Дело № 2-3719/2025

УИД 78RS0017-01-2025-005963-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2025 года город Санкт-Петербург

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Марусенко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района» о признании недействительным условия договора управления многоквартирным домом, 

установил:

истец обратилась в суд с иском к ответчику, в котором, после уточнения исковых требований в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просила признать недействительным пункт 2.2.2 договора 2/ГИ31-33А/2020 от 20.12.2020 управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в доме, ссылаясь на то, что ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района» допущено нарушение нарушены ее прав как собственника объекта нежилого помещения 2-Н, расположенное по адресу: 

<

адрес>, выразившееся в требовании возмездного согласования дополнительного оборудования на фасаде объекта путем заключения договора с ответчиком. 

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> литера А (далее - МКД) от 07 декабря 2020 года утвержден договор управления многоквартирного дома ООО «ЖКС № 2 Петроградского района». Согласно пункту 2.2.2 утвержденного указанным общим собранием договора управления управляющая организация вправе представлять интересы собственников при решении вопросов об использовании общего имущества собственников; содействовать, при необходимости, в установлении сервитута в отношении объектов общего имущества в многоквартирном доме; заключать договоры аренды с собственниками, третьими лицами на использование общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на размещение дополнительного оборудования, при условии обязательного предварительного согласования таких договоров, их предмета и цены с Советом дома.

Истец полагает, что закон прямо не наделяет управляющие организации распорядительными полном в отношении общего имущества, и возможность осуществления управляющей организацией таких полномочий может быть реализована в порядке, предусмотренном статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ) либо статьей 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Поскольку, по мнению истца, решение общего собрания, утвердившее договор управления МКД принято с процедурными нарушениями, положения пункта 2.2.2 договора подлежат признанию недействительными. 

Истец ФИО1, ее представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения, согласно которым правовые основания для признания недействительным оспариваемого пункта договора управления МКД отсутствуют. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец ФИО1 является собственником нежилого помещения 2-Н, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> (далее - МКД) от 07 декабря 2020 года утвержден договор управления многоквартирного дома ООО «ЖКС № 2 Петроградского района». 

Согласно пункту 2.2.2 утвержденного указанным общим собранием договора управления управляющая организация вправе представлять интересы собственников при решении вопросов об использовании общего имущества собственников; содействовать, при необходимости, в установлении сервитута в отношении объектов общего имущества в многоквартирном доме; заключать договоры аренды с собственниками, третьими лицами на использование общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на размещение дополнительного оборудования, при условии обязательного предварительного согласования таких договоров, их предмета и цены с Советом дома.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

В соответствии ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам иска, решение собственников помещений многоквартирного от 07 декабря 2020 года об утверждении договора управления МКД по адресу: Санкт-Петербург, улица Гатчинская, дом 31-33, литера А не признано недействительным, а действительность договора управления обусловлена исключительно правомерностью решения общего собрания, на котором было принято решение о его заключении.

Установленный статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации порядок заключения договора управления многоквартирным домом с каждым собственников помещений в доме направлен на обеспечение исполнения сторонами условий соглашения, однако само по себе незаключение договора с каждым из собственников не освобождает стороны от исполнения обязательства и тем более не влечет недействительность договора управления.

Частью 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Утвержденная на собрании форма договора соответствует нормам постановлений Правительства РФ, содержит состав общего имущества многоквартирного дома и перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Предметом данного договора является предоставление управляющей организацией услуг по управлению имуществом дома и работ, направленных на обеспечение сохранности имущества и на предоставление установленного уровня качества жилищных и коммунальных услуг, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания владельцев, надлежащего содержания имущества в доме.

Исходя из анализа вышеприведенных правовых норм применительно к фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу о том, что предусмотренные законом основания для признания недействительным пункта 2.2.2 утвержденного указанным общим собранием договора управления МКД отсутствуют, в связи с чем исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района» о признании недействительным условия договора управления многоквартирным домом отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Председательствующий С.С. Никитин

Мотивированное решение изготовлено 17 января 2026 года.