Дело № 3а-88/2025

64OS0000-01-2025-000129-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 сентября 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М., 

при секретаре ФИО3,

с участием представителя административных истцов ФИО4,представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Пикасса», ФИО2 к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения об оспаривании решений бюджетного учреждения, обязании исправить ошибку и произвести перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Пикасса» обратилось в Саратовский областной суд к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ СО «Госкадастроценка», бюджетное учреждение), с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 16 января 2025 года № 589/2024 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и обязать бюджетное учреждение исправить выявленную ошибку и осуществить пересчет кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в порядке части 24 статьи 21 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) и в соответствии с требованиями Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее – Методические указания), а именно по среднему удельному показателю кадастровой стоимости (далее – УПКС) в соответствии с перечнем объектов недвижимости на 1 января 2023 года и с применением корректировки на местоположение (этаж).

Требования мотивированы тем, что ООО «Пикасса» на праве собственности принадлежит нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. При определении кадастровой стоимости данного нежилого здания по состоянию на 

<

дата> в размере 64 121 519,45 рублей в ходе массовой государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением нарушены Методические указания, в частности, расчет по методу УПКС «по зданию» не предусмотрен Методическими указаниями. Кроме того, решение бюджетного учреждения противоречит требованиям Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, где прямо указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале – в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, а не средневзвешенного. Также, при расчете кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости не применена корректировка на местоположение (этаж).

<

дата> ООО «Пикасса» обратилось в ГБУ СО «Госкадастроценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, по результатам рассмотрения которого принято решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости. 

Результатами кадастровой оценки нарушаются права и законные интересы общества, в том числе связанные с уплатой налоговых обязательств в необоснованном размере.

ФИО1 обратилась в Саратовский областной суд с аналогичным административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 16 января 2025 года № 590/2024 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:060211:1054, расположенного по адресу: 

<

...>, и обязать бюджетное учреждение исправить выявленную ошибку и осуществить пересчет кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. При определении кадастровой стоимости данного нежилого здания по состоянию на 1 января 2023 года в размере 29 948 418,42 рублей в ходе массовой государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением нарушены Методические указания.

19 декабря 2024 года ООО «Пикасса» обратилось в ГБУ СО «Госкадастроценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, по результатам рассмотрения которого принято решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости. 

Результатами кадастровой оценки нарушаются права и законные интересы общества, в том числе связанные с уплатой налоговых обязательств в необоснованном размере.

Определением Саратовского областного суда от 8 августа 2025 года указанные административные исковые заявления объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель административных истцов поддержал заявленные требования по указанным основаниям, просил удовлетворить их в полном объеме. 

Представитель административного ответчика ГБУ СО «Госкадастроценка» возражала против удовлетворения требований административных исковых требований, указала, что ошибок при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости допущено не было, поскольку она определена на основании актуальных сведений об объекте недвижимости. 

В возражениях на административные иски представители бюджетного учреждения указали, что в рамках рассмотрения заявлений от 19 декабря 2024 года в отношении рассматриваемых объектов недвижимости ГБУ СО «Госкадастроценка» проведена проверка на наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. По итогам проверки наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено. Срок рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, ГБУ СО «Госкадастроценка» соблюден. Порядок и форма принятия оспариваемых решений ГБУ СО «Госкадастроценка» соблюдены, оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами. В решениях № и № от 

<

дата> приведены основания их принятия, в том числе указана информация о том, что при оценке объектов недвижимости, указанных в заявлениях ошибки, не были допущены.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2).

ГБУ СО «Госкадастроценка» осуществляет свою деятельность в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами Саратовской области, нормативными правовыми актами Саратовской области, а также Уставом бюджетного учреждения.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 6 названного Закона уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» создано на основании распоряжения Правительства Саратовской области от 26 июня 2017 года № 143-Пр в целях исполнения Федерального закона Российской Федерации от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии распоряжением министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 15 декабря 2017 года № 1192-р «О наделении ГБУ СО «Госкадастроценка» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости», учреждение уполномочено определять кадастровую стоимость объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области. 

Согласно пунктам 1, 2, части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение тридцати дней со дня принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки обеспечивает информирование о принятии этого решения, а также о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости путем: размещения извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации; размещения извещения на своих информационных щитах; направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в орган регистрации прав для его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки; направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в органы местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, для размещения извещения на информационных щитах указанных органов (часть 5 статьи 11 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ООО «Пикасса» на праве собственности принадлежит нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Административный истец ООО «Пикасса» в соответствии с нормами главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости, поскольку здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2023 года № 1224-р, на налоговый период 2024 года.

Административный истец ФИО1 в соответствии с нормами главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, административные истцы заинтересованы в результатах определения кадастровой стоимости зданий.

Из материалов дела также установлено, что комитетом по управлению имуществом Саратовской области принято распоряжение от 11 января 2022 года № 4-р о проведении государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест в 2023 году, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2023 года.

На основании указанного распоряжения бюджетным учреждением в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ и Методическими указаниями проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства – зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных по состоянию на 1 января 2023 года в Едином государственном реестре недвижимости на территории Саратовской области. 

Результаты указанной оценки содержатся в отчете ГБУ СО «Госкадастроценка» от 12 октября 2023 года № 64-2023-006 (далее – Отчет № 64-2023-006).

Определение кадастровой стоимости спорных помещений проводилось в соответствии со статьей 14 Федерального закона № 237-ФЗ по состоянию на 

<

дата> в рамках основного тура (Отчет №).

ГБУ СО «Госкадастроценка», руководствуясь положениями статьями 12 и 14 Федерального закона № 237-ФЗ, собрав и изучив информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, в ходе подготовки отчета от 

<

дата> № отнесло спорные нежилые помещения к оценочной подгруппе 0423 «Многофункциональные торговые, торгово-развлекательные, торгово-административные объекты площадью от 1000,0 кв.м до 5000,0 кв.м».

Во исполнение пункта 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ результаты государственной кадастровой оценки утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р, согласно которому кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 64 121 519,45 рублей, а нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 29 948 418,42 рублей.

19 декабря 2024 года административные истцы обратились в ГБУ СО «Госкадастроценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в котором указали, что при определении кадастровой стоимости не учтен год ввода в эксплуатацию, не применен корректирующий коэффициент на местоположение в объекте недвижимости (уровень, этаж, тип этажа), не учтен класс конструктивной системы. Кроме того, уровень расчета по методу моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (далее – УПКС) определен по зданию, что не предусмотрено Методическими указаниями.

По результатам рассмотрения заявлений административным ответчиком приняты оспариваемые решения от 16 января 2025 года № 589/2024 и № 590/2024 об отказе в пересчете кадастровой стоимости, поскольку наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

Федеральный закон № 237-ФЗ предусмотрел внесудебную процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (статьи 20, 21, 22.1), в том числе путем рассмотрения бюджетным учреждением, осуществившим определение кадастровой стоимости, обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Пунктами 23 и 24 статьи 21 данного закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (пункты 1 и 2 части 2 названной статьи).

Пункт 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

- неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

- использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением могут быть приняты:

1) решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как предусмотрено в статье 3 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки действовали утвержденные приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336 Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Методические указания), определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Приведенным законом также предусмотрено, что в полномочия бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, в числе прочего входит сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения (пункт 5 часть 1 статьи 7); в обязанности бюджетного учреждения входит исследование документации, необходимой для определения кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 8); бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, у органов и организаций, граждан в распоряжении которых имеется такая информация (часть 5 статьи 14).

Пунктом 3 Методических указаний предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. 

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности (пункт 8 Методических указаний).

Согласно пункту 72 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным данными Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости

В силу пункта 15 Методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости; первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости; расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, в отношении которых невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 49 Указаний; анализ результатов определения кадастровой стоимости; составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки в порядке, установленном приказом Росреестра от 14 июня 2022 года № П/0225 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Определение кадастровой стоимости проведено в соответствии со статьей 14 Федерального закона №237-ФЗ по состоянию на 1 января 2023 года в рамках основного тура, что следует из отчета №64-2023-006 (далее – Отчет). 

Судом установлено, что в соответствии с пунктом 4.6 «Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки» Отчета на основании пунктов 3, 44.1, 45 Методических указаний для определения кадастровой стоимости помещений был использован сравнительный подход.

Пунктом 44 Методических указаний установлено, что при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии сопоставления полученных результатов. По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на предмет достоверности и непротиворечивости.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости (пункт 44.1. Методических указаний).

В соответствии с пунктом 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Пунктом 56 Методических указаний регламентировано, что группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам). Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

Судом установлено, что кадастровая стоимость спорных нежилых помещений определена методом моделирования на базе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) в рамках сравнительного подхода.

Подпунктом 3 пункта 45 Методических указаний установлено, что определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется, в том числе методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС). Описание метода представлено в пункте 45.3 Указаний. 

В силу пункта 45.3 Методических указаний метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем: 1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации); 2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости; 3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.

Как следует из Отчета, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №, в котором расположены помещения с кадастровыми номерами № рассчитана в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта недвижимости.

В расчете кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № применены следующие поправки:

1) Статус населенного пункта (Областной центр) – 1;

2) Оценочная зона (Зона 1 по 4 сегменту) – 1.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 45.3 Методических указаний определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости.

В связи с чем Методические указания позволяют определить вид использования объектов недвижимости по группе.

Из анализа пункта 2 Методических указаний следует, что для установления вида использования объектов недвижимости учитываются вид разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, установленные в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, либо на основании поданной в Учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости устанавливается вид фактического использования объекта недвижимости, соответствующий виду разрешенного использования, установленному в отношении объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН. 

В соответствии с пунктом 45.3 Методических указаний в рамках метода УПКС средние значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, номера этажа, количества этажей, вида разрешенного использования, местоположения).

Характеристики: класс конструктивной системы и год постройки, присущи зданию, в котором расположены помещения. Если функциональная группа здания и помещений, расположенных в нем, совпадают, то расчет кадастровой стоимости производится на по УПКС «родительского « здания, так как характеристики здания максимально совпадают с характеристиками помещений, расположенных в нем.

При определении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами № методом моделирования на основе УПКС был учтен код функциональной подгруппы.

В Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2023 году, объекты с кадастровыми номерами № расположены в кадастровом квартале 64:48:060211.

Расчет кадастровой стоимости производился с использованием специального программного обеспечения (СПО «Автоматизированная система кадастровой оценки недвижимости» (далее - СПО «АСКОН»). СПО «АСКОН», проанализировав всю доступную информацию, определил значение УПКС из группы объектов в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал), имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожий по классу конструктивной системы. 

В кадастровом квартале 64:48:060211 наиболее удовлетворяющий критериям метода моделирования на базе УПКС является здание с кадастровым номером №, в котором расположено оцениваемое помещение с кадастровыми номерами №.

Кроме того, административные истцы утверждают, что уровень расчета по методу УПКС определен по зданию, что не предусмотрено Методическими указаниями.

Как следует из материалов дела, в пределах территориальной единицы - кадастровый квартал 64:48:060211, расположено здание с кадастровым номером № с идентичными характеристиками, которые полностью совпадают с характеристиками помещений с кадастровыми номерами №.

Так как в кадастровом квартале найдено идентичное по характеристикам здание, то помещение рассчитано по УПКС этого здания, как имеющее максимально возможное сходство по характеристикам между собой.

В пунктах 4.4 и 4.5 Отчета № 64-2023-006 приведено обоснование используемых ценообразующих факторов. Все приведенные обоснования были проверены Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), о чем административный ответчик проинформирован письмом № 15-01097/23 от 20 сентября 2023 года с приложением акта проверки.

Вопреки доводам административных истцов о том, что здание с кадастровым номером № спорные нежилые помещения относятся к разным функциональным подгруппам, не имеют сходства по ней, а, следовательно, расчет кадастровой стоимости нежилых помещений по указанному зданию противоречит пункту 45.3 Методических указаний, из подпункта 2 пункта 45.3 Методических указаний не следует, что среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости, необходимо определять только по виду использования подгрупп объектов недвижимости. 

Напротив, подпункт 2 пункта 45.3 Методических указаний допускает определять вид использования объектов недвижимости по группе, что и было сделано бюджетным учреждением.

Вопреки доводам административного иска кадастровая стоимость нежилых помещений обоснованно рассчитана по УПКС здания, как имеющее максимально возможное сходство по характеристикам между собой.

В соответствии с пунктами 3.8.4 «Допущения, касающиеся расчетов», 4.13 «Расчет КС методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)» Отчета при определении кадастровой стоимости помещений методом моделирования на основе УПКС применялись поправки на расположение в подвальном этаже зданий и аварийное состояние для объектов с достоверно имеющейся информации о причастности объекта к ветхому или аварийному состоянию.

При определении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами № были применены поправки:

1) Поправка на подвал 4 гр., тип: Мультипликативная поправка к УПКС, значение: 1.

В соответствии с пунктом 3.8.4 «Допущения, касающиеся расчетов», 4.13 «Расчет КС методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)» Отчета № 64-2023-006, поправка на расположение помещений в подвальном этаже зданий определялась на основании данных информационного ресурса Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт (https://statrielt.ru/).

Поскольку по данным Перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2023 году этаж расположения помещения с кадастровым номером № – «Этаж 2, Этаж 3, Этаж Антресоль», т.е. помещение расположено не в подвале здания, а занимает 2, 3, Антресоль этаж здания, поправка на подвальный этаж для рассматриваемого помещения не применялась.

2) Аварийность, тип: Мультипликативная поправка к УПКС, значение: 1.

В соответствии с п. 4.3.3 «Для получения дополнительной информации, в том числе сведений о ЦОФ, были проведены следующие мероприятия» Отчета № 64-2023-006, в результате обработки информации, полученной от органов местного самоуправления и Управления Росреестра по Саратовской области был сформирован единый перечень ветхих и аварийных объектов недвижимости, рассматриваемый объект недвижимости в указанный перечень не был включен (Отчет № 64-2023-006, Приложение 1. Исходные данные / 2. Результаты сбора и обработки информации).

Аналогичным способом определена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №.

Судом установлено, что для целей определения кадастровой стоимости учреждением выбран способ средневзвешенного значения определения средней величины, так как средняя величина исчисляется для качественно разнородной совокупности. 

Вопреки доводам представителя административных истцов о необоснованном исчислении средневзвешенного значения определения средней величины УПКС суд пришел к выводу об отсутствии ошибок при исчислении учреждением такой величины.

Суд отмечает, что в Методических указаниях не указан способ определения среднего значения, а в математической теории средние значения могут быть определены несколькими способами. 

В ходе рассмотрения административного дела судом была допрошена в качестве свидетеля оценщик ГБУ СО «Госкадастроценка» ФИО6, которая на вопрос о методе присвоения весов каждого слагаемого в расчете среднего значения УПКС, пояснила, что веса в расчете средних УПКС не назначались. Рассчитывалась сумма площадей объектов, расположенных в пределах территориальной единицы, и сумма кадастровых стоимостей, а затем полученная сумма кадастровых стоимостей делилась на сумму площадей. Данный метод расчета среднего значения называется средневзвешенным. Таким образом находились УПКС объектов, которые рассчитывались методом моделирования на базе УПКС, если в пределах территориальной единицы не находилось идентичного объекта для расчета.

Значение УПКС по объектам недвижимости с кадастровыми номерами 64№ определено с учетом известных характеристик:

1) Местоположение - кадастровый квартал 64:48:060211;

2) Назначение помещения – нежилое;

3) Номер группы – 4;

4) Материал стен – смешанные;

5) Класс конструктивной системы – КС-3;

6) Год завершения строительства – 1883.

Вопреки доводам представителя административного истца о том, что при расчете должно применяться средневзвешенное значение УПКС, умноженное на величину площади объекта недвижимости, вместо умножения среднего значения УПКС на величину площади объекта недвижимости, стороной административных истцов не доказано и не представлено доказательств того, что расчет кадастровой стоимости без придания веса значениям УПКС, участвующим в расчете, будет неверным и заниженным (что дало бы основание признать наличие кадастровой ошибки) по сравнению с определенной кадастровой оценкой.

Как следует из разъяснений, изложенных в письме Росреестра от 05 апреля 2022 года № 13-00276/22 «О применении отдельных норм Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336», поскольку Методическими указаниями не установлено, каким именно математическим способом рассчитываются средние значения УПКС, Управление полагает возможным производить расчет среднего значения УПКС путем определения среднего взвешенного по площади значения УПКС как самостоятельно, так и с использованием корректирующего коэффициента, учитывающего разрешенное использование объекта недвижимости, в случаях когда наблюдается недостаточное количество рыночной информации для группы объектов оценки, с приведением соответствующего обоснования на основании пунктов 3 и 48 Методических указаний, содержащего сведения об исследовании сегмента рынка объектов недвижимости, а также подтверждение отсутствия возможности применения иных методов определения кадастровой стоимости, приведенных в Методических указаниях. 

Довод представителя административного истца о том, что для расчета кадастровой стоимости спорного помещения сравнительным подходом методом моделирования на основе УПКС должны применяться объекты, кадастровая стоимость которые определена на основе построения статистических моделей (методом статистического (регрессивного) моделирования), является необоснованными, поскольку данное утверждение отсутствует в Методических указаниях. 

Административные истцы утверждают, что при проведении кадастровой оценки допущено нарушение, выразившееся в том, что не применен корректирующий коэффициент на местоположение в объекте недвижимости (уровень, этаж, тип этажа).

Суд не может согласиться с таким утверждением по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 26.2 Методических указаний на основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Для зданий, помещений, сооружений, ОНС, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением № 3 к Методическим указаниям (пункт 26.3 Методических указаний).

Согласно данному перечню в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест могут учитываться, в том числе такие факторы, как: количество надземных этажей (п. 26), количество подземных этажей (п. 27), этажность (п. 28), этаж расположения (п. 29). При этом такой ценообразующий фактор как «этаж расположения» указывается исключительно для помещений, машино-мест.

Перечень основных и дополнительных сведений об объектах недвижимости установлен статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В соответствии с частью 4 статьи 8 данного Федерального закона применительно к зданиям или сооружениям такими характеристиками среди прочих являются количество этажей, в том числе подземных этажей (пункт 14).

Таким образом, ценообразующий фактор «этажность» для помещений не применяется, в отношении них учитывается ценообразующий фактор «этаж расположения», который в отношении помещений с кадастровыми номерами 64:48:060211:1053 и 64:48:060211:1054 при определении их кадастровой стоимости был учтен, к объекту применена корректировка «1», при этом использованы сведения о характеристиках объекта, содержащиеся в Перечне. 

Сведения о количестве этажей, в том числе подземных, вносятся в ЕГРН в качестве основных сведений об объекте недвижимости в случае, если этот объект - здание или сооружение (при наличии у них этажности), в связи с чем ценообразующий фактор "этажность" учитывается только у зданий или сооружений.

Корректировка "1" применена с учетом абзаца второго пункта 8 Методических указаний и заложенного в них принципа максимизации стоимости. 

При этом для помещений рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость учреждением обоснованно применен ценообразующий фактор «этаж расположения», предусмотренный приложением № 3 к Методическим указаниям.

С учетом положений пунктов 26, 26.3, 32, 35, 43, 56 Методических указаний суд пришел к выводу о том, что выбор конкретных ценообразующих факторов производится исключительно бюджетным учреждением по результатам сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, а также информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость. На основании итогов проведенного оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, основной характеристики объекта недвижимости в отношении объектов недвижимости, основные характеристики вида использования которых (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответствующих сегментах рынка (типовой объект), в ценовых зонах в разрезе видов использования. Данная итоговая информация по оценочному зонированию используется в дальнейшей работе, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости.

Во взаимосвязи положений Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний усматривается, что данными нормативными правовыми актами не установлена необходимость учета всех ценообразующих факторов при осуществлении массовой кадастровой оценки. Напротив, бюджетному учреждению предоставлена возможность на основе анализа массива данных об объектах оценки определить степень влияния каждого ценообразующего фактора из указанных в приложении № 3 Методических указаний. 

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Доказательств того, что при определении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в оспариваемых решениях учреждением были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости при рассмотрении данного административного дела, не установлено.

Не установлено судом также наличие описок, опечаток, арифметических ошибок или иных ошибок, повлиявших на величину кадастровой стоимости.

Вопреки доводам административных истцов при расчете оспариваемых кадастровых стоимостей нарушений положений Методических указаний, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336, не допущено.

Таким образом, выводы ГБУ СО «Госкадастроценка» о том, что при проведении государственной кадастровой оценки нежилых помещений с кадастровыми номерами № расположенных по адресу: 

<

адрес>, ошибок и нарушений Методических указаний не допущено, является обоснованным.

Следовательно, у ГБУ СО «Госкадастроценка» имелись предусмотренные пунктом 2 части 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ООО «Пикасса» и ФИО1 об исправлении ошибки, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Суд учитывает также, что в соответствии с частью 29 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ Росреестром проведена проверка проекта Отчета, по результатам которой составлены акты о его соответствии Методическим указаниям, что является подтверждением того, что ошибок при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки не допущено.

Оценив решения ГБУ СО «Госкадастроценка» от 16 января 2025 года № 589/2024 и № 590/2024 на основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит в выводу о том, что они приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Поскольку бюджетным учреждением не установлено при определении кадастровой стоимости спорных объектов по состоянию на 1 января 2023 года в рамках государственной кадастровой оценки неправильного применения Методических указаний, наличия ошибок, повлиявших на величину кадастровой стоимости, или неверного определения условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, или использования недостоверных сведений о характеристиках такого объекта, то при таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых заявлений ООО «Пикасса» и ФИО1 об оспаривании решений бюджетного учреждения и возложении обязанности исправить ошибку и произвести перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых заявлений общества с ограниченной ответственностью «Пикасса», ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений бюджетного учреждения об оспаривании решения бюджетного учреждения, обязании исправить ошибку и произвести перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева