Дело № 2-3360/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 сентября 2017 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., при секретаре Оганнисян Т.Г., с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика и представителя ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама-22», ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, 

у с т а н о в и л:

Истец ООО «АлтайАгроСервис» обратился в суд с иском к ответчикам ООО «Панорама-22», ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016, взыскании с ответчиков в солидарном порядке денежных средств в размере 7 986 659,07 руб. 

В обоснование исковых требований истец указал, что 31.05.2016 между ООО «АлтайАгроСервис» (Покупатель) и ООО «Панорама - 22» (Продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>: земельный участок и нежилое двухэтажное здание - административно-складское здание, которое будет введено в эксплуатацию Продавцом. На дату заключения договора купли-продажи недвижимое имущество находилось во владении и пользовании Покупателя. Сторонами была согласована предварительная цена недвижимого имущества в размере 59 716 225,95 руб., порядок оплаты стороны согласовали в графике платежей, который дополнительным соглашением от 01.06.2016 был изменен. Покупатель исполнял свои обязательства, перечисляя денежные средства в соответствии с графиком, однако продавец в установленный договором срок до 01.09.2016 не ввел недвижимое имущество в эксплуатацию, не и зарегистрировал право собственности, а также не передал Покупателю всю техническую документацию и другие необходимые документы в течение трех дней с момента ввода недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации собственности; не подписал договор залога недвижимого имущества. В связи с неисполнением Продавцом условий договора купли-продажи оплата по договору приостановлена Покупателем. В связи с ненадлежащим исполнением Продавцом своих обязательств по договору Покупатель направил ему претензию 06.02.2017 о вводе недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности. Однако в ответе на претензию Продавец 13.02.2017 отказался выполнить законные требования Покупателя и в одностороннем порядке изменил условия договора купли- продажи, потребовав при этом их исполнения, не выполнив свои обязательства по договору.

Во исполнение обязательств Продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества между ООО «АлтайАгроСервис» (Кредитор) и гражданином ФИО3 (Поручитель) 31.05.2016 заключен договор поручительства к договору купли-продажи, в соответствии с условиями которого Поручитель обязался солидарно с Продавцом отвечать перед Кредитором за исполнение ООО «Панорама-22» всех своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016, в том числе включая возврат суммы основного долга или его части, предусмотренных договором купли-продажи, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств по договору. Основаниями ответственности Поручителя является, в том числе, пропуск срока ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности недвижимого имущества. В связи с неисполнением ООО «Панорама-22» обязательств по договору купли-продажи, Поручителю было направлено уведомление 06.02.2017 о ненадлежащем исполнении Продавцом обязательств по договору купли-продажи. Данное уведомление было оставлено Поручителем без ответа и без удовлетворения. Поручитель ФИО3 является единоличным исполнительным органом ООО «Панорама-22», а также его единственным участником, следовательно, ему было известно о неисполнении Продавцом обязательств по договору с момента их возникновения. 

В настоящее время Продавец не имеет намерений исполнить договор купли-продажи и принимает попытки по отчуждению предмета купли-продажи в пользу третьих лиц. Более того, в настоящее время Покупатель лишен доступа в нежилые помещения, а предмет купли-продажи передан ФИО3 во временное владение и пользование по договору аренды ООО «АгроЦентрЗахарово». Длительное неисполнение Продавцом своих обязательств по договору купли-продажи, лишение права владения и пользования недвижимым имуществом, а также выставление недвижимого имущества на продажу, свидетельствуют о наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок. Поскольку ответчик до настоящего времени не зарегистрировал на объект недвижимости право собственности, не заключил договор залога и не передал все документы истцу, то у истца отсутствует обязанность по дальнейшей оплате цены договора купли-продажи в соответствии с графиком платежей. Неисполнение Продавцом своих обязательств по договору купли-продажи является существенным нарушением условий договора купли-продажи, которое может служить основанием для его расторжения в судебном порядке по п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон. Неисполнение Продавцом своих обязательств по договору купли-продажи в срок до 01.09.2016 и отсутствие намерений исполнить договор купли-продажи, влекут для истца реальный ущерб и свидетельствуют о невозможности его исполнения Продавцом. Непредоставление Продавцом ответа на требование от 27.06.2017 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016 свидетельствует о наличии у истца права обратиться в суд с заявлением о расторжении договора на основании п.2 ст. 452 ГК РФ. 

В судебном заседании представители истца ФИО1 и ФИО2, настаивали на удовлетворении исковых требований по изложенным в иске основаниям. ФИО2 пояснила, что нарушение условий договора со стороны ООО «Панорама-22» является существенным для ООО «АлтайАгроСервис», так как они лишись возможности пользоваться зданием и земельным участком на праве собственности, в связи с этим истец утратил интерес к этим объектам недвижимости, нашел другое здание. 

Ответчик ФИО3, являющийся также директором ООО «Панорама-22» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что ООО «Панорама-22» до настоящего времени желает исполнения договора купли-продажи. Свои обязательства по договору ООО «Панорама-22» не смогло исполнить из-за несвоевременной оплаты истцом по договору купли-продажи. Полученные денежные средства по договору ООО «Панорама-22», которое также являлось инвестором строительства спорного нежилого двухэтажного здания, должно было передать застройщикам ФИО3 и ФИО4 После расчета по договору инвестирования данные лица должны были передать документы для оформления права собственности на земельный участок и здание на ООО «Панорама-22», которое в последствии должно было исполнить свои обязательства перед ООО «АлтайАгроСервис» по договору купли-продажи от 31.05.2016. Нежилое двухэтажное здание - административно-складское здание было своевременно сдано застройщикам в эксплуатацию, но зарегистрировать свое право собственности на него они не могли из-за наличия ограничений, наложенных судебными приставами-исполнителями в связи с наличием долговых обязательств ФИО4 Если бы ООО «АлтайАгроСервис» своевременно и в полном объеме исполнило свои обязательства по договору купли-продажи перед ООО «Панорама-22», последнее смогло бы надлежащим образом исполнить свои обязательства перед ФИО3 и ФИО4 по договору инвестирования, а ФИО4 соответственно оплатил имеющуюся задолженность по исполнительным производствам, в связи с чем были бы сняты обременения, ООО «Панорама-22» зарегистрировало бы за собой право собственности на спорные объекты и передало его истцу. ФИО3 считает, что ООО «АлтайАгроСервис», заключив договор купли-продажи, уже сразу не смогло исполнять свои обязательства надлежащим образом, в связи с чем и было заключено дополнительное соглашение об изменении графика платежей. Подача настоящего искового заявления вызвана именно нежеланием исполнять свои обязательства по договору купли-продажи от 31.05.2016, в то время как ООО «Панорама-22» заинтересовано в надлежащем исполнении своих обязательств со стороны истца, так как вся деятельность ООО «Панорама-22» зависит от этого договора, поскольку ему необходимо исполнять свои кредитные обязательства перед Коммерческим Банком «АлтайБизнесБанк», денежные средства по кредитному договору и были получены на строительство здания. 

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании поддержал позицию ответчиков, пояснил, что его задолженность по обязательствам составляла около трех миллионов, которую он планировал погасить за счет поступлений от ООО «Панорама-22» по договору инвестирования. Так как ООО «АлтайАгроСервис» не стало исполнять свои обязательства перед ООО «Панорама-22», это общество не смогло с ним своевременно рассчитаться, именно поэтому произошла задержка в оформлении права собственности на построенный объект и передаче права на него ООО «Панорама-22». ФИО4 подтвердил свое намерение сразу исполнить свои обязательства по договору инвестирования перед ООО «Панорама-22» после его расчета с ним.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ).

В силу ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В судебном заседании установлено, что ООО «АЛТАЙАГРОСЕРВИС» является действующим юридическим лицом (л.д.***).

ООО «ПАНОРАМА-22» также является действующим юридическим лицом, находится по адресу: 

<

адрес>, единственным учредителем с 17.02.2016 является ФИО3 (л.д.***).

31.05.2016 между Продавцом ООО «Панорама-22» в лице директора ФИО3, действующего на основании Устава, и Покупателем ООО «АлтайАгроСервис» в лице генерального директора управляющей компании ООО «ЦЕНТР СОДЕЙСТВИЯ БИЗНЕСУ «АЛТАЙСКИЕ ЗАКРОМА» ДАННЫЕ ФИО5, действующего на основании Устава и Протокола собрания участников *** от 28.03.2016, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества *** (л.д.***). 

По условиям указанного договора на основании решения участников ООО «Панорама-22» *** от 31.05.2016 Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 0,5794 Га, кадастровый ***; нежилое двухэтажное здание - административно-складское здание, общей ориентировочной площадью 1475 квадратных метров, расположенное по адресу: 

<

адрес>, которое будет введено в эксплуатацию Продавцом на земельном участке в соответствии с действующим законодательством РФ, а также любая его часть и оборудование, расположенные в нем или неразрывно связанные с ним, в том числе инженерные коммуникации (далее «земельный участок» и «здание», вместе именуемое «недвижимое имущество») На дату подписания договора здание не введено в эксплуатацию Продавцом, а также Продавец не приобрел право собственности на земельный участок (п.1.1., п.1.2. договора).

В соответствии с п.п.1.3., 1.3.1., 1.3.2.,1.3.3.,1.3.4,1.3.5.,1.3.6. и 1.3.8. договора Продавец гарантирует, что на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на Покупателя: недвижимое имущество не будет отчуждено и/или заложено и/или передано в доверительное управление, третьим лицам, не будет состоять в споре, в том числе по вопросу о праве собственности Продавца; в отношении недвижимого имущества не будет каких - либо ограничений и/или обременении, в том числе правами третьих лиц, и/или договоров участия в долевом строительстве, и/или правопритязаний, и/или заявленных в судебном порядке прав требований; на недвижимое имущество не будет обращено взыскание, к нему не будут применены меры по обеспечению иска; предыдущие собственники и/или владельцы недвижимого имущества и иные третьи лица не имеют никаких претензий (притязаний) на недвижимое имущество; отсутствуют санкции и другие факторы, которые могут ограничить или прекратить права Продавца, а после перехода права собственности к Покупателю, - права последнего, как собственника недвижимого имущества; Продавец не участвует в каком-либо судебном, административном или арбитражном споре, который может помешать ему выполнить обязательства по Договору, и ему не известны основания для возникновения таких споров в будущем; после введения здания в эксплуатацию Продавец гарантирует, что здание соответствует всем техническим требованиям и строительным нормам.

Недвижимое имущество на момент заключения настоящего договора находится во владении и пользовании Покупателя (п.1.4. договора). До момента регистрации права собственности Покупателя на указанное недвижимое имущество в регистрирующем органе, недвижимое имущество находиться в залоге у Покупателя. Залог недвижимого имущества оформляется самостоятельным договором (п.1.5. договора).

Обязательства сторон определены в п.2 договора: Продавец обязан: передать всю техническую документацию и другие необходимые документы на указанное недвижимое имущество по акту приема передачи Покупателю в течении трех дней после введения недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации права собственности (п.2.1.1.); ввести недвижимое имущество, указанное в п.1.2 настоящего договора в эксплуатацию своими силами либо силами третьих лиц (п.2.1.2.); ввести недвижимое имущество в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности до 01.09.2016 (п. 2.1.3.); подписать договор залога недвижимого имущества согласно п.1.5. настоящего договора (п.2.1.4); обеспечить исполнение обязательств по настоящему договору путем подписания договоров поручительства непосредственных участников ООО «Панорама-22» (п. 2.1.5.); осуществлять беспрепятственный допуск Покупателя к указанному недвижимому имуществу для осуществления своих прав по владению и пользованию (п.2.1.6.).

Покупатель обязан: произвести расчет с Продавцом за недвижимое имущество в соответствии условиями раздела 3 настоящего договора (п.2.2.1. договора); выступать правопреемником Продавца в отношении всех касающихся недвижимого имущества обязательств эксплуатационного и градостроительного характера, и нести расходы, связанные с эксплуатацией недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя (п.2.2.2.); подписанием настоящего договора Продавец заверяет Покупателя, что он не находится в процессе ликвидации, стадии реорганизации, в процессе применения мер предупреждения банкротства, а также заверяет Покупателя, что в случае возникновения таких обстоятельств, Продавец обязуется письменно уведомить об этом Покупателя не менее чем за 2 месяца до начала проведения данных мероприятий (п.2.3.).

Согласно п.3.1. договора предварительная цена недвижимого имущества составляет 59 716 225,95 руб. и окончательно устанавливается в графике платежей (Приложение ***, которое является неотъемлемой частью настоящего договора). Покупатель имеет право погасить свою задолженность досрочно, в этом случае сумма задолженности пересматривается в графике платежей в сторону уменьшения. Покупатель выражает свое согласие на покупку недвижимого имущества по цене установленной Продавцом, путем подписания настоящего договора.

В соответствии с п.3.2. договора оплата производится после подписания настоящего договора согласно графику платежей на указанные в настоящем договоре реквизиты. При изменении реквизитов сторон эти изменения оформляются путём подписания дополнительного соглашения.

В п.4 договора купли-продажи от 31.05.2016 сторонами определен срок действия договора: договор вступает в действие с момента подписания его сторонами и становиться обязательным для сторон, заключивших его. Договор действует до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему в полном объеме. Изменения, дополнения и расторжения настоящего договора производятся на основании письменного соглашения сторон или по решению суда. Договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон. Последствия изменения и/или дополнения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон договора.

В соответствии с п.5.1 договора сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).

Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за это при наличии вины. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по договору доказывается одной стороной, нарушившей обязательства (п.5.2., п.5.3. договора). 

Согласно п.5.5. договора в случае нарушения Продавцом п.п.2.1.3., 2.1.4, 3.3. настоящего договора Покупатель имеет право приостановить оплату по настоящему договору, а Продавец оплачивает Покупателю пени в размере ключевой ставки Центрального банка РФ от суммы указанной в п.3.1. за каждый день просрочки.

В случае нарушения Покупателем п.2.2.1 настоящего договора, последний оплачивает Продавцу пени в размере ключевой ставки Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.5.6. договора).

В соответствии с п.5.7. договора, в случае нарушения Покупателем сроков оплаты за недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, Продавец имеет право: если выплаченная Покупателем сумма по договору составляет более 50 %, взыскать с Покупателя исключительно основной долг, а также предусмотренные действующим законодательством и/или настоящим договором штрафы и пени; если выплаченная Покупателем сумма по договору составляет менее 50% требовать расторжения договора, выплаты основного долга, а также предусмотренные действующим законодательством и/или настоящим договором штрафы и пени. При этом залог на указанное в п. 1.2. настоящего договора имущество прекращается только после полного возврата ранее выплаченных сумм Покупателем и оплаты процентов согласно ст. 317.1 ГК РФ.

Пунктом 6.6. договора предусмотрено, что все приложения к договору являются его неотъемлемой частью. 

График платежей, являющийся приложением №1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016 подписан Покупателем и Продавцом (л.д. 20 оборот). 

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016, заключенным 01.06.2016 между Продавцом ООО «Панорамаа-22» и Покупателем ООО «АлтайАгроСервис» (л.д.***) Приложение *** к договору купли-продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016 (график платежей - л.д.***) утверждено в новой редакции. Данное дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания и изменяет договор купли-продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016 с момента его заключения.

Также в судебном заседании установлено, что 31.05.2016 между ООО «АлтайАгроСервис» (Кредитор) в лице генерального директора управляющей компании ООО «ЦЕНТР СОДЕЙСТВИЯ БИЗНЕСУ «АЛТАЙСКИЕ ЗАКРОМА» ДАННЫЕ ФИО5, действующего на основании Устава и Протокола собрания участников *** от 28.03.2016 и гражданином ФИО3 (Поручитель) заключен договор поручительства к договору купли- продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016 (л.д.***).

По условиям указанного договора поручительства Поручитель обязуется солидарно с Продавцом отвечать перед Кредитором за исполнение ООО «Панорама-22» всех своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016, заключенному между Продавцом ООО «Панорама-22» и Покупателем ООО «АлтайАгроСервис» (п.1.1. договора поручительства). 

В соответствии с п.2.1. Поручитель обязуется нести солидарную имущественную ответственность с Продавцом перед Кредитором за исполнение обязательств Продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества, указанному в п.1.1. настоящего договора, включая возврат суммы основного долга или его части, предусмотренных договором купли-продажи, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств по договору купли-продажи.

В случае расторжения, признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016 недействительным, ничтожным Поручитель отвечает за исполнение обязательств по возврату ранее выплаченных сумм Продавцу Кредитору (п.2.2. договора поручительства).

Согласно п.2.3. договора поручительства Поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за неисполнение обязательств Продавца по договору купли-продажи в том же объеме, что и Продавец.

Основаниями ответственности Поручителя являются, в том числе, но не исключительно: пропуск срока ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности недвижимого имущества указанного в п.1.2. договора купли-продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016; пропуск срока перехода права собственности от Продавца к Покупателю; неоплаты суммы пени, процентов, штрафов, в соответствии с договором купли-продажи; неоплаты по возмещению судебных расходов, в соответствии с действующим законодательством (п.2.4. договора поручительства).

В соответствии с п.2.5. договора поручительства Кредитор должен уведомить Поручителя обо всех допущенных Продавцом нарушениях неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств Продавца по договору купли-продажи, о любых нарушениях, а также обо всех других обстоятельствах, влияющих на исполнение Продавцом своих обязательств перед Покупателем.

В случае просрочки исполнения Продавцом обязательств перед Покупателем Кредитор вправе по своему выбору потребовать исполнения обязательств у Продавца или Поручителя либо осуществить в установленный законом порядке принудительное взыскание всех сумм пени, процентов, штрафов, в соответствии с договором купли-продажи с Поручителя (и)или Продавца (п.2.6. договора поручительства).

Согласно п.2.7. договора поручительства Поручитель по письменному требованию Кредитора обязан не позднее трех рабочих дней с момента получения такого требования перечислить Кредитору сумму задолженности по договору. Днем оплаты считается день зачисления денежных средств на расчетный счет Кредитора. В случае нарушения указанного срока, Поручитель обязуется заплатить Кредитору неустойку в размере ключевой ставки Центрального банка РФ от подлежащей выплате сумме за каждый день просрочки.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств по договору купли-продажи, а также других случаях, установленных настоящим договором, Кредитор направляет Поручителю по своему выбору письменное требование о погашении просроченной задолженности или требование о досрочной уплате общей суммы долга. По получению требования. Кредитора Поручитель обязан незамедлительно уведомить об этом Продавца и предоставить ему копию указанного требования (п.2.8. договора поручительства).

Сроки поручительства определены сторонами в п.3. указанного договора: договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует вплоть до момента исполнения Продавцом своих обязательств по договору купли-продажи. В случае, если к указанному моменту у сторон остались неисполненные обязательства, вытекающие из настоящего договора, срок действия договора продлевается до полного выполнения сторонами своих обязательств. Одностороннее расторжение настоящего Договора Поручителем не допускается. Плата за предоставления поручительства настоящим договором не предусмотрена. Поручительство прекращается в случае надлежащего исполнения Продавцом обязательств по договору купли-продажи; в случае надлежащего исполнения Поручителем обязательств Продавца по договору купли-продажи.

Поручитель дает свое согласие на любые изменения условий договора купли-продажи, в том числе уступку права требования по договору купли-продажи третьему лицу (п.5.5.договора).

В соответствии с п.5.6. договора поручительства Поручитель ознакомлен с условиями договора купли-продажи, а также с условиями настоящего договора.

Во исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества *** от 31.05.2016, покупатель ООО «АлтайАгроСервис» перечислил на расчетный счет продавца ООО «Панорама-22» сумму в общем размере 7 986 659,07 руб., что подтверждается следующими платежными поручениями:

- по платежному поручению *** от 01.06.2016 сумму 3 000 000 руб. (л.д.***), 

- по платежному поручению *** от 07.06.2016 сумму 1 250 000 руб. (л.д.*** оборот), в платежном поручении указано назначение платежа – по договору *** от 31.05.2015 за недвижимое имущество; 

- по платежному поручению *** от 01.07.2016 сумму 2 000 000 руб. (л.д.***), в платежном поручении указано назначение платежа – по договору *** от 31.05.2015 за недвижимое имущество; 

- по платежному поручению *** от 05.08.2016 сумму 508 000 руб. (л.д.*** оборот), в платежном поручении указано назначение платежа – по договору *** от 31.05.2015 за недвижимое имущество; 

- по платежному поручению *** от 24.08.2016 сумму 723 607,10 руб. (л.д.***), 

- по платежному поручению *** от 07.09.2016 сумму 505 051,97 руб. (л.д.*** об).

Указание в данных платежных поручениях даты заключенного договора 31.05.2015 суд расценивает как описку, поскольку истец указывает, что данные платежи произведены именно в счет исполнения спорного договора купли-продажи, а ответчик не оспаривает данный факт. 

Как пояснил представитель ООО «Панорама-22» спорное здание было возведено силами застройщиков ФИО3 и ФИО4 как на собственные денежные средства, так и с учетом денежных средств, полученных застройщиками от ООО «Панорама-22» по договору инвестирования, заключенного 13.03.2015 между ООО «Панорама-22» как Инвестора и ИП ФИО3, ИП ФИО4 как Застройщик (л.д.***).

Согласно данному договору Инвестор передает Застройщикам денежные средства в сумме 45 000 000 руб. (с учетом дополнительных соглашений), для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик передаст Инвестору результат инвестиционной деятельности по акту приема передачи. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ. Застройщик обязуется обеспечить ввод результат инвестиционной деятельности в эксплуатацию и его сдачу приемочной комиссии, после сдачи результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию передать его Инвестору по акту приема-передачи, передать Инвестору необходимые документы (копни), имеющиеся у Застройщика, для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 21.06.2016 *** Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула разрешил ФИО4 и ФИО3 ввод объекта - административно-складское здание по адресу: 

<

адрес>, в эксплуатацию (л.д.***).

25.05.2017 данное нежилое здание поставлено на кадастровый учет, общая долевая собственность на него зарегистрирована на ФИО4 и ФИО3 по ? доле (л.д.***).

До настоящего времени, как пояснили ФИО3 и ФИО4, у ООО «Панорама-22» перед ФИО3 и ФИО4 по вышеуказанному договору инвестирования имеется задолженность в размере 10 000 000 руб., в связи с чем данные лица не передают ООО «Панорама-22» право собственности на возведенный по договору инвестирования объект недвижимости.

Данные обстоятельства истцом не оспорены.

06.02.2017 ООО «АлтайАгроСервис» в адрес ООО «Панорама-22» направлена претензия, в которой указано, что по факту заключенного между ООО «АлтайАгроСервис» и ООО «Панорма-22» договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016, срок, указанный в п.2.1.3 договора ООО «Панорма-22» нарушен. На дату подачи претензии 06.02.2017 размер пени за просрочку сдачи недвижимого сдачи недвижимого имущества в эксплуатацию составляет 2 610 567 руб. 74 коп. (л.д.***).

ООО «АлтайАгроСервис» в указанной претензии требует ввести в эксплуатацию и зарегистрировать переход нрава собственности до 28.02.2017 на спорное недвижимое имущество, в течении 10 календарных дней выплатить пени за просрочку сдачи в эксплуатацию и переход права собственности на указанное недвижимое имущество за период с 01.09.2017 по 06.02.2017 в размере 2 610 567,74 руб. Также в претензии указано, что в случае неисполнения требований, ООО «АлтайАгроСервис» будет вынужден обратиться за защитой своих законных прав и интересов в Арбитражный суд Алтайского края, что повлечет оплату дополнительных судебных расходов (л.д.***).

Также 06.02.2017 ООО «АлтайАгроСервис» в адрес ФИО3 направлено уведомление о неисполнении обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016, указано, что на дату подачи претензии в адрес ООО «Панорама-22» 06.02.2017 размер пени за просрочку сдачи недвижимого сдачи недвижимого имущества в эксплуатацию составляет 2 610 567,74 руб. ФИО3 уведомляется о том, что согласно п.2.6. договора поручительства в случае просрочки исполнения продавцом обязательств перед покупателем кредитор вправе по своему выбору потребовать исполнения обязательств у продавца или Поручителя, либо осуществить в установленный законом порядке принудительное взыскание всех сумм пени, процентов, штрафов, в соответствии с договором купли-продажи с поручителя (и) или продавца. В случае неисполнения ООО «Панорама-22» своих обязательств, ООО «АлтайАгроСервис» будет вынуждено обратиться к ФИО3 как к поручителю с требованием об исполнении обязательств ООО «Панорма-22», а также обратиться за защитой своих законных прав и интересов в Арбитражный суд Алтайского края (л.д.***). Указанное уведомление получено ФИО3 11.02.2017 (л.д.***).

В ответ на претензию от 06.02.2017 письмом от 13.02.2017 ООО «Панорама-22» сообщило ООО «АлтайАгроСервис» следующее: спорное нежилое двухэтажное здание - административно-складское здание уже введено в эксплуатацию 21.06.2016. ООО «Панорама-22» подтверждает готовность зарегистрировать право собственности на вышеуказанное имущество до 28.02.2017 при условии полного исполнения со стороны ООО «АлтайАгроСервис» обязательств по расчету за данное недвижимое имущество. Согласно п.3.3. договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016 заявления на переход права собственности в государственный орган должны быть поданы сторонами в течение двух недель после полной оплаты за указанное имущество. Также указано, что в течении трех рабочих дней с момента исполнения взятых на себя обязательств со стороны ООО «АлтайАгроСервис», ООО «Панорама-22» со своей стороны выражает свою готовность оплатить пеню в размере 2 610 567,74 руб. (л.д.***). 

01.03.2017 ООО «АлтайАгроСервис» направлены телеграммы (уведомление телеграфом) в адрес ООО «Панорама-22», ФИО3 и ФИО4, в которых указано, что в связи с неправомерными действиями, предпринятыми сотрудниками и руководителем ООО «Панорама-22» в отношении имущества, принадлежащего ООО «АлтайАгроСервис», выразившееся в лишении покупателя беспрепятственного допуска к недвижимому имуществу, находящемуся во владении и пользовании по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016, а также в связи с неисполнением продавцом обязанностей по вводу в эксплуатацию и регистрации права собственности на недвижимое имущество, требуют расторжения договора от 31.05.2016 в течении трех дней с момента получения настоящего уведомления. 

Также в материалы дела представлены телеграммы, направленные 27.06.2017 Барнаульским хлебокомбинатом в адрес ФИО3 по месту регистрации и по месту нахождения юридического лица о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016 в связи с неисполнение продавцом ООО «Панорама-22» обязанностей, предусмотренных пунктами 2.1.1.2.1.3.2.1.4 указанного договора. Указано также, что проект соглашения о расторжении направлен на электронную почту. Указанные телеграммы ФИО3 и директору ФИО3 не доставлены (л.д.***). 

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. 

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно ст.ст. 55, 56, 57 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны (ч.1 ст.68 ГПК РФ).

Обращаясь с указанным исковым требованием о расторжении договора купли-продажи, истец ссылается на существенное нарушение условий договора со стороны ответчика ООО «Панорама-22», который до настоящего времени не зарегистрировал право собственности на земельный участок и возведенное на нем нежилое здание на свое имя, не передал соответствующие документы Покупателю. 

В данном случае именно на стороне истца лежит обязанность доказать, что неисполнение ответчиком своих обязательств по договору является для истца существенным, повлекшим для него такой ущерб, что сторона истца в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По мнению суда, истец таких доказательств не представил. 

То обстоятельство, что до настоящего времени ООО «Панорама-22» не зарегистрировало право собственности на земельный участок и возведенный на нем объект недвижимости в срок до 01.09.2016, не означает невозможность исполнения договора со стороны как Продавца, так и Покупателя. При этом, ООО «АлтайАгроСервис» до марта 2017 года пользовалось спорным зданием, препятствий в этом ему не осуществлялось. 

При этом, суд учитывает, что в срок до 01.09.2016 истец ООО «АлтайАгроСервис» также не исполнял свои обязательства по оплате договора, согласно графику платежей от 01.06.2016 до указанного срока истец должен был перечислить на счет ответчика ООО «Панорама-22» 11 881 415,78 руб. Фактически истцом за период с 01.06.2016 по 07.09.2016 было оплачено лишь 7 986 659,07 руб. 

Данные обстоятельства, согласно доводам ответчика, послужили основанием неисполнения ООО «Панорама-22» своих обязательств перед ФИО4 и ФИО3 по договору инвестирования от 13.03.2015, что в свою очередь приостановило исполнение ими встречных обязательств перед ООО «Панорама-22» по передаче документов на возведенный объект и земельный участок для регистрации права собственности. 

Кроме того, предложение о расторжении договора истцом направлено в адрес ООО «Панорама-22» 01.03.2017, при этом ООО «АлтайАгроСервис» так и не осуществляло платежи по договору купли-продажи от 31.05.2016, хотя руководитель общества знал о том, что приостановление обязательств ООО «Панорама-22» перед Застройщиками ФИО4 и ФИО3, а также перед ООО «АлтайАгроСервис» вызвано отсутствием средств у данного лица, которое возникло у него из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств именно истцом. О данных обстоятельствах пояснил ФИО3, который участвовал в переговорах с ДАННЫЕ ФИО5, а также одним из учредителей Коммерческого Банка «АлтайБизнесБанк», давшего кредит ООО «Панорама-22» для строительства спорного объекта.

Кроме того, согласно п.3.3 договора купли-продажи от 31.05.2016 стороны договорились, что заявления на переход права собственности в государственный орган должны быть поданы сторонами в течении двух недель после полной оплаты за указанное недвижимое имущество, в противном случае Покупатель имеет право понудить Продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом настоящего договора. Согласно п.3.4. договора право собственности переходит от Продавца к Покупателю после государственной регистрации права в государственном органе.

Тем самым ООО «АлтайАгроСервис» мог ожидать передачу объектов недвижимости в собственность от ООО «Панорама-22» только лишь по истечении 31.03.2017 и то при условии полной оплаты стоимости этих объектов в общей сумме 59 716 225,95 руб. Поскольку оплата в полном объеме им не произведена, истец и не мог рассчитывать на передачу ему в собственность спорных объектов, следовательно, доводы истца о том, что ООО «АлтайАгроСервис» лишилось того, на что могло рассчитывать, не состоятельны. 

Также суд учитывает положения п.4 договора купли-продажи от 31.05.2016 о том, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством Российской Федерации. В пятом разделе договора не предусмотрено право покупателя ООО «АлтайАгроСервис» на расторжение договора в связи с неисполнением продавцом ООО «Панорама-22» своих обязательств по договору, а именно, не зарегистрировал право собственности на земельный участок и возведенное на нем нежилое здание на свое имя, не передал соответствующие документы Покупателю. 

Доводы представителя истца о том, что истец в настоящее время утратил интерес к спорным объектам недвижимости, нашел другое здание, не имеют правового значения при разрешении настоящего спора, в связи с чем не принимаются судом во внимание.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для расторжения договора в судебном порядке, так как истцом не представлено достаточных доказательств наличия таких оснований, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи от 31.05.23016 отказывает.

Требование о взыскании с ООО «Панорама-22» в пользу ООО «АлтайАгроСервис» денежной суммы в размере 7986 656,07 руб., переданной истцом в счет исполнения обязательств по договору, является производным от первоначального требования о расторжении договора купли-продажи, а так как в его удовлетворении отказано судом, отсутствуют и основания для удовлетворения этого требования о взыскании денежной суммы. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама-22», ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд г.Барнаула в течение месяца со дня вынесения решения суда в мотивированном виде.

Судья Гончарова Ю.В. 

Решение в окончательной форме с учетом требований 

ст.108 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принято 18.09.2017.