Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 апреля 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.,

при помощнике судьи Глумовой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (ПАО «ОГК-2») об оспаривании решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ПАО «ОГК-2» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит: 

признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки»: № ОРС-47/2023/000434 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000435 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000436 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000437 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000438 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000439 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000440 от 20.11.2023; 

установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 10.08.2023:

земельного участка площадью 142000+/-82.68 кв.м. с кадастровым номером 47:27:0701003:202 в размере его рыночной стоимости 31 690 000 (тридцать один миллион шестьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек;

земельного участка площадью 146500+/-133.96 кв.м. с кадастровым номером 47:27:0701003:203 в размере его рыночной стоимости 40 370 000 (сорок миллионов триста семьдесят тысяч) рублей 00 копеек;

земельного участка площадью 24322+/-54.58 кв.м. с кадастровым номером 47:27:0701003:204 в размере его рыночной стоимости 9 950 000 (девять миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек;

земельного участка площадью 14800+/-42.58 кв.м, с кадастровым номером 47:27:0701003:205 в размере его рыночной стоимости 7 200 000 (семь миллионов двести тысяч) рублей 00 копеек;

земельного участка площадью 38700+/-68.85 кв.м, с кадастровым номером 47:27:0701003:208 в размере его рыночной стоимости 15 050 000 (пятнадцать миллионов пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек; 

земельного участка площадью 55800+/-82.68 кв.м, с кадастровым номером 47:27:0701003:209 в размере его рыночной стоимости 14 660 000 (четырнадцать миллионов шестьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек;

земельного участка площадью 15460+/-44 кв.м, с кадастровым номером 47:27:0701003:395 в размере его рыночной стоимости 7 520 000 (семь миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек. 

В административном исковом заявлении отмечается, что общество является арендатором указанных объектов недвижимости. По состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:27:0701003:202 утверждена в размере 104169780 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:203 – 107265835 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:204 – 19928717,14 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:205 – 12519912 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:208 – 30786624 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:209 – 43378362 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:395 – 13041437,6 руб. На основании отчетов об оценке №№ 23-409/3/1-Н, 23-409/3/2-Н, 23-409/3/3-Н, 23-409/3/4-Н, 23-409/3/5-Н, 23-409/3/6-Н, 23-409/3/7-Н от 09.10.2023 административный истец обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлениями по вопросу установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, указанной в отчетах об оценке. ФИО1 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000434 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000435 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000436 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000437 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000438 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000439 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000440 от 20.11.2023 в установлении кадастровой стоимости отказано.

Административный истец указывает, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере арендную плату, исчисляемую из кадастровой стоимости земельных участков.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»; в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, администрация Киришского муниципального района Ленинградской области.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленные административным истцом отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчетах об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемые решения бюджетного учреждения являются обоснованными, принятыми в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель администрации Киришского муниципального района Ленинградской области ФИО4 полагал, что в заявленном виде требования не могут быть удовлетворены. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО5 просила удовлетворить требования и установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением эксперта. 

В судебном заседании представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 возражал против удовлетворения требований о признании незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости по основаниям, указанным в возражениях на административный иск. 

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. 

Представитель заинтересованное лицо администрации Киришского муниципального района Ленинградской области ФИО4 в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

на основании кадастровой стоимости земельных участков;

по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги)

в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом в подтверждение права на обращение в суд с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, представлены договоры аренды земельных участков. Согласно приложениям к указанным договорам расчет размера арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является действующей, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости. 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года. 

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объекта недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости. 

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 07.11.2022 № 796. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:27:0701003:202 утверждена в размере 104169780 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:203 – 107265835 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:204 – 19928717,14 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:205 – 12519912 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:208 – 30786624 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:209 – 43378362 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:395 – 13041437,6 руб.

19.10.2023 административный истец обратился в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков по состоянию на 10.08.2023. К заявлениям приложены отчеты об оценке от 09.10.2023 №№ 23-409/3/1-Н, 23-409/3/2-Н, 23-409/3/3-Н, 23-409/3/4-Н, 23-409/3/5-Н, 23-409/3/6-Н, 23-409/3/7-Н, составленные оценщиком ООО «Аудит-безопасность» ФИО6 ФИО1 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000434 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000435 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000436 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000437 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000438 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000439 от 20.11.2023, № ОРС-47/2023/000440 от 20.11.2023 в установлении кадастровой стоимости отказано.

Согласно решениям ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчеты не соответствуют общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования результатов проведения оценки. Полученная оценщиком рыночная стоимость объектов оценки существенно занижена.

В ходе рассмотрения дела на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 20.02.2024 по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «РМС-ОЦЕНКА» ФИО7

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в оспариваемых решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»; об определении рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 10.08.2023.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 48-3а-100/2024 от 27.03.2024, согласно которому отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчетов допущены нарушения, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанные в оспариваемых решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». По состоянию на 10.08.2023 рыночная стоимость определена в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером 47:27:0701003:395 - 9 100 000 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:202 – 70 700 000 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:203 – 72 700 000 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:204 – 13 800 000 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:205 – 8 700 000 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:208 – 21 300 000 руб., с кадастровым номером 47:27:0701003:209 – 29 900 000 руб.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает следующее.

В экспертном заключении полно и ёмко проведено исследование замечаний бюджетного учреждения, по каждому замечанию сделан вывод с приведением его обоснования.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен путем сравнительного подхода с применением техники квалиметрического моделирования и техники линейной алгебры. 

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения. 

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений ПАО «ОГК-2», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 10.08.2023 года, соответственно:

с кадастровым номером 47:27:0701003:395 равном 9 100 000 (девять миллионов сто тысяч) руб., 

с кадастровым номером 47:27:0701003:202 равном 70 700 000 (семьдесят миллионов семьсот тысяч) руб., 

с кадастровым номером 47:27:0701003:203 равном 72 700 000 (семьдесят два миллиона семьсот тысяч) руб., 

с кадастровым номером 47:27:0701003:204 равном 13 800 000 (тринадцать миллионов восемьсот тысяч) руб., 

с кадастровым номером 47:27:0701003:205 равном 8 700 000 (восемь миллионов семьсот тысяч) руб., 

с кадастровым номером 47:27:0701003:208 равном 21 300 000 (двадцать один миллион триста тысяч) руб., 

с кадастровым номером 47:27:0701003:209 равном 29 900 000 (двадцать девять миллионов девятьсот тысяч) руб.

В остальной части административных исковых требований ПАО «ОГК-2» отказать.

Денежные средства в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей, внесенные публичным акционерным обществом «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (ПАО «ОГК-2») по платежному поручению № 08937 от 21.03.2024 на лицевой счет Ленинградского областного суда № 05451301460, подлежат перечислению ООО «ОМС-ОЦЕНКА», ИНН 

<

***>, на счет 40702810455230001536, КПП 784001001 в банке получателя Северо-Западный Банк ПАО Сбербанк Санкт-Петербург, БИК 044030653, счет № 30101810500000000653, ИНН 

<

***>, КПП 784001001.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 27.04.2024 года.