Дело № 2-307/2025

УИД 44RS0006-01-2025-000414-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 августа 2025 г. Галичский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Лыткиной А.Н.,

при секретаре Сухаревой С.В.,

рассмотрев в открытомсудебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее - АО «ДОМ.РФ», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 2 947 709 рублей 78 копеек и обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование требований сослалось на то, что 13 мая 2024 г. между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк, Банк) и ФИО1 был заключён кредитный договор 

<

***>, согласно которому Банк выдал последнему кредит в сумме 2 600 000 рублей на срок 360 месяцев под 17,20 % годовых. Кредит выдавался на приобретение недвижимости: помещение(квартира) с кадастровым номером .....,площадью 69,8 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Для обеспечения исполнения обязательств по названному кредитному договору ФИО1 предоставил кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости.

В соответствии с Индивидуальными условиями кредитования и Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения кредитов (далее - Условия кредитного договора) погашение кредита и уплата процентов должны производиться ежемесячно аннуитетными платежами.

Исходя из Условий кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) ежемесячного платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заёмщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20,00 % годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно). 

В силу Условий кредитного договора отсчёт срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается со следующего дня с даты образования задолженности по ссудному счёту и заканчивается датой погашения задолженности по ссудному счёту (включительно); обязательства заёмщика считаются надлежаще и полностью выполненными после возврата кредитору всей суммы кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки в соответствии с условиями кредитного договора, определяемых на дату погашения кредита, и возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности.

Поскольку ответчик ФИО1 обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, неоднократно нарушая сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, постольку за период с 13 сентября 2024 г. по 14 мая 2025 г. (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 2947709 рублей 78 копеек, в том числе: 2 598 444 рубля 51 копейка - просроченный основной долг; 334 837 рублей 35 копеек - просроченные проценты; 14 427 рублей 92 копейки - неустойка.

ПАО Сбербанк направило ФИО1 письма с требованием возвратить всю сумму кредита. Данное требование до настоящего момента ответчиком не выполнено.

На основании договора купли-продажи закладных 15 июля 2024 г. ПАО Сбербанк передало права на закладные (в том числе и на закладную по кредитному договору №82909417) ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

25 июля 2024 г. между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключён договор о выкупе дефолтных закладных.

29 января 2025 г. в соответствии собозначенным договором ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» по акту приёма-передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную по кредитному договору №82909417.

31 июня 2024 г. между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключён договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных (далее - Договор об оказании услуг). Согласно названному Договору об оказании услуг Банк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными, и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом или заинтересованным лицом.

В соответствии с п.9.1 Правил об оказании услуг (приложение № 1 к Договору об оказании услуг) Банк оказывает услуги по сопровождению судебных споров и исполнительных производств в рамках сопровождения, взыскания и работы с недвижимостью, и совершает все необходимые действия, руководствуясь принципами разумности, добросовестности, открытости и должной степени осмотрительности, соблюдая требования действующего законодательства Российской Федерации и надлежащие сроки для совершения процессуальных действий.

Указывает, что передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст.ст.48,49 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данным законом, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.

Основываясь на положениях ст.ст.50,51,54,55Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное им по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по кредитному договору без обращения в суд не заключено. Исходя из отчёта об оценке рыночная стоимость заложенного имущества составляет 2 239 000 рублей, следовательно в соответствии с положениями ст.54 Закона об ипотеке начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 1 791 200 рублей.

При изложенных обстоятельствах он (истец) со ссылкой на ст.ст.309,310,314, 330, 331, 401, 809-811,819 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит суд: взыскать с ответчика ФИО1 задолженность по кредитному договору от 13 мая 2024 г.

<

***> за период с 13.09.2024 по 14.05.2025 (включительно)в размере 2 947 709 рублей 78 копееки судебные расходы по оплате государственной госпошлины в сумме 64 477 рублей 10 копеек; обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 69,8 кв.м, с кадастровым номером ....., принадлежащуюФИО1, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 1 791200 рублей.

В судебное заседание никто не явился.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ»ФИО2, действующий по доверенности, заявил ходатайство рассмотреть дело в отсутствие представителя Общества.

Ответчик ФИО1 о причинах неявки суду не сообщил, каких-либо ходатайств не заявил, от явки в учреждение почтовой связи для получения судебного извещения уклонился,заказное письмо возвращено в адрес суда в связи с неполучением его адресатом и истечением срока хранения в почтовом отделении. Кроме того, ответчик извещался о времени и месте рассмотрения дела по адресу электронной почты, указанной в электронной закладной.

В силу п.1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.2 п.67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

При изложенных обстоятельствах уклонение ФИО1 от явки в учреждение почтовой связи для получения судебного извещения расценивается судом как отказ от его получения. Таким образом, ответчика следует считать извещённым о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд с учётом данных правовых норм пришёл к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика ФИО1

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с п.1 ст.160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюдённой также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ст.434 ГК РФ договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма (п.1).

Договор в письменной форме может быть заключён путём составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (п.2).

Письменная форма договора считается соблюдённой, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (п.3).

Ст.8 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Из п.1 ст.9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» усматривается, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Исходя из п.1 ст.10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьёй 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", или в соответствии со статьями 6, 7, 7.2 и 7.3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа", или в соответствии со статьёй 1 Федерального закона "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как указано в ст.13Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п.1).

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой (п.2).

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона (п.7).

В силу п.1 и п.2 ст.48Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

На основании ст.5 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» видами электронной цифровой подписи являются простая электронная подпись и усиленная электронная подпись. Квалифицированной электронной подписью является электронная подпись, которая соответствует всем признакам неквалифицированной электронной подписи и следующим дополнительным признакам: ключ проверки электронной подписи указан в квалифицированном сертификате; для создания и проверки электронной подписи используются средства электронной подписи, имеющие подтверждение соответствия требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Как предусмотрено ч.3 ст.6 названного Федерального закона «Об электронной подписи», если в соответствии с федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами или обычаем делового оборота документ должен быть заверен печатью, электронный документ, подписанный усиленной электронной подписью и признаваемый равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, признается равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью и заверенному печатью. Федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами или соглашением между участниками электронного взаимодействия могут быть предусмотрены дополнительные требования к электронному документу в целях признания его равнозначным документу на бумажном носителе, заверенному печатью.

П.1 ст.819 ГК РФ определено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 («заём») настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п.2 ст.819 ГК РФ).

В п.1 ст.807 ГК РФ сказано, что по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заёмщику) деньги, вещи, определённые родовыми признаками, или ценные бумаги, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключённым с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заёмщику или указанному им лицу.

П.1 ст.810 ГК РФ установлено, что заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определённых договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п.1).

Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путём, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты (п.2).

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно (п.3).

Согласно п.1 ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как видно из п.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Из п.1 ст.330 ГК РФ видно, что неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ст.331 ГК РФ установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность соглашения о неустойке.

Из материалов дела усматривается, 13 мая 2024 г. между ПАО «Сбербанк России» в лице старшего клиентского менеджера С., действующей на основании Устава и доверенностиSD175079232 от 05.10.2021, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключён кредитный договор 

<

***>, в силу условий которого ФИО1 получил кредит в размере 2 600 000 рублей сроком на 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита, со взиманием за пользование кредитом 17,20 % годовых, для целевого использования: приобретение объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.Договор сторонами подписан электронными подписями.

Данный договор состоит из Индивидуальных условий кредитования (далее - Индивидуальные условия) и Общих условий предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов (далее - Общие условия кредитования).

Исходя из п.18 Индивидуальных условий выдача кредита производится путём зачисления на счёт ......

В силу п.11 Индивидуальных условий в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заёмщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору после выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п.22 договора, залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п.12 договора. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчётом об оценке/допустимой стоимостью объекта недвижимости, рассчитанной Банком.

Стороны пришли к соглашению, что права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательство существования этого обязательства) и право залога объекта недвижимости, обременённого ипотекой, подлежит удостоверению электронной закладной в соответствии с действующим законодательством (п.21 Индивидуальных условий).

На основании п.14 Индивидуальных условий кредитор вправе передать свои права на электронную закладную любым третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать саму электронную закладную. При этом новому владельцу электронной закладной переходят все права кредитора.

Из дела также видно, что квартиру по адресу: 

<

адрес>,ФИО1 приобрёл в собственность на основании договора купли-продажи от 13 мая 2024 г., согласно п.4 которого, расчёт между сторона производится в следующем порядке: 700 000 рублей оплачиваются за счёт собственных денежных средств покупателя; 2 600 000 рублей оплачиваются за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 в соответствии с кредитным договором от 13.05.2024 

<

***>, заключённым ПАО Сбербанк;с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку названный объект недвижимости приобретён ФИО1 с использованием кредитных средств, на квартиру установили ограничение прав и зарегистрировали 14.05.2024 за..... в Едином государственном реестре недвижимости ипотеку в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» в обеспечение обязательств заёмщика по обозначенному кредитному договору.

Согласно электронной закладной, её первоначальным владельцем являлосьПубличное акционерное общество «Сбербанк России», должник - ФИО1; обязательство, обеспеченное ипотекой, - кредитный договор 

<

***> от 08.05.2024, предмет ипотеки: квартира с кадастровым номером ....., площадью 69,8 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>.

В соответствии с договором купли-продажи закладных 15 июля 2024 г. ПАО Сбербанк передало права на закладные ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». В приложении №1 «Реестр закладных» к договору за № 76074 указан номер государственной регистрации ипотеки ..... от 14.05.2024.

25 июля 2024 г. между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключён договор о выкупе дефолтных закладных, где за ..... обозначена закладная на объект недвижимости, обременённый залогом ..... от 14.05.2024.

29 января 2025 г. на основании названного договора ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» по акту приема-передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную по кредитному договору №82909417.

Таким образом, в настоящее время АО «ДОМ.РФ» является кредитором заёмщика ФИО1 и залогодержателем предмета ипотеки.

Из п.9 Индивидуальных условий следует, что погашение кредита осуществляется в соответствии с Общими условиями кредитования путём перечисления со счёта заёмщика или третьего лица, открытого у кредитора.

В п.7 Индивидуальных условий установлены количество, размер и периодичность (сроки) платежей заёмщика по договору кредита, обеспеченному ипотекой, - 360ежемесячных аннуитетных платежей, размер которых определяется по формуле, указанной в п.3.1.1. Общих условий кредитования; платёжная дата: 13 числа месяца, начиная с 13 июня 2024 г.; при несоответствии платёжной даты дате фактического предоставления кредита, а также в случае её последующего изменения, размер аннуитетного платежа определяется в соответствии с п.3.2. Общих условий кредитования.

П.13 Индивидуальных условий установлено, что размер неустойки за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п.3.3. Общих условий кредитования) устанавливается в размере 16% годовых (соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения договора) с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

В силу п.п. «а» п.4.3.4. Общих условий кредитования кредитор имеет право прекратить выдачу кредита и/или потребовать от заёмщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заёмщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

Суд установил, что ПАО Сбербанк свои обязательства по кредитному договору выполнил, 13.05.2024 зачислил сумму кредита 2 600 000 рублей ответчику ФИО1 на счёт ....., открытый в Банке. Предоставление ответчику денежных средств подтверждается выпиской по счёту.

Ответчик ФИО1, в свою очередь, надлежащим образом не выполнял условия указанного кредитного договора, платежи в счёт погашения задолженности производил не в полном объёме, а с 13 октября 2024 г. вообще не производит каких-либо платежей. В соответствии с расчётом, представленным истцом, сумма задолженности ФИО1 по кредитному договору от 13.05.2024 № 82909417за период с 13.09.2024 по 14.05.2025 (включительно) составляет 2 947 709 рублей 78 копеек, в том числе: 2598444 рубля 51 копейка - просроченный основной долг; 334837 рублей 35 копеек - просроченные проценты; 14 427 рублей 92 копейки - неустойка.

Представленный АО «ДОМ.РФ» расчёт задолженности судом проверен, признан достоверным, арифметически верным, соответствующим условиям кредитного договора.

Ответчик указанный расчёт не оспаривает.

П.1 ст.333 ГК РФ гласит, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из материалов дела видно, что по состоянию на 14.05.2025 неустойка по процентам у ответчика ФИО1 составляет сумму 14 160 рублей 05 копеек; неустойка по кредиту - 267 рублей 87 копеек.

Суд полагает, что данные суммы неустойки исходя из размера просроченной задолженности по кредитному договору и периода допущенной просрочки соразмерны последствиям нарушения обязательств.

При изложенных обстоятельствах, учитывая собранные доказательства в совокупности, суд считает, что по делу имеется достаточно оснований для удовлетворения требований истца. Соответственно, настоящим решением следует взыскать с ответчика ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору от 13 мая 2024 г. №82909417 за период с 13.09.2024 по 14.05.2025 (включительно) в размере 2 947 709 рублей 78 копеек, из них: 2 598 444 рубля 51 копейка - просроченный основной долг; 334837 рублей 35 копеек - просроченные проценты; 14427 рублей 92 копейки - неустойка.

По мнению суда, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, также не лишены оснований.

Исходя из п.1 и п.4 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путём передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Из п.1 и п.2 ст.334.1 ГК РФ усматривается, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

По смыслу п.1, п.2 и п.3 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следует из п.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретённое либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1).

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п.2).

Из п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» усматривается, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При этом, как видно из ст.51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьёй 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В ст.54.1 указанного Федерального закона определено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п.1).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.5).

Как уже выше установлено в решении, в настоящее время АО «ДОМ.РФ» является залогодержателем предмета ипотеки: 

<

адрес>, находящейся в собственности ответчика ФИО1, приобретённой за счёт кредитных средств. 

Принимая во внимание неисполнение ответчиком ФИО1 обеспеченного ипотекой обязательства, учитывая сумму и период просрочки исполнения обязательства, наличие обстоятельств, установленных законом, влекущих обращение взыскания на заложенное имущество, суд считает требования, заявленные истцом об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Наличие обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных п.2 ст.348 ГК РФ и ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», материалами дела не подтверждено.

П.1 ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путём продажи с публичных торгов.

Как следует из п.п.4 п.2 ст.54 названного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём, помимо прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика. 

Истец просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из рыночной стоимости квартиры 2 239 000 рублей, определённой в заключении о стоимости имущества от 29.05.2025 ....., выполненном оценщиком ООО «Мобильный оценщик» В., с учётом особенностей, установленных ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в размере 1 791 200 рублей (80% от 2239000). 

Суд считает, что обозначенное заключение о стоимости имущества следует принять в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, на основании которого определить начальную продажную цену заложенного имущества.

Ответчик ФИО1 рыночную стоимость спорной квартиры, определённую в заключении ООО «Мобильный оценщик», представленном истцом, не оспаривал.

Таким образом, суд устанавливает начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 791 200 рублей, составляющем 80 % от рыночной стоимости, определённой в заключении о стоимости имущества от 29.05.2025 ......

Следовательно, настоящим решением следует обратить взыскание на заложенное в пользу АО «ДОМ.РФ» имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 69,8 кв.м, с кадастровым номером ....., принадлежащую ФИО1,в счёт погашения задолженности последнего перед истцом по кредитному договору от 13.05.2024

<

***> в сумме 2 947 709 рублей 78 копеек, путём продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную цену заложенного имущества для его реализации с публичных торгов исходя из рыночной стоимости, определённой в заключении о стоимости имущества от 29.05.2025 ....., с учётом особенностей, установленных ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в размере 1 791200 рублей.

На основании ч.1 ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу положений ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований. 

При обращении в суд АО «ДОМ.РФ» понёс расходы по оплате государственной пошлины в сумме 64 477 рублей 10 копеек, которые подлежат взысканию с ответчика ФИО1 в полном размере.

Руководствуясь ст.ст.12,88,98,167,198 ГПК РФ, 

решил:

Взыскать с ФИО1, 

<

дата> года рождения, уроженца села 

<

адрес>, СНИЛС ....., паспорт ..... выдан 

<

дата> УМВД России по 

<

адрес>, код подразделения ....., в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, КПП 770401001, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 30.09.2002, адрес (место нахождения): 125009, 

<

...>) задолженность по кредитному договору от 13 мая 2024 г.

<

***> за период с 13 сентября 2024 г. по 14 мая 2025 г. (включительно) в размере 2 947 709 рублей 78 копеек, из них:2598444 рубля 51 копейка - просроченный основной долг; 334 837 рублей 35 копеек - просроченные проценты; 14 427 рублей 92 копейки - неустойка, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 64 477 рублей 10 копеек, а всего взыскать 3 012 186 (три миллиона двенадцать тысяч сто восемьдесят шесть) рублей 88 копеек.

Обратить взыскание на заложенное в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 69,8 кв.м, с кадастровым номером ....., принадлежащую ФИО1, 

<

дата> года рождения, уроженцу села 

<

адрес>, СНИЛС ....., паспорт ..... выдан 

<

дата> УМВД России по 

<

адрес>, код подразделения ....., в счёт погашения задолженности последнего перед Акционерным обществом «ДОМ.РФ» по кредитному договору от 13 мая 2024 г. 

<

***> в сумме 2947709 (два миллиона девятьсот сорок семь тысяч семьсот девять) рублей 78 копеек, путём продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную цену заложенного имущества для его реализации с публичных торгов исходя из рыночной стоимости, определённой в заключении о стоимости имущества от 29 мая 2025 г. ....., с учётом особенностей, установленных ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в размере 1 791 200 (один миллион семьсот девяносто одна тысяча двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Галичский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Н.Лыткина

Мотивированное решение

изготовлено 28.08.2025.

Судья А.Н.Лыткина