ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

административное дело №3а-72/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 6 сентября 2024 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания в составе: 

председательствующего судьи Хадонова С.З.,

при секретаре Кучиевой М.З.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, государственному бюджетному учреждению Республики Северная Осетия-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ИП глава КФХ ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к административным ответчикам Правительству РСО-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», с указанием в качестве заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по РСО-Алания и АМС МО Ардонский район РСО-Алания, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу... равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере ... рублей. 

Указав в обоснование исковых требований, что ИП глава КФХ ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., составляет ... рубля. В целях определения достоверной кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился к независимому частнопрактикующему оценщику ФИО2, для получения заключения об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка. Как следует из отчета №... от 24 апреля 2024 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., по состоянию на 1 января 2022 года составила ... рублей. Таким образом, указанная в выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца и является основанием для обращения в суд.

Определением судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 3 июня 2024 года данное административное исковое заявление принято к производству суда, из числа заинтересованных лиц исключен филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Северная Осетия-Алания и привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика. Также к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация местного самоуправления Кадгаронского сельского поселения Ардонского района Республики Северная Осетия-Алания.

Административный истец ИП глава КФХ ФИО1, извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

В судебном заседании, а также в письменном заявлении, ранее направленном в адрес суда, представитель административного истца ИП главы КФХ ФИО1 – ФИО3, заявленные исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере ... рублей, исходя из результатов судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО Аудиторской фирмой «Аудит Консалтинг» от 14 августа 2024 года №...

В судебном заседании, а также в письменном отзыве на иск, представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания ФИО4 просил в удовлетворении административного иска отказать, при этом указал на то, что судебная оценочная экспертиза от 14 августа 2024 года №..., проведенная ООО АФ «Аудит Консалтинг», не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, содержит многочисленные нарушения, не отражает реальную рыночную стоимость земельного участка, следовательно, не может являться допустимым доказательством и не может быть положена в основу решения суда.

В судебном заседании, представитель административного ответчика ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО5, просила в удовлетворении административного иска отказать, в представленных возражениях на заключение эксперта, указала на то, что в связи с ошибками эксперта, допущенными при производстве экспертизы и которые привели к искажению результатов расчета и к существенному снижению величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заключение эксперта ООО АФ «Аудит Консалтинг» ФИО6 от 14 августа 2024 года №..., в силу требований статей 59 и 61 КАС РФ, является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу решения суда. 

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по РСО-Алания, а также представители заинтересованных лиц АМС МО Ардонский район РСО-Алания и АМС Кадгаронского сельского поселения Ардонского района РСО-Алания, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Руководствуясь положениями ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников по делу, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. 

Выслушав мнения представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также договору аренды земельного участка от 24 июня 2011 года, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... (т. 1 л.д. 16-17, 18-22).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2022 года в размере ... рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 мая 2024 года (т. 1 л.д.15). 

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ).

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для каждого объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Таким образом, кадастровая стоимость указанного земельного участка влияет на права и обязанности административного истца как арендатора объекта недвижимости, и административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. В случае, когда заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет независимого частнопрактикующего оценщика ФИО2 №... от 24 апреля 2024 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., по состоянию на 1 января 2022 года составила ... рублей.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений, по ходатайству представителя административного истца, определением Верховного Суда РСО-Алания от 8 июля 2024 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта ООО АФ «Аудит Консалтинг» ФИО6 №... от 14 августа 2024 года, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ...), составила ... рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст.84 КАС РФ.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

При этом суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно в рамках рассмотрения административного дела судом, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием различных подходов (сравнительного, доходного и др.), что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; заключения не допускают неоднозначного толкования; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2022 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

У суда нет оснований сомневаться в объективности представленного экспертного заключения.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов сторонами не опровергнута, заключение соответствует требованиям действующего законодательства, поэтому может быть положено в основу решения суда.

Исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, должна быть установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, и определена по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО АФ «Аудит Консалтинг» ФИО6 №... от 14 августа 2024 года, в размере ... рублей.

В соответствии со ст.24.18 Закона об оценочной деятельности и ст.248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований к пересмотру кадастровой стоимости выступает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость. 

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 устанавливают, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 6 и абзаце 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также руководствуясь требованиями статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 3 153 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В силу части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд РСО-Алания,

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, государственному бюджетному учреждению Республики Северная Осетия-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере ... (...) рублей 00 копеек, по состоянию на 1 января 2022 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ....

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., следует считать 28 мая 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания.

Председательствующий С.З. Хадонов