К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-858/2023 (М-771/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000790-07

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

26 декабря 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 об установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости,

установил:

административные истцы ФИО2, ФИО3, являясь собственниками нежилого здания гостиницы и арендаторами земельного участка, обратились в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просили: 

- установить кадастровую стоимость нежилого здания, площадью 1265,9 кв.м., кадастровый номер ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 28 391 000 рублей на период с 01.01.2022 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 600 кв.м., кадастровый номер ........, назначение: земли населенных пунктов- гостиница со встроенными офисными помещениями, рестораном и магазином, находящегося по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 5 314 000 рублей на период с 01.01.2023 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем административных истцов по доверенности ФИО4, направлено ходатайство, в котором представитель просит о рассмотрении дела в отсутствие административных истцов и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно заключению судебной экспертизы в размере их рыночной стоимости.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение. Кроме того, представлены возражения на проведенную судебную экспертизу экспертом ООО «ЦЭК».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО7 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО8 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражения и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ответа филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 29.09.2023 года № 27-20732-КЗ/23 и выпискам из ЕГРН, административные истцы являются:

- собственниками объекта недвижимого имущества по ? доле каждый, а также арендаторами земельного участка:

1) Здания с кадастровым номером ........ (ранее присвоенный кадастровый номер «........») было внесено в Единый государственный реестр объектов капитального строительства ( далее – ЕГРОКС), 09.12.2009, а позднее в ЕГРН с наименованием «гостиница со встроен. офис. помещ-ми, рестораном и магазином», назначением «нежилое», площадью «1265.90 кв.м», количеством этажей «4», подземная этажность «0».

В последующем, при переходе к государственному учету объектов капитального строительства в соответствии с Порядком осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденным приказом Минэкономразвития от 14.10.2011 № 577 (далее – Порядок № 577), назначение всех объектов недвижимости с видом «здание» и назначением «жилое» было изменено на «жилой дом», а с назначением «нежилое» на «нежилое здание», так как в соответствии с Порядком № 577 для объектов с видом «здание» были предусмотрены уже следующие назначения: «жилой дом», «нежилое здание» и «многоквартирный дом».

В связи с изложенным, при переходе на промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, назначение здания с кадастровым номером ........ было изменено на «нежилое здание».

Также, согласно статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

В связи с изложенным, при переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о здании с кадастровым номером ........: назначение «нежилое», наименование «гостиница со встроенными офисными помещениями, рестораном и магазином», внесены сведения о виде разрешенного использования «нежилое».

По состоянию на 28.09.2023 дальнейших изменений площади, назначения, наименования, количества этажей здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере 56 970 944,84 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2022 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

2) Земельный участок с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 07.08.2002 с категорией земель «-», видом разрешенного использования «для реконструкции кафе», площадью «600 кв.м».

В дальнейшем, был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ на «гостиница со встроенными офисными помещениями, рестораном и магазином».

В последующем, 18.10.2011 была внесена категория земель земельного участка с кадастровым номером ........ «земли населенных пунктов».

По состоянию на 28.09.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 10 206 288 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что административные истцы являются собственниками объекта недвижимого имущества по ? доле каждый и арендаторами земельного участка результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административных истцов как плательщиков налога на имущество физических лиц, а также арендной платы, в связи с чем могут быть ими оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административные истцы в подтверждение величины их рыночной стоимости представили отчеты об оценке от 30 августа 2023 г. № 033/08/2023, № 032/08/2023 выполненные частнопрактикующим оценщиком ...........1 согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ составляет 28 391 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2021 г.; объекта недвижимости с кадастровым номером ........ составляет 5 314 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022 г.

Исследовав отчеты об оценке, в связи с возникшими сомнениями в их соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчетов об оценке на их соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил эксперту ...........2 ООО «ЦЭК». 

Согласно заключению судебной экспертизы от 23 октября 2023 г. № 3а-858/2023, подготовленному экспертом ООО «ЦЭК» - ...........2 (далее – заключение, заключение эксперта), отчеты об оценке от 30 августа 2023 г. № 033/08/2023, № 032/08/2023 выполненные частнопрактикующим оценщиком ...........1 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены требования ст. 11 ФЗ-135; п.2 ФСО VI; п.8 ФСО VI; п.9 ФСО VI; п.3 ФСО III; п.13 п.п.1 ФСО III; п. 11 в ФСО-7; п.5 п.п. 4 ФСО V; п.9 п.п. 2 ФСО V; п.9 п.п. 3 ФСО V; п.10 п.п. 1 ФСО V; п. 22б ФСО-7; п. 22в ФСО-7. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г. определена в размере 7 894 000,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 22,7 %);

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 43 470 000,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 23,2 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административных истцов в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость здания с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленные им отчеты об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласились административные истцы, отчеты об оценке не могут быть признан допустимыми доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы с кадастровым номером ........ мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 100-107 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. Учитывая, что земельные участки нерукотворны и невоспроизводимы, создание точной копии оцениваемого объекта или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, не представляется возможным. В указанных условиях, и с учетом требований п.п. 3, 10, 11, 12, 13 ФСО III, п.п. 1, 2 ФСО V Эксперт решил не применять затратный подход к оценке объекта недвижимости. Отказ от доходного подхода мотивирован отсутствием информации о сдаче в аренду аналогичных объектов; прогнозирование иных источников и потоков дохода затруднительно, так как в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оцениваемый земельный участок расположен по адресу: ............ Объект экспертизы относится к земельным участкам для размещения коммерческих объектов. Для исследования уровня цен на земельные участки были проанализированы предложения о продаже земельных участков, которые были представлены продавцами в 2021 году на открытом конкурентном рынке г. Анапа. Основные предложения о продаже земельных участков, представленных на рынке г. Анапа по местоположению объекта экспертизы и других районов города на дату определения стоимости представлены в таблице на страницах 131-134.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемых к продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы и близлежащих районах и отбора информации с целью повышения её достоверности было выбрано минимальное количество аналогов наиболее сравнимых с объектом экспертизы, необходимые для определения рыночной стоимости. В качестве аналогов были выбраны три объекта: №6 (объект-аналог №1), №7 (объект-аналог №2), №8 (объект-аналог №3), которые максимально схожи с объектом экспертизы. Остальные объекты сильно отличаются от объекта экспертизы по различным параметрам.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Так, экспертом приняты следующие корректирующие коэффициенты: скидка на торг, корректировка на площадь, корректировка на местоположение, корректировка на удаленность от морского побережья.

Рассчитывая стоимость здания с кадастровым номером ........ экспертом мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 169-176 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход не учитывает основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположения, транспортной доступности, перспектив развития. Затратный подход скорее отражает величину издержек, которые необходимо понести для создания подобного имущества, чем его рыночную стоимость. В процессе работы над определением стоимости объекта экспертизы эксперт пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным, а также может привести к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы, поэтому принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта экспертизы.

Отказ от доходного подхода мотивирован тем, что доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект экспертизы способен приносить, а также связанные с объектом экспертизы расходы. При анализе рынка г. Анапа, экспертом не выявлена достоверная и достаточная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект экспертизы способен приносить, а также связанные с объектом экспертизы расходы. 

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемых к продаже коммерческих объектов (гостиницы) в районе расположения объекта экспертизы и близлежащих районах и отбора информации с целью повышения её достоверности было выбрано минимальное количество аналогов наиболее сравнимых с объектом экспертизы, необходимое для определения рыночной стоимости. В качестве аналогов были выбраны три объекта: №5 (объект-аналог №1), №6 (объект-аналог №2), №7 (объект-аналог №3), которые максимально схожи с объектом экспертизы. Остальные объекты сильно отличаются от объекта экспертизы по различным параметрам, указанным в таблице на страницах 177-179.

Далее, экспертом был произведен расчет рыночной стоимости объекта экспертизы методом сравнения продаж представленный в таблицах на страницах 179-187. Единица сравнения 1 кв.м.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Так, экспертом приняты корректирующие коэффициенты: скидка на торг, корректировка на площадь, корректировка на местоположение, корректировка на удаленность от морского побережья.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного ответчика, изложенным в возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........2, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что информация об уровне отделки и количестве присвоенных звезд в приложенных скриншотах объявлений объектов-аналогов отсутствует. Исследуемый объект представляет собой гостиницу, отличительной чертой которой, является высокий уровень комфорта и большой выбор дополнительных услуг, включая спа-комплекс и т. д. Невнесение корректировки по вышеуказанному ценообразующему фактору ведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта. Как видно из скриншотов приложенных объявлений объектов-аналогов класс качества отделки объектов-аналогов соответствует классу «стандарт», наличие дополнительных услуг не выявлено, пояснения эксперта отсутствуют.

На что эксперт дал следующие пояснения: в рамках определения стоимости сравнительным подходом Экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже гостиниц в месте расположения объекта экспертизы и схожих районах населенного пункта на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 177-179 Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. Согласно источникам информации у объектов аналогов хороший современный ремонт, что сопоставимо с объектом экспертизы. Дополнительные услуги, которые предоставляются в гостиницах по местоположению объекта экспертизы (город Анапа) не являются ценообразующими факторами объекта экспертизы, так как определение стоимости согласно материалам дела, производится для объекта капитального строительства, а услуги, перечисленные в претензии, относятся к бизнесу, что не является объектом экспертизы.

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что применение в расчетах понижающей корректировки на наличие дополнительного оборудования и мебели в размере 0,88 экспертом не обосновано и не подтверждено рыночными данными. Применение вышеуказанной корректировки значительно снижает рыночную стоимость исследуемого объекта.

На что эксперт дал следующие пояснения: в рамках определения стоимости сравнительным подходом Экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже гостиниц в месте расположения объекта экспертизы и схожих районах населенного пункта на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 177-179 Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. Согласно источникам информации, объекты аналоги предлагаются с учетом мебели и дополнительного оборудования. Определение стоимости согласно материалам дела, производится для объекта капитального строительства, без учета какого-либо дополнительного движимого имущества. Поэтому экспертом введена обоснованная корректировка на дополнительную мебель и оборудование (страница 196 Заключения эксперта) из достоверного источник информации.

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что одним из главных ценообразующих факторов для гостиниц, расположенных в курортных населенных пунктах является удаленность от береговой линии. Расстояние до моря у объекта-аналога № 1 составляет более 1 км; у объекта-аналога № 3 составляет 600 м. Объект экспертизы расположен в 300 м от береговой линии. Отсутствие корректировки по вышеуказанному ценообразующему фактору, значительно снижает рыночную стоимость исследуемого объекта.

На что эксперт дал следующие пояснения: в рамках определения стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом Экспертом была введена абсолютная поправка на стоимость земельного участка объектов аналогов, при определении стоимости которых был учен параметр расстояния до моря (страница 181-193 Заключения эксперта), дополнительный учет данного параметра приведет к неверным результатам и некорректному итоговому результату.

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ........, выбранный экспертом объект-аналог № 3 отличается по площади от исследуемого объекта. Применение в расчете понижающего коэффициента в размере 0,657, учитывающего разницу в площади, искажает рыночную стоимость объектов экспертизы.

На что эксперт дал следующие пояснения: в рамках определения стоимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объекта экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 131-132 Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. При определении стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом была введена соответствующая корректировка на различия в площади объектов, обоснование корректировки представлено на странице 135-136 заключения эксперта. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным. Данная корректировка принята из достоверного источника (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки, Часть И» под редакцией ФИО9, Нижний Новгород, 2022 г. (данные в справочнике представлены по состоянию на 2021 год)). Данное возражение является некорректным и необоснованным.

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 1 и № 2 необоснованно. В объявлении о продаже принятых в расчете объектов-аналогов не указано, что инженерные коммуникации (электричество, водопровод, газоснабжение) заведены на участки. Эксперт необоснованно считает, что имеется возможность подключения к вышеперечисленным коммуникациям. Отсутствие повышающей корректировки по данному ценообразующему фактору к выбранным объектам-аналогам ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

На что эксперт дал следующие пояснения: в рамках определения стоимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объекта экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 131-132 Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. Учитывая цель определения стоимости объекта экспертизы, а также предполагаемое использование результатов (оспаривание кадастровой стоимости недвижимости путем установления его рыночной стоимости) и согласно Приказа Росреестра от 4 августа 2021 года N П/0336 при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе X Указаний. Инженерные коммуникации являются улучшением земельного участка, что согласно выше приведенной информации не учитывается при определении стоимости для приведенного выше предполагаемого использования результатов. Поэтому экспертом при расчетах наличие инженерных коммуникаций для объекта экспертизы определено как «возможно подключение». Согласно информации, указанной в источниках по объектам аналогам №1 и №2, а также их ближайшего окружения (инфраструктура населенного пункта) наличие коммуникаций для них было определено как «возможно подключение», таким образом экспертом обосновано не введена корректировка на коммуникации.

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м объекта экспертизы в размере 16 600,32 рубля (стр. 127 экспертизы) значительно меньше среднего значения стоимости 1 кв. м. (более 20%) земельных участков под гостиничное обслуживание, определенного экспертом в анализе рынка - 13 154,43 рублей (стр. 134 экспертизы), пояснения эксперта отсутствуют.

На что эксперт дал следующие пояснения: в экспертном заключении был проведен анализ имеющих предложений с соответствующими выводами, произведена выборка наиболее сопоставимых объектов, введены если требуется корректировки к объектам аналогам. Анализы, предложений, представленных в открытых источниках как, правило не учитывают индивидуальных показателей объектов, поэтому итоговая стоимость может отличаться от данных полученных при анализе всех выявленных предложений. Приведенный анализ является общим по выявленным предложениям и не учитывает индивидуальных характеристик объектов экспертизы, более точный результат определяется при дальнейших расчетах и может отличаться от выводов в анализе. Данное возражение является некорректным и необоснованным.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. 

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера арендных платежей в пользу заинтересованных лиц.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 1265,9 кв.м; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «гостиница со встроенным офисным помещением, рестораном и магазином»; в размере его рыночной стоимости 43 470 000,00 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 600 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «гостиница со встроенными офисными помещениями, рестораном и магазином»; в размере рыночной стоимости 7 894 000,00 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 12 сентября 2023 г.

Кроме того, от директора ООО «ЦЭК» ..........3 поступило ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 105 000,00 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся, в том числе, расходы на проезд и проживание сторон, связанные с явкой в суд, другие признанные судом необходимыми расходы (статьи 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право ФИО2 и ФИО3 на установление кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административных истцов, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 03 октября 2023 года.

С учетом вышеизложенного, заявление директора ООО «ЦЭК» ..........3 о взыскании судебных расходов с ФИО2 и ФИО3 в части оплаты за проведение судебной экспертизы суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2, ФИО3 об установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 1265,9 кв.м; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «гостиница со встроенным офисным помещением, рестораном и магазином»; в размере его рыночной стоимости 43 470 000,00 (сорок три миллиона четыреста семьдесят тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ площадью: 600 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «гостиница со встроенными офисными помещениями, рестораном и магазином»; в размере рыночной стоимости 7 894 000,00 (семь миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ и земельного участка с кадастровым номером ........ считать 12 сентября 2023 г.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ЦЭК» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 52 500,00 (пятьдесят две тысячи пятьсот) руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «ЦЭК» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 52 500,00 (пятьдесят две тысячи пятьсот) руб.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 января 2024 г.