Дело 3а-71/2025 

УИД 54OS0000-01-2025-000215-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2025 г. г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Разуваевой А.Л.

при секретаре Рожковой А.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

<

данные изъяты> В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области и просил признать незаконным решение бюджетного учреждения № ОРС-54/2024/000739 от 27 января 2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения (назначение: нежилое, площадь 759,5 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 3-6, 8-37, 42-49, этаж: 6, кадастровый номер №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 декабря 2024 г. в размере 17 595 000 рублей. 

В обоснование требований указал, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером № и в соответствии с налоговым законодательством обязан платить налог на данное имущество исходя из его кадастровой стоимости. 

Оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 03.11.2023 № 3533-НПА «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Новосибирской области» в размере 28 735 790,92 рублей на 01 января 2023 г. 

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обратился в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив отчет об оценке, подготовленный ООО 

<

данные изъяты> № О-672-Ф-24 от 27 декабря 2024 г. 

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 27 января 2025 г. № ОРС-54/2024/000739 отказано в удовлетворении заявления. 

Считает решение бюджетного учреждения незаконным и необоснованным, ответчиком не учтено, что при оценке рыночной стоимости 

объектов капитального строительства стоимость прав на земельный участок не учитывается, включение стоимости прав на земельный участок в состав рыночной стоимости объекта капитального строительства приведет для собственника помещений к повторному налогообложению земельного участка. В отказе не содержатся ссылки на конкретные нарушения оценщиком стандартов и правил оценочной деятельности при составлении отчета, которые послужили основанием для принятия решения об отказе установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Единственной причиной, послужившей отказом, является правовая позиция бюджетного учреждения, согласно которой помещения, не являются объектом капитального строительства. 

В судебное заседание административный истец 

<

данные изъяты> В.В. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца 

<

данные изъяты> Н.Н. требования поддержал в полном объеме.

Представитель ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» 

<

данные изъяты> А.С. требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.108-110).

Представитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области 

<

данные изъяты> Е.В. требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.127-129).

Заинтересованные лица мэрия г. Новосибирска, 

<

данные изъяты> О.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства. 

<

данные изъяты> О.В. направила письменный отзыв на административное исковое заявление, просила требования удовлетворить (л.л.167).

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01 января 2017 года до 01 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что

решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01 января 2017 г. по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01 января 2023 г. либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно позиции, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06. 2021) Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ переходный период устанавливается до 01 января 2026 г.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 № 565-п «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новосибирской области» установлено, что 1 января 2021 г. является датой перехода к применению на территории Новосибирской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Новосибирской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», основным видом деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Одним из видов деятельности ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ. 

Согласно части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; 3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела, 

<

данные изъяты> В.В. является бывшим собственником помещения с кадастровым номером №, площадью 759,5 кв.м, местоположение: 

<

адрес> назначение – нежилое. Собственником данного объекта недвижимости на основании договора купли-продажи от 28 декабря 2024 г. является 

<

данные изъяты> О.В. (л.д. 133-135, 136-139).

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 03.11.2023 № 3533-НПА «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Новосибирской области» в размере 28 735 790,92 рублей по состоянию на 01 января 2023 г. (л.д. 132).

Из разъяснений, приведенных в абзаце шестом пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

В соответствии со статьями 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе, жилой дом.

При указанных обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и законные интересы административного истца, как бывшего собственника спорного объекта недвижимости, который является плательщиком налога на имущество, соответственно, данные результаты могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административный истец 28 декабря 2024 г. обратился в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д. 111).

К заявлению приложен отчет об оценке № О-672-Ф-24 от 27 декабря 2024 г., подготовленный оценщиком ООО АНО 

<

данные изъяты> (л.д. 11-88).

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2024/000739 от 27 января 2025 г. административному истцу отказано в установлении кадастровой объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости (л.д. 89-90).

Основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной послужило: на странице 37-38 отчета об оценке раздела 3.3 анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, приведен анализ доли объектов капитального строительства в стоимости единого объекта недвижимости.

На странице 49 отчета об оценке в рамках расчета объекта оценки сравнительным подходом в таблице 6.5 выделена рыночная стоимость прав на земельный участок. Согласно части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Помещения не являются объектами капитального строительства. Предпосылки к необходимости исключения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещений методологически ошибочны и не соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости закреплен частями 9-11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

С учетом положений вышеуказанной нормы, для признания незаконным решения необходимо наличие совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения требованиям законодательства и нарушение этим решением прав и законных интересов административного истца.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом приложен отчет об оценке № О-672-Ф-24 от 27 декабря 2024 г.

Оценивая законность оспариваемого решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего. 

На странице 37 отчета оценщик пришел к выводу о необходимости исключения из стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) доли, относящейся к земельному участку.

Оценщик исходил из того, что рынок коммерческой недвижимости представлен едиными объектами недвижимости, цена предложения включает цену права на земельный участок (долю в праве на земельный участок), необходимого для эксплуатации (улучшения) объекта капитального строительства ОКС (части ОКС, зданий, помещений), а также цену улучшений (ОКС, части ОКС, здания, помещения).

Фактор местоположения учитывается в стоимости права на земельный участок. Если не исключить из стоимости ЕОН долю, относящеюся к земельному участку, это приведет к двойному налогообложению объектов.

Вышеуказанная позиция была подтверждена оценщиком 

<

данные изъяты> Л.А., допрошенной в судебном заседании (л.д.205-206).

Свидетель 

<

данные изъяты> Т.М., являющаяся работником ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», пояснила, что в отчете допущена расчетная ошибка, заключающаяся в вычете земельной составляющей из стоимости помещения, что привело к занижению итоговой рыночной стоимости. Оценка проводилась двумя подходами – сравнительным и доходным. При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом использовались объекты-аналоги. В объявлениях о продаже помещений не указана информация о земельной составляющей в цене продажи. В рамках доходного подхода оценка проводилась методом прямой капитализации. Суть ее такова, что из стоимости, действительного валового дохода, полученного от сдачи объекта в аренду, вычитаются операционные расходы. Операционные расходы содержат долю, которую правообладатель уплачивает в виде налога на землю, либо в виде арендных платежей, поэтому двойного налогообложения здесь не может быть (л.д.207-210). 

В порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетным учреждением кадастровая стоимость устанавливается в отношении следующих объектов: здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 13 приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости здания, сооружения, ОНС исключается стоимость земельных участков, на которых они расположены.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

С учетом вышеуказанного, законодатель различает понятия «помещение», «здание», «сооружение». При этом помещение не является самостоятельным объектом капитального строительства.

Нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не предусматривают, что при оценке нежилых помещений стоимость земельного участка является ценообразующим фактором и подлежит вычету из рыночной стоимости помещения. Методические указания, которые описывают процедуру выделения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещений, отсутствуют.

Таким образом, предпосылки к необходимости исключения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещений методологически ошибочны и не соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Следовательно, в отчете об оценке произведена расчетная ошибка, которая привела к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

О занижении рыночной стоимости, по мнению административного ответчика, свидетельствует и тот факт, что в качестве объекта-аналога оценщиком выбран объект (№ 1), расположенный в этом же здании, примерно аналогичной площадью, рыночная стоимость которого составляет 27 000 000 рублей (л.д.33).

Также необходимо учесть, что при определении рыночной стоимости доходным подходом оценщиком вычитались операционные расходы, в состав которых входили земельный налог, арендные платежи.

Так, на странице 54 отчета оценщиком определены операционные расходы, в состав которых по данным «Справочника оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы при эксплуатации коммерческой недвижимости. Состав арендной ставки. Типовые расходы собственника и арендатора» (доля расходов собственника в величине чистой арендной ставки для офисных объектов класса С и ниже находится в диапазоне от 13,0% до 27,2% (среднее значение 20,1%)) включаются: эксплуатационные расходы (содержание территории и вывоз мусора, управление (поиск арендаторов, реклама и т.п.)) налоговые платежи (налог на имущество); плата за землю; страховые взносы; заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее; резерв на замещение (расходы капитального характера).

В расчетах оценщика применяется доля расходов арендодателя в размере 20,9% от разницы потенциального валового дохода и расходов арендатора.

В таблице 7.3 определены операционные расходы в размере 705 068 рублей по данным «Справочника оценщика недвижимости».

По данным НКО Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт» операционные расходы при управлении офисными и другими общественными помещениями и зданиями находятся в диапазоне от 11,0% до 28,0% (среднее значение 19,0%). Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью включают расходы: на управление объектом недвижимости; на юридическое обслуживание, связанное с управлением и эксплуатацией объекта недвижимости; на рекламу арендного бизнеса; коммунальные расходы и затраты собственника (общие отопление, водопровод, канализация, электроэнергия), за исключением коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами; на уборку общей территории и общих помещений; на охрану общей территории и общих помещений; резервирование средств на текущий ремонт; налоги (на эти объекты недвижимости - налог на имущество), страхование (страхование этих объектов недвижимости).

В таблице 7.4 оценщиком определены операционные расходы по данным «Статриелт» в размере 569 176 рублей.

В таблице 7.5 выявлено среднее арифметическое значение операционных расходов в размере 637 122 рубля. 

Суд не может согласиться с позицией административного истца, что включение стоимости прав на земельный участок в состав рыночной стоимости нежилого помещения приведет к повторному налогообложению.

Также необходимо учесть, что 

<

данные изъяты> В.В. является арендатором части земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости в доле 8.04 % без выделения границ на местности, что соответствует 1038,04 кв.м.(л.д.95-96).

В силу части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды (пункт 2 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № правообладателем является Россия.

Таким образом, административный истец не является плательщиком земельного налога, поэтому никакого двойного налогообложения не произойдет.

Ссылка в административном иске на отчет об определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, расположенных на территории Санкт-Петербурга, в котором указано, что включение в состав кадастровой стоимости помещений и машино-мест, располагающихся в нежилых зданиях и сооружениях, доли стоимости, для исключения из кадастровой стоимости помещений и машино - мест, располагающихся в нежилых зданиях и сооружениях, доли стоимости, приходящейся на местоположение, Учреждением введен коэффициент, характеризующий долю земельной составляющей в стоимости ЕНК (Единого недвижимого комплекса), также является несостоятельной в силу следующего. 

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Нежилое помещение с кадастровым номером № является самостоятельным объектом недвижимости и не входит в состав Единого недвижимого комплекса.

Суд не находит оснований при разрешении данного административного спора применить методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденные Советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», на которые ссылается административный истец. Изложенная в этих рекомендациях позиция определения рыночной стоимости нежилых помещений как ОКС, является лишь мнением членов данной общественной организации, носит рекомендательный характер. 

С учетом вышеизложенного, решение бюджетного учреждения № ОРС-54/2024/000739 от 27 января 2025 г. в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость объекта недвижимости не может быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете, с учетом допущенного нарушения. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Разуваева А.Л. 

Мотивированное решение составлено 17 июля 2025 г.