Дело № 3а-15/2025 (3а-64/2024) 

УИД: 01OS0000-01-2024-000102-18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 апреля 2025 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Боджокова Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дагужиевым М.Н., 

с участием прокурора Пшипий Ф.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-15/2025 (3а-64/2024) по административному исковому заявлению ООО "Бизнес Кар Кубань" к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Филиалу Публично-правовой компании Роскадастр по Республике Адыгея, Филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Бизнес Кар Кубань" обратилось с административным иском в Верховный суд Республики Адыгея к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Филиалу Публично-правовой компании Роскадастр по Республике Адыгея, Филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что административному истцу, на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4 807, 9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Право административного истца на вышеуказанные объекты недвижимости подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно данным кадастрового учета, подтвержденным выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 52 953 352 (пятьдесят два миллиона девятьсот пятьдесят три тысячи триста пятьдесят два) рубля 20 копеек на дату - 01.01.2022 года.

Согласно данным кадастрового учета, подтвержденным выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 173 378 691 (сто семьдесят три миллиона триста семьдесят восемь тысяч шестьсот девяносто один) рубль 56 копеек на дату - 01.01.2023 года.

Результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № утвержден Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 19.09.2022 № 323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Республики Адыгея и среднего уровня кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) Республики Адыгея».

Результат определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № утвержден Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.10.2023 № 404 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости здании, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Адыгея».

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, истец считает не соответствующими их рыночной стоимости.

Так, согласно приложенным к настоящему административному исковому заявлению Отчету об оценке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, указанная в выписке из ЕГРН, является неверной, так как его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022г. составляет 20 157 000 (двадцать миллионов сто пятьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается Отчетом об оценке № 21/07/24/Б от 02.08.2024г., выполненным ООО «ФЛАГМАН».

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, указанная в выписке из ЕГРН, является неверной, так как его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023г. составляет 72 038 000 (семьдесят два миллиона тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается Отчетом об оценке № 21/07/24/Б от 02.08.2024г., выполненным ООО «ФЛАГМАН».

Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости применяется для расчета налога, ее существенно завышенный размер влечет за собой значительное увеличение налоговых платежей, что нарушает права и интересы истца, в связи с чем, административный истец обратился с настоящим административным иском в суд.

ООО "Бизнес Кар Кубань" просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 20 157 0000 (двадцать миллионов сто пятьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек на дату - ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4 807, 9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 72 038 000 (семьдесят два миллиона тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек на дату - 01.01.2023г., по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость; обязать Административных ответчиков внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости их рыночную стоимость.

В своем письменном отзыве на административное исковое заявление, административный ответчик Государственное бюджетное учреждение «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», указывает о допущенных в Отчетах об оценке, нарушениях требований федеральных стандартов оценки. Просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В письменном отзыве на административное исковое заявление, заинтересованное лицо администрация МО «Старобжегокайское сельское поселение» указывает, что заявленные административные исковые требования являются необоснованными и просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель Государственного бюджетного учреждения «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Прокурор ФИО2 в заключении указала, что имеющиеся в материалах дела отчеты не соответствуют требованиям ФСО, в связи с чем, заявленные административные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Верховного суда Республики Адыгея, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности административному истцу, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. 

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении вышеуказанного спорных объектов недвижимости определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № утвержден Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 19.09.2022 № 323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Республики Адыгея и среднего уровня кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) Республики Адыгея».

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.10.2023 №404 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Адыгея» в отношении нежилого здания с кадастровым номером № утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2023 в размере 173 378 691 (сто семьдесят три миллиона триста семьдесят восемь тысяч шестьсот девяносто один) рубль 56 копеек, сведения о которой внесены в ЕГРН.

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 19.09.2022 № 323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Республики Адыгея и среднего уровня кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) Республики Адыгея» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 в размере 20 157 000 (двадцать миллионов сто пятьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек, сведения о которой внесены в ЕГРН.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке от 02.08.2024 №21/07/24/Б составленный оценщиком ООО "ФЛАГМАН" ФИО5, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, состоянию на 01.01.2023г. составляет 72 038 000 (семьдесят два миллиона тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022г. составляет 20 157 000 (двадцать миллионов сто пятьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом того, что в представленном административным ответчиком ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», отзыве на административное исковое заявление указаны замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Атлас Консалт».

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Атлас Консалт» № 193-64/2024 от 01.11.2024 отчет об оценке от 02.08.2024 №21/07/24/Б не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 45 098 000 (сорок пять миллионов девяносто восемь тысяч) рублей.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4 807, 9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 141 758 000 (сто сорок один миллион семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

С учетом того, что административным ответчиком ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» представлены мотивированные возражения на судебную оценочную экспертизу ООО «Атлас-Консалт» от 01.11.2024 № 193-64/2024 судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Обязанность по оплате экспертизы возложена на административного истца – ООО «Бизнес Кар Кубань».

13.03.2025 материалы настоящего административного дела экспертным учреждением возвращены в Верховный суд Республики Адыгея в связи с отсутствием финансового обеспечения производства судебной экспертизы и предоставлен срок 30 дней для устранения указанных недостатков.

28.03.2025 производство по настоящему делу возобновлено и назначено судебное заседание на 01.04.2025 в 11:00.

От 01.04.2025г. представителя административного истца по доверенности ФИО1 поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с разрешением вопроса о выделении денежных средств для оплаты повторной судебной экспертизы. 

01.04.2025 судебное заседание отложено на 08.04.2025 в 10:00.

От представителя административного истца по доверенности ФИО8 поступило ходатайство о вынесении решения по административному делу по результатам судебной экспертизы, выполненной ООО «Атлас-Консалт», в связи с отсутствием финансовой возможности оплаты повторной судебной экспертизы, порученной ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Однако с учетом возражений ответчика ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» в экспертном заключении ООО «Атлас-Консалт» выявлены следующие нарушения.

В нарушение ст. 11 Закона № 135-ФЗ и пп. «б» п. 11 ФСО № 7 экспертом фактически не определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты (земельный участок и здание Торгово-технического центра по продаже и обслуживанию автомобилей марки "Тойота"), эксперт на стр.62, приводит предложения о продаже 13 земельных участков, и в таблице № 5 предложения об аренде объектов коммерческого назначения, не указывая, к какому именно сегменту рынка относятся оцениваемые объекты. Более того, экспертиза не содержит выводов об отнесении объекта оценки к тому или иному сегменту рынка.

В нарушение п/п. «д» п. 11 ФСО № 7 эксперт не описывает основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов, также не указывает сведения об активности или неактивности исследуемого рынка.

В нарушение п/п. «в» п. 11 ФСО № 7 на странице 62 неверно проанализировал фактические данные о ценах и сделках предложений с объектами недвижимости, так у предложения № 11 неверно указана стоимость за 1 сот. (цена предложения/руб 47 500 000, вместо 43 500 000, цена предложения руб./сот. – 475 000 руб., вместо – 435 000), информация о предложениях № 7, № 8, № 11 не подтверждена материалами.

В нарушение п. 10 ФСОIII, п.5 ФСО V в экспертном заключении сведения о предложениях взяты из источников информации не позволяющих идентифицировать указанные источники, поэтому не представляется возможным проверить информацию, указанную экспертом. В таблице № 5 на стр.72 в предложениях об аренде коммерческой недвижимости, в районе расположения оцениваемого здания (на 01.01.2023 г.) Сведения, указанные экспертом в отношении предложений № 2, № 5, № 6, № 8, № 9, № 10, невозможно проверить, поскольку не представлены копии информационных источников, а при переходе по ссылке, указанной экспертом в таблице № 5, указано, что объявление снято с публикации, либо такой страницы не существует, а скриншоты данных объявлений в экспертизе не представлены.

В нарушение п/п. «д» 22 ФСО № 7 Оценщиком неверно проведен расчет рыночной стоимости объектов оценки с применением корректировок:

1) При описании корректировки на площадь на стр. 77, эксперт указывает, что к стоимости объектов-аналогов № 1 и № 2, вносятся повышающие корректировки в размере 3%, однако площадь объекта экспертизы 4807,9 кв.м, объекта-аналога № 1 - 1500 кв.м, объекта-аналога № 2 - 2200 кв.м, в связи с чем необходимо было применить понижающую корректировку в размере 3%, в связи, с чем можно сделать вывод о некорректном определении рыночной стоимости.

2) При описании размера ставки капитализации на стр.79 эксперт прописывает: «Ставка капитализации (для офисных объектов) в размере 8,5% принята Экспертом на основании Сборника рыночных корректировок и данных, подлежащего использованию при определении рыночной стоимости объектов недвижимости №19. По состоянию на 01.01.2022 (для даты оценки в пределах первого полугодия 2023 года) под ред. ФИО6 (код сборника СРКД- 19/1-2023Н). Сегмент: торгово-офисный сегмент объектов капитального строительства. Территория: Республика Адыгея», однако в расчетах применяет среднее значение коэффициента капитализации 9,80 %.В следствие чего невозможно понять логику расчета Эксперта.

3) На стр. 79 эксперт необоснованно применяет корректировку доли стоимости, приходящуюся на улучшения в составе единого объекта недвижимости. 

При расчете рыночной стоимости здания доходным подходом из стоимости единого объекта недвижимости (далее - ЕОН) эксперт вычел стоимость земельного участка соответствующий доле в ЕОН в размере коэффициента 0,328 или 32,8% но не прописан коэффициент по земельному участку. Однако из расчета доли стоимости, приходящаяся на улучшения по зданию указан коэффициент 0,672 или 67,2 %, но указан на стр. 79.

Следовательно, коэффициент по земельному участку составляет 0,328 или 32,8 %, что меняет стоимость земельного участка в размере 69 191 402 руб. Однако в экспертизе рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом в размере 45 098 000 руб. Соответственно в расчетах ЕОН таблица с показателями отражала бы верный подход к определению рыночной стоимости объекта оценки:

№ п/п 

Параметр 

Значение параметра 

1 

Арендная ставка, руб./кв.м./мес. 

554 

2 

Площадь арендуемого объекта, кв.м. 

4 807,90 

3 

ПВД, руб. 

31 962 919 

4 

Недогрузка, % 

13,30% 

5 

ДВД, руб. 

27 711 851 

6 

Операционные расходы 

25,40% 

7 

ЧОД, руб. 

20 673 041 

8 

Коэффициент капитализации 

9,80% 

9 

Рыночная стоимость ЕОН, руб. 

210 949 395 

10 

Рыночная стоимость ЕОН, округленно, руб. 

210 949 000 

11 

Рыночная стоимость земельного участка, руб. 

45 098 000 

12 

Рыночная стоимость здания, руб. 

165 851 000 

Необходимо при расчете стоимости здания вычесть из рыночной стоимости ЕОН - 210 949 000 руб. уже определенную рыночную стоимость земельного участка - 45 098 000 руб., следовательно рыночная стоимость здания составит 165 851 000 руб., т.е. снижение от кадастровой стоимости составляет 4,34 %. Необходимо отметить, что эксперт в итоговом расчете показывает рыночную стоимость здания в размере 141 758 000 руб., т.е. снижение от кадастровой стоимости составляет 18,24 %.

Таким образом, в экспертном заключении не определен сегмент рынка, не проведен анализ активности рынка, в расчете рыночной стоимости неверно применены корректировки, что приводит к искажению итогового результата оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании экспертного заключения ООО «Атлас-Консалт», поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признано судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Что касается приложенного к административному иску Отчета об оценке № 21/07/24/Б от 02.08.2024г., выполненным ООО «ФЛАГМАН» суд приходит к выводу, что данный отчет также не может быть положен в основу решения суда, поскольку выполнен с существенными нарушениями, которые выражаются в нижеследующем.

В нарушение статьи 11 Закона № 135-ФЗ для объекта оценки с кадастровыми номером 01:05:2900013:1160 оценщик на стр. 29 при анализе наиболее эффективного использования недвижимого имущества указывает, что транспортная доступность объектов оценки определена как средняя, что является некорректным, так как объекты оценки (земельный участок, здание) расположены вдоль автомобильной дороги федерального значения A146«Краснодар - Верхнебаканский» с высоким транспортным потоком являющимся основным транспортным потоком к городу Краснодар (т.е. находятся на красной линии).

В нарушение п.п. 12 п. 7 ФСО VI, п. 11 (в, г) ФСО № 7в отчете на стр. 29 оценщик указывает, что «Объект расположен в районе населенного пункта с средним уровнем развития инфраструктуры», однако, следует отметить, что Тахтамукайский район расположен в непосредственной близости к экономически развитому г. Краснодару, и рынок недвижимости земельных участков сегмента земель «офисно-торговой застройки» является активным в районе расположения объекта оценки, что в конечном итоге влияет на результаты оценки;

В нарушение пункта 8 ФСО VI и пп. «а» п. 11 ФСО № 7 в отчете на стр. 44, 46 при описании анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, указанные ссылки не ведут к источнику информации, поэтому не представляется возможным проверить информацию, использованную оценщиком.

В нарушение п. 5 ФСО V, п. 8 ФСО VI сведения о предложениях взяты из источников информации не позволяющих идентифицировать указанные источники, поэтому не представляется возможным проверить информацию, указанную оценщиком. В таблице № 14 на стр.50 в предложениях о продаже коммерческой недвижимости, в районе расположения оцениваемого здания (на 01.01.2023 г.) выявлены замечания:

- Сведения, указанные оценщиком в отношении предложений № 4, 10, невозможно проверить, поскольку не представлены копии информационных источников, а при переходе по ссылке, приведенной оценщиком в таблице № 14, указано, что объявления сняты с публикации, а скриншоты данных объявлений в отчете не представлены;

– Сведения, указанные оценщиком в отношении предложений № 5, № 6, № 7, № 9 невозможно проверить информацию, так как не представлены копии информационных источников, а при переходе по ссылкам, представленным оценщиком в таблице № 14, указано, что объявления сняты с публикации. Цены предложений, приведенные в таблице № 14, не соответствуют ценам предложений, имеющимся в объявлениях (которые сняты с публикации), соответственно стоимость цен предложений за кв.м. будет отличаться от тех, что указаны в таблице № 14.

В нарушение п.10, 11 ФСО № 7, п. 10 ФСО III имеются замечания к предложениям о продаже земельных участков, использованных для анализа сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок (стр. 51 Отчета):

– предложение № 2 (использовано оценщиком в качестве объекта-аналога № 2 в расчетах) – согласно кадастровому номеру 01:05:2900013:1584, указанному в тексте объявления, представленный к продаже земельный участок в соответствии с данными публичной кадастровой карты имеет вид разрешённого использования – «для ведения индивидуального жилищного строительства», тогда как оценщиком указано разрешенное использование «под коммерческое использование», следовательно данный объект аналог не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не может использоваться для анализа фактических данных о ценах сделок и в дальнейших расчетах рыночной стоимости;

– предложение № 3 (использовано оценщиком в качестве объекта-аналога № 3 в расчетах) – в тексте объявления содержится информация о нетипичных условиях продажи: «Рассмотрим бартер на автомобиль или квартиру»;

– предложение № 4 – согласно кадастровому номеру 01:05:2900013:4887, указанному в тексте объявления, представленный к продаже земельный участок в соответствии сданными публичной кадастровой карты имеет категорию земель – «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешённого использования – «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», тогда как оценщиком указано разрешенное использование «под коммерческое использование», следовательно использование данного земельного участка в анализе предложений некорректно и искажает диапазон цен предложений;

– предложение № 7 – текст объявления содержит информацию о разрешенном использовании земельного участка «промназначение», данное разрешенное использование относится к земельным участкам под индустриальную застройку, следовательно использование данного объекта - аналога в анализе предложений некорректно и искажает диапазон цен предложений;

– предложение № 8 – текст объявления носит неинформативный характер, согласно тексту объявления невозможно отнести данный объект-аналог к конкретному виду использования «участок идеально подходит под коттеджный посёлок, а также склады, или производство», следовательно использование данного объекта - аналога в анализе предложений некорректно и искажает диапазон цен предложений.

В нарушение п. 22 ФСО № 7в экспертном заключении допущены нарушения, касающиеся расчета рыночной стоимости и обоснования проведенных корректировок:

1) В отчете на стр. 66 оценщик применяет корректировку на торг по активному рынку для здания, использовав максимальное значение в границах расширенного интервала в размере: - 26,5%, тогда как на стр. 71 для земельного участка применяет корректировку на торг по активному рынку в размере среднего значения: – 12%.Однако, следует отметить, что объекты оценки расположены в непосредственной близости к экономически развитому г. Краснодару, где рынок недвижимости является активным, что в конечном итоге влияет на результаты оценки в связи с чем корректировка на торг является некорректной.

2) Для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта (земельного участка) оценщиком были выбраны объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки:

- аналог № 2 имеет вид разрешённого использования – «для ведения индивидуального жилищного строительства»;

- текст объявления объекта-аналога № 3 имеет нетипичные условия продажи «рассмотрим бартер на автомобиль или квартиру»;

- объекты-аналоги №1 (880 кв.м.), №2 (1000 кв.м.) и № 3 (900 кв.м.) имеют намного меньшую площадь, чем оцениваемый объект (19999 кв.м.).

Все вышеуказанные факторы привели к необоснованному искажению рыночной стоимости и не подтверждают достоверность предоставленных в Отчете размеров рыночной стоимости как земельного участка, так и здания. Необходимо отметить, что о заниженной рыночной стоимости оцениваемых объектов говорит и то, что оценщиком был проведен анализ данных о ценах сделок и предложений с указанием диапазона цен предложений за кв.м. на рынке земельных участков«земли населенных пунктов» на дату оценки, которые составляют от 1500 до 5 000 руб. за кв.м. (среднее значение - 3 599,24руб./кв.м.),а также анализ предложений о продаже коммерческих объектов с указанием диапазона значения стоимости за кв.м., которая составляет от 31 215,16 до 142 857,14 руб./кв.м. (среднее значение - 72 805,17 руб./кв.м.). При этом в нарушение пункта 11 и пункта 22 (г) ФСО № 7 стоимость кв.м. объектов оценки, определенная оценщиком по итогам проведенных расчетов с использованием объектов-аналогов и применением к ним соответствующих корректировок значительно ниже минимального значения установленного оценщиком диапазона и составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером01:05:2900013:1160 – 1 007,89руб./кв.м.,

-для здания с кадастровым номером 01:05:2900013:1667 – 14 983,30 руб./кв.м.

Таким образом, Отчет об оценке, выполненный ООО «Флагман» содержит противоречивые сведения и допускает неоднозначность толкования полученных результатов, в связи с чем, не может быть положен в основу решения суда.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является основанием для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку предусмотренных статьей 248 КАС РФ оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, материалы дела не содержат, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости указанных объектов и отказе в удовлетворении административных исковых требований в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4 807, 9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что в удовлетворении административного искового заявления ООО «Бизнес Кар Кубань» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо отказать.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении административного искового заявления ООО «Бизнес Кар Кубань» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Филиалу Публично-правовой компании Роскадастр по Республике Адыгея, Филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Адыгея об 

установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4 807, 9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также возложении обязанности по внесению в ЕГРН рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве кадастровой стоимости – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (

<

...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.04.2025 года.

Председательствующий Н.К. Боджоков