дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 октября 2018 г. г. Ульяновск

Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Анципович Т.В., 

при секретаре Анастасиной К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «СП ВИС-МОС» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СП ВИС-МОС» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование иска указав, что между ООО «СП ВИС-МОС» (Продавец) и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (Покупатель), был заключен Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 июня 2014 г., в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного жилого дома, общая площадь 612 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес> по генплану кадастровый № и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилой, 2-этажный, общая площадь 215,1 кв.м., инв. №, лит. А, А1, А2, к, к1, Г, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый № (далее - Договор). 11.05.2016 г. к указанному Договору Сторонами был заключено дополнительное соглашение, которое устанавливает (конкретизирует) ответственность сторон. В соответствии с п. 7 Договора а, объект передается Покупателю при подписании Договора и данный пункт Договора имеет силу передаточного акта. На основании п. 5 Договора стоимость жилого дома и земельного участка должна быть оплачена в полном объеме не позднее 1 сентября 2016 года. Несмотря на неоднократные обращения к Ответчику, до настоящего времени стоимость жилого дома и земельного участка не оплачена, имеющееся задолженность составляет 100 % от суммы Договора. Согласно п.п. 6.1. Договора, в редакции Дополнительного соглашения от 11.05.2016 г., в случае нарушения Покупателем взятых на себя обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, Продавец вправе расторгнуть настоящий договор и потребовать возврата переданного имущества: стороны подтверждают, что нарушение сроков и/или порядка оплаты стоимости жилого дома и/или земельного участка является существенным нарушением условий договора. На предложение расторгнуть договор, изложенном в письме № от 20.08.2018, полученной ответчиком 23.08.2018, в установленные в письме сроки, а именно - 3 дня с даты получения, последний ответа не представил. На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. 309, п. 2 ст. 450, п.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, просят суд расторгнуть Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 июня 2014 г., в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного жилого дома, общая площадь 612 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес> по генплану кадастровый № и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилой, 2-этажный, общая площадь 215,1 кв.м., инв. №, лит. A, A1 А2, к, к1, Г, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный между ООО «СП ВИС-МОС» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; взыскать с Ответчика, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в пользу ООО «СП ВИС-МОС» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, ФИО2, ФИО3

Представитель истца ООО «СП ВИС-МОС» в ходе судебного разбирательства исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется телефонограмма, согласно которой просит рассмотреть дело в её отсутствие, возражений против удовлетворения исковых требований не имеет.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие, решение суду оставил на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, доверив представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО4

Представитель третьего лица ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. В обоснование своих возражений указала на то, что иск о расторжении договора купли продажи заявлен по договоренности и согласованию с ФИО1 с целью освобождения спорного имущества от ареста, наложенного в интересах третьих лиц, в том числе, ФИО3 Указанные действия свидетельствуют о недобросовестности сторон, и следует расценивать как злоупотребление правом.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые суду стали известны во время судебного разбирательства. Обязанность по предоставлению доказательств лежит на сторонах по делу, что разъяснено сторонам.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ст. 196 ГПК РФ).

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; иными способами, предусмотренными законом.

Пункт 2 ст. 1 ГК РФ регламентирует, что граждане (физически лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Основания и последствия расторжения договора определены ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных договором либо законом.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 ГК РФ).

Из взаимосвязи приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В случае невыполнения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплату и уплату процентов в соответствии со статьями 395, 486 ГК РФ.

Пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи, в силу которой продавец имеет право требовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2014 г. ООО «СП ВИС-МОС» (Продавец) продал, а ФИО1 (Покупатель) купила земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного жилого дома, общая площадь 612 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес> по генплану кадастровый № и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилой, 2-этажный, общая площадь 215,1 кв.м., инв. №, лит. А, А1, А2, к, к1, Г, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый № (далее –Договор). 

Согласно п.4 Договора стороны определили стоимость жилого дома и земельного участка в размере 6 164 000 руб.: жилой дом – 5 689 000 руб., земельный участок - 475 000 руб., которую покупатель обязался оплатить не позднее 1.09.2016 г. (п.5 Договора).

В силу п.7 Договора жилой дом и земельный участок передаются покупателю при подписании настоящего договора, данный пункт имеет силу передаточного акта.

Переход права собственности на объекты недвижимости по настоящему договору от продавца к покупателю зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области 23.06.2014 г.

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен продавцом ООО «СП ВИС-МОС», жилой дом и земельный участок переданы во владение покупателю, право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке.

11.05.2016 г. к указанному Договору сторонами был заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым Договор был дополнен п.6.1 в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем взятых на себя обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, Продавец вправе расторгнуть настоящий договор и потребовать возврата переданного имущества. Стороны подтверждают, что нарушение сроков и/или порядка оплаты стоимости жилого дома и/или земельного участка является существенным нарушением условий договора».

20.08.2018г. в адрес ответчика было направлено уведомление, в котором ООО «СП ВИС-МОС» на основании ст. 450 ГК РФ предлагало ФИО1 расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в связи с неоплатой переданных объектов недвижимости. 

Из материалов дела следует, что решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 07.06.2017г. исковые требования ФИО3 к ФИО1 удовлетворены частично. Указанным решением с ФИО1 в пользу ФИО3 взыскана сумма сумму долга по договору займа от 21 декабря 2014 года в размере 3 000 000 руб., проценты по договору займа в размере 360 000 руб., проценты за пользование чужими денежными за период с 24.02.2015 г. по 07.06.2017 г. в размере 702 688 руб. 10 коп., расходы на представителя в размере 3 000 руб. Не согласившись с решением, ответчик обжаловано решение. Апелляционным определением Ульяновского областного суда от 12.09.2017г., решение Засвияжского районного суда г.Ульяновска оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 оставлена без удовлетворения. 

Определением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 15.05.2017 г. в рамках обеспечения иска ФИО3 к ФИО1 о взыскании долга по договору займа, процентов за пользованием займом, наложен арест на имущество ответчика по месту ее регистрации и фактического проживания в пределах суммы исковых требований- 3 360 000 руб. 

Решением Засвияжского районного суда г.Ульяновска от 04.06.2018г. исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО5 были удовлетворены. Указанным решением суд взыскал с ФИО1, ФИО5 в солидарном порядке в пользу ФИО2 задолженность по договору займа от 14.09.2016 г. в размере 4 500 000 рублей, по договору займа от 17.10.2016 г. в сумме 1 000 000 рублей., задолженность по процентам за пользование заемными денежными средствами по договорам займа от 14.09.2016 г. и от 17.10.2016 г. в сумме 4070 000 руб. за период с августа 2017 г. по март 2018 г. включительно; взысканы проценты по договору займа от 14.09.2016 г., начиная с 18.03.2018 г. по день выплаты основного долга в размере 10% ежемесячно от суммы долга 4 500 000 руб.; взысканы проценты по договору займа от 17.10.2016 г., начиная с 21.03.2018 г. по день выплаты основного долга в размере 10% ежемесячно от суммы долга 1 000 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами с неуплаченной в срок суммы займа по договору от 14.09.2016 г. в размере 4 500 000 рублей, исходя из ключевой ставки Банка России с 15.12.2016 г. по 04.06.2018 г. в сумме 574 340 руб.; взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами с неуплаченной в срок суммы займа по договору от 17.10.2016 г. 1 000 000 рублей, исходя из ключевой ставки Банка России с 18.12.2016 г. по 04.06.2018 г. в сумме 126811 руб. 44 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами с неуплаченной в срок сумм процентов по договору займа от 17.10.2016 г., исходя из ключевой ставки Банка России с 21.03.2018 г. по 04.06.2018 г. в сумме 12102 руб. 48 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами с неуплаченной в срок сумм процентов по договору займа от 14.09.2016 г., исходя из ключевой ставки Банка России с 18.03.2018 г. по 04.06.2018 г. в сумме 51484 руб. 84 коп.; в долевом порядке судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в сумме 28550 руб. по 14275 руб. с каждого. 

Определением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 19.04.2018 г. в рамках обеспечения иска ФИО2 к ФИО1, ФИО5 о взыскании долга и процентов по договорам займа, в том числе, наложен арест на недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1 

28.04.2018 г. судебным приставом-исполнителем ОСП №1 по Засвияжскому району г. Ульяновска УФССП России по Ульяновской области во исполнение указанного выше определения суда наложен арест, в том числе, на недвижимое имущество, принадлежащее должнику ФИО1, постановление направлено в Управление Росреестра по Ульяновской области.

Как следует из исполнительных производств в отношении ФИО6 задолженность, взысканная решениями суда в пользу ФИО3 и ФИО2, в полном объеме не погашена.

Вместе с тем, несмотря на наличие задолженности по исполнительным производствам и арестов, наложенных в отношении недвижимого имущества в рамках обеспечения исков ФИО3 и ФИО2, 16.07.2018 г. ООО «СП ВИС-МОС» и ФИО1 заключили письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2014 г.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо предусмотрен запрет на совершение регистрационных действий по регистрации перехода права в случае наложения ареста до момента снятия такого ареста, если регистрирующий орган имел сведения о нем.

Так, абзацем третьим пункта 4 статьи 19 этого Закона определено, что если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в реестр или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

С учетом вышеназванных положений закона, уведомлением от 26.07.2018 г. государственная регистрация соглашения о расторжении договора купли-продажи была приостановлена в связи с наличием арестов, наложенных определением Засвияжского районного суда от 19.04.2018 г., постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП №1 по Засвияжскому району г. Ульяновска УФССП России по Ульяновской области от 27.03.2018 г. №, постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП №1 по Засвияжскому району г. Ульяновска УФССП России по Ульяновской области о запрете на совершение действий по регистрации от 07.02.2018 г. № в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, в последующем государственная регистрация соглашения о расторжении договора купли-продажи была прекращена на основании заявления заявителей.

Пунктом 1 статьи 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По мнению суда, заключение между ООО «СП ВИС-МОС» и ФИО1 соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.04.2014г. и возврат покупателю денежных средств в размере 934 000 руб., уплаченных ранее за жилой дом и земельный участок, после наложения ареста на спорное недвижимое имущество в обеспечение исковых требований ФИО2 и ФИО3, а также последующее предъявление иска о расторжении договора (в отсутствие при этом требований о взыскании задолженности по договору) направлено на освобождение имущества от ареста и нарушает права третьих лиц.

При таких обстоятельствах, действия сторон в данном случае являются недобросовестными, удовлетворение исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, повлечет нарушение прав третьих лиц, по требованиям которых наложен арест на спорное имущество, что является достаточным основанием для отказа в судебной защите лицу, имеющему формальные основания для предъявления соответствующего требования.

Кроме того, истцом в обоснование исковых требований указано на то, что стоимость объектов недвижимости ответчиком не оплачена в полном объеме, тогда как из соглашения о расторжении договора купли-продажи следует, что оплата по договору ФИО1 частично производилась, а в заключенном между сторонами договоре, с учетом дополнительного соглашения, не предусмотрена возможность расторжения договора в случае частичной оплаты и возврата исполненного по договору.

С учетом изложенного, в случае невыполнения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплату и уплату процентов в соответствии со статьями 395, 486 ГК РФ.

Более того, по смыслу положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон тогда, когда оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ представить доказательства, подтверждающие такой характер нарушения.

Доказательств того, что из-за недобросовестного исполнения ответчиками условий договора (невыплата оставшейся части денежных средств) ООО «СП ВИС-МОС» причинен ущерб, который в значительной степени лишает того, на что общество было вправе рассчитывать не представлено, что, в свою очередь, не подтверждает существенное нарушение договора купли-продажи недвижимости, заключенного между сторонами.

При этом, принимая во внимание, что ответчик фактически не возражает против расторжения договора купли-продажи, ответчик принял от истца частичную оплату по договору купли-продажи, что свидетельствует об отсутствии предмета спора между сторонами, они не лишены возможности в добровольном порядке расторгнуть заключенный между ними договор купли-продажи недвижимого имущества после погашения ФИО1 задолженности перед третьими лицами и отмены мер по обеспечению иска.

Доводы представителя истца о том, что объекты недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи находятся в ипотеке у ООО «СП ВИС-МОС», с учетом заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи, правового значения не имеют.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований ООО «СП ВИС-МОС» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2014 г., суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «СП ВИС-МОС» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2014 г., заключенного между ООО «СП ВИС-МОС» и ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.В. Анципович