Дело № 2-179/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Георгиевск 29 мая 2018 года 

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего - судьи Курбановой Ю.В.,

при секретаре – Булавиной О.С.,

с участием представителей истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности - ФИО4 и ФИО5,

ответчика ФИО6,

представителей ответчика ФИО7 по доверенности - ФИО9 и адвоката по ордеру ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО6, ФИО7 о признании обременения (ипотеки в силу закона) отсутствующим;

- по встречному иску ФИО7 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО6 о признании обременения (ипотеки в силу закона) отсутствующим. 

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 11.12.2015 между ними (Покупателями) и ФИО7 (Продавцом) был подписан договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа (далее – Договор), в соответствии с которым истцы приобрели в собственность, по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> (Домовладение №9). Права по Договору на Домовладение №9 зарегистрированы за истцами 14.12.2015 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – УФРС). Согласно пункту 1.4 Договора указанное Домовладение №9 оценивается по соглашению сторон и продается Покупателям по цене 1 000 000 рублей, жилой дом продается по цене 950 000 рублей, земельный участок – 50 000 рублей.

В соответствии с п. 2.1 Договора часть расчета за Домовладение №9 была произведена за счет собственных денежных средств Покупателей до подписания Договора, в размере 770 680 рублей, а другая часть за счет федеральных средств, в размере 229 320 рублей, в виде социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создания объекта индивидуального жилищного строительства по свидетельству №, выданного администрацией Незлобненского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края 29.10.2015.

На вышеуказанное Домовладение № УФРС было наложено обременение (ипотека в силу закона), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.12.2015 сделаны регистрационные записи: на жилой дом: № от 14.12.2015; на земельный участок: № от 14.12.2015.

Денежная сумма в размере 229 320 рублей была перечислена с банковского счета по обслуживанию целевых программ, в безналичном порядке в Филиале Ставропольского отделения № 5230 ПАО «Сбербанк России» на лицевой счет Продавца ФИО7, №, открытого в филиале Георгиевского отделения №5230/0401, согласно договора №, о банковском счете для обслуживания целевых программ от 02.11.2015, открытого в структурном подразделении №. Указанная сумма была перечислена на счет покупателя и 19.01.2016 была выдана представителю продавца – ФИО6, действующему на основании доверенности от 20.11.2015, удостоверенной в филиале Ставропольского отделения №5230 ПАО «Сбербанк России».

Таким образом, истцы обязательство по Договору перед продавцом исполнили в полном объеме, что является основанием для снятия обременения в виде записи об ипотеке Недвижимости.

16.12.2015 продавец ФИО3 умер.

Истцы обратились в УФРС с заявлением на государственную регистрацию погашения ипотеки в силу закона. Им было отказано в государственной регистрации погашения ипотеки в силу закона, в связи с тем, что не представлено заявление продавца, в соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеки».

В настоящее время наследником ФИО3 в силу закона является его сын – ответчик ФИО6

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Пунктом 3 ст.334 ГК РФ предусмотрено, что правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Статьей 408 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Руководствуясь приведенными выше нормами материального права, учитывая, что обязательство, в обеспечение которого установлено обременение (ипотека в силу закона), исполнено в полном объеме, имеются основания для признания судом обременения (ипотеки в силу закона) по Договору отсутствующим.

Определением Георгиевского городского суда Ставропольского края от 12.12.2017 привлечен к участию в деле в качестве соответчика ФИО7

В возражениях на исковое заявление ФИО7 указал, что исковые требования не признает по следующим основаниям. Договор имел цель реализовать (обналичить) денежные средства в размере 229 320 рублей, выделенных в виде социальной выплаты на приобретение жилья. Свидетельство СК-26 № имело срок действия до 29.05.2016 включительно и договор купли-продажи не преследовал цель передачи недвижимости в собственность и является мнимой сделкой, что подтверждается тем, что денежные средства, перечисленные по указанному свидетельству, фактически получил представитель покупателя ФИО6 Его отец ФИО3, указанный в договоре как покупатель, денежные средства от продажи недвижимости фактически не получал. Кроме того, договор был подписан 11.12.2015, а денежная сумма по свидетельству была перечислена 19.01.2016. Продавец умер 16.01.2016. Истцы не указывают, причину, по которой почти в течение года продавец ФИО3 не обратился с заявлением в УФРС о снятии ипотеки. Рукописный текст с указанием ФИО продавца ФИО3 и его подпись в доверенности от 20.11.2015, заверенная ПАО «Сбербанк России» в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ визуально отличаются друг от друга. Согласно договора купли-продажи интересы покупателей по доверенности, заверенной администрации ст.Незлобной, представлял соответчик ФИО6 Согласно требованиям ст.185.1 ГК РФ, которая введена Федеральным законом, доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации права собственности и сама регистрация права является незаконной без нотариально удостоверенной доверенности.

В представленных пояснениях на возражения ФИО7 истцы указали, что ими приведены документальные доказательства того, что сделка была полностью исполнена. Договор был составлен в надлежащей письменной форме, подписан сторонами, переход права зарегистрирован в установленном законом порядке. Указанный Договор не был признан недействительным в судебном порядке. Ссылка ответчика ФИО7 на мнимый характер указанной сделки, и на то, что денежные средства фактически не были получены продавцом, являются домыслами, не подтвержденными надлежащими доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости. Также является несостоятельным довод ответчика ФИО7, что доверенность, выданная покупателями, удостоверена в ненадлежащем порядке, в нарушении статьи 185.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14.1 Федерального закона 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления поселения имеют право на совершение нотариальных действий, предусмотренных законодательством, в случае отсутствия в поселении нотариуса. Станица Незлобная Георгиевского района Ставропольского края, в которой была удостоверена данная доверенность, является сельским поселением. Согласно статье 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, право совершать нотариальные действия, предусмотренные статьей 37 настоящих Основ, имеют соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района, сведения о которых направляются в территориальный орган юстиции для учета по форме и в порядке, которые установлены федеральным органом юстиции. Нотариальные действия, совершаемые главой местной администрации поселения и специально уполномоченным должностным лицом местного самоуправления поселения в случае, если в поселении нет нотариуса, перечислены в статье 37 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации от 11.02.1993 №4462-1, в числе которых и удостоверение доверенности (пункт 2 части 1 статьи 37 Основ законодательства о нотариате). Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 27.12.2007 № 256 утверждена Инструкция о порядке совершения нотариальных действий главами местных администраций поселений и муниципальных районов и специально уполномоченными лицами местного самоуправления поселений и муниципальных районов (далее – Инструкция). Согласно пункту 2 данной Инструкции глава местной администрации поселения или муниципального района в случае отсутствия в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нотариуса имеют право совершать нотариальные действия по должности. Решением главы местной администрации в случае отсутствия в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нотариуса совершение нотариальных действий может быть возложено на одно или нескольких должностных лиц местного самоуправления. Таким образом, в случае отсутствия на территории населенного пункта нотариуса законодательство допускает удостоверение доверенности главой местной администрации и специально уполномоченными лицами местного самоуправления поселения. Учитывая, что в ст.Незлобной Георгиевского района Ставропольского края отсутствует нотариус, что не оспаривается лицами, участвующими в деле, у специально уполномоченного лица местного самоуправления сельского поселения – юрисконсульта администрации Незлобненского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края ФИО11 имелось право совершать нотариальные действия по удостоверению доверенности. При этом довод ответчика ФИО7 о близости ст. Незлобной к г.Георгиевску, где находятся нотариусы, правового значения не имеет. При таком положении оснований для утверждения того, что указанная доверенность не соответствует требованиям закона, не имеется. ФИО7 не имеет права оспаривать данное обстоятельство, так как это не нарушает его прав (данное обстоятельство, касается прав покупателей, т.е. истцов, а не продавца). Даже если у представителя покупателей не было надлежащих полномочий, то в силу п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения, а истцы не только никогда не оспаривали полномочия данного лица на совершение указанной сделки (Договора), но и исполнили указанный Договор и приняли имущество по указанному Договору, т.е. совершили все действия, свидетельствующие об одобрении Договора. При этом согласно абз. 2 п. 1 ст. 183 ГК РФ другая сторона, путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому, вправе отказаться от нее в одностороннем порядке только до одобрения сделки представляемым.

ФИО7 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование своих требований указал, что за ФИО1 и ФИО2 на основании Договора был зарегистрирован переход права собственности по 1/2 доли на Домовладение №. Им были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности, где было указано о наличии обременения.

В качестве продавца в Договоре был указан его отец, ФИО3, умерший 16.12.2016 года.

Договор является мнимой сделкой, совершенной для вида без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Указанный договор имел цель реализовать (обналичить) средства в размере 229 320 рублей, выделенных в виде социальной выплаты на приобретение жилья. Свидетельство СК-26 №0216 имело срок действия до 29.05.2016 включительно и Договор не преследовал цель передачи недвижимости в собственность, что подтверждается тем, что денежные средства, перечисленные по указанному свидетельству, фактически получил представитель покупателей ФИО6 Домовладение № являлось единственным пригодным для проживания жилым помещением для его престарелого отца ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и он не мог лишать себя жилья. Мнимость подтверждается п.16. Договора, где указано, что на регистрационном учете в жилом доме состоит ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Лиц, сохраняющих права пользования и проживания, не имеется. Однако отец до последнего проживал в указанном жилом доме, никто не ставил вопрос ни его выселении, ни о снятии с регистрационного учета. Признаком мнимости Договора является тот факт, что он был заключен между близкими родственниками: ФИО3 являлся дедушкой ФИО1, ФИО2 является супругой ФИО1 Его отец – ФИО3, указанный в договоре как покупатель, денежных средств от продажи недвижимости в размере 770 680 рублей фактически не получал. После утраты им права собственности на Домовладение № ФИО3 другой недвижимости не приобретал, дорогих покупок не совершал. Кроме того, указанная денежная сумма не входит в состав наследственного имущества. Договор купли-продажи датирован 11.12.2015, денежная сумма по свидетельству была перечислена 19.01.20016; продавец умер 16.12.2016. Истцы не указывают, что мешало почти в течение года продавцу ФИО3 обратиться с заявлением в УФРС о снятии ипотеки. Сведений об уклонении продавца ФИО3 в снятии ипотеки в силу закона не имеется.

Согласно договора купли-продажи интересы покупателей по доверенности, заверенной Администрацией ст.Незлобной представлял соответчик ФИО6 Как следует из норм Федерального закона от 21.07.1997. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст.2,п.1 ст.13, п.7 ст.16), в процессе регистрации стороны сделки (или соответственно доверенное лицо) участвуют при подаче заявления о государственной регистрации права. Покупатель пишет заявление на регистрацию права собственности, а продавец на переход права по сделке. Согласно требованиям ст. 185.1 ГК РФ, которая введена Федеральным законом от 07.05.2013 №100-ФЗ), доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок должна быть нотариально удостоверена. В соответствии с п. 128 Постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки). Учитывая изложенное, подписание договора, подача заявления представителем покупателей на основании доверенности, заверенной администрацией ст. Незлобной о регистрации права собственности и сама регистрация права собственности является незаконной без нотариально удостоверенной доверенности. Необходимо также отметить следующие положения законодательства. На основании ст.1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» №4463-1 от 11.02.1993, в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, право совершать нотариальные действия, предусмотренные статьей 37 настоящих Основ, имеют соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района. В статье 37 «Основ законодательств Российской Федерации о нотариате», также указано, что в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района имеют вправе удостоверять доверенности. Согласно ст.. 13. «Основ законодательства о нотариате» нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) устанавливается в соответствии с административно – территориальным делением Российской Федерации. Нотариус должен иметь место для совершения нотариальных действий в пределах нотариального округа, в который он назначен на должность. В Георгиевский нотариальный округ входят г.Георгиевск и Георгиевский район, в котором действуют 6 нотариусов, что является общеизвестным фактом, ст.Незлобная расположена в непосредственной близости от г.Георгиевска, где находятся нотариусы. В связи с чем администрация ст.Незлобной Георгиевского района и ее должностные лица не имели полномочий в удостоверении доверенности. Просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома площадью 55,40 кв.м. и земельного участка площадью 1300 кв.м., расположенных в 

<

адрес>, заключенного между ФИО3 и ответчиками ФИО1, ФИО2 в виду мнимости сделки, просил применить последствия недействительности сделки.

В ходе судебного разбирательства представитель ФИО7 – ФИО10 встречное исковое заявление уточнил в порядке статьи 39 ГПК РФ, в котором указал, что Договор купли-продажи от 11 декабря 2015 года является мнимой сделкой, по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из п. 8 6 Постановления пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1, части первой ГК РФ», следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи необходимо установит наличие либо отсутствие правых последствий, которые в силу ст.454 ГК РФ влекут действительность такого договора, а именно: факты надлежащей передачи вещи в собственность покупателю, а также уплаты покупателем денежной суммы за эту вещь. Мнимость сделки купли-продажи Домовладения № подтверждается совокупностью следующих обстоятельств: стороны сделки являются близкими родственниками (дед и внук), договор купли-продажи заключен после выдачи 29.10.2015 ответчикам свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения в сумме 229 320 рублей, действие которого истекало 29.05.2016, т.е. срок действия свидетельства всего 7(семь месяцев) после чего оно превращается в пустую бумажку.

На основании ч. 1 ст. 54 9 ГК РФ, по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1.6. Договора купли-продажи лиц, сохраняющих право пользования и проживания, не имеется. Однако после заключения спорной сделки жилой дом фактически остался в распоряжении ФИО3, так как ФИО1 и ФИО2 не собиралась владеть и пользоваться спорным недвижимым имуществом, что подтверждается ответами: ОМВД России по Георгиевскому городскому округу от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в результате проведенной проверки установлено, сто ФИО1 и ФИО2 в Домовладении № не проживали и на регистрационном учете не состояли; выпиской из лицевого счета ООО «Спец АТП» от 12.04.2018, согласно которого лицевой счет Домовладения № зарегистрирован на ФИО3, услугой «сбор и вывоз твёрдых бытовых отходов» на 12.04.2018 не пользуется, ФИО1 и ФИО2 договор не заключали; письмом ПАО «Ставропользнергосбыт» от 12.04.2018 о том, что в Домовладении № заключен публичный договор энергоснабжения с ФИО3; справкой Георгиевского отдела ГМУП «ЕРКЦ» от 19.04.2018 о том, что по настоящее время согласно баз данных поставщиков коммунальных услуг ЖКУ лицевой счет Домовладения № оформлен на ФИО3.; письмом главы Незлобненского территориального отдела по работе с населением от 16.04.2018 о том, что согласно архивным записям в похозяйственней книгах ФИО3, умерший 16.02.2016, зарегистрирован в Домовладении № по день смерти. Сведения о регистрации ФИО1 и ФИО2 в Домовладении № отсутствуют

В соответствии со ст. ст. 166, 167 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспорим сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По правилам ч. 3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законе случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Полагал, что он как наследник первой очереди заинтересован в признании сделки недействительной, т.к. были нарушены его права, в результате незаконной сделки он был лишен наследственного имущества. По смыслу указанных норм закона в их совокупности мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления сторон их подлинной воле, то есть совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Указанный договор имел цель реализовать (обналичить) средства в размере 229 320 рублей, выделенных в виде социальной выплаты на приобретение жилья.

ФИО3 до последнего проживал в указанном жилом доме, никто не ставил вопрос ни его выселении, ни о снятии с регистрационного учета.

Данных о том, что ФИО3 получил денежные средства от продажи недвижимости в размере 770 680 рублей не имеется. После утраты им права собственности на жилой дом и земельный участок ФИО3 другой недвижимости не приобретал, дорогих покупок не совершал. Кроме того, указанная денежная сумма не входит в состав наследственного имущества.

Кроме того, Договор датирован 11.12.2015, денежная сумма по свидетельству была перечислена 19.01.2016. Продавец умер 16.12.2016. Истцы не указывают, по какой причине почти в течение года продавец ФИО3 и покупатели не обратились с заявлением в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о снятии ипотеки. Сведений об уклонении продавца ФИО3 в снятии ипотеки в силу закона не имеется.

Из показаний допрошенного в качестве специалиста сотрудника УФРС следует, что сторонам сделки было известно о наличие обременения (ипотеки в силу закона) и разъяснен порядок снятия обременения. Кроме того, в материалах дела правоустанавливающих документов имеются заявления покупателей о государственной регистрации ограничения (обременения) от 11.12.2015. Просил суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома площадью 55,40 кв.м. и земельного участка площадью 1300 кв.м., расположенные в 

<

адрес> заключённый между ФИО3 и ответчиками ФИО1, ФИО2 ввиду мнимости сделки; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

В судебное заседание, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания ФИО1, ФИО2 не явились, ходатайств об отложении или о проведении заседания в отсутствие, доказательств уважительности неявки суду не представлено.

Представители ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО5 и ФИО4 ранее изложенную позицию в исковом заявлении и в возражениях поддержали, просили суд исковые требования удовлетворить, во встречных исковых требованиях ФИО7 отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО6 требования ФИО1 и ФИО2 обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердил, не возражал против их удовлетворения. 

Представители ФИО7 по доверенности - ФИО9 и адвокат по ордеру ФИО10, просили встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 39 ГПК РФ, удовлетворить, позицию поддержали, по основаниям, в нем изложенным, в удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 просили суд отказать в полном объеме.

В судебное заседание, будучи надлежаще уведомленным, не явилось третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Георгиевский отдел), направив письменный отзыв суду, в котором указал, что в ЕГРН 14.12.2015 произведена государственная регистрации права общей долевой собственности за ФИО1, ФИО2, на Домовладение №. Основанием для государственной регистрации права собственности явилось: договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 11.12.2015 с использованием средств в виде социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создания объекта индивидуального жилищного строительства. В ЕГРН зарегистрировано на Домовладение № обременение права: ипотека в силу закона; залогодержатель – ФИО3. В соответствии с пунктом 1 статьи 25 ФЗ №102 от 16.07.1997 «Об ипотеке залоге недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Просит вынести решение в соответствие с действующим законодательством, в свое отсутствие.

С учетом мнения сторон, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО13 суду показал, что является братом умершего ФИО3. Сыновья брата по разному относились к отцу, Владимир ухаживал и заботился о нем до самой смерти, а ФИО3 жизнью и здоровьем отца не интересовался. При жизни брат сообщил ему, что хочет продать свой дом внуку Максиму и его жене Виолетте. Ему достоверно неизвестно, куда брат потратил вырученные от продажи дома деньги, но допускает, что на дорогостоящие лекарства, которые ему были необходимы. Однако после смерти брата от его внуков ФИО18 и ФИО3 он узнал, что тот дал им в долг 100 000 рублей, что подтверждает факт получения денежных средств за продажу дома Максиму и его супруге. Указывает, что после смерти ФИО3 в спорном домовладении ФИО1 делал там мелкий ремонт, оплачивал коммунальные услуги.

Свидетель ФИО14 суду показала, что проживает по соседству с родителями истца ФИО1 – Никулиным Владимиров и его женой ФИО8. Поскольку раньше она работала в агентстве недвижимости, то оказывала помощь в составлении договора купли-продажи спорного дома и земельного участка, а также была свидетелем того, как в регистрационной палате ФИО3 получил от ФИО6, представляющего интересы сына по сделке, денежные средства в счет покупки домовладения. Указывает, что ФИО3 вел себя адекватно, сознательно совершил сделку, признаков того, что он продает дом под давлением родственников, не имелось, поскольку последний сам обратился к ней за помощью в составлении договора купли-продажи, это было его добровольным волеизъявлением.

Выслушав стороны, свидетелей, допрошенного специалиста, исследовав представленные доказательства, суд, разрешая исковые требования ФИО1 и ФИО2, приходит к следующему.

Согласно статье 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. 

В силу статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из подпункта первого пункта первого статьи 352 ГК РФ следует, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Из материалов дела следует, что 11.12.2015 между истцами и ФИО3 был подписан Договор, в соответствии с которым истцы приобрели в собственность по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый на Домовладение №. Права по Договору на Домовладение № зарегистрированы за истцами 14.12.2015 УФРС. Согласно пункту 1.4 Договора указанное Домовладение № оценивается по соглашению сторон и продается Покупателям по цене 1 000 000 рублей, жилой дом продается по цене 950 000 рублей, земельный участок – 50 000 рублей. В соответствии с п. 2.1 Договора часть расчета за Домовладение № произведена за счет собственных денежных средств Покупателей до подписания Договора, в размере 770 680 рублей, а другая часть - за счет федеральных средств, в размере 229 320 рублей, в виде социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создания объекта индивидуального жилищного строительства по свидетельству СК-26 №0216 2015-2016, выданного администрацией Незлобненского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края 29.10.2015.

На вышеуказанное Домовладение № УФРС было наложено обременение (ипотека в силу закона), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.12.2015 сделаны регистрационные записи: на жилой дом: № от 14.12.2015; на земельный участок: № от 14.12.2015. 

Денежная сумма в размере 229 320 рублей была перечислена с банковского счета по обслуживанию целевых программ, в безналичном порядке в Филиале Ставропольского отделения № 5230 ПАО «Сбербанк России» на лицевой счет продавца ФИО3 №, открытого в филиале Георгиевского отделения №5230/0401, согласно договора № о банковском счете для обслуживания целевых программ от 02.11.2015, открытого в структурном подразделении № 5230/0400. Указанная сумма была перечислена на счет покупателя и 19.01.2016 была выдана представителю продавца – ФИО6, действующему на основании доверенности от 20.11.2015, удостоверенной в филиале Ставропольского отделения №5230 ПАО «Сбербанк России».

16.12.2015 продавец ФИО3 умер 16.12.2016, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ.

До его смерти заявление о прекращении ипотеки в силу закона стороны заключенного Договора не подали, соответственно, обременение до настоящего времени не прекращено, ипотека не погашена.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Продавец жилого дома, в пользу которого зарегистрирована ипотека, умер, истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с Домовладения №.

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРП. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что, поскольку обязательства по Договору истцами исполнены в полном объеме, что является основанием для прекращения обязательства, исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО6 и ФИО7 о признании обременения (ипотеки в силу закона) отсутствующим, подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика ФИО10, согласно которых регистрация договора купли-продажи является незаконной, поскольку заявление о его регистрации подано представителем покупателей ФИО6 на основании доверенности, заверенной главным специалистом – юрисконсультом администрации Незлобненского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края, а не нотариально удостоверенной доверенности суд находит несостоятельными в силу следующего:

Допрошенный в судебном заседании специалист-эксперт, государственный регистратор Георгиевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО15 суду показал, что 11 декабря 2015 года им был зарегистрирован договор купли-продажи с рассрочкой платежа в отношении жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в ходе которой он провел правовую экспертизу законности сделки, установил личности сторон по сделке, в том числе полномочия представителя, указанные в доверенности. На момент регистрации договора купли-продажи доверенности, выданные администрацией муниципальных образования имели законную силу, и нотариальная доверенность не требовалась. Поскольку никаких нарушений закона им выявлено не было, он зарегистрировал сделку. 

Согласно поступившего по запросу суда сообщения Главного управления Министерства юстиции РФ по Ставропольскому краю, должностное лицо, специально уполномоченное на совершение нотариальных действий на территории муниципального образования Незлобненского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края ФИО11, имела право на совершение нотариальных действий на период 11 ноября 2015 года.

Разрешая встречные исковые требования ФИО7 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к мнимым сделкам разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Таким образом, исходя из данного разъяснения, норма, изложенная в п. 1 ст. 170 ГК РФ, применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически или требовать исполнения, а совершают формальные действия, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки.

Для признания договора мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Следовательно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.12.2015 между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 был подписан Договор, в соответствии с которым истцы приобрели в собственность по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый на Домовладение №. Права по Договору на Домовладение № зарегистрированы за истцами 14.12.2015 УФРС. Согласно пункту 1.4 Договора указанное Домовладение № оценивается по соглашению сторон и продается Покупателям по цене 1 000 000 рублей, жилой дом продается по цене 950 000 рублей, земельный участок – 50 000 рублей. В соответствии с п. 2.1 Договора часть расчета за Домовладение № была произведена за счет собственных денежных средств Покупателей до подписания Договора, в размере 770 680 рублей, а другая часть за счет федеральных средств, в размере 229 320 рублей, в виде социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создания объекта индивидуального жилищного строительства по свидетельству СК-26 №0216 2015-2016, выданного администрацией Незлобненского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края 29.10.2015.

На вышеуказанное Домовладение № УФРС было наложено обременение (ипотека в силу закона), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.12.2015 сделаны регистрационные записи: на жилой дом: № от 14.12.2015; на земельный участок: № от 14.12.2015.

Доводы ФИО7 о том, что сделка являлась мнимой, совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия опровергаются исследованными по делу доказательствами, подтверждающими, что действия по исполнению сделки со стороны как ФИО1, ФИО2, так и ФИО3 не носили формального характера, так как денежная сумма в размере 229 320 рублей была перечислена с банковского счета по обслуживанию целевых программ, в безналичном порядке в Филиале Ставропольского отделения № 5230 ПАО «Сбербанк России» на лицевой счет продавца ФИО3 №, открытого в филиале Георгиевского отделения №5230/0401, согласно договора №, о банковском счете для обслуживания целевых программ от 02.11.2015, открытого в структурном подразделении № 5230/0400. Указанная сумма была перечислена на счет покупателя и 19.01.2016 была выдана представителю продавца – ФИО6, действующему на основании доверенности от 20.11.2015, удостоверенной в филиале Ставропольского отделения №5230 ПАО «Сбербанк России». 

Доводы стороны ФИО7 о том, в Домовладении № покупатели не намерены были проживать, не влияет на фактическую реализацию их правомочий, как собственников в отношении указанного Домовладения.

Следовательно, оснований полагать, что для ФИО1, ФИО2 не возникли правовые последствия, свойственные сделке купли-продажи Домовладения, и их воля при заключении договора являлась порочной, у суда не имеется.

Также не представлено доказательств отсутствия воли у ФИО3 на отчуждение Домовладения по оспариваемому договору.

При жизни ФИО3 сделку не оспаривал. Проживание ФИО3 в спорном Домовладении после его отчуждения не свидетельствует о том, что он не получил возмещения, на которое рассчитывал. Кроме того, неполучение им причитающегося по сделке, либо получение в меньшем размере, чем определено его условиями, также не свидетельствует о порочности его волеизъявления.

Дальнейшие сделки в отношении спорного Домовладения на правоотношения сторон по Договору не влияют.

При таком положении, учитывая, что отсутствие воли каждой из сторон на совершение сделки не доказано, доводы стороны ФИО7 о том, что сделка была заключена с целью обналичивания социального сертификата, не имеют значения для дела. Мотивы, из которых исходили стороны, заключая сделку, не влияют на оценку судом правового результата осуществленных ими действий.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Договор заключен в письменной форме, соответствует требованиям, предъявляемым к форме и содержанию договора, подписан сторонами, при его исполнении стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, с безусловностью свидетельствующих о том, что при заключении оспариваемого договора подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении договора купли-продажи квартиры, истцом не представлено. Отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей не подтверждено. Мнимость сделки, которая должна проявляться в расхождении воли и волеизъявления каждой из сторон, намерении сторон избежать соответствующих сделке правоотношений, создании перед третьими лицами видимости возникновения реально несуществующих прав и обязанностей, по данному делу не установлена.

На основании изложенного ссылка на нарушение спорной сделкой прав ответчика (истца по встречному иску), как наследника ФИО3, не может быть принята судом. 

Намерение ответчиков приобрести в собственность спорное имущество, в целях реализаций полномочий по владению, пользованию и распоряжению им подтверждается, наряду с формальным исполнением сделки (уплатой денежных средств и регистрацией права собственности) также подтверждается совершением ответчиками действий, которые свидетельствуют о реальной реализации ими прав собственника, направленных на обеспечение сохранности имущества, и устранение нарушения своего права владения им (возведение ограждения, получение решения суда о выселении прежнего собственника).

Ссылка на то, что о мнимом характере сделки свидетельствует продажа имущества по заниженной цене, подлежит отклонению, поскольку, во-первых, стороны определяют существенные условия договора по своему усмотрению, а во-вторых, стоимость спорного имущества по условиям договора соответствует его кадастровой стоимости; доводы о том, что истцами обязательства по договору не выполнялись, поскольку они не выселяли из спорного дома ФИО3, не противоречат их правам, как собственникам, которые вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Суду представлены квитанции об оплате коммунальных услуг за вышеуказанное домовладение со стороны покупателя ФИО1

Указание на то, что при жизни ФИО7 обременение с недвижимого имущества не было снято на протяжении нескольких месяцев, не являются безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2

При этом, представитель истцов по первоначальному иску пояснил, что истцы своевременно не обратились с заявлением о снятии обременения, поскольку не придали этому значения, и лишь когда возникла необходимость в продаже данного домовладения, встал вопрос о наличии не снятого обременения, однако к тому времени ФИО3 уже умер. 

Доводы стороны ФИО7 о том, что подпись в доверенности, выданной на имя ФИО6 и текст с подписью в договоре купли-продажи выполнены не умершим продавцом, судом отклоняются, поскольку никаких объективных доказательств этому не представлено, ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы по делу не заявлено. 

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к окончательному выводу о том, что встречные исковые требования ФИО7 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, удовлетворению не подлежат.

В связи с тем, что исковые требования ответчика (истца) ФИО7 не удовлетворяются судом, с него подлежит взысканию в бюджет Георгиевского городского округа Ставропольского края, отсроченная определением Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ часть государственной пошлины в размере 11 200 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО6 и ФИО7 о признании обременения (ипотеки в силу закона) отсутствующим, – удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом, общей площадью 55,4 кв.м., кадастровый №, и земельный участок, общей площадью 1300 кв.м. кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю регистрационной записи – «ипотека в силу закона» на жилой дом и земельный участок по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст.Незлобная, ул.Коммунизма, д.9, в Едином государственном реестре недвижимости.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО7 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, - отказать.

Взыскать с ФИО7 в бюджет Георгиевского городского округа Ставропольского края государственную пошлину в размере 11 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд.

(Мотивированное решение изготовлено 05 июня 2018 года)

Судья Ю.В.Курбанова