Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 марта 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Черкасовой Е.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

- признать решение Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» № ОРС-47/2023/000288 от 15.09.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным;

- признать решение Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» № ОРС-47/2023/000318 от 28.09.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным;

- признать решение Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» № ОРС-47/2023/000319 от 28.09.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным;

- установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 47:13:1202028:36, местоположение: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, 

<

...> №8, вблизи строения, площадь 5110 +/- 125 кв.м.. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: под производственную базу по деревообработке, в размере его рыночной стоимости - 1 666 000 рублей, по состоянию на 12.07.2023 года;

- установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 47:13:1202028:751, местоположение: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, 

<

...> земельный участок 8Д, площадь 4238 +/- 114 кв.м. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: строительная промышленность, в размере его рыночной стоимости - 909 000 рублей;

- установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 47:13:1202028:753, местоположение: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, 

<

...> земельный участок 8Г, площадь 3365 +/- 102 кв.м. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: строительная промышленность, в размере его рыночной стоимости - 722 000 рублей.

В административном исковом заявлении отмечается, что ФИО1 является арендатором указанных объектов недвижимости. По сведениям ЕГРН по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:13:1202028:36 утверждена в размере 4 463 942,7 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:13:1202028:753 – 3 025 168,65 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:13:1202028:751 – 3 749 994,3 руб.

На основании отчета об оценке № 53-2023/ОКС от 17.07.2023 ФИО1 обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. ФИО2 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000288 от 15.08.2023, ОРС-47/2023/000318, ОРС-47/2023/000319 от 28.09.2023 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере арендную плату.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, администрация Тихвинского муниципального района Ленинградской области. 

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО3 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО4 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка. 

В судебном заседании ФИО5 – представитель ФИО1 заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержал, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

ФИО6 «ЛенКадОценка» ФИО3 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО7 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения. 

Заинтересованное лицо администрация Тихвинского муниципального района Ленинградской области письменные возражения на административный иск не представила, в судебное заседание представителя не направила, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: 

на основании кадастровой стоимости земельных участков;

по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; 

в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом в подтверждение права на обращение в суд с административным иском об определении кадастровой стоимости в размере рыночной представлены договоры аренды земельных участков. Согласно приложениям к указанным договорам расчет размера арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков является действующей, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года. 

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 года. 

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12). 

15.08.2023 и 28.08.2023 года ФИО1 в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратился в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:1202028:36, 47:13:1202028:751, 47:13:1202028:753 в размере 1 666 000 руб., 909 000 руб., 722 000 руб. соответственно по состоянию на 12.07.2023 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 53-2023/ОКС от 17.07.2023 года, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО8

15.09.2023 и 28.09.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняты решения № ОРС- ОРС-47/2023/000288, ОРС-47/2023/000318, ОРС-47/2023/000319 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Согласно решениям ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также положению пункта 3 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в соответствии с которым в процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки.

Отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 9 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, подпункта 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в части формулировки цели оценки. Так в нарушение требований федеральных стандартов оценки отчет не содержит ссылок на конкретные положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки. 

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а именно: отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Указание в отчете на ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке объекта оценки в соответствии с подпунктом 8 пункта 3 ФСО IV вводит в заблуждение, поскольку цель оценки предполагает предоставление отчета не только заказчику оценки, но и третьим лицам, в том числе, но не ограничиваясь, органам государственной и муниципальной власти, бюджетному учреждению, созданному субъектом Российской Федерации и наделенному полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки, в суд и иным заинтересованным сторонам, а также возможность размещения (публикации) отчета в открытом доступе в Фонде данных ГКО. Ограничения на использование, распространение и публикацию отчета должны содержать указание на данное обстоятельство и не содержать запрета на копирование и распространение отчета и обязательств по сохранению конфиденциальности содержащихся в нем сведений.

Кроме того, в решении указано, что в рамках сравнительного подхода оценщик допустил ряд нарушений, которые привели к искажению стоимости объекта оценки. Так, оценщиком использована некорректная и недостоверная информация об объектах-аналогах, отсутствует пояснение отбора объектов-аналогов, неверно сделаны корректировки на характеристики объектов-аналогов. Кроме того, при расчете стоимости объектов оценки допущены арифметические ошибки.

Также в отчете содержатся технические ошибки, которые вводят в заблуждение пользователей отчета.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 18 декабря 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО9 

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 53-2023/ОКС от 17.07.2023, составленного оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО8, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.09.2023 № ОРС-47/2023/000288, от 28.09.2023 № ОРС-47/2023/000318, ОРС-47/2023/000319; об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:13:1202028:36, 47:13:1202028:751, 47:13:1202028:753 по состоянию на 12.07.2023.

По результатам экспертизы 28 февраля 2024 года в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 0010.Э.24, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № 53-2023/ОКС от 30.11.2022 г., составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО8, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.09.2023 № ОРС-47/2023/000288, от 28.09.2023 № ОРС-47/2023/000318, ОРС-47/2023/000319;

рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 12.07.2023 составляет:

с кадастровым номером 47:13:1202028:36, расположенного по адресу: 

<

...>, вбл. строения, площадью 5110 кв.м., - 3 600 000 руб.; 

с кадастровым номером 47:13:1202028:751, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 4238 кв.м., - 2 820 000 руб.;

с кадастровым номером 47:13:1202028:753, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 3365 кв.м., - 2 110 000 руб. 

Оценивая заключение эксперта № 0010.Э.24 от 28.02.2024 года, суд отмечает следующее. 

Экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета, проведен анализ нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанных в решении бюджетного учреждения. В экспертном заключении полно и ёмко проведено исследование замечаний бюджетного учреждения, по каждому замечанию сделан вывод с приведением его обоснования.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода. 

При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом выбраны объекты-аналоги по критериям местоположения, зонирования, площади объекта, возможности идентификации, описаны корректировки на условия рынка, на площадь, на местоположение, на благоустройство, на доступ через соседние участки, на наличие ограничений, на обеспеченность коммуникациями, произведено согласование скорректированных цен аналогов, проведена проверка на необходимость и достаточность выборки.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объектов оценки, а также размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.09.2023 № ОРС-47/2023/000288, от 28.09.2023 № ОРС-47/2023/000318 и ОРС-47/2023/000319 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. 

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемые решения приняты бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия. 

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:13:1202028:36, площадью 5110 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, вблизи строения, в размере рыночной стоимости равном 3 600 000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей по состоянию на 12.07.2023. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:13:1202028:751, площадью 4238 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 8Д, в размере рыночной стоимости равном 2 820 000 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч) рублей по состоянию на 12.07.2023. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:13:1202028:753, площадью 3365 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 8Г, в размере рыночной стоимости равном 2 110 000 (два миллиона сто десять тысяч) рублей по состоянию на 12.07.2023. 

В остальной части административных исковых требований ФИО1 о признании незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.09.2023 № ОРС-47/2023/000288, от 28.09.2023 № ОРС-47/2023/000318, ОРС-47/2023/000319 отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 26 марта 2024 года.