Дело №

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Владимиро – Александровское 12 марта 2021г.

<

адрес> 

Партизанский районный суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Савельевой Н. П.,

при секретаре Петровой В. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Антарес» о государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просил зарегистрировать сделку – договор от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи земельного участка с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты>. метра; произвести государственную регистрацию перехода права собственности указанного земельного участка от Общества с ограниченной ответственность «Антарес» на ФИО3

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен указанный договор купли – продажи. До настоящего времени данный договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра, поскольку истец не может найти ни директора, ни учредителя, ни иных представителей ООО «Антарес». При заключении договора ответчик не сообщил истцу о наличии обременений на спорный земельный участок, в связи с чем договор купли – продажи не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, о чем истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о необходимости явки в регистрирующий орган для регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ. Однако уведомление не было вручено ответчику, конверт вернулся истцу. Кроме того, на сайте налоговой службы указано, что сведения о регистрации ООО «Антарес» являются недостоверными и в настоящее время введена процедура ликвидации данного юридического лица. Поскольку ответчик в настоящее время уклоняется от регистрации заключенного договора, истец имеет право в судебном порядке требовать регистрации перехода права собственности.

Впоследствии истцом были уточнены исковые требования, истец просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Антарес» к ФИО3, возникшую на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №; прекратить зарегистрированное право собственности ООО «Антарес» на указанный земельный участок.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель Жилка Т. И. в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. Дополнительно пояснила, что стороны выполнили условия указанного договора. Истец оплатил стоимость земельного участка, согласно договору купли – продажи, о чем представлена квитанция к приходно – кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. К нему приложен акт приема – передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Антарес» передал спорный земельный участок покупателю. Считала, что в материалах дела имеется достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что стороны решили заключить договор купли – продажи, оговорив все существенные его условия. Истец совершал сделку с ООО «Антарес» в лице единственного учредителя Свидетель №1, который на момент совершения сделки не знал об имеющихся ограничениях, принятых судом в отношении спорного земельного участка. Основанием, послужившим для обращения в суд с настоящим иском, явилось уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу. ООО «Антарес» в лице директора ФИО4 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации права собственности. В связи с поданным заявлением, истец обратился к ответчику с уведомлением о явке на государственную регистрацию и подтверждения намерения осуществить сделку, которое осталось без исполнения ответчиком. Согласно нотариально заверенному заявлению Свидетель №1 договор купли – продажи был заключен, им получены денежные средства, в связи с чем представитель истца считала, что у ФИО4 не имелось правовых оснований забирать документы из Управления Росреестра. Истец передал денежные средства Свидетель №1, который на момент совершения сделки являлся директором ООО «Антарес». Куда пошли данные деньги, ФИО3 неизвестно, но он действовал добросовестно, с намерением совершить сделку.

Представитель ответчика ООО «Антарес» ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. В обоснование возражений пояснил, что спорное недвижимое имущество не могло быть передано истцу, поскольку на момент заключения договора находилось под арестом. Денежные средства истец в уплату по договору не передавал, впоследствии ему направлено официальное уведомление о расторжении договора. В настоящее время также невозможно выполнить требования истца, поскольку арест со спорного имущества не снят. Настоящему директору ООО «Антарес» ФИО6 до ознакомления в суде с материалами дела не было известно о существовании договора по отчуждению принадлежащего ответчику имущества в пользу истца. Согласно реестру прав на недвижимое имущество, спорный земельный участок официально находится на балансе юридического лица непрерывно с момента приобретения права собственности на него ДД.ММ.ГГГГ., передан по передаточному акту ФИО6 при вступлении в полномочия директора его предшественником. Также имеется передаточный акт, которым спорный земельный участок передавался в составе ООО «Антарес» от Свидетель №1 его приемнику на посту директора. После заключения договора истец, которому еще ДД.ММ.ГГГГ. было направлено официальное уведомление из Управления Росреестра о прекращении государственной регистрации перехода права, не предпринял каких – либо действий вплоть ДД.ММ.ГГГГ то есть в течение более полутора лет не направлял претензий, не обращался за защитой нарушенных прав. Представитель ответчика считал, что истец не произвел оплату по договору ни в наличной, ни в безналичной форме, о чем представлены выписки из кредитных организаций за отчетный период, в которых отсутствуют соответствующие поступления на расчетные счета с соответствующим назначением платежа от соответствующего плательщика. Также суду представлена кассовая книга предприятия, с оригиналами документов приходных и расходных кассовых ордеров, подписанные и.о. главного бухгалтера Свидетель №1, а также и.о. кассира ФИО1, из которой усматривается, что за весь период работы Свидетель №1 в качестве директора, средств в размере 

<

данные изъяты>. в качестве оплаты по договору от ФИО3 не поступало. Стороной истца не представлено кассового чека, следовательно, отсутствует подтверждение передачи средств в сумме 

<

данные изъяты>. от истца ответчику. Представленные стороной истца документы, подтверждающие оплату по договору, не являются документами финансового учета. Кроме того, они не содержат подписи, расшифровки подписи выдавшего лица, достоверных признаков печати организации. Представитель ответчика заявил о фальсификации стороной истца представленных документов. Также стороной истца в качестве доказательства оплаты по договору представлена расписка о получении средств, за подписью истца и ФИО2, которую из пояснений одного из представителей истца они получили из материалов регистрационного дела в Управлении Росреестра. Между тем, судом истребовалась копия реестрового дела из Управления Росреестра, копия данной расписки в нем отсутствует, также она не поименована в расписке, выданной Управлением Росреестра при принятии заявлений о регистрации спорной сделки. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2, представлявшая интересы ООО «Антарес» в Управлении Росреестра, заявила, что не знала о существовании данной расписки, ее не подписывала. Также не обладала информацией об оплате истцом в пользу ответчика суммы по спорному договору. Таким образом, представленный документ имеет неизвестное происхождение, неизвестное авторство.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании возражал по существу спора, просил отказать в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица администрации Партизанского муниципального района 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Суд, выслушав участников процесса, свидетелей ФИО2, ФИО9, изучив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Антарес», в лице директора Свидетель №1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли – продажи земельного участка № в соответствии с п.1.1 которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок, общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенный примерно в 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка №. Категория земельного участка: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для строительства базы отдыха. В силу п. 1.3 договора, указанный земельный участок ранее не отчуждался, не заложен, в споре и под арестом не состоит, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. Согласно п. 2.1 договора, земельный участок продавец продает покупателю по цене 

<

данные изъяты>. Полную стоимость земельного участка покупатель оплачивает продавцу в срок 15 дней с момента подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в реквизитах, либо по указанию продавца, путем передачи наличных денежных средств в кассу продавца по приходному ордеру. По соглашению сторон имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта, п.3.4 договора, (т.

<

данные изъяты>).

Согласно представленной суду квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг. от ФИО3 принято 

<

данные изъяты>., основание договор купли – продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, кад. №. 

Из акта приема – передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. следует, что ООО «Антарес», в лице директора Свидетель №1, и ФИО3 составили настоящий передаточный акт о том, что продавец передал, а покупатель принял земельный участок с кадастровым № Переданный земельный участок на момент его приема – передачи находится в состоянии, удовлетворяющим покупателя. Покупатель никаких претензий к продавцу не имеет. Настоящий акт является неотъемлемой частью договора купли – продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от ДД.ММ.ГГГГ №, передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

На основании абз. 2 п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество истец совместно с представителем ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГг. №, обратились ДД.ММ.ГГГГг. в Управления Росреестра по 

<

адрес> через МАУ МФЦ 

<

адрес> с заявлениями о государственной регистрации прав в отношении указанного земельного участка, (т.

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГг. в адрес ФИО3 и ФИО2, представителю ООО «Антарес», направлены уведомления государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации перехода права в отношении спорного земельного участка, в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил судебный акт о наложении ареста на недвижимое имущество в соответствии с уголовно – процессуальным законодательством РФ. ДД.ММ.ГГГГг. внесена запись об аресте данного объекта недвижимости на основании постановления 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., (т. 

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГг. ООО «Антарес» в лице ФИО4 подано заявление в Управление Росреестра о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов. ДД.ММ.ГГГГг. в адрес ФИО4 и ФИО3 направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации, поскольку данное заявление не представлено всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственной регистрации прав. В целях устранения причин приостановления необходимо представить заявление ФИО3 о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов, (т. 

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3 направлено уведомление об отказе в государственной регистрации, в связи с тем, что не представлено заявление о прекращении государственной регистрации всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и возврате документов без проведения государственной регистрации, на документы которые им были поданы ДД.ММ.ГГГГг., (т. 

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3 уведомил ООО «Антарес» о необходимости явки для регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГг., (т. 

<

данные изъяты>). Представитель ответчика не явился.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. 

Покупатель, которому фактически передано имущество признается его законным владельцем в силу статьи 305 ГК РФ, соответственно, вправе осуществлять все полномочия собственника кроме распоряжения имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом суд определяет юридически значимые обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального права.

Бремя доказывания фактической передачи имущества лежит не на продавце ООО «Антарес», а на покупателе, то есть на ФИО3, так как именно в этом и состоит процессуальный интерес покупателя, заявляющего иск о регистрации перехода права собственности на имущество. Следовательно, именно покупатель должен представить необходимые и достаточные доказательства владения имуществом, что согласуется с позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №.

Между тем в судебном заседании установлено, что спорное имущество фактически находится во владении продавца ООО «Антарес», что следует из представленных им сведений об уплате его учредителем ФИО4 налогов. Согласно инвентаризационной ведомости от ДД.ММ.ГГГГг. № спорный земельный участок поименован в качестве основных средств ООО «Антарес», приказом от ДД.ММ.ГГГГг. № данный земельный участок подлежал инвентаризации. Согласно акту о приеме – передаче дел от ДД.ММ.ГГГГг., прекративший полномочия директора ООО «Антарес» Свидетель №1 передал, а назначенный на должность директор ООО «Антарес» ФИО4 принял помимо прочего, объект недвижимости земельный участок №. Из заявлений Свидетель №1, сделанного в присутствии нотариуса ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГг. не следует, что спорный земельный участок фактически был им передан во владение истцу. 

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств, достоверно устанавливающих обстоятельства фактического перехода спорного объекта от продавца к покупателю. 

Также суд полагает заслуживающими внимание доводы стороны ответчика о том, что ООО «Антарес» не получил денежные средства по спорному договору. В подтверждение своих доводов им представлена кассовая книга ООО «Антарес», содержащая приходные и расходные кассовые ордера за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подписанные кассиром ФИО1 и бухгалтером Свидетель №1, в которой отсутствует приходный кассовый ордер от ДД.ММ.ГГГГг. на сумму 

<

данные изъяты> руб. в качестве оплаты по договору купли – продажи спорного земельного участка. Из показаний свидетеля ФИО1 установлено, что на момент заключения спорного договора она работала в ООО «Антарес» по совместительству кассиром, и ей достоверно известно, что наличные денежные средства в указанной сумме никогда не поступали в кассу ООО «Антарес». Также суду представлены банковские выписки за спорный период времени, из которых также усматривается, что денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей на расчетный счет ООО «Антарес» не поступали. Свидетель ФИО2 суду пояснила, что являясь аудитором ООО «Антарес» у нее имелась доверенность на представление интересов данной организации. Она действительно по поручению директора ООО «Антарес» подавала документы на регистрацию перехода права земельного участка ФИО3 В подтверждение оплаты по договору купли – продажи ей была представлена копия платежного поручения. Однако денежные средства так и не поступили на счет организации, о чем она неоднократно уведомляла директора организации Свидетель №1 Через кассу денежные средства от ФИО3 в сумме 

<

данные изъяты> руб. также никогда не поступали в распоряжение ООО «Антарес». Кроме того, согласно оборотно – сальдовой ведомости, оформленной при передаче Свидетель №1 дел ФИО4, суммами движения по 50 счету предприятия за весь период работы Свидетель №1 и расшифровки 50 счета – детализацией оборотов по кассе, предоставленной Свидетель №1 в налоговый орган в период выездной налоговой проверки, общая сумма оборотов в кассе ООО «Антарес» за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. составила 

<

данные изъяты>.

В силу п. 37 ч.1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр, передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.

В судебном заседании установлено, что между сторонами спорный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГг. В этот же день ими в регистрирующий орган были поданы документы на регистрацию перехода права собственности на спорный объект невидимости. Из копии дела правоустанавливающих документов, представленных Управлением Росреестра установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество на имя истца не произведена, в связи с наложением ареста на спорный объект недвижимости по постановлению 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., который впоследствии неоднократно продлевался постановлениями данного суда. Первая запись об аресте спорного имущества внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГг. 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что на момент подписания сторонами договора купли-продажи спорного земельного участка он был арестован.

Довод истца о том, что он не знал о данном ограничении, судом отклоняется, поскольку при заключении указанного договора истец не лишен был возможности выяснить судьбу приобретаемого им земельного участка.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., акт приема-передачи земельного участка и произведенные взаиморасчеты, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные документы не свидетельствуют о переходе к ФИО3 права собственности на спорный земельный участок.

Основания для осуществления государственной регистрации прекращения права собственности ответчика, а также перехода права на истца спорного земельного участка отсутствуют в связи с наличием до настоящего времени государственной регистрации ареста, наложенного на спорный объект недвижимости постановлением суда.

С учетом изложенных судом обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ООО «Антарес» о государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности – оставить без удовлетворения.

Меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> регистрировать переход права собственности, любые договоры, направленные на отчуждение, обременение на земельный участок с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>., расположенный примерно в 

<

данные изъяты> м по направлению на юго-восток от ориентира, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для строительства базы отдыха; запрета инспекции Федеральной налоговой службы по 

<

адрес> вносить сведения в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации ООО «Антарес» – отменить по вступлении настоящего решения в законную силу. 

Решение в течение месяца с момента изготовления его в окончательном виде может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда через Партизанский районный суд 

<

адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.

Судья Н. П. Савельева