Дело №2-1112/2023 

УИД 03RS0011-01-2023-000962-62

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2023 года город Ишимбай 

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.

при секретаре Бадртдиновой Д.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольно возведенную постройку, признании отказа в заключении договора аренды незаконным, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к указанным выше ответчикам, с учетом уточнения исковых требований от 30.10.2023 в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором исключил из числа ответчиков Отдел по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю Управления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Минземимущества РБ), просила признать за ней право собственности на нежилое здание - магазин (литера А) общей площадью № кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>; снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №; признать отказ Минземимущества РБ в заключении договора аренды земельного участка незаконным и обязать министерство заключить с ней договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью № кв.м., местоположение: 

<

адрес> без проведения торгов.

В обоснование иска указала, что она на основании договора аренды земельного участка № 39-ИП от 22.07.2011 является владельцем на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м. по адресу: 

<

адрес>, земельный участок №; земельный участок предоставлен в аренду для размещения объекта торговли - торгового павильона, сроком до 26.04.2021 (п. 1.1.). В 2014 году без оформления проектной документации и разрешения на строительство она возвела на этом земельном участке нежилое здание - магазин (литера А) общей площадью № кв.м. В марте 2022 года обратилась в администрацию муниципального района Ишимбайский район РБ с заявлением о подготовке разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно возведенного объекта недвижимости; в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ей отказано. Самовольное нежилое здание выстроено без нарушений нормативов градостроительного проектирования, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому право собственности на самовольную постройки может быть признано в судебном порядке. В настоящее время у нее нет возможности реализовать свои права в полной мере в отношении объекта недвижимости ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на самовольно возведенный объект.

Она как владелец объекта недвижимости - магазина, обратилась в Минземимущества РБ с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду, 27.12.2022 ей дан ответ с отказом. С данным отказом истец не согласна, т.к. спорный земельный участок был предоставлен ей для размещения объекта торговли в 2014 году, на указанном земельном участке был выстроен магазин, нарушений в использовании спорного земельного участка или условий договора с ее стороны не допускалось и не допускается, арендная плата вносится своевременно.

На судебное заседание стороны, третьи лица и их представители не явились, навдлежаще извещены, в своих заявлениях просили рассмотреть дело без их участия, не предоставили доказательства уважительности причин неявки, не просили отложить судебное заседание, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании ФИО1 поддержала исковые требования, пояснила, что здание магазина построила в 2014 году после того, как сгорел павильон, на том же месте, разрешение на строительство не брала. Документы оформила, но они пропали, т.к. главы администрации Петровского сельсовета часто менялись. Долго восстанавливали документы, срок договора аренды истек. Здание было построено во время действия договора аренды земельного участка. Здание использовали как продуктовый магазин с 2014 по 2021 годы. Она обращалась в администрацию за вводом в эксплуатацию здания в 2022 году, отказали. До истечения срока действия договора аренды обращалась в Минземимущества РБ, отказали. В 2014 году она обращалась за увеличением территории земельного участка, ей увеличили территорию земельного участка, 22.07.2014 она заключила договор аренды земельного участка. В 2014 году она пошла в Росреестр регистрировать договор аренды увеличенного земельного участка, они сказали, что этот договор аннулирован. Она пошла к ФИО2 (Минземимущества РБ), ей дали бумагу, что аннулирован по заявлению главы администрации сельского поселения, а главы администрации сельского поселения просили не ходить к главе администрации района, 6 глав поменялось. Она платила арендную плату. 22.07.2014 она заключила договор аренды увеличенного земельного участка (кадастровый номер №), после этого залили фундамент магазина и построили магазин. 

В своем возражении на иск представитель Минземимущества РБ просил отказать в иске, указав, что заявлены требования по ГПК РФ и КАС РФ, дело должно рассматриваться в Арбитражном суде РБ, отказ в предоставлении услуги министерства является законным и обоснованным, т.к. оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов не имелось: спорный объект выходит за пределы предоставленного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером № и выходит на земельный участок с кадастровым номером №, у самовольной постройки отсутствуют индивидуализирующиме признаки, она не является объектом прав. Истцом пропущен срок на обжалование решения Минземимущества РБ от 27.12.2022, иск подан 12.05.2023. Спорный объект является самовольной постройкой, т.к. возведен без оформления проектной документации, разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию, истец завершил строительство только в марте 2022 года, постройка осуществлена на земельных участках с кадастровыми номерами №, в отношении которых у истца не имеется каких-либо прав. Истцом не предоставлено доказательств, что спорный объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, им не предприняты действия по легализации самовольной постройки.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. ст. 263,264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Постройка является созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования, предусматривающего установление территориальных зон и видов разрешенного использования применительно к каждой из них (ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ, частей 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации.

По общему правилу, установленному статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), для строительства объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, объекты капитального строительства создаются с соблюдением последовательного порядка, установленного для создания таких объектов (в том числе разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, сдача в эксплуатацию и т.д.).

В соответствии с ч.2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 статьи 51 ГрК РФ. В части 5 ст. 51 перечислены объекты, в случае осуществления строительства, реконструкции которых необходимо получение разрешения на строительство.

Перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. При этом в силу п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления проводит проверку, направляет застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления. (ч. 19 ст. 55).

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, судебного акта …

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (часть 1 статьи 24 Закона о регистрации недвижимости).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Из положений п.1 ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства. При определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения ГК РФ, ЗК РФ, также ГрК РФ.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса.

Судом не было установлено, что спорный земельный участок относится к землям, изъятым из оборота, или имеются иные предусмотренные ЗК РФ основания для отказа в заключении договора аренды без торгов..

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. В данном случае судом принято решение о признании за истцом права собственности на нежилое помещение -магазин, построенный в 2014 году, поэтому 

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указывает Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Башкортостан в своем ответе от 24.08.2023 на запрос суда, и как следует из реестровых дел, материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> с площадью «№ кв.м.» и разрешенным использованием «Размещение рынка», поставлен на государственный кадастровый учет 08.10.2009 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 16.09.2009 № 1/0228/09-283 и Межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием двух земельных участков (№), путем раздела земельного участка №

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, примыкает к западной стороне земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> с площадью №.» и разрешенным использованием «Для размещения объекта торговли - торгового павильона», поставлен на государственный кадастровый учет 12.11.2010 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 27.10.2010 № 1/0228/10-676 и Межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием двух земельных участков (№), путем раздела земельного участка №

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с площадью «№ кв.м.» и разрешенным использованием «Размещение рынка», поставлен на государственный кадастровый учет 12.11.2010 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 27.10.2010 № 1/0228/10-676 и Межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием двух земельных участков №), путем раздела земельного участка №. С 22.09.2022 статус сведений о земельном участке «архивная» (снят с государственного кадастрового учета, в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером №).

Земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, с площадью «№ кв.м.» и разрешенным использованием «Для размещения объекта торговли - торгового павильона» (основное), вспомогательный вид – размещение рынка, территориальная зона - общественно-деловая, категория земель – земли населенных пунктов, поставлен на государственный кадастровый учет 18.02.2014 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 14.02.2014 № 30-64897 и Межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ по заявлению ФИО1, в связи с образованием двух земельных участков №), путем раздела земельного участка № С 25.07.2014 статус сведений о земельном участке «аннулирован» (снят с государственного кадастрового учета по заявлению о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости от № 02-0-1-100/3005/2014-874). 

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок №, с площадью «№ кв.м.» и разрешенным использованием «для размещения объекта торговли - торгового павильона», поставлен на государственный кадастровый учет 10.02.2022 на основании заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 04.02.2022 №ВС-2022-02-04-213212 и Межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием земельного участка, путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами № и земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Связь земельного участка с кадастровым номером № каким-либо объектами недвижимости отсутствует.

В ответе от 16.11.2023 на запрос суда Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Башкортостан сообщает, что земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет на основании представленных документов в соответствии с действующим законодательством. 

Судом установлено: 22.07.2011 между администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 39-ИП от 22.07.2011, согласно которому истцу на основании постановления главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от 26.04.2011 №987 был передан на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, примыкает к западной стороне земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> а, в границах, указанных на кадастровом плане участка, прилагаемом к данному договору, для размещения объекта торговли - торгового павильона, на срок с 26.04.2011 до 26.04.2021. Согласно п. 3.6 договора по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора; согласно п. 3.4 - продление договора на неопределенный срок по истечении срока не допускается. В то же время пунктом 6.1. договора предусмотрено право арендатора продлить с согласия арендодателя действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора; самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием. В п. 8.4 закреплено, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, а также приватизировать земельный участок при выполнении условий договора и только после полного завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, при передаче земельного участка истца подразумевалось строительство на нем объекта недвижимости ФИО1. Указанный земельный участок использовался истцом под торговый павильон. 

Вопреки вышеприведенным доводам возражения Минземимущества РБ относительно отсутствия прав истца на земельный участок, согласно пояснениям истца, подтвержденным документально, в 2014 году она обратилсь за увеличением территории земельного участка под торговый павильон, ей увеличили территорию земельного участка, 22.07.2014 она заключила договор аренды земельного участка, который в дальнейшем без ее ведома был аннулирован; но в период действия данного договора аренды после пожара торгового павильона она построила здание магазина в 2014 году на том же месте, разрешение на строительство не брала; документы оформила, но они пропали, т.к. главы администрации Петровского сельсовета, которым она предоставляла документы, часто менялись; из-за этого долго восстанавливала документы, срок договора аренды истек. 

Так, 22.07.2014 между администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ в лице и.о. председателя КУС Минземимущества РБ ФИО3 и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №177-ИП от 22.07.2014, согласно которому истцу на основании постановления главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от 16.07.2014 №1640 был передан на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № имеющий ориентиры: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, предоставленный для размещения объектов торговли - торгового павильона в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; срок аренды установлен с 15.06.2014 до 15.06.2019. В п. 3.6 договора также было предусмотрено, что по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора. В п.п. 5.1., 6.1 были предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, отказа от договора, в разделе 11 условия и порядок изменения и прекращения договора аренды.

При этом согласно градостроительному заключению №467 от 23.10.2013 в составе межевого дела (в материалах реестрового дела), подготовленного по заявлению ФИО1 кадастровым инженером ФИО12. 10.02.2014, относительно земельного участка с кадастровым номером №) ограничения и требования генплана (зонального регламента) отсутствуют, зона особого регулирования градостроительной деятельности – отсутствует, зона экологического ограничения – отсутствует, ограничения по архитектурно-историческому регламенту - отсутствует, участок свободен от застройки.

Исходя из добросовестности участников правоотношений, истец ФИО1 после заключения данного договора аренды в 2014 году приступила к строительству фундамента на предоставленном ей на праве аренды земельном участке с кадастровым номером № и без получения разрешения на строительства построила на этом земельном участке объект недвижимости - здание магазина общей площадью 42.6 кв.м.

Как следует из технического паспорта нежилого здания (магазин) по состоянию на 05.10.2022, здание магазина 2014 года постройки, его общая площадь № кв.м., фундамент – бетонные ленточные, стены и перегородки - шлакоблочные, кровля профнастил.

Согласно материалам дела, выпискам из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № с 25.07.2014 снят с государственного кадастрового учета по заявлению о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости от 10.07.2014 №02-0-1-100/3005/2014-874, статус сведений о земельном участке «аннулирован». При этом истец до строительства здания магазина на этом участке не был извещен и не проинформирован об аннулировании сведений о земельном участке, о досрочном прекращении действия договора аренды, узнал об этом значительно позже (согласно ее пояснениям и документам, которые допустимыми доказательствами не опровергнуты), когда спорный объект недвижимости уже был построен, при этом истец добросовестно полагал, что строит магазин на выделенном ей на праве аренды земельном участке, параметры здания были подобраны размеру предоставленного земельного участка (43 кв.м. и 44 кв.м.).

Как следует из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Между тем, 25.06.2014 и.о. главы администрации СП Петровский сельсовет муниципального района Ишимбайский район РБ обратился к главе администрации муниципального района Ишимбайский район РБ с письмом №125, в котором просил снять с государственного кадастрового учета объекты недвижимости с кадастровыми номерами № в связи с уточнением границ земельного участка с кадастровым номером № и проведением кадастровых работ по постановке на кадастровый учет уличных автомобильных дорог в с. Петровское. Данное письмо зарегистрировано в администрации муниципального района Ишимбайский район РБ 26.06.2014, рукописным текстом написано «что делать с № участком?». Однако в нарушение прав и интересов истца и введя ее в заблуждение, администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ 22.07.2014 с ФИО1 заключен договор №177-ИП от 22.07.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером №, а 25.07.2014 без ее предупреждения снят с учета указанный земельный участок в Управлении Росреестра по РБ. Какие-либо допустимые доказательства, подтверждающие извещение истца до строительства магазина о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, расторжения или прекращения с ней договоры аренды этого земельного участка суду ответчиками не предоставлены, между тем добросовестность участников процесса, в данном случае истца, предполагается, пока не доказано иное. Поэтому суд, вопреки доводам представителя министерства, исходит из того факта, что ФИО1 построила объект недвижимости – здание магазина в 2014 году на принадлежащем ей на праве аренды земельном участке с кадастровым номером №, вид разрешенного использования которого позволял построить магазин, что подразумевает объект торговой деятельности. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который действует с даты вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (05.04.2021)

Указанный классификатор кодом 4.4. содержит вид разрешенного использования земельного участка «Магазины», что предусматривает по описанию размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м, под кодом 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», что предусматривает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра. Перечисленные виды разрешенного использования также были предусмотрены в ранее действующем Классификаторе, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995)

Согласно п. 9 ст. 36 ГрК РФ изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. То есть, при узаконении объекта недвижимости истец также имеет право изменить (привести в соответствии с ныне действующим Классификатором) вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером ФИО13. 11.03.2022 для суда с целью признания прав на нежилое здание и земельный участок, и заключению кадастрового инженера нежилое здание – магазин шлакобетонный, 2014 года постройки, площадью объекта № кв.м., располагается на земельном участке с кадастровым номером № сформированном перераспределением земельных участков с кадастровыми номерами № и земель неразграниченной государственной собственности. Согласно кадастрового плана территории, земельный участок с кадастровым номером № накладывается на земельные участки с кадастровыми номерами № (имеется двойное наложение земельных участков). Двойное наложение исчезнет после регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером № 

Представителем истца ФИО4 ранее в судебном заседании было заявлено ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы в ООО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» для выяснения вопросов нахождения построенного магазина в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного истцу ФИО1 на основании договора аренды 22.07.2014, т.к. согласно вышеприведенным положениям ст. 222 ГК РФ одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является ее возведение на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство данного объекта. 

Согласно заключению эксперта ООО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» №156/16.7-2023 от 20.10.2023 нежилое здание магазин расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №, имеющего ориентиры: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, предоставленного ФИО1 согласно договору аренды №177 –ИП от 22.07.2014, нарушения отсутствуют. 

Данное заключение экспертизы суд оценивает как допустимое, достоверное доказательство, т.к. экспертиза проведена на основании определения суда о назначении экспертизы экспертом – кадастровым-инженером, имеющим соответствующее образование и опыт работы, с предупреждением об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, путем исследования как материалов дела, так и здания магазина, геодезической съемки вышеперечисленных земельных участков, объекта недвижимости с использованием геодезической спутниковой аппаратуры, приемника, фотографированием объектов, приведением координат характерных точек, данное заключение подтверждается материалами дела. Участвующие в деле лица не оспорили данное экспертное заключение и не просили назначить дополнительную или повторную экспертизы.

Таким образом, судом из совокупности доказательств установлено, что здание магазина истцом ФИО1 было построено в 2014 году на принадлежащем ей на праве аренды земельном участке с кадастровым номером №, который в дальнейшем без ее ведома был снят с кадастрового учета и аннулирован, тем самым, истец ФИО1 была поставлена перед фактом, что она построила магазин, выходящий за пределы земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., ранее предоставленного ей в аренду, т.к. законно предоставленный ей земельный участок с кадастровым номером № был аннулирован. При таком случае одним из вариантов восстановления ее нарушенного права является предоставление ей специально сформированного по ее заявлению и поставленного на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № в пределах которого расположено здание магазина, в аренду без проведения торгов по нижеприведенным основаниям.

Вопреки доводам министерства, согласно пояснениям истца и представленным документам истцом предпринимались меры попытки узаконить здание, земельный участок путем обращения в администрацию СП Петровский сельсовет, но документы в связи с частой сменой глав администрации были утеряны, на их восстановление требовалось время, в КУС Минземимущества РБ (ФИО5), в связи с чем ею был пропущен срок для обращения в Минземимущества РБ ( с 01.01.2021 право распоряжения земельными участками неразграниченной государственной собственности перешло министерству) с заявлением о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером №, т.к. земельный участок с кадастровым номером № был снят с учета.

10.08.2021 ФИО1 обратилась к главе администрации муниципального района Ишимбайский район РБ с заявлением о принятии решения о подготовке документации по планировке территории (проект межевания), размещаемого в границах 

<

адрес> с целью определения местоположения границ изменяемого земельного участка с кадастровым номером №, с приложением градостроительного заключения №129 от 09.08.2021. 

МУП УАиГ по Ишимбайскому району РБ в сентябре 2021 года по заказу ФИО1 подготовлен проект планировки, проект межевания с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, согласно которому земельный участок находится в зоне «ОД-2» - общественно-деловая зона сельского значения, основной вид разрешенного использования для ОД-2, в том числе, - магазины, объекты торговли, рынки, площадь образуемого земельного участка – № кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта торговли- торгового павильона; на территории образуемого земельного участка расположен объект капитального строительства (магазин), особо охраняемых природных территорий, объекты культурного наследия отсутствуют, земельный участок не расположен в границах особо охраняемых природных территорий. Технические решения в проектной документации соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других ном, действующих на территории Российской Федерации. Постановлением и.о. главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ №1662-П от 07.12.2021 утверждена документация по планировке территории. 

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № был образован и поставлен на кадастровый учет именно по заявлению ФИО1 в целях узаконения построенного в пределах этого земельного участка (это в своем возражении признает Минземимущества РБ) нежилого помещения (магазин). 

По обращению истца 11.03.2022 был изготовлен технический план здания с заключением кадастрового инженера.

В марте 2022 года истец обратилась в администрацию муниципального района Ишимбайский район РБ с заявлением о подготовке разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно возведенного объекта недвижимости.

В градостроительном заключении администрации муниципального района Ишимбайский район РБ №136 от 04.10.2022 (главного архитектора) указано, что нежилое здание (магазин) расположено на земельном участке с кадастровым номером № вид разрешенного использования «для размещения объекта торговли – торгового павильона», без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, соответственно является самовольной постройкой согласно ст. 222 ГК РФ, в нарушение ст. 51 ГрК РФ застройщик за получением разрешения на строительство не обращался; право собственности установить в судебном порядке. 

10.07.2023 ФИО1 обратилась в администрацию муниципального района Ишимбайский район РБ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на здание магазина, на что 07.08.2023 дан ответ с отказом со ссылкой на положения ст. 222 ГК РФ с рекомендацией установить право собственности на самовольно построенное здание в судебном порядке.

Основным правовым последствием самовольного строительства является то, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Между тем, в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, самовольная постройка была произведена истцом на принадлежащем ей на праве аренды земельном участке категории «земли населенных пунктов», в территориальной зоне «ОД-2» - общественно-деловая зона сельского значения, основным видом разрешенного использования для ОД-2, в том числе, является магазины, планировочная зона - с Петровское, ограничения и требования градостроительного регламента отсутствуют, вид разрешенного использования допускал строительство торговогго объекта магазина. При необходимости истцом в установленном законом порядке возможно изменение вида разрешенного использования земельного участка. 

Из технического обследования нежилого здания (техническое заключение) № 8-22 МУП УАиГ по Ишимбайскому району РБ от сентября 2022 года следует, что техническое состояние конструкции и объемно-планировочные решения на момент осмотра обеспечивают безопасную для жизни людей эксплуатацию здания, находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; самовольное нежилое здание выстроено без нарушений нормативов градостроительного проектирования МР Ишимбайский район РБ, утвержденных решением Совета МР Ишимбайский район РБ от 24.07.2015 № 34/59, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, судом установлено, что нежилое здание - магазин соответствует предусмотренным ч. 3 ст. 222 ГК РФ условиям: строительство спорного объекта недвижимости было осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, она имела права, допускающие строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным строительным, градостроительным нормам и требованиям; его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истцом приняты меры к легализации самовольной постройки, которые не привели к положительному результату. При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении искового требования о признании за истцом право собственности на нежилое здание - магазин. 

Далее. Как установлено судом, ФИО1 как владелец объекта недвижимости - магазина, обратилась в отдел по Ишимбайскому району и г. Ишимбай Управления по работе с территориальным отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Минземимущества РБ с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду (продлении договора аренды с целью введения в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект недвижимости – магазин). 

27.12.2022 ей дан ответ с отказом в заключении (продлении) договора аренды на указанный земельный участок. 

Как указано в возражении Минземимущества РБ, земельный участок с кадастровым номером № полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, который образован 10.02.2022, что видно в описании местоположения земельного участка в выписке из от 29.06.2023 г. № КУВИ-001/2023-149530627 и на публичной кадастровой карте Росреестра. Срок действия договора аренды № 39-ИП от 22.07.2011 истек 26.04.2021. 

Но, как установлено судом выше, на указанных земельных участках расположен объект недвижимости, на который данным решением установлено право собственности. Истец в период действия договора аренды земельного участка нарушений его условий не допускал, доказательства обратного не представлены, продолжал пользоваться данным земельным участком по истечении срока действия договора аренды; указанный земельный участок у него не был изъят, требование об освобождении земельного участка в письменном виде ему не направлялось, через суд ответчики в шестимесячный срок со дня истечения срока действия договора аренды к истцу не обращались, акт приема-передачи земельного участка не составлялся. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что первоначальный договор аренды земельного участка был заключен с ФИО1 до 01.03.2015, далее ей по второму договору аренды был предоставлены больший по площади земельный участок, в пределах которого она построила магазин, но не ее вине и без ее ведома этот земельный участок был снят с учета, что повлекло аннулирование договора аренды; истец в период действия в дальнейшем первоначального договора аренды добросовестно исполнял обязанности арендатора, оплачивал своевременно арендные платежи, доказательства обратного суду не представлены; по истечении срока действия договора аренды продолжал пользоваться земельным участком, а уполномоченные органы в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды с соответствующим требованием об изъятии объекта капитального строительства, построенного истцом для себя, путем продажи с публичных торгов, об освобождении земельного участка от данного объекта не обращались; за истцом данным решением суда признано право собственности на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости (расположение следует из выписки ЕГРН), принцип земельного законодательства - единство судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости – в данном случае использование и эксплуатация здания магазина невозможны без предоставления истцу земельного участка в аренду без торгов, поэтому имеются основания для признания вышеуказанного ответа незаконным и возложения на министерство обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, специально образованного по заявлению ФИО1 в целях узаконения нежилого помещения (магазин), без торгов. 

В связи с изложенным суд не усматривает законных оснований для отказа ответчиком в заключении с истцом договора аренды спорного участка без проведения торгов, поэтому удовлетворяет указанные исковые требования ФИО1 к Минземимущества РБ, которому с 01.01.2021 переданы полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (спорный земельный участок относится к такой категории) и расположенных на территории Республики Башкортостан. 

Учитывая заключение кадастрового инженера в техническом плане, заключение судебной экспертизы, информацию в возражении представителя министерства о наличии наложения двух земельных участков с кадастровыми номерами № и № при удовлетворении остальных исковых требований, в целях исключения наложений (пересечений) 2 земельных участков суд считает необходимым снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № с указанием в резолютивной части, что данное решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №.

Довод представителя Минземимущества РБ об отсутствии у нежилого здания магазина индивидуализирующих признаков, о том, что самовольная постройка не является объектом прав, опровергается представленными суду техническим планом и техническим паспортом. При этом Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" позволяет одновременно осуществить постановку на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и регистрацию права собственности на него. Поэтому в резолютивной части решения суд также указывает, что оно является основанием для подготовки технического плана и необходимой документации для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, регистрации права собственности на объект недвижимости, внесения изменений в ЕГРН (при необходимости).

Довод представителя Минземимущества РБ о том, что судом одновременно рассматриваются требования, заявленные в порядке ГПК РФ и КАС РФ, суд считает несостоятельным, не влекущим выделение в отдельное производство этих требований, поскольку в данном случае истцом заявлены требования об узаконении самовольной постройки и заключении догвора аренды земельного участка, на котором она расположена, при этом, исходя из принципов ЗК РФ о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, право собственности на который у истца не зарегистрировано, эти 2 требования тесно взаимосвязаны и не разделимы, поэтому подлежат рассмотрению в порядке ГПК РФ. По этой причине также является необоснованным довод о пропуске истцом срока на обжалование решения Минземимущества РБ от 27.12.2022, поскольку требования истца рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства, срок исковой давности истцом не пропущен. 

Оценив в совокупности все представленные доказательства, суд полагает, что требования истца являются обоснованными, основанными на вышеперечисленных требованиях закона, и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС №) удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение – магазин (литера А) общей площадью № кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Признать отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью № кв.м., местоположение: 

<

адрес>, незаконным. 

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью № кв.м., местоположение: 

<

адрес>, без проведения торгов.

Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №.

Решение суда является основанием для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, для подготовки технического плана и необходимой документации для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, регистрации права собственности на объект недвижимости, внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента принятия в окончательной форме – 27.11.2023 года.

Судья Х.Н. Шагизиганова