Дело № 2-1487/2024

УИД 91RS0002-01-2024-001358-77

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«28» мая 2024 года г. Симферополь

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Чумаченко Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дресвянниковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания «Акура», третье лицо Министерство строительства и архитектуры Республики Крым, о взыскании убытков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебной неустойки, -

установил:

ФИО2 обратилась в Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания «Акура» (далее – ООО «СЗ «СК «Акура») о взыскании убытков в размере 179393,44 рублей, неустойки в размере 143577,42 рублей, штрафа в размере 166485,43 рублей, компенсации морального вреда в размере 10000 рублей; взыскании неустойки по пункту 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 43054,43 рублей, продолжении начислении неустойки на сумму 179393,44 рублей до момента фактического исполнения обязательства. 

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «СК «Акура» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве №. Объектом договора является 

<

адрес>, общей проектной площадью 59,08 кв.м., расположенная на 6 этаже в 1 подъезде жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт о передаче объекта долевого строительства №, согласно которому общая фактическая площадь объекта долевого строительства с применением понижающих коэффициентов балкона и/или лоджии составила 57,6 кв.м., разница между проектной общей приведенной площадью и фактической общей площадью объекта долевого строительства составила 1,48 кв.м. Срок передачи объекта долевого строительства определен застройщиком согласно п. 7.1 договора до ДД.ММ.ГГГГ включительно, чего не было сделано стороной ответчика, что является нарушением договорных обязательств со стороны застройщика и за что предусмотрена ответственность согласно условий договора. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия о выплате разницы в площадях, претензия была вручена ДД.ММ.ГГГГ, крайний день оплаты разницы в площадях был ДД.ММ.ГГГГ. Однако, на момент подачи искового заявления денежные средства ответчиком не были выплачены.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства и архитектуры Республики Крым.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки суд не уведомила, ходатайств об отложении судебного разбирательства по делу не поступало.

Представитель истца иск поддержал (л.д. 230).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представлены письменные возражения на исковое заявление (л.д. 231-238).

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств об отложении судебного разбирательства по делу не поступало.

Руководствуясь статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон по делу.

Исследовав материалы дела, письменные возражения представителя ответчика, и, оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу требований статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «СК «Акура» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №

Объектом долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является жилое помещение – квартира со строительным номером 

<

данные изъяты>, общей проектной приведенной площадью 59,08 кв.м. и, расположенная в многоквартирном доме по строительному адресу: 

<

адрес>

Согласно пункту 3.1. договора, цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства) является договорной и определяется как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, равную 56060 рублей 45 копеек.

Согласно пункту 3.2. договора цена договора составляет 3312051,12 рублей.

Стоимость вышеуказанной квартиры оплачена истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения настоящего дела.

Пунктом 3.3.3. договора установлено, что если в результате обмеров органов технической инвентаризации, произведенных по окончании строительно-монтажных работ, будет установлено превышение Общей приведенной площади Объекта долевого строительства на Общей приведенной проектной площадью Объекта долевого строительства, указанные в пункте 2.1.1. Договора, более чем на 0,3 кв.м., Застройщик производит расчет цены Договора исходя из последней согласованной Сторонами цены за один квадратный метр и направляет соответствующее уведомление Участнику, который обязуется произвести оплату исходя из Общей приведенной площади Объекта долевого строительства, превышающей Общую приведенную проектную площадь Объекта долевого строительства, в течение 14 банковских дней с момента направления Участнику соответствующего уведомления Застройщика.

Если в результате обмеров будет установлено превышение Общей приведенной проектной площади Объекта долевого строительства над Общей приведенной площадью Объекта долевого строительства более чем на 0,3 кв.м., Застройщик обязан вернуть Участнику в безналичной форме часть ранее излишне уплаченных денежных средств по Договору на основании письменного заявления Участника, путем перечисления денежных средств на счет, указанный Участником в таком заявлении, в срок не позднее 14 рабочих дней с даты получения Застройщиком такого заявления.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «СК «Акура» и ФИО2 подписан акт № о передаче объекта долевого строительства. Согласно акту истцам передан объект долевого строительства с общей фактической площадью без учета площади лоджий и балконов – 56,6 кв.м., общей фактической площадью с применением понижающих коэффициентов балкона и/или лоджии – 57,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ООО «СЗ «СК «Акура» с претензией о выплате пени и убытков за ненадлежащее исполнение договора № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Вышеуказанная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении почтового отправления, которая была оставлена без ответа (л.д. 33).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства, условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктом 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно пункту 1, 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. 

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Правильность такого правового регулирования подтверждена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019.

Как следует из договора участия в долевом строительстве №, истцу должна быть передана квартира строительный №, общей проектной приведенной площадью 59,08 кв.м. и, расположенная в многоквартирном доме по строительному адресу: 

<

адрес>

Согласно акту о передаче объекта долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ истцу передана квартира с общей фактической площадью без учета площади лоджий и балконов – 56,6 кв.м., общей фактической площадью с применением понижающих коэффициентов балкона и/или лоджии – 57,6 кв.м.

Учитывая изложенное выше правовое регулирование и установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание то, что истцу фактически передана квартира площадью меньшей на 1,48 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента), чем было установлено договором, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит возврату сумма 82969 рублей 47 копеек, в счет соразмерного снижения цены договора (1,48 кв.м. х 56060,45 рублей).

Относительно требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства суд отмечает следующее. 

Частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Частями 1, 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, моментом ввода МКД в эксплуатацию следует руководствоваться лишь при наступлении такового до истечения срока согласованного договором.

При этом, непосредственно срок передачи объекта долевого участия участнику строительства подлежит согласованию сторонами и указывается в Договоре, тогда как момент ввода в эксплуатацию МКД имеет место исключительно для целей исполнения порядка передачи объекта долевого строительства.

При этом, при отсчете срока исполнения обязательств от момента ввода МКД в эксплуатацию, без учета согласованной сторонами даты, фактически будет нарушен принцип равенства сторон сделки, что приведет к исполнению обязательств застройщика исключительно от его усмотрения с возможностью возложения на потребителя негативных рисков, связанных с предпринимательской деятельностью Застройщика.

Учитывая изложенное, по смыслу статей 6 и 8 Закона об участии в долевом строительстве, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, только при возникновении указанного события до момента возникновения у Застройщика обязанности передать объект долевого строительства по Договору, в ином случае сторонам следует руководствоваться сроками, указанными в Договоре, нарушение которых влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве.

Статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно пункту 7.1 Договора Застройщик обязан передать, а участник принять объект в указанный в настоящем пункте срок. При надлежащем исполнении Участником всех своих обязательств по настоящему Договору застройщик обязуется передать Участнику объект по Акту приема-передачи в срок до 31 января 2021 года, но не ранее получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и исполнение Участником в полном объеме обязательств по внесению денежных средств, указанных в пункте 3 Договора.

Пунктом 8.6 Договора предусмотрено, что Застройщик в случае нарушения сроков, указанных в п. 7.1 Договора, уплачивает участнику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены Договора, указанной в пункте 3.1 договора, за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящим пунктом неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «СК «Акура» и ФИО2 подписан акт № о передаче объекта долевого строительства. Согласно акту истцам передан объект долевого строительства с общей фактической площадью без учета площади лоджий и балконов – 56,6 кв.м., общей фактической площадью с применением понижающих коэффициентов балкона и/или лоджии – 57,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ООО «СЗ «СК «Акура» с претензией о выплате пени и убытков за ненадлежащее исполнение договора № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Вышеуказанная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении почтового отправления, которая была оставлена без ответа (л.д. 33).

Принимая во внимание, что истец просила взыскать с застройщика неустойку за период с 1 февраля 2021 года по день фактического исполнения обязательства – 3 июля 2021 года, суд считает необходимым определит период взыскания неустойки за указанный истцом период. 

При этом суд отмечает, что дата передачи объекта долевого строительства в силу абзаца 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» включается в период расчета неустойки, в связи с чем, неустойка подлежит исчислению с учетом дня фактической передачи объекта, то есть 3 июля 2021 года.

Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 года № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В период с 4 января 2021 года по 19 марта 2021 года ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 4,25 %.

Таким образом, подлежащая ко взысканию с ответчика неустойки за период с 1 февраля 2021 года по 3 июля 2021 года составляет 143 577,42 рублей (3 312 051,12 рублей х 153 дня х 2 х 1/300 х 4,25%).

При разрешении спора представитель ответчика заявил ходатайство о несоразмерности неустойки, и о ее снижении согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Кроме того, по настоящему делу истец является гражданином-потребителем, в силу чего должны учитываться и положения законодательства о защите прав потребителей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Помимо заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию, последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд - обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении названного заявления.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (пункт 75).

Из приведенных правовых норм и разъяснений постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

В тех случаях, когда размер неустойки установлен законом, ее снижение не может быть обосновано доводами неразумности установленного законом размера неустойки (Определение Верховного Суда РФ от 10 апреля 2018 года № 16-КГ17-59, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21сентября 2021 года № 9-КГ21-7-К1, определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2020 года № 88-5427/2019).

Указанной нормой, по существу, предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной. Наличие оснований для снижения и установление критериев соразмерности уменьшения неустойки определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено и в материалах дела не имеется, ООО «СЗ «СК «Акура» не представлено никаких доказательств исключительности данного случая и несоразмерности неустойки, позволяющих суду в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить неустойку. 

Относительно требований о взыскании неустойки по заявленному истцом основанию, суд отмечает следующее.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями в части взыскания неустойки, истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 26 января 2024 года по 02 февраля 2024 года на основании пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2008 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года, меры ответственности, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, применяются к застройщику в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 данной статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Исчисление истцами суммы неустойки за нарушение срока осуществления перечисления платежа от суммы не проведенного платежа в размере, предусмотренном пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, возможности определения цены услуги является ошибочным, поскольку названная норма устанавливает неустойку применительно к цене услуги, каковой сумма платежа не является.

С учетом изложенного применение к сумме не проведенного платежа неустойки, предусмотренной указанной нормой Закона о защите прав потребителей, является ошибочным, в связи с чем, в данной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно статье 151 Гражданского кодекса Российской Федерации под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания.

Поскольку нравственные страдания могут не иметь внешнего проявления, наличие такого рода морального вреда в случае нарушения прав потребителя предполагается.

Из приведенных в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснений следует, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, основанием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя.

С учетом приведенного, срока нарушения обязательств по договору, суд приходит к выводу, что подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 5000 рублей, что в полной мере будет соответствовать критериям разумности и справедливости, а также отвечать характеру допущенного ответчиком нарушения и причиненных истцам неимущественных притеснений.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Необходимым условием для взыскания данного штрафа является не только нарушение изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) права потребителя на добровольное удовлетворение его законных требований, но и присуждение судом каких-либо денежных сумм потребителю, включая основное требование, убытки, неустойку и компенсацию морального вреда.

Наличие судебного спора о взыскании оплаченных истцом ответчику денежных средств в связи с нарушением последним сроков перерасчета стоимости разницы площадей в объекте недвижимости и выплаты излишне уплаченных денежных средств, указывает на неисполнение ответчиков обязанности по ее оплате в добровольном порядке, что является основанием взыскания с ответчика штрафа в порядке пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Размер штрафа судом определяется исходя из всех присужденных в пользу истца сумм.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «СЗ «СК «Акура» в бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5765 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания «Акура» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 910201001, 

<

...>) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка 

<

данные изъяты>, паспорт гражданина РФ серии 

<

данные изъяты> № выдан 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 82969 рублей 47 копеек, неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 143577 рублей 42 копейки, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф за неисполнение застройщиком своих обязательств в добровольном порядке в сумме 113273 рубля 44 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания «Акура» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 910201001, 

<

...>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5765 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд города Симферополя в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.В. Чумаченко

Мотивированное решение изготовлено «3» июня 2024 года.

Судья Е.В. Чумаченко