РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июля 2018 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Мишиной М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-612/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АЛЕКС» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства (нежилого здания) равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «АЛЕКС» обратилось в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов:

земельного участка, КН 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина смешанных товаров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 689 000 рублей;

объекта капитального строительства – нежилого здания магазина ОАО «Ц», КН 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 2 638 000 рублей.

Административный истец указал, что утвержденная постановлениями правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» и от 12.09.2016 года № 414 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 3 487 960,35 рублей и объекта капитального строительства – нежилого здания магазина по состоянию на 15.07.2015 года в размере 8 424 496,32 рублей значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога и налога на имущество организаций. Размер заявленной рыночной стоимости обосновывает отчетами ООО «А» от 

<

...> года № 

<

...> и № 

<

...>.

В судебное заседание административный истец ООО «АЛЕКС», административные ответчики - Управление Росреестра по Тульской области, правительство Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), заинтересованное лицо - администрация г. Тулы – в суд представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что ООО «АЛЕКС» является собственником земельного участка, КН 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина смешанных товаров, расположенного по адресу: 

<

адрес> (право собственности зарегистрировано 

<

...> года).

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> установлена в размере 3 487 960,35 рублей (№ п/п 

<

...> приложение № 1 к данному Постановлению) и внесена в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016 года. 

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Законом Тульской области от 24.11.2003 года № 414-ЗТО на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 года № 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Судом также установлено, что ООО «АЛЕКС» на праве собственности принадлежит нежилое здание магазина ОАО «Ц», КН 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано 

<

...> года.

Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, учтенных по состоянию на 15.07.2015 года, включая кадастровую стоимость таких объектов (приложения №№ 1-27), а также средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Тульской области (приложения №№ 28-54), минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Тульской области (приложение № 55).

Кадастровая стоимость указанного выше принадлежащего ООО «АЛЕКС» объекта недвижимости данным постановлением установлена в размере 8 424 496,32 рублей (Приложение № 1, порядковый номер 

<

...>), и внесена в ГКН 27.12.2016 года.

С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО «А» . В соответствии с отчетами об оценке от 

<

...> года № 

<

...> и № 

<

...>, выполненным данным оценщиком, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 689 000 рублей, а нежилого здания магазина по состоянию на 15.07.2015 года – 2 638 000 рублей.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 

<

...> года № 

<

...> и № 

<

...> заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных выше объектов отклонены.

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются. Из этих обстоятельств и приведенных правовых норм следует, что принадлежащие административному истцу земельный участок и нежилое здание являются объектами налогообложения, исчисляемому исходя из их кадастровой стоимости. Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов могут затрагивать права и обязанности административного истца.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанных выше отчетов, представленных административным истцом, требованиям законодательства и подтверждения ими рыночной стоимости объектов), проведение которой поручено эксперту ООО Х.

По выводам экспертного заключения от 

<

...> года № 

<

...>, отчеты ООО «А» от 

<

...> года № 

<

...> и № 

<

...> не в полной мере соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость объектов недвижимости – земельного участка, КН 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина смешанных товаров, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2016 года, и объекта капитального строительства – нежилого здания магазина ОАО «Ц», КН 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 15.07.2015 года, определенная в указанных отчетах, подтверждается.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, стаж работы в области оценочной деятельности 11 лет, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, как того требует ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, оно основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

По таким основаниям суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, является надлежащим доказательством, применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Аналогичным образом на предмет соответствия закону суд оценивает и указанные выше отчеты ООО «А» от 

<

...> года № 

<

...> и № 

<

...>.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельного участка и нежилого здания магазина определена по состоянию на 01.01.2016 года и по состоянию на 15.07.2015 года. На те же даты установлена и рыночная стоимость указанных объектов в размере 689 000 рублей (земельного участка) и в размере 2 638 000 рублей (нежилого здания магазина) в отчетах ООО «А» от 

<

...> года № 

<

...> и № 

<

...>, подтвержденных заключением эксперта от 

<

...> года № 

<

...>.

Доказательств иного размера рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2016 года и нежилого здания магазина на 15.07.2015 года, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2016 года составляла 689 000 рублей, а рыночная стоимость нежилого здания магазина на 15.07.2015 года составляла 2 638 000 рублей, что значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости указанных объектов в размере 3 487 960,35 рублей (земельного участка) и в размере 8 424 496,32 рублей (нежилого здания магазина), и в этой связи нарушает права административного истца, как плательщика земельного налога и налога на имущество.

В нашем случае расхождение кадастровой стоимости спорных объектов с их рыночной стоимостью составило более 30 %. А именно при превышении этого предела расхождений комиссиям по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предписано принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке (п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263).

То есть, имеющееся превышение кадастровой стоимости над рыночной указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорных объектов рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка и нежилого задания магазина - 24.01.2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АЛЕКС» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина смешанных товаров, расположенного по адресу: 

<

адрес>,- равной его рыночной стоимости в размере 689 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания магазина ОАО «Ц», КН 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>,- равной его рыночной стоимости в размере 2 638 000 рублей.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявлений о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания магазина – 24.01.2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий