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»).

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, однако ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий кредитного договора производили с нарушением условий договора. В соответствии с условиями п.п. 5.2, 5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов на сумму соответствующей просроченной задолженности, начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2 % за каждый день просрочки. В соответствии с п.п. 4.4.1 кредитного договора истцом предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 15.10.2016 г. Указанные требования ответчиком выполнены не были, задолженность не была погашена, указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество. Задолженность ответчиков по состоянию на 27.09.2016 г. составляет 1 056 740, 58 руб., в том числе: 993 396, 17 руб. – задолженность по основному долгу, 9 517, 20 руб. – задолженность по процентам, 53 827, 21 руб. – задолженность по пени.

Согласно отчета, предмет ипотеки по состоянию на 28.10.2016 г. оценен в размере 1 632 000 руб. Истец считает, что начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости необходимо установить в размере 1 305 600 руб. (80 % рыночной стоимости в соответствии с п.1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным помещением, пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, гл. IХ, ст. 78 Закона об ипотеке. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а так же срок просрочки более 330 дней, допущенное нарушение заемщиком условий кредитного договора является существенным и достаточным основание для расторжения кредитного договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ. 

Истец просит расторгнуть договор займа 

<

***> от 08.02.2007 г., взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору 

<

***> от 08.02.2007 г. в размере 1 056 740, 58 руб., в том числе: 993 396, 17 руб. – задолженность по основному долгу, 9 517, 20 руб. – задолженность по процентам, 53 827, 21 руб. – задолженность по пени. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Самарская область, г. Сызрань, 

<

адрес>, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 305 600 руб. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 19 483 руб. 70 коп.

В судебное заседание представитель истца не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, в представленном заявлении об уточнении исковых требований просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по договору займа 

<

***> от 08.02.2007 г. в сумме 1 128 967,55 рублей из которых: 898 050, 12 руб. – задолженность по основному долгу, 100 600,79 руб. – задолженность по процентам, 130 316,64 руб. – задолженность по пени, обратить взыскание на заложенное имущество, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества 2 268 728 рублей( 80% рыночной стоимости от оценки эксперта), расторгнуть договор займа, взыскать расходы по госпошлине.

В судебном заседании ответчики Ш.Л.К., В.А. не возражали против иска, не оспаривали сумму задолженности и процентов, просили снизить размер неустойки, предоставить время для погашения кредита.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав ответчиков, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если договором предусмотрено возвращение займа в рассрочку, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, предусмотренном договором.

Судом установлено, что 08.02.2007 г. между Ш.Л.К., Ш.В.А. с одной стороны, и ОАО «Самарское ипотечное агентство» с другой стороны, был заключен договор займа 

<

***>, в соответствии с условиями которого заемщикам был предоставлен кредит в размере 1 530 000 руб., сроком на 180 месяцев под 13,5 % годовых для целевого использования, приобретения в собственность заемщиков в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Сызрань, 

<

адрес>.( л.д.8-14). 

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора, платежи по возврату основного долга и уплате процентов осуществляется заемщиком не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.3.), путем уплаты ежемесячного аннуитентного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п. 3.3.5 кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 19 934 руб. На основании договора купли-продажи жилого помещения от 08.02.2007 г. Управлением Росреестра по Самарской области зарегистрировано право собственности заемщиков на жилой дом и земельный участок по указанному адресу. Запись об ипотеке в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 19.02.2007 г.

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, однако ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий кредитного договора, производили с нарушением условий договора. В соответствии с условиями п.п. 5.2, 5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов на сумму соответствующей просроченной задолженности, начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно п. 1.4 договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков является ипотека в силу закона жилого дома с земельным участком. 

Задолженность ответчиков по состоянию на 29.09.2017 г. составляет 1 128 967,55 рублей, из которых: 898 050, 12 руб. – задолженность по основному долгу, 100 600,79 руб. – задолженность по процентам, 130 316,64 руб.- задолженность по пени.

Согласно заключению эксперта об определении рыночной стоимости предмета ипотеки, он оценен в размере 2 835 910 руб.( л.д.184-193). 

Соотношение суммы неисполненных должником обязательств по кредитному договору к рыночной стоимости предмета ипотеки- жилого дома и земельного участка составляет больше 5 %, предусмотренных п. 3 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным помещением, пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей, допускается в силу ст. 78 Закона об ипотеке. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а так же срок просрочки более 330 дней, допущенное нарушение заемщиками условий кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ. 

Согласно п. 4.4.1. кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных, но неуплаченных процентов и суммы неустойки при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более, чем 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а так же в других случаях. 

Кредитор так же имеет право потребовать расторжения договора при существенном неисполнении условий договора (п. 4.4.3. кредитного договора) и обратить взыскание на заложенное имущество.

При нарушении сроков возврата займа (п.п. 5.1, 5.3) и начисленных за пользование процентов, заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по уплате кредита или уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

В силу п. 4.4.6 договора кредитор вправе передать свои права по закладной, указанной в п. 1.6 договора займа, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства России и передать саму закладную.

12.11.2007 г. права (требования) по закладной были переданы Самарскому областному фонду жилья и ипотеки, а затем 23.11.2007 г. АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»), созданному Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг, являющимся в настоящее время законным владельцем и, соответственно, кредитором и залогодержателем. 

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора одной из сторон является основанием для его расторжения.

При таких обстоятельствах суд считает, что договор займа 

<

***> от 08.02.2007 г. подлежит расторжению, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию 898 050, 12 руб. – задолженность по основному долгу, 100 600,79 руб. – задолженность по процентам.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно разъяснения, содержащимся в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т.п.).

Снижение подлежащей взысканию неустойки - полномочие суда, установленное законодателем для обеспечения баланса интересов спорящих сторон, реализации принципа справедливости гражданско-правовой ответственности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиками заявлены требования о снижении неустойки, а также, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд полагает необходимым снизить размер неустойки до 30 000 рублей. 

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Как указано в статье 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3,4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с п. 4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, поэтому суд считает необходимым определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов и определить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, в размере 2 268 728 руб., исходя из 80% рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абз. 2 п. 5 Постановления от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснил, что если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате госпошлины в размере 19 343,25 рублей. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») удовлетворить в части.

Расторгнуть договор займа 

<

***> от 08.02.2007 г., заключенный между Ш.Л.К., Ш.В.А. с одной стороны и ОАО «Самарское ипотечное агентство» с другой стороны.

Взыскать солидарно с Ш.Л.К., Ш.В.А. в пользу АО « АИЖК» задолженность по договору займа 

<

***> от 08.02.2007 г. в сумме 1 028 650,91 рублей из которых: 898 050, 12 руб. – задолженность по основному долгу, 100 600,79 руб. – задолженность по процентам, 30 000 руб. – задолженность по пени, расходы по госпошлине – 19 343,25 рублей. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом с кадастровым номером 63:08:0111020:119, и земельный участок, кадастровый № ***, расположенные по адресу: Самарская область, г. Сызрань, 

<

адрес>, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 268 728 рублей, исходя из восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной в отчете эксперта, в остальном иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: