Дело № 2-.../2025

УИД ...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 октября 2025 года адрес 

Бабушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Щербининой О.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-.../2025 по иску ...а ... ...а, ...ой ...ы ...ы к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства, взыскании денежных средств, морального вреда, неустойки, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ... ..., ...а ... обратились в суд с иском к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства, в котором просят уменьшить цену договора № ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.03.2011 в связи с изменением площади объекта на сумма, взыскать с ответчика в пользу истцов излишне уплаченные денежные средства в размере сумма, штраф, компенсацию морального вреда в размере сумма, неустойку в размере 1% за каждый день просрочки за нарушение срока оплаты разницы в площадях, с 17.05.2025г., почтовые расходы в размере сумма

Требования мотивированы тем, что 15.03.2011г. между истцами и ЗАО ... заключен договор участия в долевом строительстве № № ..., в соответствии с которым истцам подлежала передаче квартира площадью 90,3 кв.адрес ... признано несостоятельным (банкротом). Права и обязанности ЗАО ..., вытекающие из договора участия в долевом строительстве, заключенном с истцами, перешли к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства. 08.10.2024 истцам по акту приема-передачи передан объект долевого строительства площадью 82,6 кв.адрес образом, площадь объекта уменьшилась на 7,7 кв.м, что по условиям договора влечет уменьшение цены договора и выплату разницы участникам долевого строительства. Истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате разницы цены договора, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. 

Истцы в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил письменный отзыв на иск, в котором против его удовлетворения возражал.

Суд, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения истцов, изучив письменные материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

Ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ.

В силу ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом № 214-ФЗ. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Судом установлено и следует из материалов дела, 15.03.2011 года между ...ым ..., ...ой ... и ЗАО ... заключен договор участия в долевом строительстве № ..., предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: адрес.

По условиям ДДУ ЗАО ... обязалось после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру общей площадью 90,3 кв.м, а участники обязались уплатить стоимость указанной квартиры в размере сумма, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере сумма

Истцы исполнили свои обязательства в полном объеме, уплатив сумма

Решением Арбитражного суда адрес от 17.10.2014г. ЗАО ... признано банкротом.

Определением Арбитражного суда адрес от 28 мая 2020 года удовлетворено заявление Московского фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением Арбитражного суда адрес от 02 июля 2020 года удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ЗАО «Финансовая Корпорация» фио о передаче существа и обязательств застройщика приобретателю. Приобретателю - Московскому фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства передано имущество и обязательства застройщика Финансовая Корпорация», в том числе права на земельный участок, предназначенный для строительства ЖК «Малыгина 12». со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе объектом завершенного строительства с кадастровым номером 77:02:0010001:4415), права проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и обязательства застройщика ЗАО «Финансовая Корпорация» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр участников строительства.

05 августа 2020 года между ЗАО «Финансовая Корпорация» и Московским Фондом защиты прав додан - участников долевого строительства заключен договор Nº МФ-13-14/20 передачи земельного участка находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15-1, 1.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-Ф3 «О несостоятельности (банкротстве)») Московскому фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства. 

17 августа 2020 года имущество (имущественные права) и обязательства ЗАО ..., включая: все неотделимые улучшения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0010001:35, в том числе объектом незавершенного строительства с кадастровым номером :02:0010001:4415, расположенный по адресу: адрес; права собственности на доли в указанном объекте незавершенного строительства, принадлежащие застройщику на основании определений Арбитражного суда адрес от 23 марта 2018 года, 07 августа 2018 года, 14 октября 2015 года, реданы Московскому Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства по передаточному акту. Согласно п. 6 с момента подписания настоящего Акта Приобретатель принимает на себя функции застройщика Объекта.

23 сентября 2020 года Договор о передаче Фонду для исполнения обязательств предыдущего застройщика, ставшего банкротом, зарегистрирован в Росреестре.

Определением Арбитражного суда адрес от 26 февраля 2021 года завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация».

17 июля 2024 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № ... жилой дом, расположенный по адресу: адрес, введен в эксплуатацию.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда адрес № ... от .11.2014 по делу № ... и Определением об опечатке Девятого арбитражного апелляционного суда рода Москвы № ... от 02.12.2014 по делу № ... ... Сергей ... и ...а ...а ...а включены в реестр требований участников строительства ЗАО «Финансовая порация», переданный со стороны конкурсного управляющего ЗАО «Финансовая Корпорация» ответствии с условиями Договора передачи от 05.08.2020.

08 октября 2024 участниками долевого строительства был подписан Акт приема-передачи по Договору № ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 15.03.2011.

В соответствии с пунктом 3 Акта приема-передачи помещения квартиры по проекту имеют следующие характеристики: этаж - 14, строительный номер квартиры - 79, площадь квартиры - 90,3 кв.м.

Характеристики помещения по результатам обмеров органом технической инвентаризации: этаж - 14, номер квартиры - 77, площадь квартиры - 82,6 кв.м.

Согласно договору стоимость указанной квартиры в размере сумма, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере сумма

Согласно п.2.3 договора, цена договора является не окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ. 

Если фактическая площадь Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, окажется более проектной площади, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется осуществить Застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв.м. сумма в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика.

Если фактическая площадь Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, окажется менее проектной площади, указанной в п. 1.4. настоящего договора, то Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику долевого строительства излишне уплаченных средств исходя из стоимости 1 кв.м. сумма не позднее 30 (тридцать) рабочих дней со дня подписания Акта о выполнении обязательств по настоящему Договору.

Для проведения взаиморасчетов площадь Квартиры, будет рассчитываться как сумма общей площади Квартиры по результатам обмера завершенного строительством жилого дома органами технической инвентаризации и площади летних помещений (балконов и лоджий) с применением понижающих коэффициентов для балконов и лоджий.

29.04.2025г. истцы обратилась к ответчику с заявлением о возврате разницы в площади объекта долевого строительства в размере сумма 

Фонд направил ответ на указанное заявление, с указанием о невозможности выплаты разницы, ссылаясь на то, что данные обязательства к Фонду не перешли.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из условий договора, объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора и является основанием для реализации дольщиком прав, предусмотренных ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Поскольку из условий акта приема-передачи от 08.10.2024г. стороны согласовали, что общая приведенная площадь составляет 90,3 кв.м, однако истцу передана квартира на 7,7 кв.м меньше (82,6 кв.м), указанное является для удовлетворения требований об уменьшении цены договора № ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 15.03.2011 в связи с изменением площади объекта строительства на сумма

Также поскольку истцы не реализовали свое право путем получения разницы между площадями объекта долевого строительства, суд полагает, требования истцов в части соразмерного уменьшения цены договора, и выплаты разницы подлежащими удовлетворению на сумму сумма, согласно произведенному истцами расчету, проверенному судом, и признанному верным.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, морального вреда и штрафа в рамках Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», суд приходит к следующему.

Унитарной некоммерческой организации в организационно – правовой форме фонда «Московский фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» создан постановлением Правительства Москвы №1313-ПП от 09.10.2019г. в соответствии со ст. 21.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно чч. 1, 2, 3 ст.21.1 Федерального закона от № 214-ФЗ, фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный Фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1.1 статьи 23.1 настоящего Федерального закона, сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Статус, цели деятельности, функции Фонда субъекта Российской Федерации, порядок формирования его органов управления определяются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими деятельность некоммерческих организаций, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Урегулирование обязательств застройщика в соответствии с ч. 1 настоящей статьи может также осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии со с. 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предусмотренные в настоящей части денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 и 201.15-2-2 Федерального закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в п. 7 ч. 3 ст. 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства.

Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со ст. 13.1 настоящего Федерального закона, в связи с чем, к спорным отношениям не подлежат применению нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

Закон РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» регламентирует правоотношения потребителей и исполнителей, возникших на возмездной основе, при этом эквивалентом принятия на себя исполнителем дополнительных к предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации обязательств и гарантий, установленных Законом о защите прав потребителей, является наличие встречного предоставления со стороны потребителя - денежных средств.

Сущность правоотношений между сторонами, возникших в связи с переходом в порядке перевода долга к ответчику по защите прав граждан - участников долевого строительства обязательства перед истцом по передаче жилого помещения, не соответствует сути возмездности правоотношений сторон, регламентируемых Законом о защите прав потребителей. Ответчик по делу не осуществляет привлечение денежных средств участников строительства, а осуществляет завершение строительства объектов за счет бюджетных инвестиций.

Целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, признанного банкротам - строительство, ввод в эксплуатацию и передача жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и иных объектов недвижимого имущества дольщикам, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков, а не извлечение прибыли.

При таком положении к спорным правоотношениям не применимы правила Закона о защите прав потребителей, требования о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда и штрафа подлежат оставлению без удовлетворения.

При этом, на основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца почтовые расходы в размере сумма

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет адрес подлежит взысканию госпошлина в размере сумма 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ...а ... ...а, ...ой ...ы ...ы к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства, взыскании денежных средств, морального вреда, неустойки, штрафа, удовлетворить частично.

Уменьшить цену договора № ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 15.03.2011 в связи с изменением площади объекта строительства на сумма

Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в пользу ...а ... ...а (паспортные данные), ...ой ...ы ...ы (паспортные данные) излишне уплаченную денежную сумму в счет договора № ... участия в долевом строительстве от 15.03.2011 в связи с изменением площади объекта строительства на сумма, а также почтовые расходы в размере сумма

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 ноября 2025 года.

Судья фио