Дело № 2-151/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Чкаловск 08 мая 2018г.

Чкаловский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Удаловой Н.П., при секретаре судебного заседания Ларионовой Д.Ю., с участием представителя истца ООО «Меркурий» и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО ТК «Вкус» ФИО1, действующей по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» к ФИО2 о признании расторгнутым договор аренды и взыскания сумм неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» (далее по тексту ООО «Меркурий») обратилось в суд с иском к ФИО2 с требованиями о признании расторгнутым договор аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г., номер регистрации 52-52-04/11/2013-473, сторонами которого являются ФИО2, зарегистрированная по адресу: 

<

адрес> Общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» ИНН 

<

***> с 12 февраля 2018 года; взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 120 393 (Сто двадцать тысяч триста девяносто три) рубля.

В обосновании иска указано, что 01.09.2013 года между ФИО3 (Арендодатель) и ООО «Меркурий» (Арендатор) был заключен договор аренды продовольственного магазина (№ гос. регистрации 52-52-04/11/2013-473 от 17.10.2013г). Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование следующий объект аренды: нежилое здание, общей площадью 309,43 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. В ноябре 2015 года ФИО3 предоставила ООО «Меркурий» свидетельство о государственной регистрации права от 25.11.2015г., в котором был изменён собственник объекта - ФИО2, дата рождения 

<

данные изъяты>., место рождения: 

<

адрес>, гражданство РФ. Устно ФИО3 пояснила, что здание подарила своей матери, по всем вопросам связанным с арендой указанного объекта продолжать обращаться к ней и вручила копию доверенности 

<

адрес> от 30.11.2015г., удостоверенной ФИО4, нотариусом Чкаловского района Нижегородской области. Указанная доверенность содержала право ФИО3 управлять и распоряжаться всем движимым и недвижимым имуществом ФИО2, а также получать за доверителя денежные средства. Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), в этой связи ООО «Меркурий» продолжал арендовать объект. И фактически изменений не произошло. 02.06.2016г. с согласия Арендодателя ООО «Меркурий» передал свои права и обязанности по договору аренды ООО ТК «Вкус» (соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 02.06.2016г. № гос.регистрации 52-52/110-52/006/701/2016-2924/1 от 06.07.2016г). 26 августа 2016 года сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды (№ гос. регистрации 52-52/104-52/104/001/2016-856/1 от 05.10.2016г.), по которому стороны изменили арендуемую площадь - 51,66 кв.м., а также по указанному дополнительному соглашению Арендатором были выплачены Арендатору денежные средства в размере 207 000 (Двести семь тысяч) рублей для выполнения ремонтных работ, которая зачислялась Арендодателем в счет арендных платежей. Кроме того, указанным соглашением был установлен новый срок действия договора аренды - до 31.01.2020г. Ремонтные работы Арендодателем на выплаченную сумму надлежащим образом так и не были произведены. 11 мая 2017 года с согласия собственника объекта аренды ООО «Меркурий» принял у ООО ТК «Вкус» права и обязанности Арендатора и до момента расторжения являлся Арендатором части нежилого здания 51,66 кв.м., расположенного на первом этаже 2-х этажного здания, по адресу: 

<

адрес>. В исполнение указанного соглашения о перенайме ООО «Меркурий» оплатил ООО ТК «Вкус» суммы незачтенных авансовых арендных платежей в размере 167 000 (Сто шестьдесят семь тысяч) рублей. Представитель Арендодателя ФИО5 периодически начала ограничивать доступ Арендатора (его работников) на объект аренды, ограничила Арендатора в возможности пользоваться коммунальными услугами, а именно произвела отключение отопления в помещении. Кроме того, поставщиком услуг электроэнергии произведено отключение подачи электроэнергии на объект аренды по причине задолженности Арендодателя по оплате услуг. В свою очередь, Арендатор своевременно и в полном объеме производил оплату услуг электроэнергии Арендодателю в соответствии с договором аренды. С 28 декабря 2017 года у Арендатора утрачена возможность использовать объект аренды согласно условиям заключенного договора. 28 декабря 2017 года Арендатор освободил объект аренды и с указанной даты фактически не использовал арендуемое имущество. Договором аренды предусмотрено, что досрочное расторжение договора по инициативе Арендатора возможно в случае воспрепятствования Арендодателем доступа Арендатора (его работникам) в арендуемое здание или пользования коммунальными услугами, а также в случае изменения экономической ситуации, в результате которой Арендатор утратил интерес к использованию здания. Об этом Арендатор письменно сообщает за 30-ть календарных дней. Сложившаяся ситуация соответствует указанным основаниям для расторжения договора аренды. 13 декабря 2017 года ООО «Меркурий» в адрес ФИО2 было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды и претензия на сумму 125 000 рублей. В связи с тем, что уведомление получено Арендодателем 10.01.2018г., договор должен быть расторгнут и объект принят Арендодателем у Арендатора не позднее 12.02.2018 года. Таким образом, ООО «Меркурий» надлежащим образом исполнил обязанность, предусмотренную п. 6.3. договора аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ), однако Арендодатель, в назначенный день и время для принятия объекта аренды не явилась. Представители ФИО2 ФИО5 и ФИО6 от принятия объекта отказались, передали представителю Арендатора акт приема - передачи нежилого здания в редакции, подготовленной Арендодателем от 12.02.2018г. и письмо - претензию от 12.02.2018г. Данный акт не соответствует условиям заключенного договора, а именно дополнительным соглашением от 26.08.2016г. (№ гос. регистрации 52-52/104-52/104/001/2016-856/1 от 05.10.2016г.) к договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. установлен следующий объект аренды: часть нежилого здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное на первом этаже 2-х этажного здания, по адресу: 

<

адрес>, согласно Приложению №1 к указанному дополнительному соглашению. Однако в акте редакции Арендодателя объект иной, а именно не часть помещения, а нежилое здание, кроме того, Арендодателем указаны недостатки здания, за которые Арендатор не может отвечать согласно условиям договора аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. и гражданскому законодательству Российской Федерации. Требования, изложенные представителем Арендодателя в письме - претензии от 12.02.2018г. не являются законными, противоречат условиям договора аренды и не могут быть приняты Арендатором к исполнению. После передачи претензии - письма и акта Арендодатель и его представители не предпринимают со своей стороны действий по принятию объекта обратно от Арендатора, тогда как Истец осуществил все меры для передачи арендуемого имущества Арендодателю. Стороны вправе согласовать любое место возврата арендованного имущества. Если в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (ст. 316 ГК РФ, п. 36 Информационного письма от 11.01.2002 N 66). Срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора независимо от оснований его прекращения. По состоянию на 12.02.2018г., согласно прилагаемому расчету, сумма незачтенных авансовых арендных платежей составляет 120 393 (Сто двадцать тысяч триста девяносто три) рубля. Указанную сумму Арендодатель и его представители отказываются возвращать в добровольном порядке. Полагаем, что данный факт является одной из причин непринятия объекта аренды у Арендатора. В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности. В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

Представитель истца ООО «Меркурий» ФИО1, действующая по доверенности, в судебном заседании на заявленных исковых требованиях ООО «Меркурий» настаивала в полном объеме. Дала пояснения, подтверждающие доводы, изложенные в иске. Дополнительно пояснила, что арендная плата за период с 25.11.2015г. до 01.02.2016г. была перечислена прежнему собственнику объекта аренды ФИО3, поскольку она поставила в известность об изменении собственника недвижимого имущества только 16.01.2016г., что подтверждается ее заявлением в материалах дела. Договор аренды от 1 сентября 2013г. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО ТК «Вкус» ФИО1, действующая по доверенности, поддержала исковые требования истца. Также к материалам дела приобщен письменный отзыв на иск (л.д.63-63).

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещена должным образом, что подтверждается распиской о вручении судебной повестки дочери ФИО3 для последующего вручения ответчику.

До рассмотрения дела по существу от ответчика в суд не поступало ходатайств об отложении дела слушанием в связи с его нахождением на стационарном лечении.

При таких обстоятельствах, суд приходит выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика, поскольку у суда имеются достоверные данные о его надлежащем извещении и отсутствуют ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Исходя из положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав, неявку ФИО2 в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение прав ответчика на участие в судебном заседании, а также принципа состязательности и равноправия сторон, поскольку неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, в том числе права на ведение дела в суде через представителя, который участвовал при рассмотрении дела 3 мая 2018г., поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующая по доверенности, в судебное заседание 8 мая 2018г. не явилась. В ходе судебного разбирательства 3 мая 2018г. пояснила суду, что ни ответчик ФИО2, ни она как ее представитель, исковые требования ООО «Меркурий» не признают в полном объеме. Считает требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению. По существу дела пояснила, что 01.09.2013 г. был заключен договор аренды продовольственного магазина между ООО «Меркурий» и ФИО3. Предметом договора являлось нежилое здание общей площадью 309,43 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Размер арендной платы - 5000 руб. Арендатор был обязан производить текущий ремонт, поддерживать здание в надлежащем состоянии и оплачивать коммунальные платежи. 25.11.2015г. собственником нежилого здания стала ФИО2. 02.06.2016 г. ООО «Меркурий» передал свои права и обязанности по договору аренды ООО ТК «Вкус» на основании дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора. Данное дополнительное соглашение, прошло государственную регистрацию в регистрирующем органе (52-52/104-52/104/001/2016-856/1 от 

<

дата>). Согласно данному соглашению арендатор должен был перечислить на ремонт 207000 руб., а также 180000 руб. на аренду. Также в данном соглашении был установлен новый срок аренды нежилого здания до 31.01.2020 г. Истец утверждает, что выплатил 207000 руб. на проведение ремонтных работ, однако доказательств в материалы дела не представил. Данное утверждение не соответствует действительности. 11 мая 2017 г. ООО ТК «Вкус» передали свои права и обязанности по договору аренды ООО «Меркурий» по соглашению сторон. В исковом заявлении указано, что ООО «Меркурий» оплатил ООО ТК «Вкус» 167000 руб. за не зачтенные авансовые арендные платежи. Истец утверждает, что представитель арендодателя ФИО5 начала ограничивать доступ арендатору на объект аренды, а именно ограничила возможность пользоваться коммунальными услугами. Истец утверждает, что обязательства по оплате за коммунальные платежи производил надлежащим образом. Данное утверждение не соответствует действительности. В связи с тем, что арендатор не оплачивал надлежащим образом коммунальные платежи, по его вине было произведено отключение подачи электроэнергии на объект недвижимости. Истец вводит суд в заблуждение, а именно обязательства по договору аренды арендатор исполнял ненадлежащим образом, имеет место задолженность по оплате за коммунальные платежи, текущий ремонт не производил, денежные средства на ремонт не перечислил. После эксплуатации арендатором нежилое здание пришло в непригодное состояние. Система отопления здания разморожена, электрические сети требуют восстановительного ремонта, само здание подлежит капитальному ремонту. Представитель направлял в адрес арендатора претензию с требованием восстановить арендованное нежилое здание. Однако, арендатор не предпринял никаких мер по устранению недостатков. Вместо этого направил уведомление о досрочном расторжении договора аренды. Таким образом, арендатор не исполнял свои обязательства надлежащим образом, имеет задолженность по коммунальным платежам и не выплатил денежные средства на ремонт здания. Кроме того, согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 26.08.2016г., подписанного ФИО2 и заместителем директора Торговой компании «Вкус» ФИО7 размер арендной платы по договору составил 31035 рублей, следовательно, никакой задолженности ответчика перед истцом не имеется. Согласна с расторжением договора аренды, но не с 12 февраля 2018г., как просит истец, а с момента передачи имущества по акту ответчику.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства:

ФИО3 на праве собственности принадлежало нежилое здание, общей площадью 309,43 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права серия № № от 27.07.2001г.).

01 сентября 2013г. между ФИО3 и ООО «Меркурий» был заключен договор аренды продовольственного магазина по адресу: 

<

адрес>, торговая площадь объекта аренды составляет 51,66 кв.м, остальная- складские и подсобные помещения служебного использования. Срок аренды установлен с 01.09.2013г. по 01.09.2018г. Согласно договору аренды возврат здания осуществляется арендатором по акту возврата, арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 5000 рублей в один календарный месяц, ежемесячные арендные платежи вносятся арендатором не позднее 11 числа месяца предшествующего расчетному. Арендодатель вправе изменять размер арендной платы в течение действия договора аренды, но не чаще одного раза в год. Пунктом 6. Прочие условия установлены условия изменения и расторжения договора. 

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 17.10.2013г.

Истцом нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, принято по акту приема-передачи от 01.09.2013г.

На основании договора дарения нежилого здания и земельного участка от 25.11.2015г. собственником указанного субъекта права стала ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2015г.

Согласно соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г., заключенному 02.06.2016г. между ООО «Меркурий» и ООО ТК «Вкус», ООО «Меркурий» передало, а ООО ТК «Вкус» приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. в отношении нежилого здания, общей площадью 309,43 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 06.07.2016г. Нежилое здание по указанному адресу передано на основании акта приема-передачи от ООО «Меркурий» к ООО ТК «Вкус» 02.06.2016г.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. ООО ТК «Вкус» и ФИО2 26.08.2016г. заключили соглашение, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование следующий объект аренды: часть нежилого здания, площадью 51,66 кв.м, расположенное на первом этаже двухэтажного жилого здания по адресу: 

<

адрес>, согласно приложению №1. Арендодатель обязался предоставить работникам арендатора доступ к санузлу. Арендатор оплачивает 207000 рублей, необходимых арендодателю для выполнения ремонтных работ. НДФЛ в сумме 26910 рублей арендатор исчисляет, удерживает и перечисляет в бюджет как налоговый агент. Сумма в размере 180090 рублей перечисляется на лицевой счет арендодателя. Указанная сумма зачисляется арендодателем в счет арендных платежей. В случае досрочного расторжения договора аренды оставшаяся сумма не зачтенных арендных платежей возвращается арендодателем арендатору не позднее 10 календарных дней с момента расторжения договора аренды. Срок действия договора аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. устанавливается до 31.01.2010г. Данное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 05.10.2016г.

Платежным поручением № от 18.03.2016г. ФИО2 перечислено оплата по договору аренды за февраль-март 2016г. в сумме 8700 рублей, платежным поручением № от 08.03.2016г.- за апрель 2016г. в сумме 4350 рублей, платежным поручением № от 10.05.2016г. – за май 2016г. в сумме 4350 рублей, платежным поручением № от 01.07.2016г.- за июнь 2016г. в сумме 145 рублей, платежным поручением № от 01.07.2016г.- за июнь- июль 2016г. в сумме 8555 рублей, платежным поручением № от 09.08.2016г.- за август 2016г. в сумме 4350 руб. Платежным поручением от 26.08.2016г. № ФИО8 перечислено ООО ТК «Вкус» 180090 рублей. Платежным поручением от 02.09.2016г. № ООО ТК «Вкус» Межрайонной ИФНС России №5 по Нижегородской области перечислен налог на доходы физических лиц за август 2016г. в размере 26910 рублей.Согласно соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г., заключенному 11.05.2017г. между ООО ТК «Вкус» и ООО «Меркурий», ООО ТК «Вкус» передало, а ООО «Меркурий» приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. в отношении части нежилого здания, площадью 51,66 кв.м, расположенного на первом этаже двухэтажного здания по адресу: 

<

адрес>. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 01.06.2017г. Нежилое здание по указанному адресу передано на основании акта приема-передачи от ООО ТК «Вкус» ООО «Меркурий» 11.05.2017г. 

Согласно платежному поручению № от 16.06.2017г. ООО «Меркурий» перечислило ООО ТК «Вкус» 100000 рублей согласно оплаты задолженности согласно акта сверки от 01.06.2017г. Согласно платежному поручению № от 23.06.2017г. ООО «Меркурий» перечислило ООО ТК «Вкус» 67000 рублей согласно оплаты задолженности согласно акта сверки от 01.06.2017г.

13.12.2017г. ответчику по делу истцом направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с изменением экономической ситуации, а также из-за воспрепятствования представителем ФИО3 доступа работников арендатора на объект аренды и коммунальными услугами. Указанным уведомлением предложено ФИО2 12.01.2018г. подписать соглашение о расторжении договора аренды и принять у представителей ООО «Меркурий» помещение по акту приема-передачи. Уведомление получено адресатом 10.01.2018г. Также ФИО2 направлена претензия на сумму 125000 рублей. 17.01.2018г. истцом ответчику направлено уведомление о принятии объекта аренды, подписания соглашения о расторжении договора аренды, а также возврате не зачтенных денежных средств. Уведомления оставлены ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с иском к ответчику с указанными требованиями.

Изложенные обстоятельства обоснованы всей совокупностью исследованных в ходе судебного заседания доказательств, оценив которые суд приходит к следующим выводам:

ФИО3 на праве собственности принадлежало нежилое здание, общей площадью 309,43 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права серия 52-АА № от 27.07.2001г.).

01 сентября 2013г. между ФИО3 и ООО «Меркурий» был заключен договор аренды продовольственного магазина по адресу: 

<

адрес>, торговая площадь объекта аренды составляет 51,66 кв.м, остальная- складские и подсобные помещения служебного использования. Срок аренды установлен с 01.09.2013г. по 01.09.2018г. Согласно договору аренды возврат здания осуществляется арендатором по акту возврата, арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 5000 рублей в один календарный месяц, ежемесячные арендные платежи вносятся арендатором не позднее 11 числа месяца предшествующего расчетному. Арендодатель вправе изменять размер арендной платы в течение действия договора аренды, но не чаще одного раза в год. Пунктом 6. Прочие условия установлены условия изменения и расторжения договора. 

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 17.10.2013г.

Истцом нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, принято по акту приема-передачи от 01.09.2013г.

На основании договора дарения нежилого здания и земельного участка от 25.11.2015г. собственником указанного субъекта права стала ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2015г.

Исходя из положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ в результате перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом не требуется изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ч.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ (действовавшего в редакции на момент заключения договора аренды от 01.09.2013г.) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, т.е. односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Указанное право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения установлено положениями ч.1 ст.450.1 ГК РФ. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст.165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

В представленном договоре аренды нежилого помещения (а в последующем с учетом внесенных изменений части нежилого помещения) п.6 Прочие условия предусмотрены основания для расторжения договора по инициативе одной из сторон во внесудебном порядке в случаях, предусмотренных данным договором, среди которых изменения экономической ситуации, в результате которой Арендатор утратил интерес к использованию здания. Об этом Арендатор письменно сообщает за 30 календарных дней, воспрепятствование Арендодателем доступа Арендатора (его работникам) в арендуемое здание или пользования коммунальными услугами.

13.12.2017г. ответчику по делу истцом направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с изменением экономической ситуации, а также из-за воспрепятствования представителем ФИО3 доступа работников арендатора на объект аренды и коммунальными услугами. Указанным уведомлением предложено ФИО2 12.01.2018г. подписать соглашение о расторжении договора аренды и принять у представителей ООО «Меркурий» помещение по акту приема-передачи. Уведомление получено адресатом 10.01.2018г. 

Согласно ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, учитывая условия договора аренды в части письменного извещения арендодателя за 30 календарных дней о расторжении договора по инициативе арендатора, договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней после 10 января 2018г.

Истец заявляет исковые требования о признании расторгнутым договора аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. с 12 февраля 2018г., которые суд находит законными и подлежащими удовлетворению.

17.01.2018г. истцом ответчику направлено уведомление о принятии объекта аренды, подписания соглашения о расторжении договора аренды, а также возврате не зачтенных денежных средств. Уведомления оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ответчик отказался 12.02.2018г. принять объект аренды, представив истцу письмо-претензию, в котором указаны претензии по техническому состоянию здания.

По смыслу ст.611,622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 ГК РФ).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды. В том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статья 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

Из представленных материалов дела следует, что до настоящего времени ответчик не принял у истца объект аренды.

По правилам п.1 ст.655 ГК РФ определяются как порядок и момент исполнения арендатором обязанности по возврату здания и сооружения, а арендодателем по принятию имущества, так и последствия уклонения от подписания документа о передаче.

Суть договора аренды заключается в передаче объекта. Договор считается исполненным в момент реальной передачи арендатору или арендодателю объекта во владение и пользование. Документом, подтверждающим реальную передачу, является передаточный акт (иной документ о передаче), фиксирующий санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения) или сооружения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению данного объекта. Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами.

Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи, закон оценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности, в рассматриваемой ситуации соответственно арендодателя - по принятию, арендатора - по передаче объекта.

Ответчик отказался принять объект аренды в связи с наличием претензий по техническому состоянию здания, однако, указанное обстоятельство суд расценивает как уклонение ФИО2 от подписания акта приема-передачи, поскольку в данном случае, наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приемке имущества, т.к. ответчик не был лишен возможности 12.02.2018г. при принятии объекта аренды зафиксировать в нем санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения). При этом арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Согласно соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г., заключенному 02.06.2016г. между ООО «Меркурий» и ООО ТК «Вкус», ООО «Меркурий» передало, а ООО ТК «Вкус» приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. в отношении нежилого здания, общей площадью 309,43 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 06.07.2016г. Нежилое здание по указанному адресу передано на основании акта приема-передачи от ООО «Меркурий» к ООО ТК «Вкус» 02.06.2016г.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. ООО ТК «Вкус» и ФИО2 26.08.2016г. заключили соглашение, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование следующий объект аренды: часть нежилого здания, площадью 51,66 кв.м, расположенное на первом этаже двухэтажного жилого здания по адресу: 

<

адрес>, согласно приложению №1. Арендодатель обязался предоставить работникам арендатора доступ к санузлу. Арендатор оплачивает 207000 рублей, необходимых арендодателю для выполнения ремонтных работ. НДФЛ в сумме 26910 рублей арендатор исчисляет, удерживает и перечисляет в бюджет как налоговый агент. Сумма в размере 180090 рублей перечисляется на лицевой счет арендодателя. Указанная сумма зачисляется арендодателем в счет арендных платежей. В случае досрочного расторжения договора аренды оставшаяся сумма не зачтенных арендных платежей возвращается арендодателем арендатору не позднее 10 календарных дней с момента расторжения договора аренды. Срок действия договора аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. устанавливается до 31.01.2010г. Данное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 05.10.2016г.

Платежным поручением от 26.08.2016г. № ФИО8 перечислено ООО ТК «Вкус» 180090 рублей. Платежным поручением от 02.09.2016г. № ООО ТК «Вкус» Межрайонной ИФНС России №5 по Нижегородской области перечислен налог на доходы физических лиц за август 2016г. в размере 26910 рублей.

Согласно соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г., заключенному 11.05.2017г. между ООО ТК «Вкус» и ООО «Меркурий», ООО ТК «Вкус» передало, а ООО «Меркурий» приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013г. в отношении части нежилого здания, площадью 51,66 кв.м, расположенного на первом этаже двухэтажного здания по адресу: 

<

адрес>. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 01.06.2017г. Нежилое здание по указанному адресу передано на основании акта приема-передачи от ООО ТК «Вкус» ООО «Меркурий» 11.05.2017г. 

Согласно платежному поручению № от 16.06.2017г. ООО «Меркурий» перечислило ООО ТК «Вкус» 100000 рублей согласно оплаты задолженности согласно акта сверки от 01.06.2017г. Согласно платежному поручению № от 23.06.2017г. ООО «Меркурий» перечислило ООО ТК «Вкус» 67000 рублей согласно оплаты задолженности согласно акта сверки от 01.06.2017г.

Согласно л.д.36 истцом представлен расчет не зачтенных авансовых арендных платежей на сумму 120393 рубля. Ответчик представил расчет остатка по арендной плате на сумму 56471 руб. 67 коп., указав, что плата в указанные в расчете периоды не поступала, либо поступала в неполном объеме. Вместе с тем, указанные доводы ответчика суд находит состоятельными лишь в части, поскольку истцом представлены ежемесячные платежные поручения об оплате аренды и оплате налога на доходы физических лиц, доказательств оплаты арендной платы в период с 25.11.2015г. до 01.02.2016г. истцом ответчику суду не представлено. В другие периоды, указанные в расчете ответчика, оплата истцом произведена ФИО2, с учетом уплаты налога на доходы физических лиц (платежные поручения №481, 564, 745, 858, 2459, 2877, 3352, 3456).

Учитывая, положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ ответчик в период с 25.11.2015г. до 01.02.2016г., являясь собственником объекта аренды, имела права на получение доходов от сдачи имущества в аренду, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания 10833, 33 рублей в качестве оплаты арендной платы за период с 25.11.2015г. до 01.02.2016г.

Суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика ФИО3 о том, что арендная плата, установленная договором аренды от 1.09.2013г. в размере 5000 рублей была изменена 26.08.2016г. до 31035 рублей на основании дополнительного соглашения к договору аренды.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч.1 ст.432 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализ вышеизложенных норм в их совокупности позволяет прийти к выводу, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание.

Договор аренды от 01.09.2013г. был зарегистрирован, в связи с чем дополнительное соглашение об изменении арендной платы также подлежало государственной регистрации.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости на л.д.87-88 данное дополнительное соглашение зарегистрировано не было, что свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между сторонами по указанному дополнительному соглашению. Доказательств того, что истец согласился с данной суммой арендной платы и производил в указанной сумме в последующем платежи со стороны ответчика суду не представлено.

Кроме того, представитель истца оспаривала наличие в штатном расписании должности заместителя руководителя и наличие в штате ООО ТК «Вкус» работника ФИО7

Доказательств того, что упомянутое лицо в спорный период являлась работником ООО ТК «Вкус» и правомочно на заключение договоров от имени работодателя в материалы дела не представлено.

Таким образом, проверив представленные сторонами расчеты, включая то, что ответчик производит расчет платы из расчета 5000 рублей в месяц, суд находит требования истца о взыскании суммы не зачтенных арендных платежей в размере 120393- 10833, 33 (неоплаченный период с 25.11.2015г. до 01.02.2016г.)= 109559 рублей 67 копеек законной и подлежащей взысканию с ответчика.

Другие доводы ответчика и ее представителя правового значения для разрешения спора не имеют. 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом требований. 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ч. 1 ГПК РФ).

Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 3608 рублей, в силу ст.98 ГПК РФ в пользу истца подлежит взысканию с ответчика 3391 руб. 19 коп. (пропорционально размеру удовлетворенных судом требований).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» к ФИО2 о признании расторгнутым договор аренды и взыскания сумм неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор аренды продовольственного магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 01.09.2013г., номер регистрации 52-52-04/11/2013-473, сторонами которого являются ФИО2 и общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» ИНН 

<

***> с 12 февраля 2018г.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» ИНН 

<

***> рублей 67 копеек. В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» ИНН 

<

***> госпошлину в размере 3391 руб. 19 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Чкаловский районный суд Нижегородской области.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 8 мая 2018г.

Судья Н.П. Удалова