ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Судья Пермякова Ю.А.

поступило 05.11.2025 г. дело № 33-58/2026

УИД 04RS0023-01-2025-000573-18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 г. г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

Председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии Кушнаревой И.К., Цэдашиева Б.Г.,

при секретаре Найдановой Э.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании неосновательного обогащения, признании прекращенным права собственности, о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины,

по апелляционной жалобе представителя истца по доверенности ФИО3 на решение Тункинского районного суда РБ от 12 сентября 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Гончиковой И.Ч., выслушав представителя истца ФИО3, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обращаясь в суд с иском к ФИО2, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ... взыскать с ответчика неосновательное обогащения в виде земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, признать прекращенным права собственности ответчика на указанные земельный участок и жилой дом, признать право собственности истца на земельный участок и жилой дом, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, взыскать с Ответчика в пользу Истца государственную пошлину.

Требования мотивированы тем, что ... г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли продажи земельного участка и жилого дома (далее - Договор), согласно которому Истец (Продавец) продал, а Ответчик (Покупатель) приобрел в собственность земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

...>. Характеристики продаваемого земельного участка: Земельный участок площадью 

<

...> кв.м., категория земель: земли населенных; пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый .... Характеристики жилого дома: Жилой дом площадью 

<

...> кв.м. Кадастровый № .... Земельный участок и жилой дом принадлежали Истцу на праве собственности. Общая стоимость земельного участка и жилого дома 2 000 000 (два миллиона рублей). Пунктом 10 Договора Стороны договорились, что Договор несет силу передаточного акта. Земельный участок и жилой дом приняты Ответчиком (Покупателем). Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ... за .... за ....

Пунктом 5 Договора Стороны пришли к соглашению, что расчет за земельный участок и жилой дом будет произведен после подписания Договора. Однако, по настоящий момент оплата по Договору не произведена, что является существенным нарушением договора купли-продажи. Ответчик условия Договора произвести расчет за земельный участок и жилой дом не произвел. 20.01.2025 в адрес Ответчика было направлено требование, исполнить обязательство по Договору в течение 7 дней с момента получения требования, в противном случае расторгнуть Договор по соглашению Сторон. В установленный срок Ответчик оплату не произвел, подписать Соглашение о расторжении Договора отказывается. Просил учесть, что Продавец который не получил оплату по расторгнутому договору купли-продажи, имеет право потребовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ. Неоплата полной стоимости земельного участка и жилого дома повлекла неосновательное обогащение ответчика, которое должно быть возвращено потерпевшему в натуре, на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, обеспечил явку представителя ФИО3

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковое заявление поддержал в полном объеме, просил заявленные требования удовлетворить, суду пояснил, что его доверитель денежные средства по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома не получал. С доводами ответчика о том, что в счет оплаты ему был передан автомобиль 

<

...> не согласился, поскольку автомобиль был приобретен у отца ответчика - А.С.А. за 50 000 рублей на основании отдельного договора купли-продажи, который не имеет отношения к расторгаемому договору.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, ранее в судебном заседании пояснял, что исковые требования не признает, пояснил, что расчет за земельный участок и дом был произведен путем передачи его автомобиля марки 

<

...> истцу в счет оплаты за объекты недвижимости, стоимость автомобиля равноценна стоимости земельного участка и жилого дома. Поскольку денежных средств у него не было он выставил свой автомобиль 

<

...> на сайте Дром, зарегистрированный на имя его отца, на продажу по цене 2 300 000 рублей для того, чтобы произвести оплату за земельный участок и дом, о чем сказал истцу, ФИО1 заинтересовался его автомобилем, решил его посмотреть, после осмотра ФИО1 согласился в счет оплаты за земельный участок взять его автомобиль. В связи с чем, он снял с продажи свой автомобиль, после чего они в один день составили договор купли продажи автомобиля и договор купли- продажи земельного участка и дома, денежные средства за автомобиль в размере 50 000 рублей он не получал от ФИО1, в действительности он и ФИО1 произвели обмен автомобиля на земельный участок и жилой дом. Считает, что в действиях истца усматривается недобросовестное поведение и злоупотребление правом. В январе 2025 года истец позвонил ему, предложил ему встретиться, при встрече предложил обратно меняться, пояснил, что автомобиль не продается и ему нужны деньги.

Судом постановлено указанное решение об отказе в иске, с которым не согласился представитель истца ФИО3 В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований. Указывает, что суд сделал ошибочный вывод о том, что в счет оплаты договора купли-продажи земельного участка с возведенным на нем жилым домом от ... ответчик передал истцу автомобиль, при этом суд не принял во внимание, что договоры заключены между разными сторонами. Вместе с этим ответчик неоднократно звонил и требовал от ответчика оплату договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, в январе 2025 года истец направил в адрес ответчика претензию.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2 в суд апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 454 ч.1 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ... между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

...>

Согласно условиям договора купли–продажи от ... общая сумма сделки составляет 2 000 000 руб. Договором предусмотрено, что расчет за земельный участок и жилой дом будет произведет после подписания настоящего договора (п.5), стороны пришли к соглашению о том, что ипотека в силу закона не возникает, покупатель приобретает земельный участок и жилой дом с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (п.7), настоящий договор и переход права также подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность договора (п.8), настоящий договор несёт силу передаточного акта (п.10).

... ФИО2 зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: 

<

...> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, основанием для государственной регистрации права являлся договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от .... Ограничение прав и обременение объектов недвижимости отсутствуют, что подтверждено выпиской из ЕГРН от ....

На основании договора купли-продажи автомобиля от ..., А.С.А. продал ФИО1 автомобиль 

<

...>, категория ..., тип транспортного средства по ПТС легковой универсал, регистрационный знак ..., идентификационный номер (VIN) ..., ... года выписка, двигатель ..., шасси ..., цвет серебристый, за проданный автомобиль продавец получил 50 000 рублей.

По данным карточки учета транспортного средства, на основании договора купли-продажи от ... ФИО1 ... зарегистрировал транспортное средство и является владельцем автомобиля 

<

...> ... категория ... тип транспортного средства-легковой универсал, регистрационный знак ..., идентификационный номер (VIN) ..., ... года выписка, двигатель ... номер шасси ..., объем двигателя ..., цвет серебристый.

Исходя из договоров страхования САО «ВКС» от ... и от ... страхователь-собственник А.С.А. застраховал транспортное средство 

<

...>, ... года выпуска, регистрационный знак ..., идентификационный номер (VIN) ..., соответственно с ... по ..., с ... по ..., допущенным лицом к управлению транспортным средством указан ФИО2.

По информации сайта Дром транспортное средство 

<

...>, ... года, ... размещено на продажу с ценой 2 300 000 руб., снято с продажи ....

Из показаний свидетеля А.С.А. следует, что в 2015 году сын находился на вахте, по его указанию, он приобрел автомобиль за 1 500 000 рублей на денежные средства сына, автомобиль зарегистрировал на себя, фактически автомобиль принадлежал сыну ФИО2, который пользовался им, знает, что сын обменял автомобиль на земельный участок и дом в 

<

...>, он ставил свою подпись в договоре купли продажи, денежные средства от ФИО1 в размере 50 000 руб. не получал, ФИО1 не знает.

Из показаний свидетеля Ш.С.Б. следует, что от ответчика ему стало известно, что он обменял свой автомобиль 

<

...>, на участок по адресу: 

<

...>, он подъезжал к этому участку до обмена, где видел ФИО1, который осматривал автомобиль ответчика, впоследствии видел ФИО1 за рулем.

Письменная претензия о расторжении договора истцом направлена ответчику почтовым отправлением 20.01.2025 г.

Разрешая заявленные требования, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом исходил из того, что между сторонами была достигнута договоренность по расчету за земельный участок и дом посредством передачи автомобиля ответчика истцу. По мнению суда, стоимость земельного участка с жилым домом равноценна стоимости автомобиля, взаимных претензий у сторон по поводу исполнения условий договора купли-продажи до января 2025 года не возникало, поэтому оснований для расторжения договора суд не усмотрел.

Судебная коллегия полагает заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы истца о том, что разрешая спор, суд неправильно определил имеющие значение для дела обстоятельства, допустил неверное применение норм материального права.

В соответствии с положениями статей 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную по договору цену этого имущества.

По смыслу закона существенными условиями такого договора являются предмет и цена продаваемого имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) разъяснено (п. 8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора купли-продажи, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса (абзац 4 пункта 65 постановления N 10/22).

Разрешая спор суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по оплате по договору купли-продажи покупателем исполнена передачей в собственность продавца автомобиля 

<

...>.

В соответствии с абзацем 1 ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от ... стороны согласовали цену недвижимого имущества в размере 2 000 000 руб. В пункте 5 договора сторонами предусмотрено, что расчет за земельный участок и жилой дом будет произведен после подписания настоящего договора.

Исходя из буквального толкования условий договора и положений ст. 454 ч.1 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи у покупателя возникла обязанность уплатить продавцу определенную сторонами денежную сумму (цену).

Между тем, материалы дела не содержат доказательств того, что стороны оговорили возможность оплаты по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома передачей равноценного имущества. Таких условий договор купли-продажи земельного участка не содержит. Доказательств достигнутого между сторонами соглашения относительно порядка оплаты путем передачи продавцу автомобиля или иного имущества, представлено не было.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от ... стороны согласовали цену недвижимого имущества в размере 2 000 000 руб. Каких-либо иных условий относительно порядка оплаты договор не содержит. Дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка стороны не заключали.

Истец ФИО1 отрицает согласование с ним порядка оплаты за земельный участок передачей ему в собственность автомобиля.

То обстоятельство, что ответчиком ФИО2 денежные средства за приобретенное по договору от ... имущество истцу не передавались, ответчиком не отрицается.

Из дела следует, что истец ФИО1 в тот же день – ... приобрел автомобиль 

<

...> по договору купли-продажи, заключенному с отцом ответчика – А.С.А.. Письменных соглашений, из которых возможно однозначно установить волеизъявление сторон договора купли-продажи земельного участка от ..., направленных на изменение порядка оплаты по договору, позволяющих сделать вывод о согласовании сторонами договора условия относительно оплаты в виде передачи имущества в счет исполнения обязательства покупателя по оплате оговоренной договором купли-продажи земельного участка денежных средств, суду, судебной коллегии представлено не было.

Фактически ФИО2 не произвел оплату по договору купли-продажи от ..., что стороной ответчика не оспаривалось в ходе рассмотрения спора, при этом получение продавцом от покупателя согласованной цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

То обстоятельство, что ФИО1 приобрел у отца ответчика автомобиль по цене, по утверждению ответчика, значительно меньшей рыночной цены, а также утверждение бывшего собственника автомобиля – А.С.А. о неисполнении ФИО1 обязанности по оплате приобретенного автомобиля, не свидетельствует об изменении договора купли-продажи земельного участка, заключенного ФИО1 с ФИО2

В отсутствие доказательств о соглашении сторон о порядке оплаты за проданный земельный участок, факт передачи ФИО1 автомобиля по договору купли-продажи, заключенному с А.С.А., не имеет правового значения для дела. А.С.А. не лишен права защищать свои права, связанные с продажей автомобиля, в отдельном порядке.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора и возврата объектов недвижимости в пользу продавца, поскольку на момент рассмотрения спора ответчиком не был оплачен договор купли-продажи и при таком расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, судебная коллегия также находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из дела следует, что ответчиком не была исполнена обязанность по передаче истцу оговоренной договором денежной суммы. Тем самым, ответчик неосновательно сберег свое имущество за счет истца.

В соответствии со ст. 1107 ч.1 Гражданского кодекса РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом произведен расчет исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в период с 26.03.2024 г. по 15.07.2025 г., суммы долга и количества дней просрочки. В соответствии с данным расчетом размер процентов составил 499 189 руб. 91 коп. Расчет процентов проверен судебной коллегией и признан правильным.

Принимая во внимание заявление представителя истца, действующего в пределах переданных ему полномочий, о снижении размера процентов до 100 тыс. руб., которое принято судебной коллегией судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию проценты по ст. 395 Гражданского кодекса РФ в сумме 100 тыс. руб.

Разрешая вопрос о возмещении истцу понесенных расходов по оплате государственной пошлины, судебная коллегия учитывает, что в случае, если размер заявленных процентов или неустойки уменьшен судом на основании заявления ответчика, пошлина в части сниженной суммы не возвращается из бюджета, а взыскивается по правилам возмещения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 700 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тункинского районного суда Республики Бурятия от 12 сентября 2025 года отменить. Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный 26 марта 2024 г. между ФИО1 и ФИО2.

Возвратить в собственность ФИО1 земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

...>

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок (кадастровый номер ... и жилой дом (кадастровый номер ...), расположенные по адресу: 

<

...>

Признать права собственности ФИО1 на земельный участок (кадастровый номер ...) и жилой дом (кадастровый номер ...), расположенные по адресу: 

<

...>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 100 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов на оплату гсоударственной пошлины 20 700 руб.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Апелляционное определение изготовлено

в окончательной форме 26.02.2026 г.