УИД 58RS0005-01-2024-001456-61

дело № 2-39/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 октября 2025 года с. Бессоновка

Бессоновский районный суд Пензенской области в составе

председательствующего судьи Рязанцевой Е.А.,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО2- ФИО3, допущенной к участию в деле на основании п.6 ст. 53 ГПК РФ, истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5-ФИО6, действующего на основании доверенности от 19.11.2024, 

при секретаре Лукьяновой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО2, ФИО7, ФИО4 к ФИО5, ФИО8, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО9, администрации Грабовского сельсовета Бессоновского района Пензенской области о признании незаконным договора передачи жилого помещения в собственность граждан, о признании незаконной постановки на кадастровый учет квартиры, о приведении квартиры в первоначальное состояние,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с иском, указав в его обоснование, что им на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли каждому) принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. В указанном доме также расположены: 

<

адрес> кадастровым номером №, 

<

адрес> кадастровым номером №, собственником которых является Грабовский сельсовет Бессоновского района Пензенской области, 

<

адрес> с кадастровым номером №, собственниками которой являются ответчики. 26 апреля 1995 года ответчику ФИО5 и ее брату ФИО1 была передана спорная 

<

адрес> по договору на передачу квартиры в собственность граждан №, где в договоре и в приложении к нему - акте оценки указано, что общая площадь квартиры составляет 22 кв.м., жилая площадь 12 кв.м. На сегодняшний день, самый ранее сохранившийся из выданных технических паспортов имеющийся у собственников квартир в многоквартирном доме, является технический паспорт от 06.11.2002 г. В вышеуказанном паспорте указано, что площадь спорной квартиры составляет 27,8 кв.м., где жилая площадь 12,5 кв.м., площадь кухни 15,3 кв.м. С той же площадью (27,8 кв.м.) ответчики зарегистрировали право собственности в ЕГРН 13.10.2020 г. Истцы предполагают, что разница в площади, а именно 5,8 кв.м. (27,8- 22=5,8) образовалась за счет того, что ответчики самовольно заняли площадь существующей ранее кладовки, которая находилась между квартирой № и №, и которая ранее использовалась собственниками квартир, и зарегистрировали право собственности на основании вышеуказанного технического паспорта от 06.11.2002 г. истцы считают, что ответчиками был нарушен Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2013 г.. Основаниями для постановки на кадастровый учет квартиры ответчиками должен являться только договор на передачу квартиры в собственность гражданам и акт оценки от 26.04.1995 г., где площадь спорной квартиры составляет 22 кв.м., а не технический паспорт от 06.11.2002 г., где площадь указана 27,8 кв.м. Также данное обстоятельство нарушило права и законные интересы истцов, т.к. лишило их возможности свободно пользоваться кладовым помещением, которое ответчики присоединили к своей квартире, и следовательно, лишили их полезной площади мест общего пользования в многоквартирном доме.

Просили признать незаконной постановку на кадастровый учет квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 27,8 кв.м.; обязать ФИО5, ФИО8, ФИО9, в лице законного представителя ФИО8, за счет собственных средств привести в первоначальное состояние 

<

адрес> в 

<

адрес> согласно договору на передачу квартиры в собственность граждан № от 26 апреля 1995 г. и акту оценки общей стоимости квартиры от 26.04.1995 г., площадью 22 кв.м., жилой 12 кв.м.

Определением суда от 18.11.2024 администрация Грабовского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Протокольным определением от 26.12.2024 администрация Грабовского сельсовета Бессоновского района Пензенской области привлечена к участию в деле в качестве соответчика, исключена из третьих лиц.

Протокольным определением от 29.07.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Бессоновского района Пензенской области, Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области, Министерство ЖКХ и гражданской защиты населения Пензенской области.

Протокольным определением от 25.08.2025 к производству суда приняты уточнения исковых требований, в которых истцы просят признать незаконным договор передачи жилого помещения в собственность граждан, согласно которому администрация Грабовского сельсовета Бессоновского района Пензенской области передала в собственность ФИО5, ФИО9, ФИО8 квартиру № № в доме № № по ул. 

<

адрес>, площадью 27,8 кв.м., номер государственной регистрации № от 13.10.2020 г.; признать незаконной постановку на кадастровый учет квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 27,8 кв.м.; обязать ФИО5, ФИО8, ФИО9, в лице законного представителя ФИО8, за счет собственных средств привести в первоначальное состояние 

<

адрес> в 

<

адрес> согласно договору на передачу квартиры в собственность граждан № от 26.04.1995 и акту оценки общей стоимости квартиры от 26.04.1995 г., площадью 22 кв.м., жилой 12 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО2 поддержала исковые требования в полном объеме, по доводам, изложенным в иске. В ходе рассмотрения дела поясняла, что ей, как работнику Спиртзавода, на основании ордера в 1987 году была предоставлена 

<

адрес> в 

<

адрес>. В квартиру вселились она, супруг и трое детей. В ордере была указана площадь 24 кв.м., потом они стали возводить пристрои. В соседней 

<

адрес> всегда проживала семья ФИО11 Место расположения спорной стены между квартирой истцов и ответчиков с момента их въезда в квартиру никогда не менялось, они (истцы) пользовались квартирой в том виде в спорном месте как и сейчас. Им изначально не было известно, что в спорной стене имеется заложенная дверь. Через 1,5 года после их заселения они узнали, что в смежной стене имеется дверь и поняли, что за стеной имеется помещение, которое должно относиться к их квартире. Прежней наниматель квартиры ФИО10 сказал им, что за дверью находится кладовка, которой пользовался он. Однако каких-либо претензий ответчикам они (истцы) предъявлять не стали, о своих притязаниях на кладовую не заявляли, никогда ей не пользовались. Лишь в 2019 году после того как ответчики снесли в своей квартире стену параллельную смежной стене, в квартире у истцов стало холодно, стали проникать запахи, в связи с чем между сторонами возник спор. Между квартирами не может быть перегородок, должна быть капитальная стена. Согласно ордеру и похозяйствнным книгам ответчикам была предоставлена квартира площадью 22 кв.м. В 1995 году ФИО5 и ее брат ФИО1 заключили договор приватизации на спорную квартиру площадью 22 кв.м. Однако, 

<

адрес> была поставлена на кадастровый учет с площадью 27,8 кв.м., а потом был заключен еще один договор приватизации в 2020 году также с площадью 27,8 кв.м. Разница в площади 

<

адрес> размере 5,8 кв.м. образовалась за счет самовольного присоединения ответчиками кладовой площадью 5,8 кв.м. к своей квартире, которая должна относиться к их 

<

адрес>. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2-ФИО3, допущенная к участию в деле на основании п. 6 ст. 53 ГПК РФ, поддержала исковые требования в полном объеме, по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что основанием для признания незаконным договора приватизации, заключенного администрацию Грабовского сельсовета и ФИО5, ФИО9, ФИО8, на 

<

адрес> в 

<

адрес> является нарушение процедуры приватизации, по состоянию на 2020 год спорная квартира уже была передана в собственность ФИО5 и ФИО1 на основании договора приватизации от 1995 года с площадью 22 кв.м. и не подлежала повторной приватизации, тем более с иной площадью -27,8 кв.м.. Право собственности ФИО5 и ФИО1 на спорную квартиру не было зарегистрировано до 1998 года в органах росреестра, однако, в силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ это право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН, а объект недвижимости является ранее учтенным. Договор социального найма между администрацией Грабовского сельсовета и ФИО5, ФИО9, ФИО8 отсутствует, он не мог быть заключен в связи с проведением в спорной квартире незаконной перепланировки. Спорная квартира под № не передавалась в ведение сельсовета, что подтверждается решением комитета № от 08.10.2009 и актом приема-передачи от 08.10.2009. Площадь спорной квартиры не легализована, правовые основания на площадь 27,8 кв.м. отсутствуют. Кладовая площадью в размере 5,8 кв.м. ранее относилась к квартире Персиковых, что подтвердил свидетель ФИО10, занимавший эту квартиру до Персиковых, а также об этом свидетельствует наличие двери в смежной стене между квартирой истцов и ответчиков. Ответчики самовольно заняли кладовую площадью 5,8 кв.м. Истцы въехали в предоставленную им 

<

адрес> 1987 году. О том, что к их квартире ранее относилась кладовая площадью 5,8 кв.м., они поняли спустя 1-1,5 года, когда обнаружили в смежной стене под обоями заложенную кирпичом дверь. Однако каких-либо претензий по этому поводу ответчикам не высказывали. После того, как ответчики провели незаконную перепланировку в своей квартире, а именно снесли параллельную со спорной стену, у истцов в квартире ухудшилось санитарное состояние - стало холодно, появились запахи. 

Истец ФИО4 поддержал исковые требования в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, поддержал пояснения истца ФИО2 Ранее в судебных заседаниях ссылался на проект газификации дома, из которого, по его мнению, усматривается иное место расположение спорной стены. Указал, что между квартирами не может быть перегородок, должна быть капитальная стена. Это капитальная стена между их квартирами была, и ответчики ее снесли, она располагалась на расстоянии 1-1,5 м от существующей смежной стены.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5- ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что оснований для признания договора приватизации незаконным не имеется, он заключен ответчиками с уполномоченным органом на квартиру, которую ответчики занимали на протяжении многих лет на основании ордера. Права истцов данным договором не нарушены. Истцам была предоставлена квартира в том виде, в котором они пользуются в настоящее время в месте расположения спорной стены. Каким-либо помещением площадью 5,8 кв.м., находящимся за спорной стеной, истцы никогда не пользовались ни как своим, ни как общим имуществом многоквартирного дома. Доказательств того, что кладовая площадью 5,8 кв.м. относилась к их квартире, не имеется. Первичная инвентаризация была произведена только в 2002 году, что подтверждается техническим паспортом от 06.11.2002, из которого следует, что площадь квартиры ответчиков составляет 27,8 кв.м. Кадастровый учет квартиры ответчиков произведен на основании данного технического паспорта, оснований для признания кадастрового учета незаконным не имеется, иных технических паспортов ранее 2002 года не имеется. Ссылка истцов на договор приватизации от 26.04.1995 и акт оценки от 26.04.1995, в которых указана площадь квартиры ответчиков 22 кв.м., является необоснованной, поскольку техническая инвентаризация квартиры ранее 2002 года не проводилась. Акт оценки не является документом о технической инвентаризации, не содержит данных обмера, конфигурации помещения и других необходимых данных. Следовательно, указанная в договоре приватизации площадь 22 кв.м. не является достоверной.

Представитель ответчика администрация Грабовского сельсовета Бессоновского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. В письменном отзыве глава администрации Грабовского сельсовета Бессоновского района Пензенской области ФИО12 возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что договор № передачи жилого помещения в собственность граждан от 06.08.2020 был заключен в надлежащей форме с лицами, занимающими квартиру - ФИО5, ФИО8, ФИО9 Жилое помещение (квартира), переданное по указанному договору, находящееся по адресу: 

<

адрес>, стояло на кадастровом учете - кадастровый №. Согласно сведениям ЕГРН, данные о площади квартиры с кадастровым номером № -27,8 кв.м., указаны на основании материалов технической инвентаризации.

Ответчики ФИО8, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО9, судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц- администрации Бессоновского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, КУМИ администрации Бессоновского района, Управление Росреестра по Пензенской области, администрация Бессоновского района Пензенской области, Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области, Министерство ЖКХ и гражданской защиты населения Пензенской области судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является многоквартирным, состоящим из четырех квартир, год постройки 1969. Ранее дом имел нумерацию 28, нумерация дома изменена на основании постановления Грабовской сельской администрации № от 07.05.1997.

Истцы ФИО2, ФИО7, ФИО4 являются собственниками по 1/3 доли каждый в праве общей долевой собственности на 

<

адрес>, общей площадью 67,8 кв.м., с кадастровым номером №, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от 08.06.2020.

Ответчики ФИО5, ФИО9, ФИО8 –собственниками 

<

адрес> (по 1/3 доли каждый), общей площадью 27,8 кв.м., с кадастровым номером №, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от 06.08.2020.

Собственником 

<

адрес>, общей площадью 31,6 кв.м., и 

<

адрес>, общей площадью 27,9 кв.м. является администрация Грабовского сельсовета Бессоновского района Пензенской области.

Из материалов дела усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ранее находился на балансе ОАО «Пензаспиртпром».

Истцу ФИО2 как работнику ОАО «Пензаспиртпром» 

<

адрес> была предоставлена на основании ордера № от 09.12.1987 с указанием жилой площади- 24 кв.м. на состав семьи 4 человека.

Квартира № в указанном доме была предоставлена ФИО5 (ранее ФИО22) на состав семьи из 2-х человек на основании ордера № от 18.12.1987 площадью 22 кв.м.. Согласно выпискам из похозяйственных книг за 1986-1990 в 

<

адрес> числились: ФИО13 (умер ДД.ММ.ГГГГ), ФИО14 (умерла ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1, ФИО15

Решением Арбитражного суда Пензенской области №№ от 18.10.2007 ОАО «Пензаспиртпром» было признано банкротом.

Решением Арбитражного суда Пензенской области №№ от 04.08.2009 на Комитет местного самоуправления Грабовского сельсовета Бессоновского района возложена обязанность принять в муниципальную собственность объекты жилищного фонда социального использования, находящиеся на балансе ОАО «Пензаспиртпром», согласно перечню, в котором в том числе поименована 

<

адрес>, принадлежащая ответчикам.

Решением Комитета местного самоуправления Грабовского сельсовета Бессоновского района № от 08.10.2009 в муниципальную собственность принят жилищный фонд социального использования от ОАО «Пензаспиртпром» по перечню согласно приложению, в котором поименованы 

<

адрес> (площадью 27,8 кв.м.) и 4 (площадью 67,8 кв.м.) по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Составлен акт приема-передачи объектов жилищного фонда социального использования от 08.10.2009. Указанные документы содержаться в реестровых делах на 

<

адрес> №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Квартиры № и №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, были поставлены на кадастровый учет 25.06.2012 с кадастровыми номерами № и № соответственно, на основании технического паспорта от 06.11.2002, что усматривается из кадастровых дел. Квартира № поставлена на кадастровый учет с площадью 27,8 кв.м., 

<

адрес> –с площадью 67,8 кв.м.

18.11.2013 между администрацией Грабовского сельсовета Бессоновского района и ФИО2 был заключен договор социального найма жилого помещения - 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 24 кв.м.

08.06.2020 между администрацией Грабовского сельсовета Бессоновского района и ФИО2, ФИО4, ФИО7 был заключен договора передачи жилого помещения в собственность граждан №, по которому П-вы приобрели (по 1/3 доли каждый) в порядке приватизации квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> состоящую из трех комнат, общей площадью 67,8 кв.м., в том числе жилой -24 кв.м., с кадастровым номером №.

06.08.2020 между администрацией Грабовского сельсовета Бессоновского района и ФИО16, ФИО8, ФИО9 был заключен договора передачи жилого помещения в собственность граждан №, по которому собственники приобрели (по 1/3 доли каждый) в порядке приватизации квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью 27,8 кв.м., в том числе жилой -27,8 кв.м., с кадастровым номером №.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы в обосновании своих требований, первоначально ссылались на нарушение права пользования общим имуществом многоквартирного дома в связи с самовольным присоединением ответчиками к своей квартире кладовой площадью 5,8 кв.м.. В ходе рассмотрения дела истцы позицию изменили, указывали, что кладовая площадью 5,8 кв.м. входила в состав принадлежащей истцам квартиры, ответчики самовольно увеличили площадь своей квартиры с 22 кв.м. до 27,8 кв.м. за счет квартиры истцов и незаконно приватизировали квартиру с площадью 27,8 кв. м.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно ст. ст.11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (в ред. действовавшей на дату постановки на кадастровый учет квартиры) «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее-уникальные характеристики объекта недвижимости),или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В силу ст. 16 Закона № 221-ФЗ о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Закона сведений об объекте недвижимости.

Перечень документов, необходимых для кадастрового учета, приведен в ст.22 Закона № 221-ФЗ о кадастре.

Если иное не следует из настоящего Федерального закона, необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учета документами являются, помимо заявления, в частности: технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства. (п.3 ч.1 ст. 22 Закона № 221-ФЗ)

Пунктом 1 ст. 23 Закона № 221-ФЗ о кадастре предусмотрено, что постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Согласно ч. 2 ст.27 Закона № 221-ФЗ о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, в том числе в случае, -если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом; - необходимые для кадастрового учета документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям названного Закона;- с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо; технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами по делу, самым ранним документом технической инвентаризации жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является технический паспорт от 06.11.2002 с инвентарным номером №. 

Из технического паспорта от 06.11.2002 усматривается, что площадь 

<

адрес> составляет 27,8 кв.м., где жилая площадь 12,5 кв.м., площадь подсобных помещений (кухни)- 15,3 кв.м., площадь 

<

адрес> составляет 67,8 кв.м., где жилая - 43,1 кв.м., площадь подсобных помещений -24,7 кв.м.. 

Доказательств проведения технической инвентаризации спорных квартир ранее 06.11.2002 в материалах дела не имеется, истцами не представлено, судом не добыто.

Согласно материалам кадастровых дел на квартиры с кадастровыми номерами №, № они были поставлены на учет 25.06.2012 на основании технического паспорта от 06.11.2002 органом кадастрового учета, оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета у уполномоченного органа не имелось, объектам присвоены вышеуказанные кадастровые номера.

Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 (ред. от 20.12.2017, действующей на дату заключения оспариваемого договора приватизации) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определяет, что приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. (ст.1)

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 (ред. от 20.12.2017, действующей на дату заключения оспариваемого договора ) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) установлено, что одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. (ст. 153 ГК РФ)

Согласно ч.1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно ч.3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. (ч.1 ст. 167 ГК РФ)

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 6. постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24 августа 1993 № 8 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснено, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 № 289-О-О, заинтересованным по смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять, а сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности сделки.

При рассмотрении таких дел на истца возлагается бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы.

Судом установлено, что договор № передачи жилого помещения в собственность граждан от 06.08.2020 был заключен между администрацией Грабовского сельсовета Бессоновского района, с одной стороны, и ФИО5, ФИО8, ФИО9, с другой стороны. предметом являлось жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 27,8 кв.м..

Как указывалось выше, 

<

адрес> была принята в муниципальную собственность с площадью 27,8 кв.м. на основании решения Комитета местного самоуправления Грабовского сельсовета Бессоновского района № от 08.10.2009, что также подтверждается соответствующим актом приема-передачи.

Следовательно, договор заключен уполномоченным органом местного самоуправления в установленном законом порядке с лицами, занимающими квартиру, на основании ордера.

Отсутствие договора социального найма между Грабовским сельсоветом Бессоновского района, и ФИО5, ФИО8, ФИО9, на что ссылаются истцы, не могло служить основанием для отказа в передаче жилого помещения в собственность.

Тот факт, что с ответчиками не был заключен договор социального найма, не может препятствовать им осуществлять свои права нанимателя жилого помещения по договору социального найма, реализация такого права не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Ответчики пользуются спорным жилым помещением на законных основаниях, которое было предоставлено по ордеру, они зарегистрированы в нем по месту жительства.

Доводы истцов о наличии договора на передачу квартиры в собственность граждан № от 26.04.1995, заключенного между администрацией Бессоновского района и ФИО5, ФИО1, что, по их мнению, не давало ответчикам право заключать повторно договор приватизации в 2020 году на иную площадь, суд считает необоснованными.

На основании ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 (в ред. от 11.08.1994 г., действующей на дату заключения договора на передачу квартиры в собственность граждан № 1245) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право собственности на приобретенное в порядке приватизации жилье возникало с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

До создания органов юстиции (ныне Управление Росреестра) по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органы технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов выполняли функции по регистрации прав на недвижимость в виде строений, сооружений и сделок с этим имуществом. Пунктом 5.1 действовавшей в 1994 г. Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации (утв. Приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 г. N 380) было предусмотрено, что данные о праве собственности на жилые дома (помещения) вносятся бюро технической инвентаризации в реестровые книги данного населенного пункта, а также в инвентаризационные карточки в соответствии с теми пунктами и графами, которые в них предусмотрены.

Действительно, в материалах дела имеется договор на передачу квартиры в собственность граждан № от 26.04.1995, согласно которому Бессоновская районная администрация передала в собственность ФИО5 и ФИО1 квартиру общей площадью 22 кв.м., жилой 12 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. К договору прилагается Акт оценки общей стоимости квартиры от 26.04.1995 г., с указанием той же площади. 

Договор подписан покупателями, представителями администрации Бессоновского района и Грабовской сельской администрации. 

При этом на договоре отсутствует отметка о его регистрации в бюро технической инвентаризации.

Данный договор 06.05.1995 зарегистрирован в администрации Грабовского сельсовета Бессоновского района, что подтверждается ответом администрации Грабовского сельсовета Бессоновского района от 21.08.2025 и выпиской из книги регистрации приватизированных квартир. Также имеется отметка о его заключении в похозяйственных книгах.

Вместе с тем, в администрации Бессоновского района, в органах БТИ договор зарегистрирован не был, что подтверждается ответами от 26.08.2025, 28.08.2025.

Таким образом, процесс приватизации не был завершен, государственная регистрация права собственности ФИО5 и ФИО1 на указанную квартиру на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан № от 26.04.1995 не была произведена. Как установлена судом, ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку технический паспорт на квартиру на дату договора от 26.04.1995 не изготавливался, техническая инвентаризация всего жилого дома, в том числе спорных квартир, не проводилась с даты ввода дома в эксплуатацию до 06.11.2002, акт оценки общей стоимости квартиры не является документом технической инвентаризации, при составлении акта оценки не участвовали сотрудники БТИ, то, по мнению суда, сведения о площади, содержащиеся в договоре от 1995 года, нельзя считать достоверными, они не соответствуют данным технической документации от 06.11.2002. 

Ссылка истцов на похозяйственные книги судом во внимание не принимается, поскольку в похозяйственных книгах на спорную 

<

адрес> содержаться противоречивые сведения относительно площади квартиры. Так, в похозяйственной книге за 1986-1990 г.г. площадь квартиры не указана, за 1991-1996 г.г. – указана площадь 22 кв.м., за 1997-2001, 2002-2006 г.г.- указана площадь 31,3 кв.м., 2007-2022 – 31,3 кв.м.

Для проверки доводов истцов о том, что ответчики самовольно присоединили к своей квартире кладовую площадью 5,8 кв.м., которая входила в состав квартиры истцов, либо являлась местом общего пользования, о том, что проведенная ответчиками перепланировка привела к ухудшению состояния их квартиры, судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО «Пензенский центр судебной экспертизы» № от 16.06.2025: 

-ответить на вопрос о проведении перепланировок в помещениях (указанных в техническом паспорте от 06.11.2002 под №, 2) 

<

адрес> в 

<

адрес> в период с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до даты составления технического паспорта от 06.11.2002 г. экспертным путем не представляется возможным по причине отсутствия технической документации ранее 06.11.2022;

в период с 06.11.2002 г. по 03.07.2017 г. в помещениях (указанных в техническом паспорте от 06.11.2002 под №, 2) 

<

адрес> в 

<

адрес> проводилась перепланировка. В период с 03.07.2017 г. по 08.04.2025г. (экспертный осмотр) в указанных помещениях перепланировка не проводилась. В результате перепланировки помещение № было разделено перегородкой в результате чего образовано два помещения (№ площадью 9,0 м2 с размерами в плане 3,0x3,0 м и № площадью 6,6 м2 с размерами в плане 3,0x2,2 м), в помещении № демонтирована печь, в стене между помещениями № и № заделан один дверной проем, в помещении № в наружной стене заделан оконный проём. В помещении № в указанный период перепланировка не производилась;

проведенные работы по перепланировке в помещениях № и № 

<

адрес> соответствуют строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности;

с технической точки зрения перепланировка, проведенная в помещениях (указанных в техническом паспорте от 06.11.2002 под №,2) 

<

адрес> в 

<

адрес> не создают угрозу жизни и здоровью людей, в том числе собственников 

<

адрес> доме N№ по 

<

адрес> в 

<

адрес>;

проведенные в помещениях (указанных в техническом паспорте от 06.11.2002 под №, 2) 

<

адрес> в 

<

адрес> работы по перепланировке не привели к ухудшению технического состояния 

<

адрес> целом, к ухудшению санитарно-бытовых условий для граждан, проживающих в 

<

адрес>, а также не повлияли на безопасность, несущую способность и прочность конструкций многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>. Общее имущество многоквартирного дома при осуществлении перепланировки не затронуто, уменьшение размера дома не произошло.

- в результате экспертного осмотра были установлены технические характеристики жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> и его конструктивные особенности. Экспертным осмотром установлено, что здание бескаркасное с продольным расположением несущих стен, на которые опираются стропильные конструкции кровли, перекрытия (нижнее, верхнее) - несущие деревянные балки с деревянным настилом. При данной конструктивной схеме все поперечные стены в доме являются ненесущими. Таким образом, оценивая в совокупности проведенное исследование, эксперт пришел к выводу о том, что стена между помещением № в 

<

адрес> помещением № в 

<

адрес> в 

<

адрес> является ненесущей.

- экспертным осмотром помещения № 

<

адрес>, а также технического подполья со стороны помещения № 

<

адрес> помещения № 

<

адрес> установлено, что указанные помещения разделяет единственная перегородка (ненесущая стена). Следы расположения в непосредственной близости фундаментов других поперечных стен, а также следы расположения других стен в помещении № 

<

адрес> отсутствуют. Таким образом, оценивая в совокупности проведенное исследование, эксперт пришел к выводу о том, что согласно схеме на Плане строений Технического паспорта от 06.11.2002 г. ранее фундамент и капитальная стена в помещении № в 

<

адрес> в 

<

адрес> не существовали.

- установлено, что поперечная стена между помещением № 

<

адрес> помещением № 

<

адрес> является ненесущей, каких-либо поперечных несущих стен в данном месте в конструкции 

<

адрес> не предусмотрено. Отсутствие капитальной стены и фундамента в помещении № в 

<

адрес> в 

<

адрес> не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в 

<

адрес>, согласно градостроительным нормам и правилам действующего законодательства. Отсутствие капитальной стены и фундамента не повлияло на санитарно-бытовые условия для граждан, проживающих в 

<

адрес> вышеуказанного дома.

-в связи с отсутствием документация технического характера на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> в период с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до составления технического паспорта от 06.11.2002, ответить на вопрос о том, что являлась ли ранее площадь 5,8 кв.м., частью 

<

адрес> в 

<

адрес>, либо местом общего пользования в многоквартирном доме экспертным путем не представляется возможным.

Давая оценку вышеуказанному заключению судебной экспертизы по правилам ст. 67 ГПК РФ суд считает, что оснований не доверять ему не имеется, поскольку оно законное, непротиворечивое, подготовлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и стаж работы. Выводы сделаны на основе полного и всестороннего исследования и тщательного анализа всех собранных по делу доказательств, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии с требованиями законодательства за дачу заведомо ложного заключения. Каких-либо оснований сомневаться в объективности анализа и оценки результатов исследования, достоверности и правильности выводов эксперта не имеется. Заключение оформлено в полном соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», соответствует требованиям к такого рода документам. Заключение судебной экспертизы содержит ответы на поставленные вопросы, выводы экспертов научно обоснованы и подтверждены показаниями в судебном заседании. Заключение судебной экспертизы подтверждается другими исследованными в судебном заседании доказательствами.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО17 выводы экспертизы поддержал.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцами не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлялось. 

Кроме того, при рассмотрении гражданского дела № по иску ФИО2, ФИО7, ФИО4 к ФИО5, ФИО8, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО9, о признании реконструированного многоквартирного жилого дома самовольной постройкой, о приведении в первоначальное состояние, судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз»

Согласно заключению эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от 03.08.2023 №: определить в состав, какой из квартир изначально входила площадь 5,8 кв.м. (помещение № согласно технического паспорта по состоянию на 2002 год), в настоящее время являющаяся частью 

<

адрес> многоквартирного жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, и какие признаки на это указывают, не представляется возможным, поскольку в техническом паспорте, составленном по состоянию на 06.11.2002, помещение № с площадью 5,8 кв.м. отсутствует, а в смежном месте между помещением № 

<

адрес> помещением № 

<

адрес> имеется помещение № площадью 15,3 кв.м., в котором местоположение помещения № площадью 5,8 кв.м. не указано, а также в других технических паспортах на исследуемый жилой дом, имеющихся в материалах дела, отсутствуют сведения о помещении № площадью 5,8 кв.м.

Эксперты ФИО18и ФИО19 при рассмотрении гражданского дела № в судебном заседании поясняли, что спорная стена (перегородка) никуда не сдвигалась, определить, стояла ли она как-то иначе до 2002 года, невозможно ввиду отсутствия технического паспорта и отсутствия внешних признаков, подтверждающих ее иное месторасположение. Если бы перегородка была смещена вглубь 

<

адрес>, то в этой квартире не могло бы быть проема, через который обеспечивался вход с улицы, это косвенно доказывает, что помещения площадью 5,8 кв.м. не было. Дом построен хозспособом, своими силами, спорная перегородка не является несущей. 

Как следует из ответов Госжилстройтехинспекции Пензенской области от 06.08.2020, 22.12.2020, данных на обращения ФИО2, увеличение площади 

<

адрес> МКД за счет площади 

<

адрес> не установлено.

Из технического паспорта МКД, составленного по состоянию на 03.07.2017, также усматривается, что месторасположение спорной смежной стены не изменилось по сравнению с 2002 годом.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании пояснял, что проживал в 

<

адрес> в 

<

адрес> с 1981 года по 1986 год, до того, как в нее вселилась семья Персиковых. В этой квартире имелась кладовая, которой он пользовался. Вход в кладовую находился в жилой комнате, размеры и площадь кладовой не помнит. ФИО22 никогда кладовой не пользовались. В квартиру ФИО22 он никогда не заходил. Место входа в кладовую на техническом паспорте от 2002 года показать не смог.

Показания данного свидетеля суд во внимание принять не может, поскольку они не согласуются с другими доказательствами по делу.

Ссылка стороны истца на проект газификации спорного жилого дома от 1996 года является необоснованной, поскольку, как пояснил эксперт ФИО17, данный проект составлен схематично, не отражает действительные размеры и планировку спорных квартир, не соответствует техническому паспорту от 2002 года. 

Таким образом, доказательств, бесспорно подтверждающих, что ранее кладовая площадью 5,8 кв.м., являлась частью квартиры, принадлежащей истцам, в материалы дела не представлено.

Также в ходе рассмотрения дела не нашел подтверждения довод истцов, изначально содержащийся в тексте искового заявления, о том, что спорное помещение площадью 5,8 кв.м. являлось местом общего пользования в многоквартирном доме.

Статьей 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.(ч.1)

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4).

В нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих, что спорное помещение площадью 5,8 кв.м. являлось местом общего пользования в многоквартирном доме по смыслу ст. 36 ЖК РФ. Из технических паспортов МКД от 06.11.2002, от 03.07.2017 не усматривается наличие мест общего пользования между квартирами № и №, существование места общего пользования для обслуживания спорных квартир до 2002 года не подтверждено, экспертным исследованием не установлено ввиду отсутствия технической документации. 

Наличие заложенной двери в спорной смежной стене очевидно не свидетельствует о том, что помещение за ней относится к квартире истцов или являлось местом общего пользования. 

Доводы истцов, заявленные в ходе рассмотрения дела, об ухудшении санитарного, технического состояния их квартиры в результате проведенной ответчиками перепланировки не относятся к существу заявленных требований, а в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что судом не установлено нарушение прав истцов, выразившихся в самовольном присоединении ответчиками к своей квартире кладовой площадью 5,8 кв.м., т.е. уменьшение площади квартиры истцов либо уменьшение площади мест общего пользования в результате действий ответчиков не произошло, учитывая, что истцы участниками оспариваемой сделки (договора приватизации) не являлись, их права и интересы непосредственно данным договором не затронуты, материально-правовой интерес не доказан; постановка квартиры ответчиков на кадастровый учет с площадью 27,8 кв.м. и заключение между администрацией Грабовского сельсовета и ответчиками договора передачи квартиры в собственность от 06.08.2020 не повлияло на правовое положение истцов, не лишило их жилищных прав, не возложило на них никаких дополнительных обязанностей, то оснований для признания незаконными постановки квартиры ответчиков на кадастровый учет и договора № передачи жилого помещения в собственность граждан от 06.08.2020, заключенным между администрацией Грабовского сельсовета Бессоновского района, и ФИО5, ФИО8, ФИО9 у суда не имеется, в удовлетворения исковых требований в указанной части следует отказать.

Поскольку истцам отказано в удовлетворении требований о признании незаконным договора передачи жилого помещения в собственность и признании незаконной постановки на кадастровый учет квартиры, то не подлежат удовлетворению и производные исковые требования о приведении квартиры в первоначальное состояние.

Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО7, ФИО4 к ФИО5, ФИО8, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО9, администрации Грабовского сельсовета Бессоновского района Пензенской области о признании незаконным договора передачи жилого помещения в собственность граждан, о признании незаконной постановки на кадастровый учет квартиры, о приведении квартиры в первоначальное состояние - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Пензенского областного суда через Бессоновский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.А. Рязанцева

Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2025 года.

Судья Е.А. Рязанцева