Дело № 3а-926/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Пермь 17 декабря 2019 года 

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г., 

при секретаре Хабеевой А.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности, 

представителя административных ответчиков – Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - ФИО3, действующей на основании доверенностей, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

установил:

ФИО1 обратилась с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее ГБУ «ЦТИ ПК», заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере равном рыночной, установленной на 01.01.2018 года на основании Отчета об оценке. 

В обоснование указала, что являясь собственником здания, уплачивает налог на имущество. Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости установленной по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2019 года, рыночной стоимости определенной на основании Отчета об оценке от 29.09.2019 года, нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При подготовке дела к рассмотрению в качестве заинтересованного лица в соответствии с положениями статьи 47 КАС РФ привлечена администрация Чусовского городского поселения Пермского края. 

Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представитель административного истца уточнив требования в части размера заявленной рыночной стоимости объектов недвижимости, с учетом частичного изменения Отчета об оценке, заявленные требование поддержал. 

Представитель административных ответчиков - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» пояснила, что не возражает против удовлетворения требования истца на основании исправленного Отчета об оценке, отозвала ходатайство о назначении судебной экспертизы. 

Заинтересованное лицо - администрация Чусовского городского поселения о времени и месте рассмотрения дела извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела без участия представителя. 

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Думы Чусовского городского поселения от 27 ноября 2017 года № 116 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования «Чусовское городское поселение» с 01.01.2018 налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения на территории муниципального образования «Чусовское городское поселение» определяется исходя из их кадастровой стоимости. Ставка налога определяется в том числе с учетом того включен ли объект в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также объекты налогообложения, предусмотренные абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Административному истцу на праве собственности принадлежит: здание магазина общей площадью 954,4 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****. Указанное здание согласно приложению к Постановлению Правительства Пермского края от 29.11.2018 года № 756-п под № 2207 включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база на 2019 год определяется как их кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных помещений влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Абзацем 3 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности установлено, что предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В отношении объекта недвижимости кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года установлена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет – 21851131,16 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 6). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Таким образом, надлежащим ответчиком по заявленным требованиям является Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, доводы ГБУ «ЦТИ Пермского края» о том, что указанное лицо является ненадлежащим ответчиком, обоснованы. 

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

ФИО1 обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания, в подтверждение своих доводов представила Отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства **, уточненный отчет №183.1/2019 от 11.12.2019 года, составленные оценщиком ООО «Пермский центр оценки» Ж. Выполнившая уточненный отчет оценщик включена в реестр членов Ассоциации «СРО «Экспертный совет», имеет необходимую квалификации в области оценки недвижимости, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована. 

Представленный уточненный Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611). 

В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрены оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, рынок к которому относится объект оценки (торговый объект третьего типа) и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость. Также оценщиком определен диапазон цен предложений на рынке недвижимости указанного типа - от 10 до 25,63 тыс.руб./ кв.м.

В отчете оценщиком изложены основания выбора примененных подходов и метода оценки. Как следует из отчета, при оценке объекта недвижимости оценщик применила сравнительный и затратный подходы, обосновав причины по которым не может быть использован доходный.

Оценщик определила рыночную стоимость объекта оценки с учетом требований п. 22д ФСО № 7 с использованием метода сравнения продаж, в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов. 

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на четыре объекта сопоставимых с оцениваемым, оценщик мотивировала причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные объекты. Произведена корректировка с учетом имеющихся отличий объекта оценки и сопоставимых объектов-аналогов в том числе на условия продажи, время продажи и местоположение, тип объекта, обосновано отсутствие оснований для иных корректировок. 

Доводы административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным. Как следует из содержания Отчета об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провел проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, определив его как 4%, что подтверждает однородность выборки, допустимость использования ее результатов в целях оценки. 

Также оценщиком с использованием метода сравнения продаж установлена стоимость земельного участка – 655936 рублей. 

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника УПСС (год ввода здания в эксплуатацию – 2000 год) Справочник оценщика 2016 года выпущенный Ко-Инвест. В качестве сравнительной единицы для объекта оценки - двухэтажный, в том числе один этаж подземный, магазин, общей площадью 954,4 кв.м., определен объект-аналог: одноэтажный магазин с подвалом, объем 1700 куб.м., класс конструктивной системы КС-1, класс качества Стандарт (ruО3.08.000.0012, сборника Ко-Инвест). 

Оценщиком были произведены необходимые корректировки с учетом особенностей оцениваемого объекта, в том числе: на разницу в объеме, применен корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве, коэффициент учитывающий размер предпринимательского дохода, регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя, определена стоимость затрат на замещение без учета налога на добавленную стоимость – 25762 274 рублей. В Отчете об оценке со ссылкой на соответствующие методические рекомендации приведено обоснование отказа оценщика от корректировки на сейсмическую активность, в связи с чем доводы ответчика о необоснованности расчета в данной части надуманы.

При определении рыночной стоимости оценщиком также определены и приняты во внимание физический износ (10,26 %) и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровень развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект (48,65%), определен общий накопленный износ – 53,92 %. 

Проведя согласование результатов оценки, оценщик определила рыночную стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года без учета стоимости земельного участка как 15700000 рублей. 

В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости. Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Определенная оценщиком рыночная стоимость находится в границах диапазона цен предложений.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что замечания ответчика не могут быть приняты как доказательство наличия существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайство о назначении экспертизы ответчиком отозвано. 

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости помещения в размере рыночной, определенной на основании представленного административным истцом исправленного Отчета об оценке.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Законом об оценочной деятельности датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

В данном случае ФИО1 обратилась в суд 15 октября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере рыночной стоимости – 15700 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 октября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 18 декабря 2019 года. 

Судья:/подпись/

а